パークナード津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://homes.panasonic.com/kyoten/city/tsudanuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154298

所在地 　 千葉県習志野市谷津1丁目1838番1（地番）
交通 　　 JR総武線快速、中央・総武線「津田沼」駅南口徒歩7分
　　　　 新京成電鉄　新京成線「新津田沼」駅南口徒歩11分
　　　　 新京成電鉄　新京成線、京成本線、京成千葉線「京成津田沼」駅北口徒歩11分
総戸数 55戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上6階建
竣工時期 2024年8月中旬（予定）
入居時期 2024年9月下旬（予定）
販売代理 東急リバブル株式会社

売主：パナソニック ホームズ株式会社、三信住建株式会社
施工会社：未定
管理会社：パナソニックホームズ・合人社コミュニティ

面積:38.40㎡～81.94㎡
間取り:1LDK～3LDK

【物件概要を追記しました。2023.3.2　管理担当】

[221: マンション検討中さん]

通りすがりですが、専用庭でのプール遊びとかパーティーとか、椅子セットをおくことが禁止されているマンションなんてあるんですかね？私の所ではこれらは規則上禁止されていませんし、むしろ幼児用のビニールプールとか基礎工事を伴わないブランコの設置は許可される行為として明示されています（煙を発生させる行為はダメなので、バーベキューは基本的に不可です）。

もちろん常識の範囲内で周囲にも気を遣いながらやる必要がありますが、およそ子供が庭で遊んだらダメ、声を出したらダメという考えの人はファミリータイプのマンションに向かないと思いますよ。

[222: 匿名さん]

>>221
マンションの規約によって禁止事項はあると思いますよ。
基本的にバルコニーは共用部分となりますので、そこに物を置いたりするということが禁止になっているというマンションや
タワーマンションなどの場合は風に飛ばされたりということの危険性があるため基本的に物を置くことを禁止しているマンションもあると思います。

廊下も物を置くことを禁止されていて家の前のちょっとしたスペースも子供の遊具なども置けないという厳しいところもあるようです。

[223: 評判気になるさん]

>>222 匿名さん

一般論としてはそうですが、このマンションはHPにプール遊びやパーティーの絵が載っているくらいだから禁止されていないのではないのですか。

現実的に考えて、専用庭があって椅子1つおいちゃダメ、子供が遊んじゃダメというルールだったら誰が庭なんかほしがるんだという感じがします。

[224: マンション掲示板さん]

>>223 評判気になるさん

私もそう思います。
モデルルームやHPで掲載されていることが
出来ないのはおかしいと思いますので、
それは許している、と解釈しています。

[225: 評判気になるさん]

BBQやプールのイラストの右下に小さく
※実際の使用は管理規約に従うものとします。て書いてありますね。
あれはあくまでイメージイラストですって言われそう。
一階の庭なんて上の住人から除かれ放題なんでせいぜいガーデニング程度が現実的では。

[226: 匿名さん]

>管理規約

その管理規約（案）が契約の段階にならないと提示されないんだよね。

[227: 評判気になるさん]

管理規約はMRで聞けば、よほど見込み客じゃないと思われていない限り検討段階でも見せてもらえると思いますよ。だいたい売主だってわざわざホームページに書いてあることを管理規約で禁止して購入者と無用なトラブルを起こすようなことはしないでしょう。

[228: 口コミ知りたいさん]

ここじゃないくても今時集合住宅の小さい庭やベランダでBBQやる家はヤバい
庭でプールはうるさい、子供の声は上階に響くのよ
ヨガ笑は道路からのぞかれそうだわ
規約以前にモラルやマナー、常識の問題でしょう

[229: 評判気になるさん]

管理規約と言ったりモラルと言ったり忙しい人ですね。

もちろんなるべく迷惑がかからないように気をつけることは必要ですけど、それでも子供の声が気になるほど苦手なら、こういうマンションではなく単身用や戸建てをご検討されるのが良いと思いますよ。

[230: 匿名さん]

ルーフバルコニーもテラスも月額使用料というものを払い続けるわけですから、
あまりにも制約があるとなると意味が分からなくなってしまいそうです。
それにしてもテラスはバルコニー扱いで使用料は発生しないかと思ってました。
専用庭の場合は別としても。
こちらの場合はテラスにサイクルスペースがあるのは魅力的ではありますけど。
自転車置場使用料を払うと思えば無駄ではないし何より安心感はありますけどね。

[231: マンコミュファンさん]

サイクルスペース付きは良いな、と思っているのですが、図面を見る限り屋根が無さそうなのですが、自転車を置くスペースなので、屋根はついていると思っていいでしょうか？

[232: マンション検討中さん]

第1期の販売概要が出てましたが、31戸も一気に売り出すんですね。あっという間に売れちゃいそうですね。

[233: マンコミュファンさん]

受付期間が1日半しかないのって、すごいですね。
価格が高くなかったので、すぐに完売しそうですよね。

[234: 通りがかりさん]

