当マンション25年が過ぎ、エレベーターのリニューアルを行う予定です。階数は17階です。
大手メーカー系のエレベーターで、メンテナンスもメーカー系で行っています。そこから、制御盤などの部分リニューアル工事の見積もりを受けたのですが、非常に高額です。
他社と比較をしたいのですが、このような工事は他社でも行うことはできるのでしょうか？
将来の修繕金不足が見込まれている状況なので、できるだけ費用を抑えたいです。
エレベーターリニューアルに関して、何か情報をお持ちでしたら、ぜひお教えください。
[スレ作成日時]2010-07-04 15:55:48
一体、いくらを提示されたのですか？
高額と言うだけで案外普通の金額かも知れませんし、割高なのかもしれませんが内容と金額が分からないと話のしようが無いと思います。
箱はそのまま残すとして、どこまでのリニューアルなのでしょう？
他メーカーにも声掛けて相見積りとるべきだと思いますよ。
できるかできないかは、内容しだいでしょうが、できないってことはないでしょう。
回答ありがとうございます。
３基で約３６００万円です。
制御リニューアル工事で、かごはそのまま残します。（化粧シートなど内装は行う。）
前にメーカーの人に聞いたら、「制御盤は車で言うエンジンのようなものだ。その工事を他社が行うということは、トヨタの車のエンジンの交換を日産に頼むようなものだ。」と言われました。
制御リニューアルは、全面リニューアルより安いですが、元々のメーカー以外でも対応できるということであれば、見積比較を行い、費用を抑えるための材料になるのでは、と考えています。
まずは、他社にも連絡を取ってみたいと思います。
他社に見積もりを取ってみるついでに今後のメンテナンスについても検討した方が良いと思います。
Ａ社の部品とＢ社の部品が、混ざったエレベーターをどの様にメンテしていくのか。リモートメンテできるのかどうか等も確認した方がよいと思います。
基数の他に「階数」「大きさ○○人乗」「管制運転(火災とか停電とか)」等。
後、各階の扉や三方枠とか交換するのか、交換するなら鋼鈑とかステン等の材質と言った事等も重要。
と言った事を書かないと多分判断できないと思います。
かごを再利用すると同一メーカーでないと後々問題が出そうです。かごの入れ替えまでしないと他メーカーは受けないのではと思える。
６に同意。スレ主は費用を抑えたいと言われているが、
エレベータは不特定多数の人が利用するものであり、
お金を掛けてやるべきと思います。多少の金額交渉は
あっても、費用を抑えて事故が起きては意味がない。
まぁ、そうそう事故が起きるとは思いませんが。
あとメンテナンスは従前からの業者をおすすめします。
長く付き合ってて、そのうえリニューアルもさせること
を武器に、毎月々の費用を抑えてはいかがですか？
独立系は事故が起こったときのフォローが杜撰。
スレ主さんのマンションのエレベータは17階建てから考え大手メーカー製と推測します。
大手メーカーは他の大手メーカーのリニューアルには積極的に参加しませんね。
見積書提出の段階で断られるか、見積を出しても高額なものと成るでしょう。
また、6さんのご意見に有りますように25年以上使用したエレベータですから、安全に対する法律も変更されておりますし、全部入れ替えか、最低でも制御盤、巻上機、トラクションモータ、メインワイヤー、ガバナ、ガバナーワイヤー、操作盤、かご、移動ケーブル、スイッチ全て、カウンターガイドシュー、乗り場ドア、乗り場操作盤、地震対策のＰ波・Ｓ波管制装置、二重ブレーキ、停電や火災時の管制運転装置は必要と考えます。
当ＭＳも築25年を過ぎ運転トラブルが続発したので、上記内容+αで入れ替えに近い工事を完了しました。
中堅・大手メーカー（事故多発社は除外）から出来る限り情報を収集し、理事会として現エレベータの延命なのか、入れ替えなのか意思を明確にされことが必要ではないでしょうか。
情報収集から見積提出までの間に冒頭書き込みしたことが現実として発生しました。
中堅で納入実績が大企業に多いメーカーに工事と保守管理をお願いし問題発生もなく現在に至っています。（従前の大手メーカーから乗り換えました）
工事費や保守管理費は、大手メーカー同工事内容6割程度でした。
9は大手エレベーターの回し者か、根拠を示すべし。
９さん８です。
大手と中堅の区分は私の判断によるものです。
解釈には個々人によって幅があることでしょう。しかし、価格差は歴然としていました。
大手が必ずしも安心と言えない事故もありましたので、価格と工場見学し技術者や幹部の方々と懇談し信頼できる会社と判断したものです。
勿論ＴＤＫのデータでも検討した結果です。
すみませんＴＤＫではなくＴＤＢの誤りでした。
皆さん参考になるご情報をどうもありがとうございます。
ネットで調べてみると、エレベーター市場は、いわゆる御三家で8割を占め、残りをオーチスとフジテックで分け合い、更に残りの僅かの割合に複数の企業が存在している、という感じです。
しかし公共関係では、ブランドではなく仕様と価格に焦点があたるので、御三家以外のメーカーが結構あるようです。また、シンドラーが世界では第2位のエレベーター会社だということを知って、ちょっと驚きました。
４、５番手の会社の内、１社から連絡があったのですが、他社エレベーターの制御リニューアル工事は対応できない、とのことでした。
全面撤去・新設工事なら可能だが、既設メーカーの制御リニューアル工事に比べて費用は高くなる、とのことです。
そのメーカーさんいわく、２５年を過ぎたエレベーターのリニューアル工事は、今は制御リニューアルが主流だとのことです。
既設メーカーの見積以外に、相見積をとって値引きの材料にしたいと思っていましたが、難しいのかもしれません。しかし、No.8さんのようにもっと詳細を検討してみます。
No.7さんのおっしゃる通り、メンテナンスの費用の対応も大事ですね。
団塊の世代の熟練技術者が大量に定年退職をしています。
エレベーター技術者は少なく、若手を育てるには長い年数を要します。
エレベーター業界は新規参入が非常に難しく、価格破壊が及ばない数少ない分野です。
また、保守点検は危険を伴うので、熟練技術者が必要です。
大手三社とは、三菱、東芝、日立らしいですね
制御リニューアルですと同じメーカーという話に落ち着くと思いますね
