給排水管更新工事の一括更新工事を巡っては意見は様々だ。
温故知新と言う言葉がある。
老朽化マンションに関しては地域の公営住宅は先駆者だ。
築60年～70年もの公営マンションも珍しくはない。
公営だから情報も公開してくれる。
どちらかと言うと、自ら公開すべきだ。
給排水管の一括更新工事について市の担当者に尋ねてみた。
70年間、一度もそういった工事はしていないし、予定もないとの回答だった。
嘘だろうと、その住民に聞いてみた。
やっていないし、やらないことによるトラブルもないという返事だった。
修繕工事に関する財源は市民の税金だから豊富にある。
一方で、民間マンションは30年を過ぎると管理会社から給排水管更新工事の一括更新工事を提案してくる。
それも財源すらないし、財源を使い果たすと他の修繕工事ができなくなる。
管理会社は足りない財源借入金の手立ても提案してくる。
まるでオレオレ詐欺だ。
この差は何なのか。
考えてみた。
市営住宅財源のバックにはオンブズマンと言う賢いチェックマンがいる。
民間マンションには、管理会社に洗脳されたアホウな理事しかいない。
この差は大きい。
[スレ作成日時]2022-12-17 08:23:16
注文住宅のオンライン相談
大規模修繕工事は地域の公営住宅をお手本にせよ。
| No.1 |
by 評判気になるさん 2022-12-17 09:11:12
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アホウな理事しかいないと、管理会社のオレオレ詐欺に引っかかるわけですね。
それも何千万円という単位で。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
公営住宅の築後70年の老朽化マンションで給排水管劣化に伴う更新工事をしていないって本当なの？
本当だとすれば、築後25年で今にも詰まりそうな写真を見せられ、工事中何日間も室内をうろうろされ、何千万も借金までして修繕したあのお金はどこに消えたのか。 どうして、公営住宅だけが給排水管劣化に関するトラブルが起きないのか、これは現在のミステリーだな。 |
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| No.3 |
このスレは偉い。
マンションの住民の盛んな意見を 投稿して下さう。 事実なら、 管理会社や組合役員の怠慢が暴か れる。こうご期待。 |
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| No.4 |
どこの市だろう？
公営住宅でも 割と普通に更生、更新やってるけどなー そして、公営住宅法で、耐火構造の建物の寿命は70年、ってなってて、 その半分を経過したら、建て替え検討要件を満たすので、 給排水設備の更生、更新を計画していなかったのは当たり前。 でも、近年は国から、施設の長寿命化が指示されているので、あたふたと計画を作成したはず。 っていうか、 資産価値という概念の不要な公営住宅とマンションを比べる意味がない。 |
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| No.5 |
>>4 通りがかりさん
＞どこの市だろう？ あんたが住んでる市だよ。 聞いてみてごらん。 築70年なのに、何と入居率が7割程度。 ＞資産価値という概念の不要な公営住宅とマンションを比べる意味がない。 住んでる住民が給排水については何のトラブルもないって言ってた。 給排水管劣化に関するトラブルの多い民間マンションは資産価値が低いのかい？ つまり、民間マンションは手抜きマンション？ 給水管に塩ビライニング鋼管が使用され始めたのは55年前ほどだ。 それより15年前の築70年の建物には塩ビライニング鋼管すら使われていない。 その建物が現在まで何の支障もなく、給排水管の更新工事もせずに現在でも使用されている。 意味するところが君には分かるかな？ 逆に、公営住宅の給排水管の劣化対策に、一括更新工事をしている市町村があれば教えてほしい。 どこの市町村もライニング更新工事さえもしてないよ。 給排水管劣化に関して重大なトラブルが起きていないからね。 |
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| No.6 |
>>4 通りがかりさん
例えばだ。 広島市営住宅の一覧だ。 昭和30年代40年代の公営住宅も残っている。 つまり、築50年～60年の老朽化マンションともいえる。 君が直接、広島市住宅課に聞いてみればいい。 現在までに給排水管の劣化対策として一括更新工事はしたのかしなかったのか、その予定があるのかないのか、どうしてやらないのか、など聞いてみればいい。 https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/180804.pdf |
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| No.7 |
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| No.8 |
公営住宅の改善工事の類型化と改善計画の策定フロー
という文字列でググってでてくる 国総研の資料を見ると 設備改修の事例があるようだけど、、、 きっと虚偽なんだろうねー |
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| No.9 |
