大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[876: 匿名さん]

>>867
それなら組合費でやらないで売主に無償でやらせるべきだろう。
2000年の品確法施行以降の新築マンションは、防水は10年保証だと売買契約書に書いてある。
うちのマンションの施工会社に聞いたけど、品確法以降は防水は15年は持つ施工をしてると。

[877: 匿名さん]

>876
防水とトップコートは違うものです。
それから、一般的に用いられるアスファルト防水は、何等かの不具合が起きて剥がれたり穴などが開いたり、露出防水の場合、トップコートを効力がなくなり紫外線で脆くならない限り、漏れることはありません。
また、１０年保証と言うのも、明らかに防水が原因で漏れた時のみに用いられる保証ですから、その他の不可抗力で起こったことに関して保証されません。
例えば、維持管理が悪くて、露出防水のトップコートを塗らなかったために紫外線で劣化したために漏れたとか、同様に、雑草の種が落ちて育ち、雑草の根が防水層を貫通した部分から漏れた場合、保証の対象外となります。

[878: 匿名さん]

売主が10年保証できないと思ったら売主が自主的にやればいいのでは？
うちは築5年だけど、今まで防水に限らずすべて障害は売主に請求して無償補修させてるよ。
宅建業法の短期保証2年が過ぎてても、施工不良を売主に認めさせて無償補修させてる。
修繕積立金を無用に浪費することはしてない。
特に品確法の保証対象部位は、10年間は絶対に管理組合で手を加えないことにしてる。
うっかり手を加えたら、訴訟になった時に売主の保証が免責される恐れがあるから。

[879: 匿名さん]

うちはアスファルトと押さえコン防水だから１０年間は問題ないよ。

[880: 匿名さん]

>879
＞押えコン

と言うのは、押えモルタルのことではないですか？
それに、「うちは」と言うより、人が常に歩くような部分は全て押えモルタルとなるのです。
露出型のアスファルト防水は、人が常に歩く場所ではない部分で、その場合、紫外線をカットするトップコートを塗っているのです。

[881: マンション住民さん]

ならトップコートが禿げたら10年間は売主が塗ればいい。
管理組合が自腹切って塗る必要はないな。
管理組合が金掛けるのはすべて保証が切れた後だ。
それまで積立金は無駄遣いしないことだ。

[882: 匿名さん]

１０年毎に屋上防水をやりかえて１０年保証を付けると言うのは、分譲マンションでしか行っていませんよ。
テレビの保証が１年だからと言って、１年毎に買い替えるのですか？
保証は切れても１０年以上使う人も多いと思います。
建物も同じです。

[883: 匿名さん]

>881
あなたは、分譲マンションを買った経験がありますか？
重要事項説明書の内容を知っていますか？
分譲マンションを買った経験のある人が、そんなことを言うとは思えません。

[884: マンション住民さん]

>>883
重説は契約前の説明書。すべては重説後の契約書による。
ところで、オレ理事長経験者だよ。
理事長の時に売主に品確法に基づく無償補修させたよ。
さらに売主の企業としての道義的責任による短期保証2年後の施工不良も無償補修させたよ。

[885: 匿名さん]

>884
理事長経験者と言うことですが、何年目の理事長になったのですか？
理事長経験者だからと言って、知らないことも多いのが一般的なことで、理事著経験者だと言っても、あまり意味はないことになります。
トップコートは防水とは別物であることや、５年毎に塗るものであることは、長期修繕計画にも明記されていますし、必要な時期になれば管理会社からも知らされますよ。

[886: マンション住民さん]

>>885
そうですね。築10年までは売主が保証の一環として塗ります。

[887: 不動産業者さん]

>>885
884の内容読むと、理事長は建築屋だと思う。
施工不良かどうかなんてプロじゃないと判断できない。
売主と掛け合って施工不良認めさせたのだから理事長は建築屋だと思う。

[888: 匿名さん]

>887

確かにそう思えますね。
885の質問にも答えていませんね。

今のマンションを購入するとき、何か所ものマンションを見て話を聞いて回りました。
その時に契約までに至らなくても、全てのマンションで長期修繕計画書を見せてもらいましたが、全てのマンションに５年目にトップコートの施工が書かれていて、１０年目には大規模修繕工事となっていました。

ところで、861の内容を世帯当たりの金額にすると次のようになりますね。

＞５０世帯のマンションなのに７０００万円と言う、当時の修繕積立金の積立額を少し上回る工事金額を提示してきて

と言うことから、悪い管理会社が出した場合、世帯当たり１４０万円です。


＞その後の理事会で報告する時、管理会社は６０００万円の見積りを出してきたのです。

と言うことから、高いと言われた直後に悪い管理会社は、内容が同じなのに世帯当たり１２０万円に下げました。
管理会社の見積りがおかしいと感じたので、管理会社に無関係の工事会社に見積りをしてもらうことになったのですね。


＞管理会社系の工事会社は、うちの悪徳管理会社とよく似た話をしていましたが、金額は５０００万円くらいでした。

別の管理会社系の工事会社では、世帯当たり１００万円ですね。

しかし、管理会社系以外の工事会社は、下記のようなことです。

＞大手ゼネコンや他の工務店などは、ほぼ同じ意見で、それは、この建物はまだそんなに傷んでいない状態なので、１０年で大規模修繕工事を行うのはお金の無駄になりますが、やれと言うならありがたいので工事させて頂きます、と言うような結果でした。
＞多少の汚れはあるが、建物として大切な防水などに関する部分は、まだ柔軟性がありまだまだ大丈夫だと言うことで、各社の見積り金額も安かったのです。

