広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[601: 匿名さん]

今後の2棟はいつ販売かご存じのかたいらっしゃいますか？

[602: 601は業者です]

残りの２棟検討するなら中古で出てる物件買えば？

[603: 匿名さん]

動きが止まっていますね。少し刺激してあげましょう。
渋谷オンブズマンが嫌いな方が一名いらっしゃるようですが、
彼らこのごろヒット連発です。渋谷区政の患部にぐいぐい迫ってます。
新聞、雑誌も注目しているようです。実に痛快です。
http://shibuyaopen.blog17.fc2.com/　をご参照ください。

[604: 匿名]

少し売れましたね。
小さい部屋がなくなりました。

周りの中古も随分安くなってますよね。
この調子なら、GH棟はやすそうですね。
今から思えば、EF棟は高かったですね。

[605: 匿名さん]

渋谷オンブズマンとか左翼活動家は仕事もしないで社会の寄生虫のような生活をしていて恥ずかしくないんだろうか
民主党になって菅直人や仙谷由人みたいな活動家あがりの政治家ををみていると実務能力のなさにほとほと呆れる

[606: 匿名さん]

いつまでも売れない物件を売ってるような仕事のフリしてる寄生虫営業のセリフ？


いつまでも完売しない物件を早々に高値で買った実務能力の無さも嘆くべきなのか

[607: 匿名さん]

自称団体職員のプロ市民は何かの役に立つのか？
キミはそんな人生を送りたかったのかい

[608: 匿名さん]

↑誰でもプロ市民とやらに見える被害妄想するのも糞高値掴みが要因なのか

[609: 匿名さん]

だって渋谷オンブズマンとか完全にプロ市民の寄生虫団体でしょう

[610: 匿名さん]

この人だね、面白いのは。

[611: 匿名さん]

普通に生活してる限り、渋谷オンブズマンさんとやら？の活動は全く無害というか無関係なのだが

必死で貶めないとならない要因があるんでしょうな

まあせいぜい逆に訴えられないようにね


そういうの、八つ当たりって世の中では言うんですよ

高値掴みや売れ残りは別に彼らのせいではないでしょう

[612: 匿名さん]

しかし左翼活動家は自作自演がw好きだな（爆笑）

[613: 匿名さん]

私も渋谷区民なので、渋谷区政には関心がありますが、
オンブズマンノブログでは、なんとも田舎くさい政治ですね。
もうすぐ、区長と区議会の選挙がありますね。
なるべく情報を仕入れて、正しい選択をします。
棄権だけはしないつもりです。

[614: 匿名さん]

羽澤ガーデンを買い取るといっている候補者はいないのかな？
いれば、その人に投票する。

[615: 匿名さん]

高値掴みをすると、他人の発言が自作自演に見えるらしい　病気だ

[616: 通りすがり]

予算のあるひとは気に入った物件があれば買う。
少しでも安く安く…って願う人は高値掴みが恐くて焦点がぼやけて本当に自分に合った物件は買えない。

どっちが損か得かはそれぞれの価値観じゃないかな。安かったからラッキーならそれも価値観。
私は自分の気に入った物件が買える予算で見つかった時に買う派。

[617: 匿名さん]

羽沢ガーデンは、現在こうなっています。

http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

[618: 匿名さん]

豊洲未来都心は、現在こうなっています。

http://ct-toyosu.com/

[619: 匿名さん]

この人豊洲の営業してるの？
業者の人はルールを守ってね。
下の「業者の方へ」読んでね。

[621: 匿名]

購入者住民と賃貸住民の比率はどれくらいか分かる方いますか？

駐車場の空きに余裕もあるみたいですし。

見ていると、意外と小さなお子さん連れの家族も歩いていましたが。

[622: 匿名さん]

レベルね。何のことやら。

[623: 匿名さん]

６２１さん、

今までに販売されたA棟からF棟の合計４７４戸の内、Yahoo不動産などのいろんなネット募集状況を見ているとわかりますが、賃貸として募集に出された物件は約４０戸強で、賃貸物件（購入済み者による賃貸）対　所有（購入者所有のまま）物件の比率は１弱　対　９強程度の比率と思われます。
現在出ている賃貸物件で未成約物件はもう１、２戸しかないようです。購入者の方が賃貸に出さず、現実にどの程度ご自身で入居済みなのかはよくわかりませんが。

賃貸物件は意外と少ないですが、ここはもとから言われているように基本的には所有目的の方が結構多く、思ったより賃貸に出た物件は少ないです。
定期借地物件は相続評価価値が相当に落ちるので、相続対策のために買われた方などもかなりいらっしゃるように思われます。

今でも何とかサバイバルしている外資系金融機関の方や、企業家、弁護士の方などが相応いらしゃると思うので、購入済みで入居済みの方のなかにも結構若くて小さなお子様がいらっしゃるファミリーがいらっしゃってもおかしくないと思います。


この他に、デベが現在も売っている新古物件が18件（デベのHPによると）、それと個人で売っている物件はもう1件しか出ていないので、現在出ている売り物件は既に全体の５％もないようです。尚、誤解ないように申し上げますが、私はここのデベとは何の関係もありません。



むしろ興味あるのは今後出るG,H棟の新規の値段ですね。

[624: 621です]

