パークナード津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://homes.panasonic.com/kyoten/city/tsudanuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154298

所在地 　 千葉県習志野市谷津1丁目1838番1（地番）
交通 　　 JR総武線快速、中央・総武線「津田沼」駅南口徒歩7分
　　　　 新京成電鉄　新京成線「新津田沼」駅南口徒歩11分
　　　　 新京成電鉄　新京成線、京成本線、京成千葉線「京成津田沼」駅北口徒歩11分
総戸数 55戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上6階建
竣工時期 2024年8月中旬（予定）
入居時期 2024年9月下旬（予定）
販売代理 東急リバブル株式会社

売主：パナソニック ホームズ株式会社、三信住建株式会社
施工会社：未定
管理会社：パナソニックホームズ・合人社コミュニティ

面積:38.40㎡～81.94㎡
間取り:1LDK～3LDK

【物件概要を追記しました。2023.3.2　管理担当】

[381: 通りがかりさん]

スタート㎡70円でも数回の値上げで㎡/350円ぐらいまで行くならいいんですけどね

確か3回値上げして最後180円ぐらいだった気がします

[382: 匿名さん]

全てそうだとは限りませんが大概のマンションの長期修繕計画は甘く見積もられているので、ほとんどが管理組合で見直しする必要があると聞きます。
事前に契約者にできるのは契約時の修繕積立金の額が安すぎないかチェックする事だと思います。

[383: マンション掲示板さん]

>>382 匿名さん

安すぎると思いますが、
契約し、あとは入居待ちのときは、
どうしたら良いですか？
管理組合ができるまで待つしかないですか？

[384: 匿名さん]

管理組合ができて、あとは修繕積立金について議題に挙げて、
見直す、という議決が取れて初めて改善できると思います＞修繕積立金。

ここは戸数が割と少ないので、
いざ大規模修繕となってお金が足りなくて、借り入れる一時金を各戸で出すにしても
負担が大きくなりすぎてしまうと思います。

[385: 匿名さん]

新築分譲マンションってお互いに知らない人たちが集まるわけだから、管理組合による住民自治が機能するまでにはしばらく時間がかかる。その間は売り主のおぜん立てしたとおりに運営するしかないので、ギャップは広がっていく。

契約前にしっかりチェックしないと自分たちが割を食うことになる。

[386: 匿名さん]

＞管理組合ができるまで

管理組合の立ち上げには管理会社のサポートが必要なんだけど、これも会社によってまちまち。ひどいところは入居して一年すぎてから管理組合設立総会なんてケースもある。

管理組合って、引き渡し直後からスタートすべきなんだけど。その辺も契約前に確認。

[387: マンコミュファンさん]

合人社コミュニティだから期待出来ないな、加えて全住戸の1/6が1LDKだし積立金上げるの渋られそう

[388: 匿名さん]

管理組合は入居後ほどなくスタートするのだとばかり思い込んでいましたが、マンションによって開始時期が異なるのですね。
こちらの管理会社はパナソニックホームズ・合人社コミュニティとなるので口コミを調べてみようと思います。

[389: eマンションさん]

>>388 匿名さん

合人舎の口コミは、どこを見ても悪いものばかり目に留まってしまいます。
パナソニックホームズ合人舎コミュニティの口コミはなかなか見当たらなく、同じパークナードのマンションでの口コミはありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/

[390: 匿名さん]

管理組合についての認識、私は全然でした…
きちんと契約前にチェックですね。
ある程度、住民がそろってからじゃないのはわかるですが
イニシャルで入っている人たちだけでも運営していかないと、
初期の共用部のトラブルなどへの対応とかできないと思います。

[391: 匿名さん]

>390

同じ売り主のマンションの住民板をウォッチするとその辺の対応状況を垣間見ることができたりする。内覧会時の対応や入居直後のトラブル対応とか。

トラブルが生じてるけど管理組合も立ち上がってないしって結構ありがちなパターン。

あと、共用部分の不具合のチェックって管理組合の仕事なんだけど、内覧会時にはノーチェックだったりする。管理会社がしっかり代行してくれないとなんだけど。

[392: 匿名さん]

管理組合は管理会社あっての組合になりますから、管理会社のサポートが一番重要だと思います。
入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。
入居前に内覧会等で配布されるかと思いますが、
役員の順番などが決定され、最初の議会の日程もある程度決められているのが通常のスタートだと思います。
また、予定されていた管理会社が急遽変更になるというケースもあるかと思いますし要確認ですね