扉は、同じ様に見えてもハンガーレールと戸車がありますのでそこらへんの機構が各社共有部品でない為難しいそうです。
他社に入れ替えるとなると箱と三方枠共に交換必要になるみたいなので一機1月ほど交換に時間掛かる様子です。
＞＞3
一基 １２００万円ですか？高いですね
準撤去/フルで交換できる数字と思います。
当方のＭＣも見積もりを最近取りました。
簡易制御リニューアル8～900万程度でＯＫかと
制御リニューアルも幅が広いのでなんとも言えないですが新法律対応にするには、準撤去リニューアルの選択が良いかなと当方達は、考え中です。
あまり金額変わらないと思いました。
箱を変えるとブレーキシューも変わる（箱に固定？）
箱の重量が軽くなるので電気代節約になる
化粧シート対応で綺麗になるけど天井照明は、そのまま？
ん～この部分交換したいな（ＬＥＤ照明欲しいし扇風機むき出しは、嫌だなと考えてます）
それと機能アップすると毎月の点検料も交渉しないといけませんね。高くなりますから
幾らが妥当なのか解りませんが・・。
大きいのは、毎月の点検料です。
メーカーの話によると３カ月に一度しか現場点検来ないという話を聞きました。
他月は、通信でエレベーターの状況を見る？エラー出なきゃそのまま料金取られてるだけの感じがします。
うちは、築３０年だけどまだ変えていないです。
電子制御じｙぁない分壊れないんで
そのまま使用していますよ
20>>うちは、築３０年だけどまだ変えていないです。電子制御じｙぁない分壊れないんでそのまま使用していますよ
エレベータ機械室に入ったことありますか? 保守点検に立会い設備の現状を聞いたことありますか? 各階に止まった時段差がでることありませんか? ご自分が乗っている時問題なくても築30年のエレベータ耐用年数すぎてますよ。
安全なうちに手を打って下さる事を願っています。
20です。
立会い点検した事あります。
電子工学の勉強をしましたので流れは、理解できるつもりです。
階床段差は、ありません。
重いものを積み込んだ後に階床段差が認められる事が他のＭＣエレベーターで確認したことありますがうちのＭＣでは、発生なしと思います。
ミニ模型？みたいな階床段差ＳＷの説明を聞き凄いアナログ動作に驚きました。
オムロン社のリレーが製造中止なんて驚かされた事もあります・・。
２年前に吊ワイヤー交換しましたので少し安心していますが、地震時プーリーからワイヤーが脱落する心配は、あります。
無理して使用してきましたが、そろそろ交換しないといけないと考えています。
■数万台が数年で部品切れへ 産経新聞より引用
「エレベーターに『２０１２年問題』があると聞きました。古い機種で、そのころに部品がなくなってしまうということです。部品がなくなると、どうなるのでしょうか」＝東京都港区のマンション管理組合理事長、斎藤明子さん
■基幹装置で供給停止
ここ数年、エレベーター製造メーカーが、製造中止からおおむね２５年以上経過した機種について「保守部品の供給を停止する」と相次ぎ発表している。供給を止めるとした期限は２０１２（平成２４）年が多く、今年９月に迫っている機種もある。
供給が止まるのは、発電機やモーターなど基幹装置の部品。故障すればエレベーターは使えなくなるが、供給停止で修理の手立てがなくなってしまうわけだ。
「日本エレベータ協会」によると、国内のエレベーター台数は約６６万台。把握できない分を含めると７０万台を超えるとみられる。供給停止の対象台数は明確でないが、数万台程度が、今後数年で部品切れに陥るようだ。
「製造中止から長い期間が過ぎ、必要な機材や設備、技術者の確保も困難。供給継続は限界に達した」
業界最大手で、最初に供給停止を表明した三菱電機と系列の保守会社、三菱電機ビルテクノサービスは、そう説明する。
各メーカーや系列保守会社は、供給停止を機に、エレベーターをリニューアルするよう、顧客であるビルのオーナーやマンション管理組合などに呼びかけている。
「顧客側が部品切れ後も使用を続ける場合、保守契約を打ち切る」という方針を打ち出しているのは三菱ビルテクノ。「苦渋の決断だが、安全が第一。重要部品が入手できない状態で、無責任な契約はできない」と話す。
エレベーターをめぐっては、平成１８年６月に東京都港区のマンションで、男子高校生がカゴと建物の間に挟まれて死亡するなど、事故が相次いだ。
昨年９月には従来の安全装置に加え、扉が開いた状態で動作しないようにする装置の取り付けを義務づけた改正建築基準法施行令が施行。各社が更新を推奨する背景には、そんな事情もある。
■税務上の法定耐用年数は１７年
部品が供給停止になった装置だけを入れ替える手段もあるが、必ずうまく動作するとはかぎらない。もしエレベーター全体を買い替えるなら１千万円単位の費用が必要。更新を迫られる側にとって大きな出費だ。
「３０年以上、部品交換料を含むフルメンテナンスの代金を保守会社に支払ってきた。今も問題なく使えている。なぜ買い替える必要があるんでしょうか」
不満顔なのは、質問を寄せてくれた斎藤さんだ。「部品がないのはメーカーの責任なのに、弱みにつけこまれている感じ。せめて、もっと早く知らせてくれれば…」と憤る。
エレベーターは、何年くらいで更新すべきなのか。税務上の法定償却耐用年数は１７年だが、物理的な耐用年数に決まりはない。
各メーカーは「２０～２５年」を目安に掲げており、国交省が２０年に策定したマンション長期修繕計画のガイドラインも、おおよその目安として「３０年」を示す。実際にはそれ以上の間、安全に稼働しているケースも多く、一概にはいえないようだ。
メーカー系より安い保守代金でシェアを伸ばし、部品の融通などでメーカー系との“不仲”がいわれる独立系保守業者は、どう見ているのか。業界団体「エレベーター保守事業協同組合」は「３０年も部品を持ち続けるのは難しい。やむを得ない判断だ」と、供給停止に理解を示す。
一方、マンション管理組合を支援するＮＰＯ法人「マンションオーナーズコミュニティー」の吉沢康博事務局長（５１）は、３０～３５年を目安とする。「３０年たてば給排水管など、ほかの大規模修繕の時期にも重なる。今後何年住み続けるのかを考える必要もある。低層なら更新をあきらめるのも一つの考え方。メーカー側と交渉するにも、最も重要なのは住民の合意形成と団結だ」と話す。