詳しいご説明ありがとうございます。

意外に賃貸は少なそうなのですね。

我が家も自分達で住むことを前提で考えているので、所有者が多い方が安心な気がします。
しかし、将来は海の近くで隠居希望ですが…

確かにGH棟も気になります。
最初の検討なら、じっくりと好きな間取りを選べるので。

ここはロケーションが最大に気に入っていますので。

[625: 匿名さん]

>>624


そんなに気に入っているんなら早く買えばいいのにｗ



いつもの業者さんかもね。

[627: 入居済み住民さん]

ぶっちゃけ。

みんなが言うほど良いマンションではない。

[628: 匿名さん]

ぶっちゃけニセ住民が言うほど悪いマンションではない

[629: 入居済み住民さん]

>>628
今度の総会いつだっけ？
住人さんなら知ってるでしょ

[630: 匿名さん]

定期借地って建物崩壊したらどうなるの？
資産価値ゼロってこと？

[631: 匿名さん]

では、
普通の分譲で建物崩壊した場合は？
まず、住民の賛成多数を集める手間に始まり、仮住まいの費用が掛り、
解体費用から廃材を捨てる費用から、新しく建物を建てる費用から必要になる。
土地が残ったからといって、巨額の費用が自腹で必要になる。
定期借地なら、縁を切れる。

[632: 住人]

>630

そのシナリオは、定期借地にとってつらいシナリオだと思います。

ただ、建物崩壊というのはありえないシナリオですし、住めなく
なるというのも想定し難いシナリオでしょう。地盤や立地は相当
に恵まれた条件ですし、建物もしっかりしていると思います。
（万が一ここが壊滅的な被害を受けるようであれば、生きている
だけで御の字という話だと思います。）

この前の地震でも、（私の部屋は低層階ということもあるのかも
しれませんが、）あまり揺れは感じませんでした。

ただ、緊急地震速報がしょっちゅう鳴るのはつらかったですね。
最初の地震の際は上手く機能して、心構えもでき大変役立ったのですが。

[633: 匿名さん]

私の現住マンションでは、１０Ｆより上の部屋では、棚が倒れて足の踏み場もない。
ゴミ置き場には割れた食器が山のように出ている。無人の部屋が多く、けが人がいなかったのが幸い。
豊洲などのタワーマンションの上層階どうだったんでしょう。
妻は「不動産屋が報道を抑えているんじゃないか」と疑っている。

[635: 匿名さん]

通りがかりで、広尾のスレを見るとは
お目が高い。

[636: 匿名さん]

湾岸のスレが乱立する中、広尾のスレは目立つからね。
しかも定期借地ｗなんてリアルタイムな！
なんて俺も通りすがりで発見してしまったんで

ちなみに＞630さんへ
そこが定期借地の隠れた弱点ですよ。
新しい借地借家法のポイントですからね

[637: 636]

つまり地上権があるかどうかって事。

＞631の場合
所有権だから当然の如く地上権は持っているわけで
建て替えようがそのままであろうが、土地の共有持分もあわせて持ちえているのです。

しかし、借地の場合ほとんどは地上権ではなく賃借権なので
建物が滅失した段階で実質的な資産価値はゼロになる。

デベの担当者レベルで説明しないことが今回の震災で顕在化してしまったわけです。

[638: 匿名さん]

この緑が

[639: 匿名さん]

失われてしまったのだ。

[641: 匿名さん]

>636
地上権がある、だから良いとは限らない。
地震後に崩壊した建物付の地上権ですから。
更地の地上権でも、住める建物付きの地上権でもない。
巨額の金を使って、ようやく住めるようになる土地の地上権です。
建物崩壊したらの話なので。

[642: 匿名さん]

641は所有権のある土地の建物崩壊の場合。

[644: 匿名さん]

普通の分譲だと、地震後に土地の資産価値が下がれば含み損。

マンション買うときに地震前の評価で、持分の土地を買ってるわけだから。

[645: 匿名さん]

>637

所有権、地上権、賃借権、借地権など、法的な意味を
もう少し理解してから記載された方がよいと思います。

現状の記載ですと、言おうとしていることはなんとなく
わかるのですが、いずれにしても、ない知恵振り絞って
ネガろうとしていることがアリアリと滲み出ていますので。

あと、デベからの説明はありましたよ。
契約書にも、建物滅失の場合の取扱いが記載されていた
ように思います。

いずれにせよ、建物が滅失するor物理的に住めなくなる、
というのは、かなり想定し難い事態だと思いますが。

今回の震災でも、地震そのものよりも、津波や火災等
の派生的な災害でのダーメージが深刻なことが分かった
わけですが、そのような災害のリスクは、ここは非常に
少ないと思われます。超高層は、長周期地震動による
被害があり得るようですが、ここは関係がありませんし。

[646: 匿名]

建物滅失しても（借家権と違って）借地権は残るよ。よかったね。

でも残存期間から言っても、再建築自体が実際には出来ない事も大いに考えられるね。

所有権ならこんなことは起こらないよね。手間や災害の発生頻度とは全く別次元だね。

逆に言えば、借地権が残るのなら、建物滅失しても地代だけは継続発生するんだろうね。

それはそれで厄介な話だね。地主サイドには極めて都合の良い話だが。知らぬ存ぜぬで。

[649: 匿名]

ここは潰れないから大丈夫だよ


程度のことしか言わない言えない

[650: 匿名さん]

＞建物滅失しても地代だけは継続発生するんだろうね。

この辺りも契約書に書いてあります。

[651: 匿名さん]

