パークナード津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://homes.panasonic.com/kyoten/city/tsudanuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154298

所在地 　 千葉県習志野市谷津1丁目1838番1（地番）
交通 　　 JR総武線快速、中央・総武線「津田沼」駅南口徒歩7分
　　　　 新京成電鉄　新京成線「新津田沼」駅南口徒歩11分
　　　　 新京成電鉄　新京成線、京成本線、京成千葉線「京成津田沼」駅北口徒歩11分
総戸数 55戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上6階建
竣工時期 2024年8月中旬（予定）
入居時期 2024年9月下旬（予定）
販売代理 東急リバブル株式会社

売主：パナソニック ホームズ株式会社、三信住建株式会社
施工会社：未定
管理会社：パナソニックホームズ・合人社コミュニティ

面積:38.40㎡～81.94㎡
間取り:1LDK～3LDK

【物件概要を追記しました。2023.3.2　管理担当】

[313: 名無しさん]

>>311 eマンションさん
こちらの方が駅から近いの安い。

[314: 匿名さん]

>309

修繕積立は段階的値上げなので長期修繕計画を確認して判断。イニシャルだけだと間違える。

[315: 匿名さん]

リスクで言えば段階的値上げの計画でも実際に上げるときには管理組合総会での決議が必要。最悪パターンは値上げできずに積み立て不足で修繕できず。

[316: 名無しさん]

>>311 さん

購入者です。長文失礼します。
同じ価格帯であれば、やはり駅から近い方を選びました。リセールも上がりますし、毎日通勤等あるとやはり違います。在宅が中心だったり、車通勤だったりすると違っていたかもしれません。
居住性や周辺環境を考えるとパークフロントが上回っている気がします。ただここも設備や仕様はかなり良いですし、目立ちませんが機能性や効率性を重視した設計になっており、オプション等もつけるものがないくらい整っています。共働きで時短や効率を重視する身としてはここ一択でした。

以下、特にポイントになった点です。
・玄関前の戸別宅配ボックス（収納スペースとしても利用可）
・ハンズフリーキー
・ガスコンロの高級感
・パナソニック家電（食洗機、ナノイー、アラウーノ等）
・フィオレストーン（ラメ入りも選択可）
・ウォールドアの高級感
・洗面所周りの収納（結構ここってオプションだったりデッドスペースがあって取れない事が多い）
・全室ドアストッパー付き
・エントランスのラウンジ
以上です。

病院の前や正面道路に歩道がない、ディスポーザーがない等、デメリットもありますが、1番は駅からの距離です。他の徒歩7分前後と比較してもなぜかここは駅までの距離が明らかに近いです。実際は正面と反対の裏口を利用するので正面はあまり使わないです。タワーの共用部からほぼ濡れずにも行けますし、今後再開発でアクセスがよりしやすくなるかもしれません。なので仮にもっと高い価格でもこちらを選んでいたと思います。ご参考までに。

[317: マンション掲示板さん]

この高騰した市場の中、駅近で仕様も良いと思います。

気になるところは、管理が合人社というところだけです。
残念ながら悪評が高いので、早めに管理組合を立ち上げて検討していきたいものです。

パークナードなら大森町
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/res/13/
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/res/13/

パークナード関目レーヴ　
75ログから
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624367/
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624367/

合人社計画研究所の口コミと評判
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z48.html
http://www.nandemo-best10.com/s/f_mansion-kanri/z48.html

[318: 匿名さん]

＞管理組合を立ち上げて検討

新築分譲マンションってお互いに知らない人が集まるわけだから立ち上げとか初期は管理会社のサポートが無いと厳しい。管理会社の変更となるとハードルはさらに厳しい。

[319: 口コミ知りたいさん]

>>316 名無しさん
参考になるご意見ありがとうございます。
やはり駅からの距離を取るか周辺環境を取るかといったところですかね。
1つ気になるところとしてはモリシアが一時的に解体されるとスーパーがロハルかベルクになりますでしょうか。
スーパーに寄って帰るとなると奏と距離はそんなに変わらなくなるのかなと。
何十年住む中での数年ですのでそんなの気にならないかもしれませんが。

[320: 評判気になるさん]

>>319 口コミ知りたいさん
JR利用だとその選択ですね。
新京成利用など北口ならイオン、ヨーカドーとパルコあとに新しく出来たベイシア、京成なら東武
好みもあるので最短ルートのスーパーばかりで無いケースも。ただ、共稼ぎ子有りで1分も争う人にとっては重要ですね

[321: 名無しさん]

共稼ぎだと平日にスーパー行く機会は減りますから、その辺どうなんでしょう。土日にロピア等でまとめ買いしたり、最近ではネットスーパー利用も多いですからね。

[322: マンション検討中さん]

作りは良いかもしれないが、最上階でも目の前が病院で見晴らしが悪そう。
目の前の道は歩道がないので歩くのが大変。

[323: マンション検討中さん]

2期価格が知りたいですね。
ここは情報がなかなか外に出ない。

[324: 匿名さん]

316名無しさんの購入理由だと、交通利便性と設備仕様の評価が高かったみたいですね。もっと高くてもこちらを選んだというお言葉は重みがありました。
残念ながらエントリー者様限定になっていて、Webサイトで設備仕様を確認することができないようですが。かなり期待できそうな雰囲気を感じました。
1LDKにも玄関先に防災倉庫と宅配ボックスが付いているのはありがたいなと思います。単身だと留守がちなことが多いでしょうから。

[325: マンション検討中さん]

売出なくなりましたね…
２期はいつからでしょうか…？

[326: 名無しさん]