昭和４０、５０年代に急激に増加したマンションが築３０年以上を迎え、老朽化や耐震性などが問題化している。エレベーターの部品供給停止は、そうした住宅問題の一側面でもある。
「今回は対象外の機種でも、中古の再生品でしか部品を調達できなくなりつつある。他の機種でも供給停止になるのは時間の問題だろう」。ある業界関係者はそう指摘している。（千葉倫之）
インターネットにて閲覧下さい。↓リンクより 2010-7-31
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100731-00000539-san-soci
結局車と同じで半強制的に買い替えさせる案ですね
エコポイントとか政府が補助金出すなんてならないかな？
期待していますよ
まああれだ
散々メンテで甘い汁吸い上げてきたくせに
いざ一番掛かる段になったら面倒みないなんて
無責任なハナシ
悪女房の熟年離婚みないたもんか？
産廃増やしてエコとも逆行してるな
談合業界だからな
いや～本当に部品が無くて困ってるみたいですよ
とくに意匠部品 蛍光灯のカバーとかパネル ボタン等
うちのマンションは準大手の（株）エレベーターシステムズにお願いする予定です。
現在の状況を見た上で、必要な工事内容を説明してくれますし、費用も大手よりかなり安いです。
又、工事中の停止期間も短いので助かります。
尚、リニューアル後のメンテナンス契約も可能で安心です。
エレベーター保守の技術者を養成するのは長い時間が必要です。
団塊世代の技術者が大量退職の時期を迎えています。
部品の製造中止も問題ですが、熟練技術者の不足は大問題です。
高度な知識を必要とするエレベーター保守の技術者が一人前になるには、最低１５年は掛かります。
様々な故障に対応するには、数十年の経験が必要です。
部品を２５年以上も確保するのが当然と思っている方が凄いと思うよ。そう言う人に限って、そのコストは無視だもの。
「積算資料ポケット版 マンションRe2010」より
[１０階建て例]
１ 完全撤去・新設工法 1200～1500万
２ 準撤去・新設工法 700～1000万
３ 分轄回収・準撤去工法 400～500万
１は別メーカーへの変更も可能。
あくまで、例ですから。
やっとわがマンションもエレベーターリニュアルが決定しました。
工事説明会にて大型クレーンをマンション内駐車場に設置すると案内したところ駐車場は、貸せないと反対者が出ました。
どうしたもんだか・・。
そういうのはいきなり案内出すんじゃなくて
事前に調整してＯＫもらってから案内出すんだよ。
感情こじらせたら普通の人でもＯＫしてくれないぜ。
さて、みんなどうする。
戸開走行防止装置と予備電源付の地震時管制運転装置が
事実上義務づけとなります。
エレベータ会社も後付出来る製品開発してるんですかね。
各自治体の補助金の動向も探らないといけないし、場合によっては
うちの自治体は補助金制度遅れているがどうなってるとつっこまないと
いけないような事態もあるかもね。
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国土交通省 エレベーターの安全に係る技術基準の見直しについて
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_00001...
エレベーター安全対策に捕縄、国土交通省方針
http://machida900.blog136.fc2.com/blog-entry-145.html
朝日新聞 全エレベーターに地震感知器設置へ 閉じ込め防止図る
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107150309.html
戸開走行防止装置の後付ってまだないよね。今だと巻き上げ機ごと交換みたいだけど。
東芝エレベータは前に問い合わせた時に
後付出来る製品はまだ開発出来てないって言ってたな。
後付装置開発も出来てないのにコストがわかるのか？
朝日新聞が言うように200万で出来るのか疑問だ。
間違った、日経が200万と書いてて朝日は300万って書いてある。
既にどっちが正しいかわからないけど。
エレベーターの交換時期の目安は、２８年前後でいいんじゃないかな。
既存不適格については、交換とかで確認申請をする時は必要だが、
それまでは全然問題はないから安心していいよ。
ＥＶ１機の値段としては１，２００万程度（１４階の場合）
制御盤は４００万、巻き上げ機が１００万、かご等（三方枠・扉・床等）で７００万程度だよ。
>既存不適格については、交換とかで確認申請をする時は必要だが、
>それまでは全然問題はないから安心していいよ。
そうじゃなくなるってのが>>36の話でしょ。
5個前のレスくらい読みましょうよ。
>>ＥＶ１機の値段としては１，２００万程度（１４階の場合）
これ安すぎるけど何人乗り？
大手メーカーじゃないよね。
ＥＶは大手５社以外はなしでしょ。
イニシャルコストを抑えても、ランニングコストが高けりゃ結局回収されちゃうわけで。
お金をかけるところはしっかりかけ、他で抑えられるところは抑える。
他にランニングコストで高く支払ってるものはありませんか？
ＥＶで事故があったりしたら、それこそ大問題ですよ。
>43
既存不適格は、耐震基準を満たしていない建物でも建て替えをしない限り
法的には全然問題はないよ。
二項道路も同じこと。
当然ＥＶの既存不適格も次に建築確認するまでは、現状通りで法的にも
全然問題ない。
既存不適格の常識だから勉強してね。
大手メーカーでは一機１，２００万が相場だね。
後は交渉次第。
当方のマンションも25年経過したところで、管理委託会社がエレベーターのリニューアル工事案を持ち込んできました。
9人定員の12階建ですが、制御リニューアルだけなのに見積額は920万円。さらに工事期間中(約2週間)は24時間使用不可という説明が委託会社の人間からあったので「撤去新設でもないのに24時間不可は有り得ない」と言及すると「専門ではないのでよく分かりません」という逃げ返答(笑)。
念の為に東芝,三菱,日立などの各エレベーター会社にも再確認しましたが、新設の場合はお役所の安全OKが出るまで使用不可ですが、リニューアルの際は工事時間以外の利用は大丈夫と言っていました(12階などの上層階住人が2週間もの階段利用生活はキツいです)。