不動産の重説や販売時の口頭説明なんて、金商法なんかと違って
所詮都合のいいことしか言わないよ。

定借物件でディスクレーマー真剣に造ったら誰も買わないだろW

再販時にローンが組めない可能性がありますとか、建物滅失したら
事実上再建築できない可能性がありますでも地代は発生しますとか、、

[652: 匿名さん]

＞ここは潰れないから大丈夫だよ
＞程度のことしか言わない言えない

まぁ、でも、これに尽きるのでは？

建物が滅失するリスクが気になる人は、
定期借地は止めた方がよいのだろうけど。

[653: 匿名]

なんとキャッシュで買ってても地代支払いの負債だけが発生する。建物はないわ建て替えられないわ。。

その時には地主様と再度お話合いとか、タラレバレベルの言い訳が関の山。完全に地主都合のシステム。

あえてキツイ表現すると、その時は金をドブに捨てた上に追い銭が必要。あくまで最悪の想定といえど。

まあ原発の津波想定よりは、まだましレベルか？でもあえて背負い込む必要はないよな？そんなリスク。

[654: 匿名さん]

＞建物滅失したら 事実上再建築できない可能性があります
＞でも地代は発生しますとか、、

残存期間との関係で建物を造りなおさない選択をすることが
あり得ることくらい、誰でも気がつくわけで、説明は受けていますよ。

あと、建物を再建築しないときは、地代は発生しない契約になっていた
と思います。まあ、地代は、たいしたことない額なのですが。


＞再販時にローンが組めない可能性がありますとか、

これ、何度目？その度に同じやりとりが繰り返されているのですが…。

[655: 匿名]

>建物が滅失するリスクが気になる人は、
>定期借地は止めた方がよいのだろうけど。


なんで、こんなリスク、客だけに押し付けるんだよ。

デベも地主も責任とれよ。所有権ならこんなことあり得ないんだぞ。

所詮欠陥のあるシステムなんだよ。地主とデベだけでいいとこどり。

いろんなリスクは客に押し付けるだけ。

[656: 匿名さん]

＞所有権、地上権、賃借権、借地権など、法的な意味を
＞もう少し理解してから記載された方がよいと思います。

＞現状の記載ですと、言おうとしていることはなんとなく
＞わかるのですが、いずれにしても、ない知恵振り絞って
＞ネガろうとしていることがアリアリと滲み出ていますので。


ネガさんのプライド傷つけちゃったね。
ここのネガは、無能なわりに（無能なだけに？）しつこい
んだよな…。

[657: 匿名さん]

＞なんで、こんなリスク、客だけに押し付けるんだよ。

押しつけたのではなく、客がとったのです。
無理矢理買わされているわけではない。

[658: 匿名]

想定外の事態が起こったんだ、とか実際に起こると言い出すよ。

首都圏に震災が起こって半壊以上の定借マンションどうなるかな。

築後一定年数経ってるものは無条件でアウトっぽいな。

[659: 匿名さん]

ど～でもよいですが、建物が滅失するリスクが気になる人は、
建物が滅失するくらいの地震・災害で自らの命が守られるか
のリスクもそれ以上に気にした方がよいと思います。

本当に安全なところに住まわれることをお勧めします。

[660: 匿名]

もう、詭弁でしか返せない。

まあ、半壊以上になったらアウトってことさ。

もし、地震がすぐ起こるならまだ不幸中の幸い。

築10年、20年以降に起こると目も当てられない。

そう考えると区分所有といえど土地の持ち分が意味を持つのさ。

定借など無い無いづくし。本当になーんにもなくなる。

というか、そもそもハリボテで中身が無いと言ってよい。

[661: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819695E0E2E2E191...

栗原市は今回の地震で最大の震度７を観測したが、被害は限定的だった。2008年の岩手・宮城内陸地震で大きな被害を受けた際には全国からたくさんの支援が寄せられており、市民らは「３年前の恩返しをしよう」と意気込んでいる。

最新の堅牢に作られたマンションが、地震の揺れで、そんなに被害受けるのかな？

[662: 匿名]

阪神淡路で半壊認定のマンションなどいっぱいありますよ。ここはゴージャスだから大丈夫ですか？w

[663: 匿名さん]

＞まあ、半壊以上になったらアウトってことさ。

「なったら」アウトかもしれませんね～。
まぁ、そうしたら、新しいところに住みますわ。

[664: 匿名さん]

＞阪神淡路で半壊認定のマンションなどいっぱいありますよ。

いっぱい、ってどれくらいですか？
あと、築何年のどういったマンションですか？

[665: 匿名]

教えてクンでなく自分で勉強しようね。ググるとか。
そんなだから定借買っちゃったり売れ残したりするの。
震源や断層との兼ね合いで築年なんか殆ど関係ないよ。
さや管ヘッダーなら給排水も大丈夫とか思ってるの？
まあ、ある種の平和ボケだね。無垢と言いましょうか。

[666: 匿名]

まあ、1億でも2億でも捨てて、場合により地代も払って（中途半端な半壊なら払わされるんだろう）

どこでもお好きな個所に移り住んでください。10年や20年しか住めなかったらもの凄い家賃換算だな。

ゴージャスでゆとりだから大丈夫大丈夫。

[668: 匿名]

一般的な分譲は

半壊で住めないマンションが残り、
撤去費用から仮住まい費用から新しく建てる費用など
費用、費用、費用、の負担が残り、それを住民の総会で纏める苦労も残る。
そして、震災で資産価値が下がった土地も残る。
所有だから、嫌でも逃げられない。
10年や20年しか住めなかった建物でもね。