>>325 マンション検討中さん

単にWEBサイトの更新か、
もしくはすでに完売しているのか、ですかね。。

[327: 匿名さん]

>326

※上記概要は、本販売以降の全販売戸数（17戸）に対応した内容を表示してます。
本広告を行うまでは、契約または予約の申込及び申込順位の確保には応じられません。

予告広告で残り17戸とある。本広告出さずにこっそり販売してたら上記と矛盾するので違法行為。

[328: 名無しさん]

メールで
【ご要望書受付中！】11月26日（日）締切予定
と、2期の案内が来ましたよ。

[329: 匿名さん]

>328

オンライン説明会スルーしたら、その後は案内がぱったり途絶えてたけど、突然の連絡。二期になって集客厳しいのかな。

[330: マンション検討中さん]

2期来ましたね。結局値上げしたのかよく分からない感じでしたが…

[331: 匿名さん]

>>330 マンション検討中さん
２期は8戸でしたね

[332: 通りがかりさん]

2期では200万値上げしているかと思います。

[333: 匿名さん]

他物件でも、２期以降は価格が上がる傾向が多いです。
問い合わせなどが多いと感じると、値上げとなるのかもしれませんね。
それとも人気の出そうな角住戸などは後出しということかな。

[334: 口コミ知りたいさん]

>>333 匿名さん

値上げかと思ったら売り出される階数の違いだったりする時もありますよね。

[335: マンション検討中さん]

332さんの言う通り、
1期で売っていたAの部屋が、2期で200万円値上がりしています。1期でも2期でも同じ階数で表示されていたので、同じ部屋かと思います。

B（1期）67.88㎡　6,598万円　203
B（2期）67.88㎡　6,898万円　102
とだいぶ1階の方が高いのですが
元々、2階より1階の方が高いのでしょうか？？
それとも、もともと1階と2階は同じ価格程度で、やはり2期で相当値上げしたのでしょうか。。

[336: マンコミュファンさん]

相当上げてきたのでは？
2階の70.14平米が7,098 万円。
1期では6,798万円だった気が。
それでもEXパークフロントよりも安い。

[337: 匿名さん]

パークフロントは販売時期をまた遅らせましたね。
完成間近というのに意地でもこちらと被せたくないのですかね。

[338: 通りがかりさん]

モリシア跡地50階建てのタワマンになるっぽい
https://www.kensetsunews.com/archives/898950

[339: マンコミュファンさん]

1期の終わりに残り17戸となっていて
2期が8戸で売り出して、
現在先着順9戸売り出し中なので、
この、残り9戸で完売ですかね。

[340: マンション検討中さん]

昨日の日経新聞の記事で
「都心マンション値上がり続く「ZEH」資産性のカギに」という記事があったが、
ここはあと一歩のところでゼッチではない。

が、周りのマンションもゼッチではないので（いまのところパークフロントだけゼッチ）
この周辺の資産性には、ゼッチかどうかは影響しないのだろうか？

[341: 名無しさん]

>>340 マンション検討中さん
売ること考えてるならゼッチ以外買わん方がいい
2030年以降新築はゼッチが義務化されるし中古市場の中でゼッチと非ゼッチで明らかに差別化されると思う

[342: 匿名さん]

1期以降になって、価格が上がることって他のマンションでも聞いたことがあります。
確かに、間取りや階が違うとかあるのでしょうけど、
実際には客足を見て、変動させているような気がします。
設備や間取りは悪くないけど、立地で考えてこの価格帯は高すぎるかなぁ。

[343: マンション検討中さん]

このくらいの規模だと短期てサクサク売るのが一番効率的で普通なので、価格の見直しってあまり無い。
ただ、人気なさすぎやありすぎの場合には調整入ることも。露骨な調整は既契約者などの猛反発喰らうので、階や向きの違いに紛らわしたり、値下げにはオプション無料とかのおまけで誤魔化す。まあ、開き直って大幅変更することも稀にはあるけど。

[344: 契約者さん5]

耐震基準が新しくなっても適合証明とか瑕疵担保責任とかでなんだかんだ旧基準の物件が売れるんだからZEH義務化でも大丈夫だと思う

[345: 口コミ知りたいさん]

エクセレントのパークフロントは1番高い部屋から売れたが、他の部屋も高くて売れ行きが滞っている。
パークナードは安くて完売間近だが、1番高い部屋が売れ残っている。

[346: 匿名さん]

マンマニ動画きましたね

[347: 名無しさん]

住宅取得資金の贈与の非課税って、新しい基準になると思いますが、この物件は省エネに当てはまるんでしょうか？

[348: マンション検討中さん]

>>347 名無しさん
新基準だと非該当だと思いますが、建築確認日ベースで旧基準となり非課税該当だと思います。

[349: 匿名さん]

宅配ボックスが玄関脇に設置してあるので、エントランスから重たい宅配物を持って自宅まで運ばなくていいというのは
メリットです。宅配業者用の認証方式が違う宅配ぼっくすがあるので最新だなと思います。
鍵がなくても暗証番号を押せば取り出せるようになっているのは便利ですね。

[350: 匿名さん]

引渡し受けたらまず修繕積立金の見直しを行いたいですね
いくらなんでも安すぎます
国交省から修繕積立金の適正化に関する文書が今年追記されているにもら関わらず平米70円は厳しいと思います
16年後に修繕費が足らずに一時金で賄う未来しか見えません

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
同じくそう思います

[352: 匿名]

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

国交省のガイドラインを抜擢するに延べ面積5000m2未満20階建未満のマンションの修繕費の平均額が335円/㎡・月に定められてる金額に対してパークナードは延床4118㎡で35年間の積立金の平均値が約140円という国交省の定める目安額の半値以下なので正直不安しかないです。
大規模修繕の際に一時金を払える世帯は良いですが払えない世帯も出てきて修繕の発注工事ができないとなると最悪です

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん
新築時に売りやすくなるからって悪質ですよね。住んでからの住民の負担なんか考えちゃいない。

[354: 匿名さん]

再開発楽しみです
https://www.city.narashino.lg.jp/soshiki/toshisaisei/gyomu/kukakuseiri...