それにしても920万円という額はチョッと高額に感じています。
見積書の内訳を見ても「諸経費,その他」で約200万円となっていますが、諸経費だけで全体額の約22％も掛かるなんて妙に思うのは私だけでしょうか？
>>52
920万なら安いと思いますよ
制御リニューアルですと箱は、そのままですか？
内装のリフォームも含むのでしょうか？
うちのマンションは、32年で交換しました。
工事期間は、二週間ほどでしたが前半一周間は、夜～朝までは、使用可能でしたよ
>>54
箱はそのままで若干の内装リフォームも予定しています。
ただ最大のネックになっているのは管理委託会社が仲介している事で、おそらく相当額を奴らは上乗せしている筈ですから、実際額はもっと安額なのでしょう。
エレベーターではありませんが、過去に電気関係の工事費用に約390万円という見積書が出てきたものの、直接メーカーに見積書をお願いすると約200万円という約半値だった事もありましたが、過去の工事実績がないとか色々とイチャモンを付けてきて、事情をよく知らない住民は「大手の管理会社だから」という看板に騙されて約390万円の方に流れてしまったという悲しき実例がありました。
住民の大半が素人だからと言って「お金を騙し取っていく」なんて、要するに詐欺行為ですよね？
エレベーター会社や独立系会社に直接交渉すると、諸経費とされていた約200万円くらい消えて無くなるのでは？と考えてつつも、まずは住民を納得させるだけの説明会などを催さないと。。。
でもマンションの場合は向こう三軒両隣りという風にはいきませんから、かなりの根気が必要でしょうね(笑)。
１００万程度監督管理料が含まれていると思います。
管理会社を通さずの発注も可能と思いますがその他のすり合わせは、管理組合でという事になります。
うちは、直発注としましたのでそこらへんが大変でした。
工事の予定も変更になりますし
監督業務
機材置き場の指定
残材置き場の指定
トラ柵の指定などなど
住民説明会も当然こちらで開催
しかし設置後の毎月メンテナンスも大幅に安く契約できました。
こちらは、直契約でも何も問題ありません。
長い付き合いになりますので本体価格よりこちらが重要です。
>>57
でしょうね！
うちのマンションもそうですが、管理組合や組合長が委託会社と癒着して、いわゆる“袖の下”を随分と頂いていたり、管理費の横領みたいな事も少なくない様だし。（会社と違ってマンション管理組合の会計は、いい加減でも野放し状態だからね〜）
余談ながら、隣接マンションが今春〜夏に大規模修繕工事をしてましたが、震災影響で経費がかかったという理由で当初の見積書よりも約1000万円も高い金額を請求してきたそう。（見積書の意味がないっつうの！)
>>56
良い直発注先が見つかって羨ましい限りです。
それにしても良い直発注先や管理会社を見つけるのは本当に至難の業ですね〜。
本当に良い会社などはwebなど開いていない場合もあるでしょうし。。。。
結局のところ、エレベーターに限らず殆どの事項に関して住民の過半数は素人なのをいい事に、会社側に都合良い具合よく話を進められてしまうパターンが多いというのが現状なのでしょう。
>>58
良い直発注先が見つかって羨ましい限りです。
えっ？どういう事ですか？
現在付いてるエレバーター会社から別メーカー変更は、難しいので日立が付いていれば日立という事で同じメーカーに発注という話となります。
実際工事する会社は、別業者となりますが、日立エレベーター本社にＴＥＬすれば良い話
一番都合の良い会社を連れてきます。
理事会発注ですから取りはぐれもありませんし手形もありませんので喜んで契約してくれます。
管理会社の場合経営が悪ければ倒産って事もありますからね
ペーパーマージンだけ食ってる部分は、なるべく直で契約したいですね
貯水槽清掃/水質検査なども直で契約できますよ
面倒な管理が必要な部分だけ管理会社に遣らせればＯＫです。
参考の為に東芝、オーチス、三菱などに全撤去リニューアルでの見積もりをとれば良いです。
制御リニューアルは、できますか？（実際は、できません）
その資料を基に日立と話す
そのうちに道は、開けると思いますよ
まずは管理会社との契約を読みましょう。国土交通省の標準管理契約ではどこに発注しても,管理会社は工事の履行確認をすると記載されています。エレベーターのメーカーに直接工事を発注すればいいだけです。工事の日程調整 現場確認 履行確認 理事会の調整 全て契約に含まれています
うちのマンションも３０年近く経過、２０１２年問題も有、エレベーターの取り換えを計画しています。
現在１階から５階ですが、これを地下１階の駐車場からにしたいという要望があります。
地下１階下を最低５０センチは掘らないと駄目とのことで、難しいと思っていましたが、オーチスの１５０ミリビットという技術（水圧式エレベーター）、があることを知って、出来そうな気もしてきました。
オーチスに関して、また同じ事例等あればおしえて下さい。建築基準法との関係に関する問題もあるように聞いています。
管理会社は１割以上ピンハネしてメーカーに発注します。
機械器具設置業の資格がある会社だと、名目上は現場監理できますから。
そのような状況だと、なかなか直契約は結び難いんですよね。
オーチスの水圧式は最大３箇所停止まで、行程７ｍくらいが限度です。
ピットは浅くて便利なんですが、機器の限界もあります。
難しいのは保守契約を大手管理会社が結んでいる場合です。
メーカーは管理会社に気を遣い、直契約を遠慮する傾向にあるかと。
あるいはリベートを支払うため、あまり安くできないケースも。
もし自分のMCのエレベーターがシンドラー社製だったら即他のメーカーに替えたいなと思う
結構最近乗る時にメーカーを見る様になったが市営住宅や県営住宅ってシンドラー社導入されているなぁと思う
メーカーメンテナンスしてるから安心だとは、思う。
オールメーカーどこでもメンテナンスしますよ的な保守屋は、契約したらダメ
古いエレベーターを長くだましだまし乗るのは、やめようよ。早く交換して貰いたいと思う
超昔の押しボタン二センチ位の丸い乳白ボタンのを見ると乗るのをためらう
階段で登る事にしています。
築３０年 ２８戸のマンション。既存の東芝エレベーター１基使用中。リニュウーアルの必要性を言ってるが、必要か?