[393: 評判気になるさん]

第3期が3戸で発表されていますね。
先着順で6戸になっているので
残り9戸ということでしょうか。

[394: 匿名さん]

>入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。

引き渡しの少し前に入居説明会ってどこの物件でもやってると思うけど、その時に最初の理事を決めて入居時にはスタートできるようにしてるところもある。管理組合の運営のサポートだけでなく、契約後の対応って結構売り主によって違うのでその辺は要確認。

>役員の順番などが決定

輪番制にするかどうかも管理組合で決めること。

[395: 管理単t納]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[396: 匿名さん]

とりあえずは、まだよくわからない段階でしょうか＞管理組合について
入居もまだ先なので
その時までにどうなっているのかは契約者さんたちは要チェック。

管理会社は後から変更するの大変そうなので
いいところだといいなと思います。。。

[397: 匿名さん]

>>393 評判気になるさん

1週間くらい前から先着順は5戸になっていますね。

[398: マンション掲示板さん]

修繕費は最初は低くして罠に引っかけるのは基本事項。売れてしまえば知ったこっちゃない。
自分は見学に行った時に将来計画について必ず聞いてる。紙ではくれないが見せてくれる。

[399: 匿名さん]

>398

販売開始前だとまだ確定しませんのでって逃げられるけど、ここは販売開始してるから契約者には長期修繕計画を提示してる。ちゃんと紙で要求しないと。

[400: 匿名さん]

最寄駅が徒歩圏内ではあるけれど、
やっぱりマイカーは必要だと思うんですよね。
総戸数の半数以下しか駐車場がありません。
既に購入されている方のほうが多いと思いますが、まだ空きはあるのでしょうか？
それとも抽選か何かで決める感じなのでしょうか？

[401: 匿名さん]

駐車場の決め方は本当にその物件によって異なるので、駐車場マストだったら絶対にきちんと問い合わせた方がいいです。ある程度入居者が決まったらその中で抽選、とか、入居直前に決めるとか、いろいろとある、という話を聞いたことがあるもので。子供さんがいるご家庭はマイカーいるだろうけど、大人だけで普段の買い物を近所で済ませるんだったら別になくても大丈夫そう。だからそこまで競争率は高くはなさそうだとおもっているけど…

[402: マンション検討中さん]

結局ここを買ってる人は誰もいないのね笑。

[403: 口コミ知りたいさん]

>>402 マンション検討中さん
まあ奏の杜から外れてるし接道狭いしお医者さんの真向かいはなあ、、、
北側の駐車場もマンション建ちそうですよね

[404: eマンションさん]

第1期の勢いでそのまま完売すると思ったら
その後は、失速ましたね。
今の市況からすると安いと思うので、
なぜすぐに完売しないのか疑問です。

[405: 匿名さん]

津田沼は北口にいけばめちゃくちゃ下がるし、夏見あたりなんかもこの辺より全然安いからなぁ。9000万だせば、世田谷の建売だったら買えるし、やっぱり高いよね。

奏の杜は電柱もなくて景観も最高だけど、ここは確かにちょっとずれるからな。津田沼南口の恩恵がどこまであるか。

[406: 匿名さん]

>404

ここは南東向きはお隣さんが目の前だからね。売れるところから売っちゃうとこういう結果になるときがある。

[407: eマンションさん]

奏の杜パークフロントが、
ここより駅遠&価格も高い（戸数も多い）のに
完売したので、この失速が意外でした。
津田沼の立地では奏の杜が強い、
ってことなんでしょうね。

[408: 匿名さん]

>407
だと思います。奏の杜は今千葉で一番ブランド力があります。
あれだけ道がきれいで、緑が多く、電柱地中化されスッキリした場所はなかなかないでしょう。新浦安も同じような傾向がありますが、バス通勤になりがちなのとハザードで大きくマイナスですし。

このような住環境の良さが人気なのと、リセールのとき奏の杜かどうかは大きな差がでそうです。
とくにパークフロントは、ミナミに公園と理想的な立地で、駅徒歩の影響は軽微でしょう。

[409: 検討板ユーザーさん]

先着順は4戸になりましたね！
確かに南東向きは囲まれ感があるかもしれませんね…。北側の駐車場も将来的に何か建つかもしれませんし。

[410: 匿名さん]

分譲マンションは現在の立地環境だけでなく将来周りに何ができるかまで予測して検討する必要があるんですね。
将来に渡って現在の景観が保障されるような立地を探すのは大変そうですが、どこかで妥協しないとマンションなんて一生買えない気がします。

[411: 匿名さん]

>410

用途地域とその制限を確認して、周りにどんな建物が建築可能かを確認するのは基本。

[412: 周辺住民さん]

そうだねぇ。後から南面にマンションが立って文句言ったり建設反対運動をする人がいるが、デベロッパーは容積率を守ってるわけで、難癖ってもんさ。
そういう意味で、南に公園とかの立地はかなりいいよ。

[413: マンション検討中さん]

ここは南西にお医者さんだとリセールも厳しいて?

