ﾌﾗｯﾄ３５Ｓを検討

[不動産購入勉強中さん]

省エネ住宅にして、ﾌﾗｯﾄ35Ｓ　20年金利引下げﾀｲﾌﾟにすると
最低金利1.55％10年間　2.25％11～20年　になるのに
やっぱり銀行ローンの変動型のほうが人気高いのでしょうか？

[351 匿名さん]

【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）については、平成22年２月15日より資金をお受け取りになる方から、平成23年12月30日にお申し込みされる方まで、金利の引下げ幅を拡大中です。
※ 【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
住宅支援機構より
なので申し込みでｏｋですが
募集金額に達した場合ＮＧです

[352 匿名さん]

とにかくフラットSを検討してるなら
物件契約したらすぐにフラットSを申し込んで審査通してキープしておけばいいんだよ

[353 匿名さん]

>>352
その通り。
フラットは募集金額に達しそうになると1ヶ月前とかにリリースするとのこと。

[354 匿名さん]

キープ期間は最大６ヵ月？

[355 匿名さん]

うちはフラットSの申し込み期限がまだ去年末までだった時期に
そこから半年以上先にあたる今年入居の物件のローンの申し込みをして普通に通った
６か月ルールなんて聞いたことない

[356 匿名さん]

私も355さんと同じ。
デベ営業がとりあえずフラット35Sの枠だけとって、あとは年明けゆっくり決めましょうという事で半年以上前にフラットと提携銀行両方申し込んだ。

[357 匿名さん]

土地から購入し注文で建てる場合、フラット35Sって自己資金0円でも借りれるのでしょうか？
貯金はあるのですが、現金0円で全てローンで建てたいのですが、方法はありますか？

[358 ビギナーさん]

>>357

私も貯蓄を使わず土地建物をフラット３５Ｓで検討中ですが、住宅を建てる会社に相談するのが一番いいですね。

私の場合は必要経費から土地代金まで建設会社が立て替えて、引渡し時に一括融資でいきましょうと提案してくれましたよ。

[359 匿名さん]

どこのHM?

[360 ビギナーさん]

>>359

あまり参考にならないですが、北海道の工務店です。

[361 契約済みさん]

みずはほと横浜銀行なら、どっちがお得ですか⁇

[362 匿名さん]

フラットＳと変動の比較。
あくまでこんなのもあるよ程度だけど。

http://blog.livedoor.jp/sekiyama_post-hori/archives/1231856.html

[363 匿名さん]

>>362のリンク先流し読みしかしてないけど
変動が今後35年間変動しないと考えての総支払額とか…

[364 匿名さん]

フラットは上がるいっぽうだな…。

[365 匿名]

>>363
後半バブル再来をシミュレートしてますよ。

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

この金利上昇の結果、３５年間の総合収支が＜シミュレーション０３＞のＦ３５Ｓ２０と同じになるように、１５年目のピーク時の金利を設定してみると、
１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％となりました。

結論は、

フラット３５Ｓの総支払い額は、今から加速度的に金利上昇し、7.558まであがった異常自体の金利を
想定した場合の変動金利の総支払い額よりも多いという結論に達しました。

そんな異常事態、今後革命的金融商品がでない限りありえませんね。
ということで、フラット３５Ｓは必ず損でした！残念！！！！

[366 匿名]

だから？

[367 匿名さん]

変動有利を前提にシミュレーションしてるような。
変動の金利推移なんてそもそもどうなるか読めるわけがなく、変動オンリーでのシミュレーション自体が何ら参考にならない。

銀行が今しきりに変動を勧めていることを知らないのかな？

このシミュレーションをした方が最後に固定を進める銀行は・・・という記述ありますが、最近は銀行は変動を勧めています。（メガバンクでは90％以上が変動というのは皆さん知っていると思いますが）

銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの。
銀行が勧める＝銀行が儲かる（損をしない）

[368 匿名]

そうですね。慈善事業じゃないからね。利用者側が冷静に比較しないとね。

[369 匿名]

>>367

銀行が儲かるのは固定ですよ？なんで今変動勧めるか知ってますか？

>銀行というのは、人の命よりも自行の儲けを優先するもの

知ったようなことを。銀行に限らず、営利企業は全部そうですよ。
なにをいまさら。

稚拙すぎてわらっちゃいます。さすがフラット輩。

世間知らずの坊ちゃんですね。まずは銀行で金かりて商売始めてから
くだまいてくださいね。

[370 サラリーマンさん]

>>396先生
わかりません。なぜ銀行は固定よりも割に合わない変動を進めているのでしょうか。

[371 匿名]