[355: 通りがかりさん]

>>354 匿名さん
どーでもいー

[356: 名無しさん]

ブリ千葉坪400ですってね
ここ買った人大勝利

[357: 名無しさん]

>>356 さん

ブリリアタワー千葉を考えると、
これから建てられる津田沼のタワマンは
いくらになってしまうのでしょうか。。
おそろしい価格帯ですね…

[358: マンション検討中さん]

船橋西武跡と津田沼の新しいタワーは去年あたりすでに坪400台なかばと言われていましたから、この分だと500を目指しそう

[359: 匿名さん]

スレッドを遡り修繕積立金に関わる投稿を読ませていただきました。
引き渡し後は売主ではなく管理組合が主体となり長期修繕計画の見直しをする必要があるのですね。
住人の中には値上げに対する反対意見も出そうですし、それなら初めから修繕積立金を安くしないで欲しかったと考えてしまいます。

[360: マンコミュファンさん]

モデルルームはずっと閉まっている感じなので
そろそろ完売かな、と思っていたのですが、
本日、【先着順受付中！】の案内が来ました。
あと残りわずかだと思いますが、最後は少し苦戦しているのですかね。

[361: 匿名さん]

先着順で12戸になっていますね。
まだまだかなり選択肢がある状態であると言っていいんじゃないでしょうか。
特にこのマンションの規模を考えると。
津田沼駅まで負担感なく行ける場所なので、値段的に高いと感じる方が多かったのだろうか。

[362: マンション検討中さん]

>>361 匿名さん

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントと比較すれば、こちらはかなり安く感じるのですが。。
ただ、やはり高い価格なのは確かですし、
狙える層が少なめなのかもしれません。

[363: 匿名さん]

長期修繕計画は段階的にアップしていくというのはマンションを買う人はある程度知っていることだと思っていましたが、事前のお知らせもあると親切ではありますね。
前の方も言ってるように、たしかに安くてびっくりです。初期段階で安いのは生活が落ち着くまでとてもありがたいことでもあると思うのですが、将来を考えると不安を抱く方もおられるのかな。
たぶんぐんぐん上がっていく計画だとは思うので、そんなに心配はいらないと思うのですが、いつどれくらいアップするのかは聞いておかないと困ると思います。

[364: 匿名さん]

最初のうちは安いのは、初期費用を低く見せるためにというのは聞いたことあるカモ汗
ただ正直、最初のうちは抑え気味にしてくれているのは
ふつうにありがたいですけれどね。
10年後とかには倍になっていたりするのだろうか。
そうじゃないと、そもそも大規模修繕厳しそう。

[365: 評判気になるさん]

>>364 匿名さん

352の書き込みによると35年間の平均値が140円/㎡だそうです

[366: 匿名さん]

35年の平均値でそれだと、さすがに低すぎですね。
早めに長期修繕計画の見直しをした方がよさそうです…
でも少し調べてみたのですが、
長期修繕計画の見直しも、それなりにまとまったお金がかかるようです。
最初から、現実的な路線で組んでいてくれると本当はいいのですが^^;

[367: 匿名さん]

段階的値上げの長期修繕計画って、将来の未納リスクを含んでるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。計画されていても実際に値上げするときは、管理組合総会での決議が必要。最悪パターンは値上げできずに修繕もままならず。

売らんがために低めに設定しているってのはリスクでしかない。

おまけだけど長期修繕計画は重要事項として説明義務がある。説明していることが良心的ってわけではないよ。

[368: マンション検討中さん]

先日東急の営業さんに修繕積立金の低さについて質問しましたが、修繕時に積立金が不足したときは修繕費用の不足金を借り入れするそうなので修繕工事ができなくなることは無いと言っていました

[369: 匿名さん]

>368

借入って何を担保にするのかな？

[370: 匿名さん]

建材費、人件費の高騰で物件価格は上がってるのに、修繕積立の設定は上がってないってこと自体問題だと思ってるんだけどな。

[371: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金について国土交通省が新たな基準を設けるそうです。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html?utm_source=...

[372: 口コミ知りたいさん]

となると、入居前に価格が変わるんですかね。
もしくは、そのまま入居を迎えて、管理組合にお任せ、なのでしょうか。。

[373: 口コミ知りたいさん]

残り6戸になりましたね。

[374: 匿名さん]

まあここ買った人は積立金について金額見直しは承諾してくれると思う。
1LDKでさえ4000万超えてるしフルレバでローン組んでる人もいないのかな、
流石に積立金が平米70円で行けるとは皆思ってないと願いたい
買ってる人皆金持ってるやろ

[375: 検討板ユーザーさん]

国土交通省のガイドラインですと、
5000平方メートル未満の修繕積立金は、
月平均335円ですよね。
さらにこれからどんどん建築費も高騰していくとなると、平均金額ですら難しい金額なってしまうのでしょうか…？

短めの年月で住み替えを考えてらっしゃる方がとのくらいいるのか、
フルローンの方がどのくらいいるのか（フルローンのご検討者様が増えていることを以前お聞きしました）にもよりますが、
いずれにせよ平米70円には無理があることをご理解いただけることを願います。。

[376: マンコミュファンさん]

当然、修繕積立金の金額見直しに承諾します

[377: 匿名さん]