費用は幾らするのか?
東芝エレベターの保守、点検の担当者数人に問い合わせしたのですが、意見がそれぞれ に違い解らなくなっています。良き アドバイスをお願いします
管理会社からは、早く結論をだすように言われています。金額も大きいので修繕積立金の残金では、とても足りません。部品交換で、少し様子をみてわ、と言う担当者も居ます。それで良いのでしょうか?
エレベーターを新規に取り替える場合の価格は、１基1,200万~1,400万が定価です。
しかし、この価格はあくまで定価であって、実際の価格は、メンテナンスも兼ねて
交渉すれば半額程度までは値下げ交渉できますよ。
当然、三菱、日立、東芝の国産のエレベーターで10階から14階のエレベーターでの試算です。
９人乗り
大変、参考になる貴重のご意見 有難うございます。早速各社から取り寄せるつもりですが、当マンションは戸数も少なく理事がいない為、慣例で一人意義を唱えても
三役員で管理会社の出す金額をそのまま受け入れてきました。全員専門的知識もなく、一人で他の会社を言い出しても村八部に成るのが目に見えています。貴重な組合員の積み立て金を少しでも有効に使いのですがー。精神的にも参っているのが現状です。
建築関係の友人んにも相談したのですが、役員任期中は そんなに正義感をだしてまで頑張ることないんじゃないかー今まで通り
の慣例でやればいいんじゃないかーと言われました。任期が終わるまで...。理議長になっからには改革をと意気込んでいますが、管理会社との契約にも他の業者との工事契約を認める文字が有りません。工事、修繕には全て管理会社の関連業者です。以前から不満には思っていたのですが、その件に関しては誰も文句は言いません。悩み相談に成ってしまい、このサイトでは不適格だとは思いますが、なにか良い知恵が有れば お教え頂きたいと投稿した次第です。
管理会社に工事契約を全て任せるというのはダメですよ。
管理会社の変更は、３ヶ月前に通知さえすれば、その理由は
たとえ気に食わないからというだけでも解約できるのです。
工事をするのに、相見積も取らず管理会社のいいなりというのでは、
あまりにもお粗末ですよ。
高い工事費を支払っているのでしょうね。
そんなおいしい商売ができるとは、その管理会社はほくほくですね。
デベ系の管理会社にその傾向はありますが、是非改善すべきです。
サーパスマンションもその傾向が強いようですが、しっかりした
組合では、管理会社の変更をしていますよ。
工事を全て管理している管理会社は即変えるべきだよ。
替わりの管理会社を秘密裏に捜し、変更後の対応策をたてれば簡単に変更できるよ。
替わりの管理会社は、管理会社の変更については慣れているので問題なく変更できるよ。
但し、３ヶ月前に契約破棄の申し入れを文書でしておくことが大切。
契約破棄の理由はいりません。
ただ、総会での決議がいるでしょうから、それにあわせてもいいし、臨時総会を
開催してもいい。
契約期間内でも、３ヶ月前に通知すれば解約できるから、その時期は理事会で
検討すればいいだけのこと。
管理会社の変更が難しいばあいは、工事については、相見積を取るように
すればいいと思う。
管理会社からも見積もりを出させてもいいしね。
必ず、理事からも相見積をとること。
業者が分からなければ、その地区のＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会とか
建築業会に電話すれば教えてくれるよ。
見積書は、全て同じ条件にし、理事長宛に送付を依頼し、開封は、理事とかの前で
開封することが大事。
各種点検も同じこと。
管理会社は工事とか点検とかの場合は、必ずリベートを取っていますよ。
毎月の事務管理委託費は決まってますので、工事とかで利益をだしているのです。
事務委託の方法は、総合委託と部分委託があります。
総合管理とは、事務管理費、管理員、清掃、各種点検とかを管理会社経由で行うことです。
部分管理とは、事務管理と管理員は管理会社に委託するが、それ以外の点検や工事に
ついては、管理組合が業者と直接契約を結ぶものです。
管理会社経由でなくても、管理会社は基幹事務として、実際に決まった業者の工事の点検とかは
しなければならないことになっています。
部分委託をすれば経費はかなり安くはなりますが、理事が業者との契約をしなければなりません。
勿論その場合でも、管理会社は実施するための調整の仕事はしなければなりません。
それは委託契約の事務管理の中に包含されていますので。
どちらにしても、相見積は絶対条件です。
必ず同じ条件で相見積を取り、その見積書は必ず、全員の理事の前で開封することです。
管理会社以外から相見積を取ることになれば、例え管理会社推薦の業者に決まったとしても、
値段はかなり抑えられると思います。
特にデベ系の管理会社は、工事の仕事を他の業者には取られたくないので必死ですよ。
築３２年の分譲マンションに住んでいます。数年後に６人乗り８階建てエレベーターをリニューアルすると聞きました。１基しか有りませんが、費用と工事期間を教えてください。上階ですので心配です。工事費用によっては老人ホームを考えています。修繕積み立て金があまりありません。
>>86
こんなところで話をしても見積もりがでるわけがありません
管理会社に言って、概算でも見積もりをとりましょう
それと、自分でSCEなりの独立系エレベーターメーカーに依頼しましょう
値段と工期は工法によって異なりますし、現在の製品仕様がわからないと何も言えません
また、既存不適格部分をどのように対応するか
さらにその上補助金を考えるかどうか
等々のところで何もかも変わります
32年じゃもっと早くやっておくべきレベルなので、さっさと見積もり取りましょう
あなたのマンションに金があろうがなかろうが、業者は値引きしません。
慈善事業をやってもらいたいのであれば、本当に悲惨な事故が起こるまで放っておくしかありません
そんな管理組合が管理しているところは絶対に住みたくありませんけどね
自分で考えて、やれる範囲でやれるよう、自分で考えましょう
それすら考えたくないのであれば、老人ホームをおすすめします
>87
何で管理会社に見積もりを出させるの？
エレベーターを交換する場合は、必ず3社以上の相見積をとること。
管理会社経由でなく、管理組合とエレベーター会社の契約にすること。
メンテナンスとドッキングで相見積を取ることが大切です。
元々、エレベーターは半値8掛けといわれるぐらい、値段の格差があります。