[669: 匿名さん]

http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

によると、「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」とありますね。

[670: 匿名]

所有権なら追い銭はいらないわな。

建て替えも出来る。実際している。

所有権に当たるのはよしてくれ。ｗ

所有権に罪はない。悪いのは定借。

[671: 匿名さん]

＞借地権と賃借権・地上権が混同しちゃってるくらいなんだから

ん？誤解されているのはあなたでは？
ざっくりいえば、借地権＝賃借権・地上権ですよ。


借地借家法

（定義）
第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

[672: 匿名]

確かにモメなくていいですね～。



もう時期的に建て替えられない。終わり。

「資産価値の下がった土地持分」すらないからね。いいなー。

[673: 匿名さん]

＞所有権に罪はない。悪いのは定借。

こういうナイーブなことしかいえないネガさんの
相手をしなければならないこっちの身にもなって
ほしい。まぁ、相手しなければよいのだけど、、、

[675: 匿名]

670
>建て替えも出来る。

巨額の金を払って、壊れた建物をどかして更に巨額の金を払えば、

って前提条件を、省略しちゃダメダメ。

[676: 匿名]

あとね、「定借にネガな人がいる」って論法やめてくれるかな？


定借自体がネガなんだよ。

[677: 匿名]

あ、忘れてた。

原状回復もしなきゃいけないよね。定借。

建て替えもしない出来ないのに、地主様の為に更地に戻すご奉公。立派立派。

[678: 匿名]

>676
それは、論法にもなってない。
ヘリクツ。

[680: 匿名さん]

>677

建て替えだって、瓦礫をどけて一旦更地にしなきゃ建て替えられないから同じこと。

震災で資産価値の下がった土地の上にね。

[683: 匿名さん]

定借のネガを当然に認識ができる人と

定借のネガすらも気づかない、あえて目を瞑る人がいるだけだろ。



もともと定借なんて低所得者向けに戸建で採用されたものであって

それを郊外団地にアレンジして

今や広尾様麻布様。くわばらくわばら。

[684: 匿名さん]

>669

兵庫県内で、全半壊が172箇所ですか。
割合的には相当少ない気もしますが、ネガさんにいわせるとそうでもないのかな？

いずれにしても、建て替えには相当苦労したみたいですね。

http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

[685: 匿名さん]

＞湾岸埋立住人さん同様　定期借地住民さんも大変ですな

そうなんですよ。いたわって下さいね！

[686: 匿名さん]

あなた兵庫県全域で半壊以上してるわけではないのだよ。ある程度被害が集中するわけ。
その時に新築築浅だから大丈夫だとか、ましてや定借だからとか、自然には関係ないの。

[687: 匿名さん]

建て替えすらも出来ない、というのが正しい。

ただドブに捨てる。オプションゼロ。潔いね。

[688: 匿名さん]

あえて目を瞑る人とは

建て替えには大変な苦労が必要なのを、気づかない人のことだね。

[690: 匿名]

仮に2億出したとして、10年や20年で実質建て替え出来なくなったとして、

その時、その払った2億って一体何のお金なの？何の対価？内装仕様？


まさか土地持分もないのに立地とか言わないでね、w

[691: 匿名さん]

＞銀行が金貸さない理由がわかった気がするよ

過去スレみればわかりますが、ネガさん自身が、中古でも
ローンがつくっていっていましたよ。

[695: 匿名さん]

何で定借が好きなの？　変態なの？　変態という表現は適切ではないのか。。。


安いから？　安いの？　何が良いの？　真の意味で「ポジ」っているの？


「人によっては定借もOK」なんてことあるの？　誰でも同じじゃないの？


アナタは特別なの？　特別な物件なの？　定借だと地震災害に強いの？

[697: 匿名さん]

定借の建替えが仮に必要になったとして、築何年までは建て替えるおつもりですか？

残存40年？残存30年？　冷静に考えると結局莫迦らしくて建て替えられないのでは？

俺たちは建替えなんて面倒なことは嫌だからその分払うんだ、って妙な理屈ですね。

復興後の再建築マンションでも地権者持分が販売されてるケースはよく見かけますよ。

相当程度回収できるでしょうね。あるいは追加投資してでもより快適な生活を得られる。

時間が解決する問題と、根源的な欠陥を取り違えてはなりませんね。所有権に失礼です。

そもそも　定借　対　所有権　の議論ではないのです。定借のデメリットの問題ですよ。

[699: 匿名さん]

一戸建てに住んでる人にマンションなんてって言われるのは解せるが、定借の人間に所有権なんてって言われるとそりゃ心外なのは容易に想像できるわな。八つ当たりも甚だしい。

[701: 匿名さん]

結局、

定借は好ましくはないけど

広尾ならＯＫだとか

本物件は違うんだとか

ポジもそのレベルでしょ。

冷静にその価値観どう思う？

幼稚園児の駄々っ子じゃないんだから。

ネガがネガが言わずにさ。

三井や三菱なら定借が良くなるわけでもないよ。

純粋に居住生活するだけなら賃貸でもいいんだし。

[707: 匿名さん]