[414: マンション掲示板さん]

第3期販売を始まりました。
この3戸はこれで捌けて、
6月以降は、残り先着順の4戸となれば、
竣工は10月なので竣工前に完売ですかね。

[415: eマンションさん]

1LDK売れないだろなあ

[416: マンション掲示板さん]

そうですかね？
奏の杜には1LDKは少ないし、ここは駅にも近いので需要はありそうですけれど。

[417: 匿名さん]

駅まで7分、11分、単身としてはもっと駅に近い方が売れるのかな？単身といっても若い方ばかりではないでしょうから、いろいろな需要があるとは思います。
単身からファミリーまで需要がありそうな2LDKはこちらには無かったのかしら？1LDKと3LDKのみなのかな。そういう場合、独立した子供と親の世帯とか、若いファミリーと親とかで2戸購入もありかなと思いました。

[418: 匿名さん]

>>414 マンション掲示板さん

先着販売は4戸から6戸に増えていますので
第3期は3戸のうち2戸残った？のかな。

[419: 匿名さん]

そうかもしれないし、あとは商談に入っていたのがまた戻ってきた可能性もあるのかな、と。
商談にはいると、
物件概要から消えるという話は聞いたことがあるので。
いずれにしてもペースとしては今のところ悪くなく、
需要はそれなりにありそうな感じです。

[420: 匿名さん]

残戸数を先着順としてすべて出しているとは限らない。カウントダウンして、あれっ増えたって珍しくない。

あと、物件概要って本広告なので商談段階で消したらアウトのはず。まだ、商談中ということは申し込み前に、その人に確保したってなっちゃうからね。

[421: 匿名さん]

物件概要における残戸数は謎ですよね。
モデルルームで価格表についている花も謎ですし。
売主さんはどうして契約戸数と残戸を公開してくれないんでしょう？

[422: 匿名さん]

先着6戸→5戸

[423: 通りがかりさん]

最上階のルーバル部屋はずっと残ってますね
9,298万円はさすがに高すぎということでしょうか

[424: 名無しさん]

9000万以上出せる人が限られるでしょうし、
9000万以上出せる人は、他を狙いたいってことなのかもしれませんね。。

[425: 匿名さん]

確かに…苦笑
ルーフバルコニーって使える季節自体は実はあまり多くなさそう、
春か秋くらいだろうか。
それを思うと億近くの金額を払っていくのは厳しいですね。
もう少し、リーズナブルなら動きはありそうな気がする。

[426: 名無しさん]

マンションギャラリーからメールがきましたが、
9,298万のルーバル付き部屋は、まだ売れてなさそうです。
EXC津田沼奏の杜パークフロントは1億超えで、抽選をしていたので、ここはそこまで高くないし、売れても良さそうなのですが。

[427: マンション検討中さん]

まあ、奏の杜と同等にはならんでしょ
ここが勝つのは駅への距離が少し近いくらいですから

[428: 匿名さん]

個人的には、
ブランズ津田沼奏の杜2丁目よりも
こちらの方が良いような気がします。

[429: マンション検討中さん]

>421

残戸数はトップシークレット。いっぱい余ってるってのがばれたら引かれちゃうし、残り少ないと部屋を選べないと思われて敬遠されちゃう。

[430: 匿名さん]

なんとなくなんですが、いわゆる仕様の高い部屋ばかりなので
それでさらに物件価格が高くつけられているのだなぁ、と感じました。
残戸数はまぁ、普通は教えてくれないですよね。
ラストって言葉が出たときが、やっと残り戸数がわかる程度だと思います。

[431: 匿名さん]

現状の販売状況はどんな感じなのでしょうか？

[432: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきが残っているんですね。
残ってしまったのはルーフバルコニーが理由ではなく価格が理由のように思いますが、最終的には値引きも考えられるのでしょうか。

[433: eマンションさん]

同じ間取りの5階の部屋が8,998万円なので、
値引きしたとしても100万円程度でしょうね。

[434: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきの部屋が残る理由はありますか？

[435: 名無しさん]