簡易制御リニュアルの場合は、1基900万程度・・・当然値引き可 新法律対応
10階建ての場合 9人乗り
１．完全撤去・新設工法 １３，０００万程度 但し値引き可
２．準撤去、新設工法 700万～1,000万
３．分割回収、準撤去工法 ４００万～５００万
１４階の９人乗り
制御盤 ４００万 巻き上げ機 １００万 かご（三方枠・扉・床等） ７００万
※全て相見積をとれば、記載価格よりかなり割引されます。
>88
管理会社に見積もりを一回取った方が
他社に見積もり出す時に項目で困らなくて良いんですよ
金額消して見積もり渡せば仕様で困らなくて良いですから
後々仕様を考えたとしても、元々のベースラインを持っておけることは大きいです
また、仕様決定についても管理会社を乗り気で使える
その上で実際作業する会社も決めて来るでしょうからね～
それを確認した上で別の会社に頼むんですよ
どうせメーカー系は管理会社にべったりでしょう
先にそれやらないと、管理会社の息が全部にかかるから
相見積もり取った気になってるだけで終了します
相見積は絶対３社から！ なんて意味もなく３社とか言っていい気になってるから
G社みたいな元々３社から出してるフリのところに騙されるんです
見積もりを数で選ぶのは単なるバカですので、考え方直した方が良いと思いますよ
どうせ各社相談の上で違う仕様で出してきて最終的に合わせるんでしょうからね
エレベーターは各メーカーが独占市場と思っているため
とんでもない法外な金額になってます
それを減額しようともせず、管理会社がそのまま数字を盛ってくるわけですから
さらに法外な値段になるわけです
独立系の相見積もり一発で３００～４００万円は軽く
>90
あなたが相見積もりを取ってないか
ったく意味の無い方法をとっているかどちらかなのでしょうが
よくわかりました
それとフジテックとオーチスを入れると大手になりますが
元のメーカー以外は見積出さないし出せません
丸ごと変える見積取るなら全く安くなりませんので別問題です
既存を流用するのがリニューアルで部品はメーカー以外は出せない
それによって問題が生じても責任はとれない
だから見積出しません
エレベーターリニューアルは他の工事と勝手が違います
アホに何言ってもわからないと思いますので
勝手にアホみるために頑張ってください
他人にアホなこと伝えて迷惑かける前に自分でやった方がいいですよ
>94
今のメーカーと独立系で相見積取って
今のメーカーを叩くか、独立系かで迷うってのが一番楽で賢い方法だと思います
オーチス以外は大資本ですから、無茶しませんよね
フジテックはオーチスと同等扱いは可哀想です
大資本は横の繋がりも信用できませんし、実際に施工が厳しいでしょう
頑張って施工したところで、工事金額がかかりすぎてメンテが適当になるでしょうから危ないです
他メーカーに変えるなら、工事で利益無く、メンテで稼ぐしか今のメーカーに太刀打ちできる方法は無いですから
大手頭の、中身は孫会社でしょう
今のメーカーには管理会社が乗っかるでしょうから
その他の大手メーカーは管理会社の名前がわｋればそれもわかるしメンテ費用取れないならまともな見積もり出しませんよ
そんな流れでもシンドラーなんかに頼むなら引っ越した方がいいと思います
シンドラーのエレベーター入ってるとこのマンションなんて普通住みたくありません
オーチスとフジテックにそれこそ失礼な発言だと思います
シンドラーに頼むくらいならどんな独立系でも事故頻発してないだけ全然マシです
独立系を推します
日立・三菱・東芝で、８０％のシェアを占めているんだから、
その３社で十分でしょう。
そこに、無理にシンドラー社・オーチス・フジテックを入れる必要はありません。
１０棟で１０台あり更新を控えています。工事を２期に分け、メーカーを２社に分けるのはどうなんでしょうか？
保守契約の交渉も少しはやりやすいかな。非メーカー系にまとめて発注もできるし。
エレベーターの価格は、正価の半値八掛けといわれています。
当然国産の大手業者のものです。
エレベーターの保守点検も含めて交渉したらいいですよ。
少なくとも、正価の４０％から５０％は値引き交渉したいですね。
必ず相見積を取ってください。
リニューアル検討中です。6階建て9人乗りで、今使っているメーカーから見積もりが出ましたが1800万円の提示でした。油圧式からの変更で、乗場三方枠と乗場敷居以外新規取付です。高いですよね？1800万円て。
１０階建ての制御盤等のリニューアルで、三菱の当初の提示は１基約７００万円でした。
ネットで検索して、相見積とると５００万円くらいになるという情報を元に、そのページを印刷して、「５００万円にしたら、総会を通す。」と営業にぶつけたけど、最初はまったく相手にされず。
競合としてエステムに相見積をとることになり、設計事務所に二社の比較表の作成を依頼しました。設計事務所から問合せをしたら、それまで価格は下げられないと言っていた三菱が、急に向こうから下げてきたので、逆に誠意がないということになり、綿密な比較をすることになりました。結局、エステムの営業の誠意もあり、設計事務所から紹介された専門家に工事の監理を依頼するなどして、最終的にエステムを選択しました。メンテ会社もリニューアルをきっかけに乗り換えて、メンテ費用も半分近くになりました。
本気で乗り換えもあるという姿勢をみせれば、メーカも価格を下げてくると思いますし、メーカにこだわる必要もないと感じました。設計事務所にコンサルをお願いしたことも勝因だったと思います。
設計士は何にもわかるわけないから
単に独立系の見積もりとって安くするだけだと思いますよ
サイトの情報だけで下げる営業もいないし
値引き通す会社も無いでしょうから
単に信用されるような話し方ができなかっただけでは？
明らかに設計費用無駄です
2、3時間もかからない程度の仕事でしょうからね
エレベーターのリニューアルとメンテナンスは同時進行です。
メーカーのメンテナンス料金は、多少高いようですが、
交渉次第で値引きも可能です。
独立系で極端に安い処は、ロープ交換の時期になると、
解約をしてくる場合があります。要注意
メンテナンスはフルメンテの方が良いでしょう。
９人乗り,５階停止,油圧式からロープ式への変更,セミリニューアル一台で１５００万円も取られました。メーカーは国内３大メーカーのひとつです。適正価格はどうすれば確認できますでしょうか?どなたか助けてください!!