建築費高騰を考慮して最低でも平米220~240ぐらいからスタートが妥当だと思う

[378: 匿名さん]

>372

長期修繕積立って重要事項の内容だから入居前に変更するとなると全契約者の同意が必要になる。入居してから住民でどうするか考えてねじゃないかな。

段階的値上げは、だいぶ前から問題点を指摘されていて入居後に定額積み立てに移行してるケースもあるけど、変更したことが話題になるくらいのレアケース。

https://www.midskytower.com/100years

[379: 匿名さん]

おまけだけど、修繕積立の見直しをすると、突然ドンって跳ね上がることになるから必要性は理解されても、払えなくなると反対があったりする。売主がきっちり計画立てているかを契約前の時点でしっかりチェックしないと。

[380: 名無しさん]

>>368 マンション検討中さん

修繕積立金を値上げして、借入れの返済に充当しなければならず、値上げ幅が大きくなるかと思います。
返済金も含めた修繕積立金の値上げできないと、次の大規模修繕にかかる工事費用を確保できなくなり、火の車かと。。

[381: 通りがかりさん]

スタート㎡70円でも数回の値上げで㎡/350円ぐらいまで行くならいいんですけどね

確か3回値上げして最後180円ぐらいだった気がします

[382: 匿名さん]

全てそうだとは限りませんが大概のマンションの長期修繕計画は甘く見積もられているので、ほとんどが管理組合で見直しする必要があると聞きます。
事前に契約者にできるのは契約時の修繕積立金の額が安すぎないかチェックする事だと思います。

[383: マンション掲示板さん]

>>382 匿名さん

安すぎると思いますが、
契約し、あとは入居待ちのときは、
どうしたら良いですか？
管理組合ができるまで待つしかないですか？

[384: 匿名さん]

管理組合ができて、あとは修繕積立金について議題に挙げて、
見直す、という議決が取れて初めて改善できると思います＞修繕積立金。

ここは戸数が割と少ないので、
いざ大規模修繕となってお金が足りなくて、借り入れる一時金を各戸で出すにしても
負担が大きくなりすぎてしまうと思います。

[385: 匿名さん]

新築分譲マンションってお互いに知らない人たちが集まるわけだから、管理組合による住民自治が機能するまでにはしばらく時間がかかる。その間は売り主のおぜん立てしたとおりに運営するしかないので、ギャップは広がっていく。

契約前にしっかりチェックしないと自分たちが割を食うことになる。

[386: 匿名さん]

＞管理組合ができるまで

管理組合の立ち上げには管理会社のサポートが必要なんだけど、これも会社によってまちまち。ひどいところは入居して一年すぎてから管理組合設立総会なんてケースもある。

管理組合って、引き渡し直後からスタートすべきなんだけど。その辺も契約前に確認。

[387: マンコミュファンさん]

合人社コミュニティだから期待出来ないな、加えて全住戸の1/6が1LDKだし積立金上げるの渋られそう

[388: 匿名さん]

管理組合は入居後ほどなくスタートするのだとばかり思い込んでいましたが、マンションによって開始時期が異なるのですね。
こちらの管理会社はパナソニックホームズ・合人社コミュニティとなるので口コミを調べてみようと思います。

[389: eマンションさん]

>>388 匿名さん

合人舎の口コミは、どこを見ても悪いものばかり目に留まってしまいます。
パナソニックホームズ合人舎コミュニティの口コミはなかなか見当たらなく、同じパークナードのマンションでの口コミはありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/

[390: 匿名さん]

管理組合についての認識、私は全然でした…
きちんと契約前にチェックですね。
ある程度、住民がそろってからじゃないのはわかるですが
イニシャルで入っている人たちだけでも運営していかないと、
初期の共用部のトラブルなどへの対応とかできないと思います。

[391: 匿名さん]

>390

同じ売り主のマンションの住民板をウォッチするとその辺の対応状況を垣間見ることができたりする。内覧会時の対応や入居直後のトラブル対応とか。

トラブルが生じてるけど管理組合も立ち上がってないしって結構ありがちなパターン。

あと、共用部分の不具合のチェックって管理組合の仕事なんだけど、内覧会時にはノーチェックだったりする。管理会社がしっかり代行してくれないとなんだけど。

[392: 匿名さん]

管理組合は管理会社あっての組合になりますから、管理会社のサポートが一番重要だと思います。
入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。
入居前に内覧会等で配布されるかと思いますが、
役員の順番などが決定され、最初の議会の日程もある程度決められているのが通常のスタートだと思います。
また、予定されていた管理会社が急遽変更になるというケースもあるかと思いますし要確認ですね

[393: 評判気になるさん]

第3期が3戸で発表されていますね。
先着順で6戸になっているので
残り9戸ということでしょうか。

[394: 匿名さん]

>入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。

引き渡しの少し前に入居説明会ってどこの物件でもやってると思うけど、その時に最初の理事を決めて入居時にはスタートできるようにしてるところもある。管理組合の運営のサポートだけでなく、契約後の対応って結構売り主によって違うのでその辺は要確認。

>役員の順番などが決定

輪番制にするかどうかも管理組合で決めること。

[395: 管理単t納]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[396: 匿名さん]

とりあえずは、まだよくわからない段階でしょうか＞管理組合について
入居もまだ先なので
その時までにどうなっているのかは契約者さんたちは要チェック。

管理会社は後から変更するの大変そうなので
いいところだといいなと思います。。。

[397: 匿名さん]

>>393 評判気になるさん

1週間くらい前から先着順は5戸になっていますね。

[398: マンション掲示板さん]