6階　9298万円　坪単価383万円　
ルーバルがついていても、特別景色がいいわけでもないからですかね。
この金額を出すなら、津田沼ザタワーで景色の良い部屋を探すか、もう少し安い奏の杜の中古を探した方が良いのかもしれません。
もしくは、これから売り出されるブランズ津田沼奏の杜2丁目にするのかもしれませんね。

[436: 匿名さん]

長期優良住宅ですか？

[437: 評判気になるさん]

>>436 匿名さん

「ZEH」でもありませんので。。

[438: 匿名さん]

>437

全くの別物だよ。低炭素住宅ですかという質問の答えならありうるけど。

[439: 匿名さん]

パナホームの戸建ては長期保証が売りなんだけどね。一貫性なし。

[440: 評判気になるさん]

長期優良住宅は、ゼッチ水準を満たしていることになります。

[441: 匿名さん]

この周辺では「あり」か「なし」か。
またその理由は。

[442: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきが残てますね

[443: マンション掲示板さん]

先着順が4戸になりましたね。

[444: 匿名さん]

どこが残ってますか？

[445: 匿名さん]

下請けに対する価格交渉に後ろ向きな企業にランクイン。社会の公器、公明正大を標榜する会社のグループなのに。

[446: 通りがかりさん]

CG時点の方がかっこいいですかね

[447: 匿名さん]

>446

CGと現物でイメージが違うって新築マンションあるある。パンフだけでなく、タイルのサンプルとかちゃんと示せばいいのにね。

[448: eマンションさん]

>>446 通りがかりさん

それ、思いました。
ごく普通のマンションで、カッコ良さを感じられず。
タイルのせい…かなぁ。

[449: eマンションさん]

タイルもCGだとかなり白よりですが、現物見るとかなり色が濃いと感じました。
手摺ガラスも低層白系すりガラスで4-6Fは透明ガラスで良かったなと思います

[450: eマンションさん]

個人的な意見ですが、
正面から見るとイメージ通り、
ちょっとオーバーな表現ですが、サイドから見ると昭和？な印象で、焦茶色に薄い色が混じっているレンガに古めかしさを感じました。
よく言えば、周りと馴染んでいる。。

[451: eマンションさん]

3JDKは、ルーバルの部屋が最終1邸。
タイミングが悪いので、しばらくは塩漬け状態かもしれませんね。。

[452: 名無しさん]

>>451 eマンションさん

１Ｆ？

[453: マンション検討中さん]

>>452 名無しさん

6階です。

[454: 通りがかりさん]

>>453 マンション検討中さん

1Fは売れたんですね

[455: マンション検討中さん]

先着2戸になりました。
6Fのルーバル付3LDKと2Fの1LDKのようですが、
完売間近ということですかね。

[456: マンション検討中さん]

実際どうなんですか？

[457: 匿名さん]

今公式サイトを見てきましたが最終1邸のお知らせかと思えば3LDKが最終1邸のようで結局2邸が残っているようでした。
ただ、次回の更新が2024年8月23日なのでその間に販売が進んでいるかもしれませんよね。

[458: マンション検討中さん]

>>457 匿名さん

どゆことですか？

[459: 匿名さん]

けっきょくのところ、あと2邸ですよという意味では・・・ああ、でも公式サイトを開くといきなり最終1邸と出てきますね。勘違いしてもおかしくないかも。

3LDK1戸と1LDK1戸が販売中ということなのですね。竣工が10月中旬予定なので、それまでに完売するかな？3LDKはもしかして一番良いプランでは？駐車場も付いているみたいです。

[460: 名無しさん]

>>459 匿名さん
あの値段でも売れるんですか。

[461: マンコミュファンさん]

次回更新予定8/23なのに、今日時点で未だ更新されていないってことはついに完売したっぽいですね。

[462: 口コミ知りたいさん]

>>461 マンコミュファンさん

そういうことなんですか？？？
そうだといいですね！

[463: 検討板ユーザーさん]

>>461 マンコミュファンさん

8/30に更新されて、210,310,601(ルーバル・駐車場付)の3戸室が売れ残ってるようですね。

[464: 口コミ知りたいさん]

入居時期
104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室を除く49戸は2024年11月下旬
104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室は2025年4月上旬

と記載されていました。
ずいぶん差があるのですが、まだ売れていない？ってことありますかね？

[465: マンコミュファンさん]