修繕費安すぎるけど大丈夫かこれ

[235: マンション検討中さん]

第1期は受付期間1日半しかないので、抽選にもならずに購入できそうですね…
もっと早く分かってれば申し込めたのに…残念です…

[236: マンコミュファンさん]

1平米あたり70円ですね。
不安になる安さですけれど、パナソニックですし、何か工夫があるんですかね。、

[237: 匿名さん]

予告広告を出したら、本広告を出して販売を告知してから販売開始ってのがルール。周知期間に決まりはないけど前日に出すのってグレーゾーン。

公明正大を七精神に謳った幸之助さんに顔向けできるのか。

[238: 匿名さん]

登録期間を短期ってのも、一期販売の直後に落選者対象の救済販売としての一期二次販売でのパターン。登録抽選方式だと1週間程度の期間を設定するのが一般的。土日だけだと平日休みの人は仕事を休まなきゃならない。

仕事を休むに関してだけど、マンションって契約した後もローンや登記の手続き、内覧会や引き渡し、入居した後もアフターサービスの点検は火災報知機の点検とか対応しなきゃならないことがある。土日対応してくれるか平日のみかも要確認。会社でマンションの点検のたびに休む人がいる。

[239: 匿名さん]

>236

工夫で対応できるのなら物件価格に反映できたはず。最近、庫鋼材価格や人件費の高騰で物件価格や火災保険の評価額が上がってるのに、修繕積立が上がってないこと自体不安要因。そのうえ槍安なんて眉唾。

[240: マンコミュファンさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、1番高い部屋は坪単価387万円でしたが、パークナード津田沼は1番高い部屋で坪単価364万円のようですので、個人的にはかなり安く感じてしまいました。
その上、修繕積立金も修繕積立基金も破格です。
驚きました。

[241: 評判気になるさん]

妙に杭基礎が長い（42メートル）のですが
こちらは沼地とか田んぼでもないですよね？
埋立地並みなのはなぜなのでしょう。。

[242: 匿名]

目の前が病院なので、救急車の音とマンション前の道路に歩道がないからですかね？

戸数が少ないのに、修繕費が安いと後でかなり値上げになりそうですね。
1LDKも10戸ぐらいあるし

[243: 評判気になるさん]

>>240 マンコミュファンさん

でも総武線快速でもう一駅稲毛まで行けば坪250万円ですよね。もちろん津田沼の方が東京に近いし買い物も便利ではあるのですが、坪120万円（グロスで3000万円、1.5倍）近い差を正当化できるほど違いがあるのかというと、さすがにちょっと津田沼は過大評価されすぎているような気がします。
もちろん買える人が買う分にはいいのですけれど。

[244: 口コミ知りたいさん]

>>241 評判気になるさん

安心な深さは20メートルぐらいと言われているので、42メートルとは長いですね。
以前の投稿で、ここのマンションはすごい工事音だとおっしゃっていた方がいらっしゃいましたが、
42メートルはマンション13階建てくらいの高さですから、その深さまで杭を打っていた音だったのかもしれませんね。。

[245: 匿名さん]

昔は１４号（千葉街道）のところが海岸線で湿地帯。地名があらわしてる。

[246: 匿名さん]

>242

段階的値上げの長期修繕計画は将来未納問題のリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。計画くらいは確認しないと。

ちなみに売主が作成する計画期間以降に、竪排水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは必至。

[247: 匿名さん]

＞もっと早く分かってれば申し込めたのに

このやり方問題ありそうだから、お上に訴えればひっくりかえせるかも。

[248: 通りがかりさん]

>>245 匿名さん

当方は奏の杜ですので場所が少し違いますが
杭基礎は、その半分以下のマンションです。
（千葉街道からの距離は似ていそうですが）
微妙な場所の違いで、支持層の位置も違うのですね。

[249: 口コミ知りたいさん]

>>247 匿名さん
黒とは言い切れないけど、微妙な売り方。
最近の大手は無闇にはやらんけど、場所や物件によってはやっている

[250: 匿名さん]

>>248 通りがかりさん

確かに奏の杜エリアの中でも、このマンションから第一中学あたりは昔は池だった場所で地盤は比較的良くないため、それに対応した基礎が施されていると思われます。

[251: 通りがかりさん]

>>243 評判気になるさん
津田沼は南が人気があって高い

北のクレイドルとか行くと稲毛と大して変わらなくなりますよ

[252: 匿名さん]

>248

奏の杜で杭の長さが半分ってこの辺り、支持層の起伏が激しいのかな。すみふが横浜で杭不足やらかした物件って、ボーリングしたヶ所と杭の位置で支持増の深さが異なってたってのが原因だった。ボーリングデータ確認した方がいいかもね。

[253: マンション検討中さん]