経済の巡回を考慮しているだけ。
例えば耐用年数一つとってもおかしいと 思うのが普通だと思うけどね( ´艸｀)。 電気製品等も耐用年数をさだめて交換を うながす。これは資本主義の原理。 公営住宅はそのようなことをしていない。 なぜ。 |
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| No.10 |
資本主義の原理っ！w
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| No.11 |
>>4 通りがかりさん
>資産価値という概念の不要な公営住宅とマンションを比べる意味がない。 そのとおりだと思う。必ず所有権がある区分所有マンションと違い、公営住宅は劣化すれば住民は引っ越せばいいだけ。 |
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| No.12 |
>>5 スレ主さん
更新工事をしていない、なんの支障もないって本当？言ってた、聞けばって子供のおつかいかな？なにか資料提示してよ。 |
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| No.13 |
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| No.14 |
>>13 匿名さん
お前の妄想に付き合う人間はいないだろ。 疑うもなにも最低限信憑性のあるものを提示したら？少なくとも漏水トラブルは発生している。 わかった？ウソつきさん？ https://www.kanaloco.jp/news/government/entry-25286.html |
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| No.15 |
>>14 匿名さん
>現在までに給排水管の劣化対策として一括更新工事はしたのかしなかったのか、その予定があるのかないのか、どうしてやらないのか、など聞いてみればいい。 それで、市は一括更新工事をしたとは書いていないし、する予定もないみたいだな。 どうしてやらないのかお前なりに考えたか？ 少し知能が遅れていそうだな。 問題点を把握していない。 給排水に関するトラブルは公営住宅でもごまんとあるし、否定もしていない。 給排水管劣化によるトラブルで一括更新工事を行ったかどうかだ。 |
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| No.16 |
専有部分（住居部分）の権利の問題もその違いの一つ、公営住宅は家主である公共団体が漏水等の事故についての原状回復や損害に対する賠償等も行っている。大規模修繕ににた補修工事は各住民に告知し自由に行っている。費用は家主である公共団体の窓口で支払う。
住民の賛否を問うたり意見等には拘束されない。 住民は家賃と管理費と水道光熱費等を負担すれば住み続けられる。 小学生に説明しているようで恥ずかしいが、 理解していない人もいるらしいので投稿して みた。その他にも違いはあるかもしれない？ |
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| No.17 |
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| No.18 |
>>17 匿名さん
だから言っているだろう。ノータリンには ノータリンのレベルに合わせた回答をしな いと理解してはもらえない。 情けないね( ´艸｀)。 区分所有建物と賃貸住宅の建物は同じでけ れども権利関係が違うのです。 公団賃貸住宅には修繕積立金の強制徴収は ないでしょう。 ノータリンに理解させるのは難しい( ´艸｀)。 バイバイ。 |
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| No.19 |
>>18 匿名さん
つまり、修繕積立金と称した財源がないマンションではぼったくりが出来なくて、修繕積立金と称した財源のある区分マンションでは、さほど効果のない給排水管劣化に伴う一括更新工事が管理会社の美味しい餌となる。 これが言いたかったわけだ。 でも、市営住宅なら財源として市民の税金が豊富にある。 どちらかというと、何千万円の一括更新工事しても誰も文句は言わないのが市営住宅で、区分マンションなら、色々と区分所有者から文句が出るはずだ。 市営住宅のバックには建築課という建築技術精鋭組織があり、意味のない修繕工事はやらせないからだと思う。 つまり、給排水管劣化に伴う一括更新工事は意味のない修繕工事だと判断しているのだろう。 区分マンションでは、そういった判断が下せる建築技術精鋭組織がない。 素人集団の集まりだ。 少し不安を煽れば騙しやすい団体でもある。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
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| No.23 |
自分ちの地域の市営住宅課に問い合わせたけど、戸別対応はしているが、給水管一括更新工事はしたこともないしする予定もないとの回答だった。
どうして民間マンションだけが給水管一括更新工事するのか、摩訶不思議。 役所の人間に笑われた。 民間マンションだけがやる工事みたいだ。 |