今の低金利で固定で貸すと、金利上昇リスクを背負うのは銀行。(儲からない)
変動で貸せば銀行に金利上昇リスクはなく、背負うのは借りた人。
と金融業者が言ってました。

[372 匿名さん]

やはり超低金利で変動で借りて金利上昇前に繰り上げ返済という事ですね。

[373 匿名]

単純に貸出残高を増やしたいからでしょ
吹けば飛ぶような中小企業に貸すより、低利だけど不動産担保の住宅ローンの方が手っ取り早いからでしよ

[374 匿名]

教えてください！

先日マンションの売買契約をしまして来年1月に入居です。
フラット35sの予定ですが通常入居のどれぐらい前に申し込むものでしょうか？
募集金額があるので早めが良いと思っていますが、その時点で金融機関も決めることになるのですか？
勉強不足ですみませんm(__)m

[375 匿名]

367と369の意見。

367に分があり。

369は、
>>まずは銀行で金かりて商売始めてから
>>くだまいてくださいね。
が、稚拙。笑えないけど。

今ならフラット35Sで、20年以下にしておけば正解。

民間銀行は、固定では、フラット35Sにかなわない。
だから、民間銀行集団は、国に要望を出している。

フラット35Ｓ以外の民間金融機関の住宅ローン商品についても、優良住宅の取得を目的とするものを対象として、フラット35Ｓの金利引下げと同等の税額控除制度を措置すること。

だと。

自ら負けを認めている時点で、フラット35Sの勝ち。

[376 匿名さん]

何の勝ち負けか？

[377 匿名]

それも分からないとは。。。

[378 匿名さん]

つい最近、１ヶ月前、固定勧められましたけど。。。

[379 匿名さん]

銀行が固定を勧めるってフラットじゃないでしょ。
銀行が一番嫌いなのがフラットなので。
実際に銀行の方が「フラットは民業圧迫ですわ」って言ってた。
試しに銀行にフラットの話を聞きに行ってください。
フラットの説明は簡単にやって自行のプランを長々を説明しだすから。
挙句に「フラットのことはよくわからないんですよね」って平気で言うから。
それを聞いて私は逆にフラット35Sで行くと決心した。

[380 匿名]

そうだよね。
銀行の看板恥ずかしくないのかね。
知らないなら看板おろせ。

[381 匿名さん]

結局，フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしたんだと思います。
３６９さんは，その上で変動を選択したので特に批判はありません。

しかし，変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに「銀行に薦められたから」，「HMの営業に薦められたから」という理由で選択しているのだと思います。

[382 匿名さん]

決めつけ良くない。

[383 匿名]

確かに変動＝銀行やＨＭの言われたままというのは言い過ぎと思います。
それを言えば昨年9月や10月には住宅メーカーはフラット35Sの金利1％引きを見せてましたから。

確かに変動の0.775％で35年シミュレーションして月の支払い額を見せられ間抜けな施主なら「この額なら払える」と半ば騙されたような方も少なからず居るのは確かでしょう。

特にフラットは取り扱う銀行もあまり勧めて来ないので、施主自身がある程度内容を理解している方が多いですが、変動や銀行の一定期間固定などのように銀行が一生懸命プッシュしてくるプランに関しては、ローンの知識のある方と全く知識が無くて安いからという理由の二極化になっているのかと思います。

[384 入居済み住民さん]

>>381
シュミレーションせずに変動選ぶ奴が大半だなんてよくそんなでまかせ言えるな。
そう思った根拠は？

[385 入居済み住民さん]

>>375はいったい何の勝ち負けの話をしているんだ？？
一人話が逸れてるぞ？

[386 匿名さん]

>>384
私は販売関係してたけど、半数以上はローンのことをよくわかっておらず、
支払額ばかり気にしているのが現状だったよ。

だから民間は変動が9割なんでしょ？みんな精査して変動を選択してると思う根拠
を逆に聞きたい。先の金利が素人に予測できませんね。
ギリギリな人もすくなからずいますよ。

どちらかというと、変動のお客さんは組んでから異常に詳しくなる人が多い。
というのも雑誌とかで｢変動は危ない」とかの記事見たりしてね。

[387 入居済み住民さん]

銀行がフラットを勧めないのは単純にフラットは自社商品ではなく儲けが少ないため、
でしょ。

[388 匿名さん]