公式サイトを見ると先着順が4戸となっていました。売り出しが31戸だったので、1期では27戸申込が入ったということですかね。順調ですね。

[254: 名無しさん]

>>253 マンション検討中さん
おそらく31戸見込み客がいたが土壇場で4件逃げられた。
まあ、順調な方ではあるが。

[255: マンコミュファンさん]

いろいろ惜しい感じですが、
ケチるわけでもなく、値段もほどほどで、
いい線を行っているような気がします。

等級4の省エネではなく、ゼッチにすればいいのにと思いましたが
天井埋め込み型のナノイー発生機は魅力的ですし、
エントランスの一角のラウンジも個人的には好きな作りです。

[256: 検討板ユーザーさん]

一期の単価は平均で@330でしたね。
エクセレントシティよりも安く出てくるとは驚きです?

[257: マンコミュファンさん]

奏のエクセレントと比べてこちらは、
自社の社宅の跡地ですから、
土地代がかかってないでしょうし、
ディスポーザーも無し、床暖房は1面だけ、
顔認証システムではない、ゼッチではない、など
エクセレントよりも安い要素は多々見つかります。
また、こちらは駅に近いですが、
再開発で入居後まもなくモリシアは閉店してしまい、2031年の再開発後までは、結局奏の杜にあるベルクが最寄りのスーパーになります。
※ただ、再開発後は今より便利になっているでしょうから、将来的な資産価値は上がっていくでしょうね。

いろいろな要素を加味すると妥当な坪単価だと思います。
というわり、奏のエクセレントがちょっと高すぎると思いました。

[258: マンション掲示板さん]

Zehと一般住宅でローン控除とかどれくらい差が出るんでしょうね。
zehならエコすまいも対象ですよね。
今年度は既に終わっているようですが。

[259: マンコミュファンさん]

等級4の省エネ基準適合住宅なので、ゼッチと比べて借入限度額が500万安い程度かと。
こどもエコが終わってしまったのは残念ですよね。

エクセレントのパークフロントの南棟は、
かなりのお金持ちが結構買っているようですのでこちらとは購入者の対象が違うのかもしれません。
まぁ、お金持ちもそんなに多くは居ないと思うので、あちらの売れ行きは気になるところですが。

[260: マンション検討中さん]

安いですね。社宅だったからかな？
今、奏の中古と同じ価格だし。
だから、インナー的な販売で半分以上売ってるんか。
次期値上げかな。

[261: 匿名さん]

自分の感覚では特に安いという感覚がなかったのですが、
このあたりって、こんなに坪単価高めなのですか？
駅までの距離も遠いとまでは言いませんが、近いとも感じず。
これで次期も上がったら？
マンション価格はまだまだ上がっていくということですね。

[262: マンション検討中さん]

津田沼南口の値上がり率は、東京に負けないくらい上がりました。。
津田沼南口で検討していた人は、エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントが、南向きで坪350万～370万くらいで出していたので、こちらの価格はかなり安く感じるかと思います。
再開発も控えていますし、南口は上がっていくのかもしれません。

[263: 匿名さん]

>>262 マンション検討中さん
奏の杜とは別の再開発があるのは知りませんが、
モリシアのビルの建替えのことでしょうか？

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん

そうですよ。
南口のバスロータリーからモリシア、文化ホールの再開発が待っています。

[265: マンコミュファンさん]

>>264 匿名さん

[266: マンション検討中さん]

>>265 マンコミュファンさん
左上のモリシア駐車場も合わせて開発されたら、ここ駅からほぼ直結になりますよ。

[267: マンコミュファンさん]

>>266 マンション検討中さん
今の状態でもタワーの南側の道路まで駅から直結(ES有)＆バリアフリールートで行けますからねえ

[268: マンコミュファンさん]

再開発期間中の5～6年間は一時期不便になるかもしれませんが、再開発楽しみです！

ディスポーザーが無いのは全く気にならないのですが、杭長だけ引っかかっています。
内陸部なので勝手に大丈夫かと思っていましたが、杭基礎が長いということは軟弱地盤ということですよね。
戸建もありますがこのエリアは一体このような杭長なのでしょうか。

[269: マンション検討中さん]

杭長いと何が悪いのかな？
液状化、ハザードこのエリアは問題なしですよー
既に良い部屋はほぼ埋まってる？みたいだし。
1LDKは残りそうだね。

[270: マンション検討中さん]

液状化やハザードに色がつかないので、安心していたのですが、
杭長に関する記事では、ほとんどの記事で20メートル以下が安全、とあります。
ここは42メートルの杭長なので不安が残りました。

こちらの記事は説明が分かりやすかったのでurlを載せておきます。
https://www.dailyshincho.jp/article/2015/11130835/?all=1

液状化がなければ、地震で万一杭が折れても、倒壊することはないのかも？しれませんし
パナソニックは信頼できる会社だと思うので、悩みます。
そんな風に考えてるうちに、完売してしまいそうですが。。