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| No.24 |
>>14 匿名さん
漏水トラブルは公営住宅でも起きているよ 区分建物も公営住宅も同じビルだから当然、 あほは理解できないから困る。 漏水事故が起きないなどの投稿はしていな いが、余計な妄想は禁物。( ´艸｀) |
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| No.25 |
そうね、漏水はどこのビルでも起こる。
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| No.26 |
分譲は素人の組合員に工事の決定権がある。
公団等の工事の決定権は建築技術精鋭部隊 の建築課にある。雲泥の差である。 公団住宅の修繕管理を見習うべきでしょう。 見栄えをよくするための厚化粧を除けばそ の他の費用は管理会社・コンサル・施工業 者・悪徳役員で分配しているようなもので ある。小学生の算数だから計算してね。 |
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| No.27 | ||
| No.28 |
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| No.29 |
>>28 匿名さん
＞それとも管理組合も精鋭部隊雇えと 千万単位の工事額となると雇うべきだね。 雇えば報酬も必要だし当たりはずれもある。 だから、少し知恵を働かせばいい。 胡散臭い工事内容で、本当に必要な工事かどうかの判断基準として公営住宅がある。 特に老朽化に伴う劣化対策としては公営住宅は先駆者だ。 石橋をたたいて渡りたいならお手本にすべきだ。 |
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| No.30 |
決定的な違いは公営住宅は営利団体の管理
で報酬を伴わない。 分譲マンションの管理は営利団体の管理で 報酬を伴う( ´艸｀)。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
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| No.33 |
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| No.34 |
順番製で素人集団の分譲管理組合は玄人集団
からすればいい獲物だよ。 下手すると管理費等の値上げ値上げでおいは ぎとられる。 知識だけでもみにつけてマンション管理士・ 管理会社・施工業者と対峙してね。 こそ厨ではおつむがついていけない ( ´艸｀)。 |
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| No.35 |
＞順番製で素人集団の分譲管理組合は玄人集団 からすればいい獲物だよ。
＞下手すると管理費等の値上げ値上げでおいは ぎとられる。 ＞知識だけでもみにつけてマンション管理士・ 管理会社・施工業者と対峙してね。 ┐(´д｀)┌ﾔﾚﾔﾚ… |
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| No.36 |
＞こそ厨ではおつむがついていけない
( ´艸｀)。 こそ厨って何…? |
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| No.37 |
公営住宅は修繕の周期がながいからね。
郵便ポストをみても壊れているとこが多いし。 |
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| No.38 |
>>37 匿名さん
郵便ポストの錆や壊れは見栄えは悪いけど 構造上はなんの問題も発生しない。 漏水等は放置すると建物等に瑕疵が生じる 恐れがあるので有無を言わせず対応してく れる。 分譲マンション等は見栄えを重視してすぐ 対応するが漏水等はいろいろ問題を解決し てからの対応なので相当遅れる場合もある。 公営住宅は修理の優先順位を即座に判断し て対応してくれるのでありがたい。 |
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| No.39 |
>>37 匿名さん
分譲もポスト等が壊れてさび付いている マンションも結構ある。 分譲で見栄えを重視しているはずだがこ の類のマンションは最悪だから注意。 見栄えには騙されない方がいい。 よく管理や規約等を調べて購入した方が いい。 新築でも一括受電方式を購入した友人が 電気代が異常に高いと嘆いていた。 オール電化で温水器の貯湯槽が洗濯機置 き場の奥にあるそうで漏水の遭遇して怖 くなったと言っていた。 近いうち温水器がベランダ側に設置して いるマンションに買い替えるそうです。 |
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| No.40 |
公団タイプの分譲マンションなら
資産価値は低いし 公営住宅と同じようなメンテでいいんじゃん |
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| No.41 |
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| No.42 |