久々にこのスレを開けて最近の50レスを見たら、今日の午後1時半頃から4時頃にかけていっぱい書き込みがあって盛り上がっているので驚きました。

阪神淡路大震災の際の倒壊したマンションがどのくらいあったの？といった書き込みがありましたが、これを知りたかったら、
山岡淳一郎さん著の「あなたのマンションが廃墟になる日」という興味深い本がありますので、お読みになるといいと思いますよ。

これを読むと、阪神淡路大震災の場合は、行政当局がもう少し物件ごとに時間をかけて修復方法を相談してくれれば壊さなくても修復できたはずのマンションがかなりあったようですが、一旦修復不可能と判定されて取り壊しになると、所有権物件であっても所有者間の合意を形成して建て替えることがいかに難しいかがよくわかります（そもそも阪神淡路の際に定期借地のマンションで倒壊し、建て替えの必要のあった事例があったのかわかりませんが、ご存じの方がおられたら教えて下さい）。

この広尾GFのWikiに以下引用のような興味深い記述があります。

阪神淡路の際に全壊したマンションは全体の1.6%程度と言われているようですが、この広尾GFのように山のほうにあって、81年耐震基準をクリアーしていたにもかかわらず（それでも通常は概ねコンクリート強度１８ニュートン/mm2程度と思いますが）、それでも倒壊したマンションはほとんどないように山岡さんの著書からは読めます。

万一、ここのように三菱・三井クラスが鹿島に施工させて３０ニュートン/mm2レベルの強度で作ったマンションでも修復不可能な倒壊になるのであれば、例えばプラウドの100年コンクリートでもどうなるのかわからないわけで、そうであれば関東で使用可能な状態で残るマンションは一体どの程度あるのか。これはもう国難であって、定期借地とか所有権がどうのこうのという問題ではないように思います。

まあここの住人の皆さんはお金持ちの皆さんのようだから、そんな場合は、きっぱりあきらめて解体準備金で当初の予定より早く更地に返して他のマンションに移り住むのではないかと思います。
基本的にここまで悲観的でないと思いますよ。長い投稿ですみません。

（広尾GF　Wikiより引用）
一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。
ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

[718: 匿名さん]

定期借地制度

定期借地制度とは、「借地借家法」（平成３年１０月４日法律第９０号　平成４年８月１日施行）に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権（普通借地権）でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」（土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等）がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的

普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。


定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。



所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

[722: 匿名さん]

本来、定借物件とは
借地権物件と比較して
デメリットしかないのは当たり前です。

その分価格が安いんだから我慢しましょう
というのがそもそもの制度趣旨なのです。

ここで問題を悲劇的に大きくしているのは
このような、「高級定借物件」など
そもそも想定していなかったことです。

そんなニーズ、買い求めるような人が
いるなど考えてもいなかった。

根源的な欠陥は
高級であれ低級であれ
全く変わらないのに。

これはデベの悪知恵とも言うべきものです。
それに完全に乗せられたのです。

本来の制度趣旨としては
50年後に取り壊すレベルの建物でも良いのに
100年コンクリートだから大丈夫とか
詭弁を言い出す始末でもはや手に負えません。


デベの方、反論お待ちしております。

[723: 匿名さん]

失礼、冒頭、借地物件ではなく所有権物件の誤りでした。

まあ、普通借の借地物件と比較してもデメリットしかないので意味は変わりませんが。

[724: 匿名さん]

さらに言えば、定借は本来は戸建て建売を想定していたのです。
ミサワが当初から積極的に関与していたことからも疑いようがありません。

つまり、木造、乃至、まあ軽量鉄骨造あたりまでしか想定していないので
さて何年にしましょうかというときに、まあ50年もあれば耐用年数からも
十分過ぎるだろうとの判断だったわけです。

ところがマンションでこれが転用（悪用？）されるや、今度は時代背景として
建物を長持ちさせようというエコ時流に乗っかってしまい、本末転倒な事態に
至っているわけです。100年コンクリート発言の滑稽さはここに因るものです。

[725: 匿名]

『定期借地権推進協議会』という業界団体があります。

以下が会員企業一覧です。
ハウスメーカーだらけなのが一目瞭然です。
こういった実態だけでも最低限知っておくべきです。
マンションデベは制度に便乗しているに過ぎないのです。

旭化成ホームズ(株)
伊藤忠都市開発(株)
伸松建設(株)
住友林業(株)
積水ハウス(株)
積和不動産(株)
全国農業協同組合中央会
大和ハウス工業(株)
東急不動産(株)
東急リバブル(株)
(財) 都市農地活用支援センター
パナホーム(株)
ミサワホーム(株)
三菱地所レジデンス株式会社

[731: 匿名さん]

広尾はすごく良い街なので、自分の希望の間取りと予算との兼ね合いで定借もアリだとおもいます。
私は広尾に住みたかったですが自分の予算では充分な間取りをとれなかったので世田谷のマンションにしました。これはこれで良いと思っていますが。

[732: 匿名さん]

>727

どうせなりすましで、ガーデンヒルズの住人の方ではないだろうけど、
ガーデンヒルズから引っ越して来た方も、結構いらっしゃいますよ。

また、ガーデンヒルズ「も」お持ちの方も、それなりにいらっしゃいます。

[742: 匿名さん]

どっちにしてもレベル低いね！

[747: 匿名さん]

真面目な話、

結婚、子供の出来ない同性愛者や

身寄りのないお年寄り辺りには

定借は向いている

高かろうが安かろうが

所詮好きにすればよいので

特に前者にとっては

新婚子育てコミュニティーに入れないから

珍味物件のほうが逆に望ましい

[748: 匿名さん]