当マンション25年が過ぎ、メーカー・管理会社がこれから部品不足・資材の高騰等でエレベーターのリニューアルを推し進められています。階数は12階です。 現在は大手メーカー系のエレベーターで、メンテナンスもメーカー系で行っています。
制御盤などの部分リニューアル工事の見積もりを受けたのですが、非常に高額(約1300万)です。 他社と比較をしたいのですが、管理会社は他社とは見積は出来ない。独立系も部品調達も含め安全性に不安の説明です。
管理会社は今のままでの使用は不安だから早急に総会にかけ可決を促されています。
このような工事は他社でも行うことはできるのでしょうか？ 将来の修繕金不足が見込まれている状況なので、できるだけ費用を抑えたいです。 エレベーターリニューアルに関して、何か情報をお持ちでしたら、ぜひお教えください。
>114さん
１１３です。
エレベーターを更新する場合は、メーカーは現在のメーカーと同じに
する必要は全くありません。
どこでもいいんですが、東芝、三菱、日立の大手メーカーの方が
安心できるでしょう。
ただ、メンテナンスに関しては、エレベーターのメーカーと同じに
する必要があります。別でも問題はないと思いますが。
ロープについてはフルメンテの場合は悪くなれば交換してくれます。
３社の中では東芝の製品が一番安いようです。
エレベーターの交換ということですが、築何年で交換されるのですか？
築３５年ぐらいになれば検討してもいいと思いますが。
管理会社がいまのままでは危険とのことですが、フルメンテの点検では
そのメーカーは交換まで示唆されてるのですか？
管理会社は点検はしませんし分からないのと違いますか。
１１３は間違いで、１１５と１１６が同じ書き込み者です。
１４階で６人乗りの定価については、東芝の所長の答えですから
間違いはないと思います。
値下げ額については建築士の意見です。
某大手メーカーによる警視庁本部庁舎昇降機設備Ｇ号機改修工事が地上18階地下4階建で油圧式からロープ式への変更、準撤去改修工事が約1000万円で落札されているようです。情報開示請求すると資料をいただけますよ。
マンションには必ずエレベーターは必要なので、少しでも安く仕入れるべく、マンション販売元（デベロッパー）は営業努力をします。エレベーター会社(大手5社がほとんど）は、販売する時は赤字でもエレベーターを施工主であるゼネコンに納入し、マンション分譲後にマンション販売元（デベロッパー）から建物の権利を引き継いだ管理組合から、確実に毎月入るメンテナンス管理費で、利益がたくさん出るようにと考えるわけです。
その結果、大多数のマンション管理組合は、メーカー系子会社である保守メンテナンス会社との間で、新設後数年は全く必要のない「フルメンテナンス契約」を結ばされています。
当然のことなのですが、築年数が浅い新しいマンションでは、地震災害等、よほどのことが無い限り、エレベーターの重要保安機械が破損することは皆無なので、「POG契約」の方がメリットがあるといえます。
「フルメンテナンス契約」では、「POG契約」時は別料金設定である経年劣化によるワイヤーロープやケーブルの交換なども、毎月のメンテナンス管理費に含まれています。ただ、マンション管理組合としては費用が“割高”な分、修理費の予算計上をしなくても良いという点はありますが、一般論としては、築年数が浅い建物ではフルメンテナンス契約は必要無いということがいえます。
（築年数が十年以上の建物やエレベーター使用頻度の多い商用ビルに関してはこの限りではありません。）
なので、マンション管理組合としては時間をかけてでも、居住者全員が安心してエレベーターを使用できるように、契約の変更には十分な広報活動と議論の場を設けることがとても重要となります。
３棟で１１階建て３００戸、エレベーター６人乗り３期、長期修繕計画書で３０年後（あと３年）更新する計画です。予算は２４００００００円ですが、安いか高いかご審議
下さい。メーカーはオーチスです。フルメンテナンス契約です。
1棟に100戸と言うことでしょうね。
1棟に1基、6人乗りだと許可が下りないのではと思いましたが、当時の基準なんでしょうね。
金額はグレードや方式で相当違いますが、総入れ替えだと2400万円でできるとは思えません。
オーチスが特別安いのか、何か特別なやりかたがあるのではないかと思います。
油圧じゃないですよね？
基盤だけでなく、モーターを含む可動部分全部も交換が必要ですよ。
フレームが使えるなら、カゴを取り換えることができますよね。
他社でも出来ますがフルリニューアルになりますね。 独立系でもフルリニューアル出来ますが17階という停止回数ですと独立系でもそれなりの価格になりますね。 制御系リニューアルも同じでメーカー系は同メーカーしか施工しません。唯一東芝だけは施工したような気がします。
色々な掲示板等で見かけますが、「エレベーター工事は見積もりが高すぎる」と書き込まれていますが、何を基準に言っているのかが分かりません。 簡単な工作機械とか家電と同じ様な感覚なのでしょうか？ 製品と施工技術を考えたら同等と思われます。 話は脱線しましたが、安いところはやはりそれなりです。
この先も安心に使用したいのであればメーカー系の改修でフルメンテナンスをした方が安心です。
数棟のエレベータ新設とリニューアル実施実例
A 新設二機、12階建て病院ストレッチャーロングタイプ 7.5Kwロープ5,6本駆けと 一般の5.5Kwロープ3本駆けの場合
① 一回目の見積り 2300万円
② 最終契約 1500万円 大手トップ3の一社 新設の場合は競争原理が働くので、安い
B 同規模のリニューアル実施例
① メーカー癒着の管理会社 2200-2400万円 モーター、制御板、ワイヤーロープ、地震対策、自動着床、操作パネル、内装等交換、カゴはそのまま
② 独立系メーカー 1200-1500万円 条件は上と同じ
③ 自社管理 200-300万円/一機当り
エレベータは殆どが汎用部品なので、モータ、制御板、リレーのみ予備を確保(中古ならもっと安くなる)
結論: 大手メーカーは子会社が独占、独立系を中傷、安全のイメージを主張して超高値で契約。
エレベータは、安全対策が十分されている。ワイヤーロープの芯線が四本切断、もしくは直径が90%を下回ると交換と法律で決めてある。
しかも3本以上のワイヤーロープで駆動してる。
有得ない事だけど、全てのロープが切れても、速度上昇を検出してガイドレールを掴んで自動停止する。