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| No.43 |
修繕のプロに聞いた話だが、給水工事更生工事って大規模修繕があるが、給水管を取り替えないで、給水管の延命工事をするそうだ。
給水管内の今ある錆や汚れをサンドブラストして削り落とすそうだが、これを一度やると、2度とは更生工事ができないそうだ。 おまけに延命工事の寿命は10年。 何故かと言うと、削り落とされた給水管の肉厚が薄くなり、2度目をやると穴が開く危険が出てくるらしい。 マンション投資家のプロは、この給水管更生工事をしたマンションには手を付けないみたいだ。 何千万、何億の隠れた負債を抱えているようなものだからね。 |
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| No.44 |
>>43 匿名さん
水回りの説明を管理会社や組合役員に聞い たら正確に答えられる者はいなかった。 投資用マンションとしては水回りの脆弱な マンションには気を付けている。 特に湯沸かし器の貯湯機が室内設置は危険 であるからやめている。 ベランダや共用廊下に設置されていれば心 配はありません。 |
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| No.45 |
給水管ライニング工事による給水管の延命化は、実は、短命化だったんですね。
おおコワ！ |
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| No.46 |
>>45 匿名さん
その他、電磁波で延命するとの触れ込みの 商品もあります。 給排水管の延命に加えて健康にもよくおい しい水だとの触れ込みです。 反対したが可決された。築古マンションで す。給排水管の交換時期にこの設備を数千 万円かけて導入したあほ理事長は責任が取 れるような人物ではない。 |
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| No.47 |
>>45 匿名くん
雑排水管洗浄工事でもたわし状のものでこ する洗浄よりもこすらないで高圧で洗浄し た方が摩耗での劣化を予防できます。 うちは回数をできるだけ少なくして3年に 一回で管理人に銘じてたわし状を使うよう でしたら禁禁止するように命じています。 |
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| No.48 |
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| No.49 |
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| No.50 |
>>49 あーさん
うんちもね。 |
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| No.51 |
流した奴の自己責任。
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| No.52 |
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| No.53 |
苦情が出ていないのなら別にどうこういってもね。
オレオレ詐欺にひっかかっても、相手から苦情が出ない限りは犯罪にはならないからね。 お金を回す意味においては役に立っているのかも。 |
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| No.54 |
金持ちがガンガンお金を使ってくれるから
税収が増えてお国も都合がいい。 小生は年末に節税対策で投資金の損切で超 忙しい。損金は３億円に及びそうである。 地政学的に当分は投資は控える。 NISAの拡充政策は無理でしょう。 馬鹿には付き合わないようにしている。 |
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| No.55 |
時間に余裕ができたので
ハッキリさせましょう 気になる人は最初のほうの書き込みを見て下さいね。 まず、広島市の市営住宅はとっくに配管更新されてるようです。 ↓の資料に計画が明確に書かれてますね。 広島市市営住宅マネジメント計画（平成２８年） P23 https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/22593.pdf 次に、他の地区の公営住宅での配管更新実績は↓の報告書に記載があります。 国土交通省 国土技術政策総合研究所 プロジェクト報告書 P Ⅱ-14 http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/kpr/prn0062pdf/kp006214.pdf さあ、反論どうぞ！ |
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| No.56 |
>>55 ハッキリさせましょう！