そして、各社の見積りが出されたのですね。

＞それらの中では、大手ゼネコンが一番高く４０００万円、その他の工務店は３０００万円前後でした。

一番高かった大手ゼネコンで、世帯当たり８０万円、その他の工務店は大体、世帯当たり６０万円前後だということです。

世間に「世帯当たり１００万円が相場です。」と言うことを広め、仕事がし易いようにしているのです。
８０年代あたりのバブル時代なら世帯当たり１００万円だったかも知れませんが、バブルは弾けてしまった今の平均は世帯当たり６０万円が妥当だと思います。

[889: 匿名さん]

>888
１戸当たりの金額はその工事内容によってかなり違ってきます。
分かりやすくいえば、例えば自分部屋のリニュアールを考えみてください。
畳や壁紙の交換をする場合、早くやるとこと別に住めない訳じゃないから
できるだけ先延ばしにするとことあるでしょう。
又、壁紙の質や畳の質によっても値段はちがってきます。
それから、畳と壁紙だけでなく、余裕のあるとこでは、カーテンを変えたり
リビング用品を変えたりすることもできます。
要は、積立金次第なのです。
大規模修繕工事の平均としては、１戸当たり８０万～１００万は掛けたいですね。
勿論、５０万でもできるでしょうが。

[890: 匿名さん]

>889
私も基本的には同じ考えです。
888の

＞今の平均は世帯当たり６０万円が妥当だと思います。

と言うのは、基本的な工事の金額なので、これに各々のマンション毎の痛み具合の違いがあるので、一般的なマンションよりも交通量の多い場所に建っていたとか地震で何度も揺れたなどでの傷みが平均以上の分を加算したり、改装したい部分などのオプション工事が含まれて８０万円前後になるで、そのようなことを知っているかどうかで取り方が変わってしまうので、今の基本なら世帯当たり６０万円としたほうが、ぼったくりしようとする業者を抑制できるし、どのようにして出された金額なのかを理解することにもつながると思うのです。

これらを理解している人にではなく、あまり知らない人に対して考えたことです。

だから、理解している人にとっては、まどろっこしいと思えるのも分ります。

[891: 匿名さん]

うちのマンションも入居時の長期修繕計画に5年目の防水保護塗装工事が記載されてました。
そこで理事長が売主に質問書を出して、保証期間内の防水保護塗装工事は売主負担とするよう要求したところ、売主から防水は10年保証すると回答が来ましたので、5年目の工事は中止になりました。

[892: 匿名さん]

>891
それは売主が間違っています。

ます、防水保護塗装工事と言うのは、一般的には用いられない用語なので、あなたが勘違いしているのか、露出防水層を紫外線から守るために塗るトップコートとは違うものを指している可能性があります。

防水保護塗装と言うのが何かわかりませんので、トップコートに付いて説明します。

トップコートとは、アスファルト防水の上に直接塗る紫外線をカットする塗料のことです。
紫外線の強さや汚れ具合によって効果を発生する時間は変わりますが、余程のことが無い限り、日本では５年は効果を発揮するものとされています。

１０年もつこともあるでしょうが、そんなに放置していると、紫外線をカットすることが出来ずに、徐々にアスファルト防水の表面が紫外線によって変化してしまいますので、漏れの原因となってしまいます。

ただ、このトップコートを５年毎に行わなくてもアスファルト防水の１０年保証は同じです。

売主が１０年保証は同じなので、本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められているが、それを売主側に押し付けてくると言うのであれば、売り主側は１０年さえ過ぎてしまえば、後は責任をもたなくてもよいので、トップコートはしないが保証は１０年しますと言っただけの話でしょう。

この場合、後で困るのは購入した側です。

５年ごとにトップコートをしていれば、アスファルト防水は何十年でもその性能を維持出来るのに、トップコートをしなかったために、防水層の表面から徐々に内部に向かって紫外線によるダメージが進行するのです。

そうなってしまうと、気が付いてからトップコートをしても、ダメージは回復しません。

漏水し易くなり、アスファルト防水をやり直さないといけなくなってしまうため、巨額の費用が無駄にかかってしまうのです。

ここ数年の間に着工した最近のマンションだと、中にはトップコートも１０年もつようなものもあるようですが、築３年以上建っているマンションだと、５年で塗ることになっているはずです。

どんなトップコートなのかを調べ、後になって取り返しのつかないことにならないようにしたほうが良いと思います。

[893: マンション住民さん]

売買契約と法律で10年保障の義務があるのだから売主に任せたらいい。
なにも管理組合が自腹切ってする必要はない。
そんなにトップコートしたいなら、みんなの積立金使うのではなく、
一肌脱いでお前が自費でやればいい。なぜ自費でやらないで積立金使うのか？
自分の金は惜しいが他人の金なら平気だからか？

[894: 匿名さん]

>売主が１０年保証は同じなので、本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められているが

どこに定められているのですか？契約書にも管理規約に書いてありません。

[895: 匿名さん]

>894
あなたの文章では、質問の意味が不明確で良く分りません。
その質問が、１０年保証のことだとすると、それは建物の保証書に書かれています。
そして、その説明は、重要事項説明書にも書かれています。