>>464 口コミ知りたいさん

入居時期が11月と4月なので
4月入居の6戸は、売れ残っていそう。
いま契約中なら11月に入居できそうな気がします。

[466: 匿名さん]

引き渡しを遅らせてる理由は確認した方がいいかもね。売上次期調整はあまりいいイメージでもないし、最近は引き渡し遅れや未完成のまま引き渡しなんてケースも出てきている。

内装業者の人手不足だと、１１月引き渡しも影響ないとは断言できない。雑な施工なんてこともありうる。

[467: 検討板ユーザーさん]

>>466 匿名さん
売上次期調整だと思います

[468: 匿名さん]

4月入居の方がタイミングが良い人もいるかもしれません　11月だと学校が転校になる子供もいるかもしれないので　4月なら入学や新学年とほぼ同時にスタートできる可能性があるし

いよいよ最終期に入り2戸販売中に加えて先着順が1戸あり　その先着順が最後の3LDKということなのですが価格的に1億近いので　誰にでも買える部屋ではないような気がします　そのわりには管理費と修繕費が高くない感じがします

[469: eマンションさん]

11月なら引っ越し料金が安いシーズンなのに、よりにもよって1番高いシーズン（3月よりマシですが）になってしまいますね。。
売上次期調整だったら、印象は良くないですね。

[470: 匿名さん]

4月入居ですか。転校がないなら4月OKかな。転校があるなら3月がいいかな。

過去に夏休みに転校したことがあり、前の学校と学習進度が違っていたことがありました。
なので、授業でやっていない内容があって、塾ではじめて学ぶ範囲もあったので。

4月だったらそこまで差はないのかなと思うけれど、できるだけ3月がいいななんて思ったりしました。

[471: 匿名さん]

引き渡しが4月上旬でも、引っ越しがすぐにできるとは限らないから進入学だとタイミングは微妙かな。人手不足で引っ越し難民がニュースになってるし。

決算対策で来年度に先送りだとしたら、水道哲学はどこへやら。

[472: 匿名さん]

人手不足で引っ越し難民の話は初めて知りましたが、引っ越し業者で人手が足りず順番待ちが発生しているのですか？
みなさんがおっしゃるように4月は引っ越し業者の繁忙期ですし、引き渡しの月を敢えてずらすなど、計画的に引っ越しするのがよさそうですね。

[473: 評判気になるさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの2LDKがキャンセル出てますね。最上階！人気物件だったようでこちらも気になります！
https://www.ex-ms.com/tk3/

[474: 名無しさん]

>>473 評判気になるさん

同じ6階で

パークナード津田沼
Dタイプ　60.00m2 6,298万円

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
Hタイプ　58.78m2 6,799万円

パークフロントは、
・公園ビュー（南向き）
・ディスポーザー
・床暖房2面
というパークナードよりスペックは良い分、
値段に反映されていますね。

[475: 匿名さん]

物件概要に出ている引っ越し時期が104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室を除く49戸は2024年11月下旬、104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室は2025年4月上旬になっていますが、現在販売中の住戸については4月以降になるのですか？

[476: 匿名さん]

>475

１０レスくらい前で話題になってる。投稿する前に過去レスは確認するのがマナー。ずっと前のことでもないし。

[477: 匿名さん]

スレッドを読ませていただきましたが売上次期調整とはどのようなものですか？
正しくは売上時期調整？
要は売主さんの事情で引き渡しの時期をずらしているだけの理由ですか？
しかし4月入居は既に新年度に入っていますし、子供さんがいるご家庭にとっては微妙な時期ですね。

[478: マンション掲示板さん]

売主の事情ですね。

[479: 名無しさん]

>>477 匿名さん

少し古い記事ですが。
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL08HKV_Y0A100C2000000/

[480: 名無しさん]

すみません。URLから記事に飛べないようなので、抜粋します。

マンション完成でも「入居待って」　新規契約は要注意
というタイトルの記事です。

以下抜粋です。
…………
完成しているのに引き渡しが大幅に先になる物件がなぜ増えているのか。マンションの企画設計、建設、販売を担う現場の責任者らを取材すると「決算調整」という言葉が出る。
「おなかがいっぱいなんですよ」。大手の不動産仲介会社の部長はこう指摘する。
業績が好調なのはいいが、利益を積み上げ過ぎると次期決算のベースとなる発射台が高くなり、増収増益を維持するハードルが上がってしまう。
そこで「マンションの引き渡しを伸ばして売り上げ計上を先送りし利益を調整している」（外国証券の不動産アナリスト）との見方が多い。