修繕費は最初は低くして罠に引っかけるのは基本事項。売れてしまえば知ったこっちゃない。
自分は見学に行った時に将来計画について必ず聞いてる。紙ではくれないが見せてくれる。

[399: 匿名さん]

>398

販売開始前だとまだ確定しませんのでって逃げられるけど、ここは販売開始してるから契約者には長期修繕計画を提示してる。ちゃんと紙で要求しないと。

[400: 匿名さん]

最寄駅が徒歩圏内ではあるけれど、
やっぱりマイカーは必要だと思うんですよね。
総戸数の半数以下しか駐車場がありません。
既に購入されている方のほうが多いと思いますが、まだ空きはあるのでしょうか？
それとも抽選か何かで決める感じなのでしょうか？

[401: 匿名さん]

駐車場の決め方は本当にその物件によって異なるので、駐車場マストだったら絶対にきちんと問い合わせた方がいいです。ある程度入居者が決まったらその中で抽選、とか、入居直前に決めるとか、いろいろとある、という話を聞いたことがあるもので。子供さんがいるご家庭はマイカーいるだろうけど、大人だけで普段の買い物を近所で済ませるんだったら別になくても大丈夫そう。だからそこまで競争率は高くはなさそうだとおもっているけど…

[402: マンション検討中さん]

結局ここを買ってる人は誰もいないのね笑。

[403: 口コミ知りたいさん]

>>402 マンション検討中さん
まあ奏の杜から外れてるし接道狭いしお医者さんの真向かいはなあ、、、
北側の駐車場もマンション建ちそうですよね

[404: eマンションさん]

第1期の勢いでそのまま完売すると思ったら
その後は、失速ましたね。
今の市況からすると安いと思うので、
なぜすぐに完売しないのか疑問です。

[405: 匿名さん]

津田沼は北口にいけばめちゃくちゃ下がるし、夏見あたりなんかもこの辺より全然安いからなぁ。9000万だせば、世田谷の建売だったら買えるし、やっぱり高いよね。

奏の杜は電柱もなくて景観も最高だけど、ここは確かにちょっとずれるからな。津田沼南口の恩恵がどこまであるか。

[406: 匿名さん]

>404

ここは南東向きはお隣さんが目の前だからね。売れるところから売っちゃうとこういう結果になるときがある。

[407: eマンションさん]

奏の杜パークフロントが、
ここより駅遠&価格も高い（戸数も多い）のに
完売したので、この失速が意外でした。
津田沼の立地では奏の杜が強い、
ってことなんでしょうね。

[408: 匿名さん]

>407
だと思います。奏の杜は今千葉で一番ブランド力があります。
あれだけ道がきれいで、緑が多く、電柱地中化されスッキリした場所はなかなかないでしょう。新浦安も同じような傾向がありますが、バス通勤になりがちなのとハザードで大きくマイナスですし。

このような住環境の良さが人気なのと、リセールのとき奏の杜かどうかは大きな差がでそうです。
とくにパークフロントは、ミナミに公園と理想的な立地で、駅徒歩の影響は軽微でしょう。

[409: 検討板ユーザーさん]

先着順は4戸になりましたね！
確かに南東向きは囲まれ感があるかもしれませんね…。北側の駐車場も将来的に何か建つかもしれませんし。

[410: 匿名さん]

分譲マンションは現在の立地環境だけでなく将来周りに何ができるかまで予測して検討する必要があるんですね。
将来に渡って現在の景観が保障されるような立地を探すのは大変そうですが、どこかで妥協しないとマンションなんて一生買えない気がします。

[411: 匿名さん]

>410

用途地域とその制限を確認して、周りにどんな建物が建築可能かを確認するのは基本。

[412: 周辺住民さん]

そうだねぇ。後から南面にマンションが立って文句言ったり建設反対運動をする人がいるが、デベロッパーは容積率を守ってるわけで、難癖ってもんさ。
そういう意味で、南に公園とかの立地はかなりいいよ。

[413: マンション検討中さん]

ここは南西にお医者さんだとリセールも厳しいて?

[414: マンション掲示板さん]

第3期販売を始まりました。
この3戸はこれで捌けて、
6月以降は、残り先着順の4戸となれば、
竣工は10月なので竣工前に完売ですかね。

[415: eマンションさん]

1LDK売れないだろなあ

[416: マンション掲示板さん]

そうですかね？
奏の杜には1LDKは少ないし、ここは駅にも近いので需要はありそうですけれど。

[417: 匿名さん]

駅まで7分、11分、単身としてはもっと駅に近い方が売れるのかな？単身といっても若い方ばかりではないでしょうから、いろいろな需要があるとは思います。
単身からファミリーまで需要がありそうな2LDKはこちらには無かったのかしら？1LDKと3LDKのみなのかな。そういう場合、独立した子供と親の世帯とか、若いファミリーと親とかで2戸購入もありかなと思いました。

[418: 匿名さん]

>>414 マンション掲示板さん

先着販売は4戸から6戸に増えていますので
第3期は3戸のうち2戸残った？のかな。

[419: 匿名さん]

そうかもしれないし、あとは商談に入っていたのがまた戻ってきた可能性もあるのかな、と。
商談にはいると、
物件概要から消えるという話は聞いたことがあるので。
いずれにしてもペースとしては今のところ悪くなく、
需要はそれなりにありそうな感じです。

[420: 匿名さん]

残戸数を先着順としてすべて出しているとは限らない。カウントダウンして、あれっ増えたって珍しくない。

あと、物件概要って本広告なので商談段階で消したらアウトのはず。まだ、商談中ということは申し込み前に、その人に確保したってなっちゃうからね。

[421: 匿名さん]