おまえはバカか。 建物全体の更新工事と、大規模修繕工事として給排水管のみの更新工事の違いすら分かっていない。 ＞広島市の市営住宅はとっくに配管更新されてるようです どこに大規模修繕工事として給排水管のみの更新工事が記載されているの？ ページ数を示せ。 ＞他の地区の公営住宅での配管更新実績は↓の報告書に記載があります。 どこに大規模修繕工事として給排水管のみの更新工事が記載されているの？ ページ数を示せ。 建物全体の更新工事を行う場合、同時に給排水管工事の更新工事を行うのは常識だろ。 スレ主は、大規模修繕工事として給水管更新工事だけを行っている公営住宅は皆無だと言っている。 建物更新工事であるなら給水管だけ更新しないバカな公営住宅も皆無です。 おまえの欠点は、広島市営住宅の担当者にその事実を聞かない所だ。 報告書の中には給水管更生工事と言う文言はどこにも見当たらない。 お役所は鼻から相手にしていないのだろう。 民間マンションは見習うべきだ。 |
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| No.57 |
>>56 匿名さん
えっと 資料のページ数は明記してるんだけど、見てくれたかな？ それと、更生なんて文句はないね 更新だもん。 ちゃーんと読んでから返答してね。 それと、 広島市が全国標準じゃないんだよ 知ってた？ |
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| No.58 |
大規模修繕工事は足場を組んで屋上防水や外壁の躯体補修、ベランダの
軒天や窓枠シーリングとかをやるものだよ。 それからエレベーターや給水設備の更新、給排水管の更新工事は大型設備 の工事であり、大規模修繕工事とは切り離して行うところが多い。 |
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| No.59 |
給排水管については寿命がありいずれ劣化する。
やらなければマンションは漏水のオンパレードになる。 現在は、マンションでも専有部分の更新工事の計画化が進んでおり 修繕積立金の確保をしているところもでてきたようである。 |
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| No.60 |
>>57 ハッキリさせましょう！さん
見ても分からないから聞いているんだ。 具体的に説明しようね。 ＞ちゃーんと読んでから返答してね おまえだけに言っているつもりはない。 更生工事についてはどう思っているんだい。 ＞広島市が全国標準じゃないんだよ 木を見て森を見ずという諺がある。 おまえでは森を見る能力がなさそうだ。 知ってた？ あれこれ言わずに、公営住宅での給排水管のみの一括更新工事の具体的な実例を教えてよ。 |
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| No.61 |
>>60 匿名さん
読んでもわからないなら もういいや ちなみに更生は延命方法として一見コスパはいいけど、 建物寿命を考慮してＬＣＣを考えたときに 逆にコスパが悪くなる可能性が高いので注意が必要です。 さよーならー |
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| No.62 |
>>61 ハッキリさせましょう！さん
ハッキリできなかったね。 更生工事に関しては少し賛成かな。 一見延命に見えるが、実際は短命化工事。 既存の健康体の塩ビライニングを削り落として不健康なライニングをするからね。 その時に、構造体である金属部分もサンドブラストして肉厚を薄くする。 2回目更生工事をするときは構造体に穴が開きかねない。 つまり、延命ではなく短命工事となるわけです。 サンドブラストによる更生工事は絶対にやってはいけない工事。 |
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| No.63 |
マンションの長寿命化を考えた場合、給水管の一括更新工事は必要だし、むしろ、その工事だけをやらないほうがおかしい。
公営住宅も、長寿命化に関しては前向きにはなっている。 時代の流れなんだろうね。 だから公営住宅も、建物全体の更新工事の流れの中で給水管更新工事はやってるし、そこは否定しない。 そこには長期的な戦略が組み込まれ、給水管更新工事もその戦略の一環として実施されている。 民間のマンションで見られるような、給水管だけの更新工事や更生工事のような馬鹿な工事はしていないという事実です。 長寿命化に対して、大きな、長期的な展望が組めるのが公営住宅であり、民間マンションがお手本とすべきなのです。 公営住宅には、欲に絡んだ管理会社や専門業者の思惑が入り込む余地がなく、技術集団の練りに練った洗練された長寿命化戦略が組まれるからです。 |
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| No.64 |
>>59 匿名さん
＞給排水管については寿命がありいずれ劣化する。 ＞現在は、マンションでも専有部分の更新工事の計画化が進んでおり ＞修繕積立金の確保をしているところもでてきたようである。 築３５年超のマンションは２回目の大規模修繕工事も終わり、築５０年後に解体、建て替えか、給排水管の専有部分の更新工事か、議論が始まっているようだ。 そして一部のマンションでは築５０年後も住み続けるための修繕積立金は幾らにするか議論しているようだ。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
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