放射能も比較的影響は少ないと言えるでしょう

幸せですね

[750: 匿名さん]

半壊で産業ゴミ確定

[751: 匿名さん]

ここの建物がちょっぴりでも壊れるような地震が来たらネガのボロ屋は全潰だろうね

[752: 匿名]

強がっても災害に弱いのが定借。

[753: 匿名さん]

筋肉ゲイがまた出てきたようだな・・・イメージが更に悪くなる

[754: 匿名さん]

そろそろこのバカネガはアク禁だな

[755: 匿名さん]

老人向けマンションに越したくても売れないと困る。
東京の地価やマンション価格は暴落するんでしょ。
外資が帰ってくるまでここは塩づけじゃないですか。

[756: 匿名さん]

ネガさんかポジさんかわかりませんが、お互いにもういいかげんに感情的な書き込みの応酬はやめたらどうですか。

外から見ていて恥ずかしい内容の書き込みになっていますよ。

少なくともこのスレッドの利用規約で禁止されている差別用語を連発するようなまねだけはやめて頂きたいものです。

やめて頂けない場合は、個別に削除依頼を出させて頂きます。

世の中がこんな状況になっている時に見ていて恥ずかしいです。もう少し冷静になって下さい。


管理人殿：もう少しきちんと頻繁に投稿内容をチェック下さい。見ていて情けなくなりました。

[757: 匿名さん]

読み返せばすぐわかるが、733、737、739あたりで約1名住民がキレて
罵詈雑言を使いだしたから荒れただけ。
この住民をアク禁にすればよい。住民板で仲良く傷を舐めあってなさい。

[762: 匿名さん]

だって貧乏人はリアルな世界ではいつも下を向いて、お金のある人間に媚びているのに
掲示板では生意気なこと言うから、ついつい釣られて言い返しちゃうんだよね

[763: 入居済み住民さん]

失礼ながら７６０さんはここの住人の方ではないように思います。
失礼にあたったらお許し願いたいですが、ここの住人の皆さんはよく挨拶などもされて愛想もよいし良識人の方が多いので、いくらネットの書き込みとは言ってもこんな差別用語を一杯書きたてるような言動は想像できないのですが。

もし７６０さんが住人の方であればこのマンションの管理規約を開けてみて下さい。

例えば、管理会社である三井不動産住宅サービスがその管理業務を遂行するのに必要な電気代などを全体管理組合（つまりはマンション所有者）がどこまで支払うかなどといった内容が第8条に書いてあるでしょう。

それでは、今回のような地震とかあるいは台風とかで発生した損害があった場合に、管理会社が全体管理組合に対してどこまで責任があるかを規定した条文は第何条でしょうか？

どのマンションの管理規約を見てもこうした内容は当然にカバーされており、この規程が何条かを世間様に知られても（どこまでカバーするかまで詳細に言わなければ）守秘義務違反にはならないでしょう。
単純に数字（例えば１５とか３０とか）だけでいいからお答え頂けますか？

あたっていればそうなのか、いろんな住人の方がおられるのだなと信じます。書けないか、あたっていなければ住人の方ではないと思われますので、住人に成りすますことは虚偽なので断じてやめて頂いて、あくまで一般の投稿者として投稿して下さい。

[766: 入居済み住民さん]

ありがとうございました。

やはり住人ではないということでわかりました。

今後住人と書かれても、最初からまともに信じてはいませんでしたが、当然とりあわないことに致します。

成りすましは本当の住人などにとって極めて迷惑であり、スレッドの利用規約違反ですからご留意下さい。
繰り返される場合はアクセス禁止を別途要請させて頂きます。

[772: 匿名さん]

今回の震災、瓦礫撤去費用は国負担ですって。
ここは万一大地震で住めなくなれば、更地にする費用は負担しなくてサヨナラできそうですね。
震災で価値が下がる土地のマンション再建苦労から逃げられない、土地付き分譲と違って。

[773: 匿名さん]

私は、ポジでもネガでもないので、その前提で読んでいただきたいのですが、そのニュースを読んで私か思ったことは以下です。

・「瓦礫撤去」費用の趣旨
→（津波ならあり得なくはないのかもしれませんが）、最近建てられたまともなマンションが地震でがれきになるということはおよそ考えにくく、あってもマンションの外形はほとんど留めたままで、住めなくなるという状況だと思われます（住めなくなるということ自体、ちょっと想像し難いのですが）。

この場合、がれきの撤去費用というより、「マンションの解体費用」ですが、これも国が負担てくれるのでしょうか？特に東京のように屈強なタワマンがたくさんある場所においては、解体費用はばかにならないと思われます（もし、国負担なら、タワマン族な私としてはうれしい限りなのですが。ここの方も、積み立てている解体準備金が戻ってきて嬉しい、ということなのでしょうが）。

・解体するか否か
前述のとおり、明らかに住めない、というようなことになるのは相当に稀だと思われますが、この場合、解体するか否かは住民の話あいになるのでしょうか。今回のケースで、「そんなの待っていたら復興作業が進まない」（＝個別対応していたら話が進まない）等の理由で、問答無用で（まだ住めそうなのに）解体されてしまった（但し国負担）、といった話はあるのでしょうか。それはそれで潔いというか、アリだなと思ったのですが。