物件概要における残戸数は謎ですよね。
モデルルームで価格表についている花も謎ですし。
売主さんはどうして契約戸数と残戸を公開してくれないんでしょう？

[422: 匿名さん]

先着6戸→5戸

[423: 通りがかりさん]

最上階のルーバル部屋はずっと残ってますね
9,298万円はさすがに高すぎということでしょうか

[424: 名無しさん]

9000万以上出せる人が限られるでしょうし、
9000万以上出せる人は、他を狙いたいってことなのかもしれませんね。。

[425: 匿名さん]

確かに…苦笑
ルーフバルコニーって使える季節自体は実はあまり多くなさそう、
春か秋くらいだろうか。
それを思うと億近くの金額を払っていくのは厳しいですね。
もう少し、リーズナブルなら動きはありそうな気がする。

[426: 名無しさん]

マンションギャラリーからメールがきましたが、
9,298万のルーバル付き部屋は、まだ売れてなさそうです。
EXC津田沼奏の杜パークフロントは1億超えで、抽選をしていたので、ここはそこまで高くないし、売れても良さそうなのですが。

[427: マンション検討中さん]

まあ、奏の杜と同等にはならんでしょ
ここが勝つのは駅への距離が少し近いくらいですから

[428: 匿名さん]

個人的には、
ブランズ津田沼奏の杜2丁目よりも
こちらの方が良いような気がします。

[429: マンション検討中さん]

>421

残戸数はトップシークレット。いっぱい余ってるってのがばれたら引かれちゃうし、残り少ないと部屋を選べないと思われて敬遠されちゃう。

[430: 匿名さん]

なんとなくなんですが、いわゆる仕様の高い部屋ばかりなので
それでさらに物件価格が高くつけられているのだなぁ、と感じました。
残戸数はまぁ、普通は教えてくれないですよね。
ラストって言葉が出たときが、やっと残り戸数がわかる程度だと思います。

[431: 匿名さん]

現状の販売状況はどんな感じなのでしょうか？

[432: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきが残っているんですね。
残ってしまったのはルーフバルコニーが理由ではなく価格が理由のように思いますが、最終的には値引きも考えられるのでしょうか。

[433: eマンションさん]

同じ間取りの5階の部屋が8,998万円なので、
値引きしたとしても100万円程度でしょうね。

[434: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきの部屋が残る理由はありますか？

[435: 名無しさん]

6階　9298万円　坪単価383万円　
ルーバルがついていても、特別景色がいいわけでもないからですかね。
この金額を出すなら、津田沼ザタワーで景色の良い部屋を探すか、もう少し安い奏の杜の中古を探した方が良いのかもしれません。
もしくは、これから売り出されるブランズ津田沼奏の杜2丁目にするのかもしれませんね。

[436: 匿名さん]

長期優良住宅ですか？

[437: 評判気になるさん]

>>436 匿名さん

「ZEH」でもありませんので。。

[438: 匿名さん]

>437

全くの別物だよ。低炭素住宅ですかという質問の答えならありうるけど。

[439: 匿名さん]

パナホームの戸建ては長期保証が売りなんだけどね。一貫性なし。

[440: 評判気になるさん]

長期優良住宅は、ゼッチ水準を満たしていることになります。

[441: 匿名さん]

この周辺では「あり」か「なし」か。
またその理由は。

[442: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきが残てますね

[443: マンション掲示板さん]

先着順が4戸になりましたね。

[444: 匿名さん]

どこが残ってますか？

[445: 匿名さん]

下請けに対する価格交渉に後ろ向きな企業にランクイン。社会の公器、公明正大を標榜する会社のグループなのに。

[446: 通りがかりさん]

CG時点の方がかっこいいですかね

[447: 匿名さん]

>446

CGと現物でイメージが違うって新築マンションあるある。パンフだけでなく、タイルのサンプルとかちゃんと示せばいいのにね。

[448: eマンションさん]

>>446 通りがかりさん

それ、思いました。
ごく普通のマンションで、カッコ良さを感じられず。
タイルのせい…かなぁ。

[449: eマンションさん]

タイルもCGだとかなり白よりですが、現物見るとかなり色が濃いと感じました。
手摺ガラスも低層白系すりガラスで4-6Fは透明ガラスで良かったなと思います

[450: eマンションさん]

個人的な意見ですが、
正面から見るとイメージ通り、
ちょっとオーバーな表現ですが、サイドから見ると昭和？な印象で、焦茶色に薄い色が混じっているレンガに古めかしさを感じました。
よく言えば、周りと馴染んでいる。。

[451: eマンションさん]

3JDKは、ルーバルの部屋が最終1邸。
タイミングが悪いので、しばらくは塩漬け状態かもしれませんね。。

[452: 名無しさん]

>>451 eマンションさん

１Ｆ？

[453: マンション検討中さん]

>>452 名無しさん

6階です。

[454: 通りがかりさん]

>>453 マンション検討中さん

1Fは売れたんですね

[455: マンション検討中さん]

先着2戸になりました。
6Fのルーバル付3LDKと2Fの1LDKのようですが、
完売間近ということですかね。

[456: マンション検討中さん]

実際どうなんですか？

[457: 匿名さん]

今公式サイトを見てきましたが最終1邸のお知らせかと思えば3LDKが最終1邸のようで結局2邸が残っているようでした。
ただ、次回の更新が2024年8月23日なのでその間に販売が進んでいるかもしれませんよね。

[458: マンション検討中さん]

>>457 匿名さん

どゆことですか？

[459: 匿名さん]