古いエレベータは、リレーやスイッチ交換だけで修理でき、メインテナンスが楽でコストが安い。
新型は故障すると、制御板ごと交換で、非常に高価格。
香港やヨーロッパでは、手で蛇腹のドアを開け閉めするエレベータがまだ使用されてる。
独立系メーカーのリニューアルは、一機当り600-800万円が相場。それより高い場合は、管理会社と組合理事長等がピンハネしてる。
最低でも、管理組合又は組合員で３社の見積りを取る。
勉強すれば、幾らでも安く出来るが、お金持ちはメーカーの言いなりで、高価な買い物をして下さい。
マンションのエレベータは、デパートの1/100位の稼働率です。
デパートのエレベータの耐用年数が25年とすると、2500年持ちますね…笑
実際は経年変化する部品もありますので、もっと短命ですけど、最新の電子式制御盤より、リレー式は簡単でメインテが楽なので100年以上使用可能です。
メーカーは部品供給を打切ると脅して来ますが、殆どが汎用部品で入手可能です。
モーターユニットと制御ボードだけ確保しておくのが一番賢明です。
エレベーターは、遠隔監視業務とセットすると、相性が良く、独立系エレベーター会社には参入障壁となります。
過去には独立系に部品を下ろさず、公正取引委員会から怒られたこともある業界です。 黙っていれば不具合もバレにくい業界ですから、点検結果報告書などは、セカンドオピニオンが欠かせません。 シンドラー事件も逆転無罪が確定し、何を信じてエレベーターに乗って良いかも分かりません。
エレベータのリニューアルで、修繕金不足予定で困っています。
築23年くらいの7階建て、12世帯のマンションです。
現在、三菱油圧式5人乗り 型式P4-2S-45らしいのですが、油圧の油温度調整でごう音が出て、冬季、夏場の騒音で2階住民睡眠被害や、7階までエレベータが上がり切らずに段差が出る症状ですが、ジャパン〇〇保守は原因不明問題なしで解決しません。新規リニューアル案で三菱に管理会社経由で見積を依頼したところ、1500万円とのこと、特殊なので高額だと言われました。このサイズは、東芝も日立も作っていないようなのですが、現在ネットで数社に見積を依頼中です。このままですと大規模修繕が出来ない状況なのですが、お安く購入できるお知恵をいただければ幸いです、
5階建て7世帯のテナントビルです。
27年目なのでリニュアルを考えて見積もり依頼したのですが1000万弱はかかるとの事で資金繰りに困ってます。メンテランス会社はここ数年は部品の調達は心配無いとの事。妥当な価格ですか？何とか安全且つ安価で維持出来る方法はないのでしょうか？
メーカー口を揃えて部品の供給がストップする！なんて言ってますよね、事業としてマンションを考えていくとあり得ない話だと思いませんかね。 メンテナンスで月々あれだけの費用を取れる事業者さんを地方から全て切り落としていく形になります。
私はメーカーが在庫を汎用として確保していると思います、そうしないと地代と修繕費用が合わない地方の商業ビルなんか全て契約解除になります。
そんな毎月の金のなる木をメーカーが切り落とすって考えられないです。
ちなみに上の方の1000万見積書を見た訳ではありませんが、階数や世帯数などから考えると相当高いかと思います。
東芝のばあいですが、１４階６人乗りの場合の価格（全取り替え）
は１基１，２００万円が正価とのことです。
但し値引きに関しては力関係がありますから一概には言えませんが
３割引程度は十分できるということです。
エレベーターの更新工事の場合、基盤中心の交換をやれば
安くできますよ。
問題は基盤なんですから。
巻ロープはフルメンテで無償交換してくれますし、三方枠の
交換は必要ないでしょう。
>>141さん
ただ批判だけするのではなく、知っているのならそれを書き込むべきですよ。
２０１２年問題
１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできなかったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないというのが現状のようです。その場合は独立系に依頼することを検討すべきです。
価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその費用も軽減はできます。
【独禁法違反事件について】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10137/
２０１２年問題
１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできなかったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないというのが現状のようです。その場合は独立系に依頼することを検討すべきです。
価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその費用も軽減はできます。
１０階以上のマンションでエレベーターが１基しかないところも多いですよね。
定期点検もその時間は使用できない。
ましてや基盤とかの交換となれば数日エレベーターが使えない。
身障者や老人を担いで上げ下げしてくれる業者もいるけど大変だね。
建築士もピンキリですからね。
あと、正直のところ建築士がエレベータ設備リニューアルに専門的知識（実勢単価や原価等）があるかというとそうでもないというのが正直なところだと思います。
これは管理会社を使うのが一番だと思いますよ。
エレベータ保守会社は管理会社にはほとんどリベートを渡さないため、管理会社としてもエレベータ保守会社を擁護したり工事を高額にするメリットは皆無なので、張り切ってネゴしてくれますよ。まあフロント担当者の経験と技量にもよりますが…
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6890万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3190万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9390万円～1億5190万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
57.4m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