・あと、そもそも論として、国or自治体が負担するか、みたいなニュースだったので、「がれき」（これに解体費用が入るかが、気になっているのですが）については、国or自治体（非住民サイド）の負担というのは、既に決まっていることなのかな、と思った次第です。

とりとめもないコメントですが、長文失礼いたしました。

[776: 匿名さん]

所有権より安い以外のメリット教えて？？

[777: 福島県民]

広尾ガーデンフォレストは住みやすいからって意見が多いけど

それと定期借地って関係ないよね。

わざと論点ずらしてるのか、それとも天然なのか。

定期借地が出来たのは、地主のためだったよね。

だから、購入者側（借地人）からすれば、所有権よりイニシャルコストが安いってだけでしょ。


今回の震災で、建物の倒壊やら毀損やらクローズアップされてるけど（最新のマンションで倒壊とかありえないとは思うけど）

むしろ所有権マンションより再建築問題がやっかいなのは借地人のほうではないの＞772

[778: 匿名さん]

http://www.nikkansports.com/general/news/f-gn-tp0-20110328-754040.html

マンション管理会社でつくる社団法人高層住宅管理業協会は２８日までに、東日本大震災に伴う東北地方のマンション建物の被害状況をまとめた。津波被災地を中心に協会関連マンションの約３０％が未調査の段階で、調査範囲では約２割で壁のひび割れなどがあったものの、倒壊などにより建て替えが必要なほど致命的被害のあった物件はなかった。

　同協会は東北６県で所属する会員２５社が受託する１５８４管理組合の物件について、会員社の技術者らが目視で点検し、１６日までに状態が把握できた１１０６組合の被害状況をまとめた。

　その結果、建て替えが必要なほどの被害を受けた「大破」はなく、大規模な補強・補修が必要な「中破」は２６組合（２・４％）、ひび割れやタイル落下など「小破」は２０８組合（１８・８％）。

　国土交通省によると、阪神大震災では１００棟以上のマンションで建て替えが必要となっており、同協会は「今回は物件の多い都市部の直下型地震ではなかったため、被害は比較的小さくなりそうだ」としている。（共同）

[779: 匿名さん]

>669
>707

http://juki.nomaki.jp/tatekae.htm
http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」。

[780: 匿名さん]

瓦礫撤去費用を持ってくれるって結構大判ぶるまいだよね　阪神大震災のときも倒壊した建物のかたずけって行政がやってくれたんだっけ？

[784: 匿名さん]

>>781

建て替え出来るぐらい残存年数が残ってればまだ不幸中の幸いじゃないすか

中途半端に残ってると建て替えすらできない

あと、40年とかでも実際となると微妙では？

確かに節税効果はすごそうだけどねｗ

特損ドーーーン

[785: 匿名さん]

>783

洗脳されていようがいまいが、幸せです！
早く原発問題が終息して、これからに向けて頑張りたいですね。

※「by ガーデンヒルズ住人」はやりすぎでは？
成りすましはよくないですよ～。

[787: 匿名さん]

半壊で十分なのだが。

[788: 匿名さん]

そうそう、なにも全壊しなくても、難しい状況
（＝建て替えたくても建て替えられない）になる。

そして、>778や、>779を見ること。

阪神大震災では、兵庫県内で172カ所
ものマンションが全半壊してるんだぞ。

ここは30ニュートン/mm2レベルだから大丈夫ってか？

[789: 匿名さん]

http://www.bousai.go.jp/hou/pdf/koshutext2.pdfによれば、

⇒ 全壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能を喪失したもの、す
なわち、住家全部が倒壊、流失、埋没、焼失したもの、また
は住家の損壊が甚だしく、補修により元通りに再使用するこ
とが困難なもので、具体的には、住家の損壊、焼失若しくは
流失した部分の床面積がその住家の延床面積の７０％以上
に達した程度のもの、または住家の主要な構成要素の経済
的被害を住家全体に占める損害割合で表し、その住家の損
害割合が５０％以上に達した程度のものとする。

⇒ 半壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能の一部を喪失したも
の、すなわち、住家の損壊が甚だしいが、補修すれば元通
りに再使用できる程度のもので、具体的には、損壊部分が
その住家の延床面積の２０％以上７０％未満のもの、または
住家の主要な構成要素の経済的被害を住家全体に占める
損害割合で表し、その住家の損害割合が２０％以上５０％未
満のものとする。

[792: 匿名さん]

日々、発展を感じる街　豊洲
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[793: 匿名さん]

ナショナルがすいていますね。やな感じです。
お留守のおうちが多いのではありませんか？

[794: 匿名さん]

ここに住んでるようなリタイア層は都心にいる必要ないしね。
麻布界隈の住人も脱出組は多いと思う。
ウチも高層階はほとんど電気ついてないし、建物全体的に暗い感じですね。
節電の事を考えれば悪いことではないけど。

[795: 匿名さん]

なるほどここの住民の方は脱出した方も多いのでしょうか。
でも逃げ出さすにみんなで応援して下さい。

このスレッドに棲みついて執拗にこのマンションの倒壊を願っておられる方もおられるようですが（訴訟の原告関係の方なのか？定借嫌いであれば麻布台とか他の定期借地物件などにも書き込んでもよさそうなのに背景がよくわかりませんが)、他の方も書かれているように、このマンションは簡単には倒壊しそうもありません。