けっきょくのところ、あと2邸ですよという意味では・・・ああ、でも公式サイトを開くといきなり最終1邸と出てきますね。勘違いしてもおかしくないかも。

3LDK1戸と1LDK1戸が販売中ということなのですね。竣工が10月中旬予定なので、それまでに完売するかな？3LDKはもしかして一番良いプランでは？駐車場も付いているみたいです。

[460: 名無しさん]

>>459 匿名さん
あの値段でも売れるんですか。

[461: マンコミュファンさん]

次回更新予定8/23なのに、今日時点で未だ更新されていないってことはついに完売したっぽいですね。

[462: 口コミ知りたいさん]

>>461 マンコミュファンさん

そういうことなんですか？？？
そうだといいですね！

[463: 検討板ユーザーさん]

>>461 マンコミュファンさん

8/30に更新されて、210,310,601(ルーバル・駐車場付)の3戸室が売れ残ってるようですね。

[464: 口コミ知りたいさん]

入居時期
104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室を除く49戸は2024年11月下旬
104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室は2025年4月上旬

と記載されていました。
ずいぶん差があるのですが、まだ売れていない？ってことありますかね？

[465: マンコミュファンさん]

>>464 口コミ知りたいさん

入居時期が11月と4月なので
4月入居の6戸は、売れ残っていそう。
いま契約中なら11月に入居できそうな気がします。

[466: 匿名さん]

引き渡しを遅らせてる理由は確認した方がいいかもね。売上次期調整はあまりいいイメージでもないし、最近は引き渡し遅れや未完成のまま引き渡しなんてケースも出てきている。

内装業者の人手不足だと、１１月引き渡しも影響ないとは断言できない。雑な施工なんてこともありうる。

[467: 検討板ユーザーさん]

>>466 匿名さん
売上次期調整だと思います

[468: 匿名さん]

4月入居の方がタイミングが良い人もいるかもしれません　11月だと学校が転校になる子供もいるかもしれないので　4月なら入学や新学年とほぼ同時にスタートできる可能性があるし

いよいよ最終期に入り2戸販売中に加えて先着順が1戸あり　その先着順が最後の3LDKということなのですが価格的に1億近いので　誰にでも買える部屋ではないような気がします　そのわりには管理費と修繕費が高くない感じがします

[469: eマンションさん]

11月なら引っ越し料金が安いシーズンなのに、よりにもよって1番高いシーズン（3月よりマシですが）になってしまいますね。。
売上次期調整だったら、印象は良くないですね。

[470: 匿名さん]

4月入居ですか。転校がないなら4月OKかな。転校があるなら3月がいいかな。

過去に夏休みに転校したことがあり、前の学校と学習進度が違っていたことがありました。
なので、授業でやっていない内容があって、塾ではじめて学ぶ範囲もあったので。

4月だったらそこまで差はないのかなと思うけれど、できるだけ3月がいいななんて思ったりしました。

[471: 匿名さん]

引き渡しが4月上旬でも、引っ越しがすぐにできるとは限らないから進入学だとタイミングは微妙かな。人手不足で引っ越し難民がニュースになってるし。

決算対策で来年度に先送りだとしたら、水道哲学はどこへやら。

[472: 匿名さん]

人手不足で引っ越し難民の話は初めて知りましたが、引っ越し業者で人手が足りず順番待ちが発生しているのですか？
みなさんがおっしゃるように4月は引っ越し業者の繁忙期ですし、引き渡しの月を敢えてずらすなど、計画的に引っ越しするのがよさそうですね。

[473: 評判気になるさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの2LDKがキャンセル出てますね。最上階！人気物件だったようでこちらも気になります！
https://www.ex-ms.com/tk3/

[474: 名無しさん]

>>473 評判気になるさん

同じ6階で

パークナード津田沼
Dタイプ　60.00m2 6,298万円

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
Hタイプ　58.78m2 6,799万円

パークフロントは、
・公園ビュー（南向き）
・ディスポーザー
・床暖房2面
というパークナードよりスペックは良い分、
値段に反映されていますね。

[475: 匿名さん]

物件概要に出ている引っ越し時期が104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室を除く49戸は2024年11月下旬、104号室、210号室、310号室、409号室、601号室、602号室は2025年4月上旬になっていますが、現在販売中の住戸については4月以降になるのですか？

[476: 匿名さん]

>475

１０レスくらい前で話題になってる。投稿する前に過去レスは確認するのがマナー。ずっと前のことでもないし。

[477: 匿名さん]

スレッドを読ませていただきましたが売上次期調整とはどのようなものですか？
正しくは売上時期調整？
要は売主さんの事情で引き渡しの時期をずらしているだけの理由ですか？
しかし4月入居は既に新年度に入っていますし、子供さんがいるご家庭にとっては微妙な時期ですね。

[478: マンション掲示板さん]

売主の事情ですね。

[479: 名無しさん]

>>477 匿名さん

少し古い記事ですが。
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL08HKV_Y0A100C2000000/

[480: 名無しさん]

すみません。URLから記事に飛べないようなので、抜粋します。

マンション完成でも「入居待って」　新規契約は要注意
というタイトルの記事です。

以下抜粋です。
…………
完成しているのに引き渡しが大幅に先になる物件がなぜ増えているのか。マンションの企画設計、建設、販売を担う現場の責任者らを取材すると「決算調整」という言葉が出る。
「おなかがいっぱいなんですよ」。大手の不動産仲介会社の部長はこう指摘する。
業績が好調なのはいいが、利益を積み上げ過ぎると次期決算のベースとなる発射台が高くなり、増収増益を維持するハードルが上がってしまう。
そこで「マンションの引き渡しを伸ばして売り上げ計上を先送りし利益を調整している」（外国証券の不動産アナリスト）との見方が多い。

[481: 通りがかりさん]