>>386
＞だから民間は変動が9割なんでしょ？
支払額を気にする、だから変動を選ぶ、という論拠は全く意味がわかりません。



変動を選ぶ人の大半は精査していないと言ったのはあなたであり、
私は変動を選ぶ人が精査しているなんて言っていませんよ。

結局変動を選択している人の大半は，何の検討もせずに決めているという発言に根拠は無いわけですね？



変動スレだろうがフラットスレだろうが、
どちらかが一方的に優れているかのような誤情報の書き込みは慎むべきと思います。

フラットを選択した人たちは，何らかの検討やシミュレーションをしており、
変動を選択している人の大半は，何の検討もしていない
というのは言いすぎでしょう。

[389 匿名さん]

にゃかよくしまひょ

[390 匿名さん]

>>386ですが、私は>>383ではありません。

私は変動でもフラットＳでも良いと思いますが、
実感としての感想を言ったまでです。

[391 匿名はん]

よいしょ

[392 匿名さん]

>>390
別人でしたか。

500人以上にとったアンケート結果によると、
担当者に薦められたからという理由で変動を選んだ人はわずか18％だそうです。
固定よりは若干多いでしょうか。
どっちにしろ変動＝担当者のいいなり
というのは間違いだったようですね。

[393 匿名さん]

>>392
390ですが、そうでしょうか。
私は住宅販売もしましたし、個人的にはいくつか物件持ってますが、
フラットＳに対応してない物件は変動を勧めるのがデフォですね。
しかもフラットは審査が長い上に書類も多く、営業の負担も大きい
のも影響しています。物件を早く捌きたいのに長い審査で否決とか
ダメージ大きいですかね。

しかも業者は銀行と提携してますからそちらを勧めるのが普通です。(大人の事情)
本人が最終的には自分で決めたという認識かもしれませんけど、担当者や
銀行の説明が影響してないとは言い切れませんね。

いいなりではありませんが、フラットを選ぶべき人も変動を多く選んでますし、
フラットだと支払いが多くて無理な人が変動で実行してる人も少なくないのが実感です。

ただ、変動が危険というわけではではありませんのであしからず。

[394 匿名さん]

アンケート結果は事実ですが、
あなたの書き込みはすべてあなたの想像ですね

[395 匿名さん]

>>394
同意

[396 匿名]

フラットで支払いが多くて無理な人はそもそも変動で審査通らないわ
嘘はいくない

[397 匿名]

変動金利が５年、８年、１２年と加速度的に金利上昇し、１５年目をピークとしてバブルがはじけ、
２０年後に再度現在と同じ水準の低金利時代にはいるというシナリオを描きました。

１５年目のピーク時の店頭金利 7.558％で。

９０年代初頭のバブル絶頂期、「ジュリアナ東京」が開店した平成３年ごろの金利が７％程度でした。
その頃と同じほどの金利上昇になったら、フラット３５Ｓ２０の支払いと総額が同額になる
というわけですし、それ以上の金利上昇があったとすると、変動を選んだ人のほうが損をする
・・・という勘定

～　５年 　９６，７７４円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -4,657円）
～１０年 １００，４９５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると -936円）
～１５年 １１１，０８０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +895円）
～２０年 １３８，８５０円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +28,655円）
２１年～ １１７，１１５円　（Ｆ３５Ｓ２０と比べると +4,511円）

ちょうど金利がピークを迎えた１５年～２０年の間、返済金額が約１３．９万円と大きくなっていますが、その５年間以外の時期は、意外と思ったよりも大きくないと思いませんか？

しかもそのプラスの増額分は、それまでマイナス差額を貯蓄していた貯金でまかなえてしまっています。最後にまだ２０万ほど残っている計算です。


最後に、このシミュレーションは、３５００万借り入れ、
フラット３５Ｓが優遇後の1.16（去年最安金利をつけた9月のもの）と優遇後変動0.875を
比較したものです。現在の急上昇中のフラット金利はみなさんご存知のとおり。


変動で借りた人にとって最凶最悪の金利上昇をシミュレートしました。１００人の経済学者に
聞けば、１００人ありえない金利上昇だと答えるでしょうが。

これでもフラット選びますか？

[398 匿名さん]

また馬鹿がわいたよ。To397

[399 匿名さん]

>>397
1年後に銀行各社が変動の優遇金利引き下げを廃止して店頭金利（2.5％）になるっていうシミュレーションはどう？
可能性はお前の金利シミュレーションよりも現実的と思うぞ。

[400 匿名]

>>399

つりですか？ほとんどどこでも誰でも
変動優遇▲1.5は全期間というお約束で契約するのをご存知ない？
借り入れてる銀行がつぶれれば優遇はなくなりますけどね。