東京圏の地震強度のマップを見てもわかりますが、ここの土壌はもともと縄文時代に貝塚のあった土地で、このあたりでは相当に地盤の固い丘の上ですし、安政の大地震（1855年､M6.9）の際にここにあった老中筆頭堀田様のお屋敷を始めとする主要なお屋敷の歴史や、1891年に日赤広尾が現在の場所に移った後、関東大震災（1923年、M7.9）が起こった際の日赤の歴史を見ても特に大きな被害は出ていません。地盤は都心のなかでは相当に恵まれていると思われます。

上で何度も書かれている通り、このマンションのコンクリート強度は30ニュートン/mm2で現状のマンションでは最強水準ですし、最初から気にはしたので品質性能Handbookなども確認しましたが、地下２５ｍ以上下の支持層岩盤までしっかり抗を打っていますし、当然ダブル配筋（二重鉄筋）、ボイドスラブ（剛性・強度を上げるために床下に３０㎝以上の中空パイプのスラブを入れる工法のこと）まで入っています。
これで修復不可能なレベルで倒れるようなことがあったら、お隣の広域災害対策指定病院としてヘリポートまで備えて近代化されたばかりの日赤広尾もかなりの倒壊はまぬがれないでしょうし、関東全域でとんでもない状況になるでしょうね。ここまでのことが起これば万一倒壊しても仕方ないかなとも思います。

まあ世の中何が起こるかわからないので、最悪の事態も考えるべきでしょうが、現在考えられる耐震の対応としては、相当強固にできているマンションと思います。

それでも万一倒壊して住めなくなったら？

ここの定期借地の契約条件では、所有者が合意すれば、住めないと判断された時点で、それ以降の地代を払うことなく、その時点で現状復帰することにして定期借地契約を解除できる条件になっています。上物の解体は、最初に払った解体準備金で鹿島がやってくれます。

したがって建物が崩壊して、地代の支払いだけが残ることはありえません。

まあ、新築の後、１０年程度の早期で万万が一倒壊したら、地震保険のお金などでさすがに建て直すでしょうが、確かに３０年などたって、後２４年などという時点だったら所有者の意見も分かれて、建て直さずにあきらめようという結論になるかもしれませんね。

でもその際でも、上で指摘されている方がおられましたが、借地権の金額相当がど～んと特損となって出ます。

所有権の場合は地震などの人災、天災で万一住めなくなっても土地は永久なので償却不可能で土地だけついて回りますが、ここのような定期借地物件であれば定期借地契約自体が契約終了でき、最初に払いこんだ借地権のお金が全額、損金として認識できます。

マンション価格１億円当りの上物の価格はせいぜい２千万円から３千万円で、マンション価格の７０％～８０％が借地権（地上権）の価格なので、住めなくなって契約解除して移住した場合は、当初の１億円当り７千万円とか８千万円が損金として税金から控除できます。

このマンションにお住まいの方は、数千万円クラスの所得の方も多いようですが、その場合の実質税負担は４０％～５０％でしょうから、単年あるいは複数年でこの税効果を取り込めば、ざっと半分の借地権のお金はその時点で（あるいは最悪でも最終の５４年後に十分な課税所得があれば）回収できるでしょう。

まあ、３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。
長い投稿ですみません。

[796: 匿名さん]

原発問題が収束するには１０年単位の時間がかかるし、まだ「発災中」で、事態は楽観を許さない。出来る人はできるだけ疎開したほうがいい。子供だけでも関西の親戚にあづけたほうがいい。もちろんそれが無駄になればいいのだけれど。

[797: 匿名さん]

確かに原発問題が完全に片付くまでには10年以上の時間がかかるかもしれませんが、さすがに東京が日本の政治・経済の中心としての機能を果たさなくなるような状況にだけはならないよう、国もアメリカやフランスの力を借りてでも全力をあげて対応してくれると期待しています。

もし多くの都民までが避難するような事態になれば、このようなスレッドで東京の不動産がどうのこうのと言っていられるような状況ではなくなるでしょうが、今はそこまで悲観することもないかと思って（願って）います。

今回の大震災については、海外のマスメディアが一部相当にパニック的な誤報道をしてくれたおかげで、私も海外の知り合いや友人から何件か「なんで大阪とかに逃げないの？」といったメールを頂きました。実際、外資の皆さんはかなりの数、関西などに避難されたようですし。

日経ビジネスなどにもこうした記事が出ています。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20110325/219150/?P=1

避難するのはもちろん個人の判断ですので、小さなお子さんを抱えたご家庭などにはそれも一策ですが、もう少し落ち着いてもいいようにも個人的には思います。

[798: 匿名さん]

＞３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。


あまり損はないの「あまり」意味がよく分かりません。

[799: 匿名さん]

そもそもこの地盤でこの躯体、倒壊しないでしょ。
ここが大きくひび割れするような地震が来たら、東京は完全に壊滅。

たぶん負債も徳政令化するよ。

[800: 匿名さん]

今は地震よりも原発が不安です。放射性物質が不安ということです。
フランスはチャーター機で在京のフランス人を避難させたのです。
アレヴァの思惑はまた別のようだし。ＧＥの蹉跌を好機とみているんじゃないですか。
今まで「安全だ～安全だ～」と唱えてきた学者たちのいうことも、にわかには信じがたい。
様々な計測地自体が不完全で信頼できる数字ではない。
内田樹さんもブログで「疎開のすすめ」を書いています。
念のため可能なひとは疎開しようかな。
関西でも軟化仕事あるでしょ。売れるうちに土地を売って引っ越そう。