>>480 名無しさん
パナソニックホームズですよね？
パナソニックの印象も悪いですね。

[482: 匿名さん]

青田売り自体が売る側の都合だしね。せめて建設中なんで、間取りセレクトとか注文住宅的なことができればまだしも。

[483: 匿名さん]

こういう売り上げ調整は他のデベでもかなりみられますよね。
現物目の前にあるのに入居できない、とか。
体力があるデベだからこそできる、という見方もあるのだけど…。
契約者側からすると、なんとなく微妙な気持ちにはなってしまうカナ。

[484: マンション検討中さん]

公式サイト更新されましたが、先着順の2部屋は相変わらず売れ残ってますね

[485: 検討板ユーザーさん]

先着2邸は、最終2邸なのですかね？

[486: マンコミュファンさん]

>>485 検討板ユーザーさん
残った2邸です。

[487: 検討板ユーザーさん]

>>486 マンコミュファンさん

それなら完売までもう少しですね！

[488: 名無しさん]

>>487 検討板ユーザーさん
引き渡しまで残りそうですね。

[489: 匿名さん]

>483

すみふぐらいだったんだけど。どこでもやってるような印象操作？

[490: eマンションさん]

>>489 匿名さん
引き渡しが来月とかでは？

[491: マンション掲示板さん]

>>490 eマンションさん
津田沼地域も限界？

[492: 検討板ユーザーさん]

ブランズ津田沼奏の杜2丁目の売れ行きが気になります。
駅10分超え・定借・ランニングコスト高
でも売れるようでしたら
津田沼は、奏の杜とザタワーしか勝たないですね。

[493: 匿名さん]

みなさん引越は幹事会社に依頼しますか？

一応いくつかの引越業者に見積もりを依頼したのですが、どこも、費用面では若干安くできるものの、引越の際のルールが厳しすぎるので幹事会社にお願いするのがいいと思いますよと。
やっぱり少し費用かかっても幹事会社にするのがいいんですかね

[494: 匿名さん]

幹事会社のお仕事って、現地の養生とか業者間の調整。入居者からすると幹事会社に依頼するメリットって特にない。

[495: 検討板ユーザーさん]

>>493 匿名さん
私は他社の見積りを取ることも考えましたが、家電製品購入でぼちぼち安くしてくれたので幹事会社で良いかなと思考停止しております…
12月は閑散期なので、安い業者だと4人家族でも10万弱ぐらいでやってくれるんですかね？

[496: 匿名さん]

>>495 検討板ユーザーさん
そんなシステムもあるんですね、そのような話は幹事会社からされなかったので知りませんでした！
金額的にはまぁ許容範囲なのでそのまま依頼しようかなと思いつつ、皆さんどうするのかなと気になったので…
搬入の際に一旦荷物を...みたいなルールって他社からすると避けたい事らしく、他社の営業の方々も苦笑いしてました

[497: 通りがかりさん]

久しぶりに前の道を歩いてみたけど、一階庭からの出口はやはりスペースゲキ狭だな。
自転車や大きめの荷物持って出入りしてたら、すぐに事故が起きそう。小さなバックミラーが気休めみたいで笑えた

[498: 検討板ユーザーさん]

>>497 通りがかりさん
あの状況だと正面エントランスを利用することはなさそうですよね…苦笑
宅配業者は一体どこに車を停めて正面エントランスから入って来るのでしょうか…？

[499: マンション掲示板さん]

仕上げが綺麗じゃない

[500: 匿名さん]

>498

路駐でしょ。マンション敷地内に荷捌スペース設置してる物件ってレア。あと、一斉入居時の引っ越しトラックの待ち行列も、周辺にはど顰蹙。

[501: 名無しさん]

あそこに路駐されると迷惑
事故の可能性もある

[502: マンコミュファンさん]

最上階のルーバル部屋も売れてしまったのでしょうか。

[503: 名無しさん]

公式サイトには、

（いよいよ最終2邸>
11/30（土）より
棟内住戸ご案内開始【完全予約制】
実際のお部屋をご覧いただけます

とあり、ルーバルの部屋を案内していますので
まだ売り切れていないかと。

[504: 名無しさん]

すみません。
最終2邸の間取りは1LDKですね。
となれば売れたのかと思われます。

[505: eマンションさん]

あの金額で買う人いるんですね

[506: 匿名さん]

ルーバル物件躊躇してたら買われてしまいました…
唯一の平置き駐車場の権利も付いてくるのは非常に魅力的でした…
奏の杜近辺で駐車場付きの物件は今後なかなか出てこないと思いますので、即決できなかった自分が情けない…

[507: 評判気になるさん]

すでに賃貸が出てますね。
1LDK/38.4㎡（4階）
13.5万円

[508: 評判気になるさん]

>>507 評判気になるさん

笑笑

[509: 通りがかりさん]

13.5じゃ利回り低すぎなんじゃ？
ワンエルの4回たしか4498とか4398とかしたような…

[510: 匿名さん]

モリシアもあと3ヶ月で閉館してしまい、駅からのペデストリアンデッキ～モリシアデッキ～タワーのESを利用した無信号の便利な動線が利用できなくなってしまうのでなかなか不便になってしまいますね

スーパーもベルクまで行かなければいけませんし

[511: マンコミュファンさん]

>>500 匿名さん
連日メインエントランス前路駐で搬入作業中
誘導員ちゃんと付けないと、事故起こりそう

一階住居は庭に自転車置いている家も
庭から出入りして歩行者や車とぶつからなきゃいいけど

[512: 匿名さん]

>509

利回り4％割れは投資不適格。投資でなくても、転勤とかで賃貸に出すときもペイしないということ。