「オハナ柏たなかパークフロント」ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/kashiwatanaka/

つくばエクスプレス線「柏たなか」駅前に誕生する335戸の大規模マンションです。
南側に広がる都市公園の眺望と日当たりを独り占めできるベストポジション。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。



物件名 KASHIWA-TANAKA STATION & PARK 1MIN. PROJECT

所在地 千葉県柏市小青田5－2（地番）
交　通 つくばエクスプレスつくばＥＸ 「柏たなか」駅 徒歩1分
敷地面積 12,236.76 m2
構造規模 鉄筋コンクリート地上14階
総戸数 335戸

間取り 3LDK?～?4LDK
専有面積 65.83㎡ ～ 82.83㎡
駐車場 206台（平置200台、身障者用平置1台、カーシェア3台、来客用平置2台）
駐輪場 670台（平置14台、スライドラック式320台、2段ラック式336台）
バイク置場 17台

売主 野村不動産株式会社、総合地所株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

販売開始 2023年6月中旬 (予定)
竣工予定 2024年10月下旬（予定）
入居予定 2024年12月中旬（予定）

タイトルを正式物件名「オハナ柏たなかパークフロント」に修正しました。2023.1.22　管理担当

　　

[2881: 口コミ知りたいさん]

>>2877 地元民さん

5万とさらに、ローンか～。
きついな～。

[2882: 評判気になるさん]

>>2877 地元民さん
新築優遇があるから、固定資産税はそんな高くならないと思うよ。

[2883: 地元民]

>>2882 評判気になるさん

最初の5～7年間のみだよ。それ過ぎたら元に戻る。

[2884: マンション掲示板さん]

>>2882 評判気になるさん
破綻の典型パターン
ここだとリセールでも残債割れで詰み

[2885: 住民さん1]

勢いで買ってしまって後で払えなくなることが多々ある。

[2886: 口コミ知りたいさん]

>>2885 住民さん1さん
都内の物件じゃないから、それはないだろ。目安となる価格も出てるから、ある程度シミュレーションしてるし。

[2887: 匿名さん]

千葉と茨城は最低賃金が違うから、管理費にも結構影響するでしょうね。

[2888: マンコミュファンさん]

>>2887 匿名さん

管理費に最低賃金は関係ないですよ。
管理費は管理会社とマンションの戸数・棟数と共用施設の数と種類、タワマンかどうかで変わります。
地方の地場系は管理費安い傾向ですし、ここの野村は管理費が高い管理会社ですね。
同じ野村でもプラウドと違ってオハナは庶民のファミリー向けなので、管理費が高いプラウドよりは抑えられてます。
管理の内容も違うので、単に管理費が安い高いでどっちがいいと決められるものでもありませんが。

[2889: 通りがかりさん]

管理人さんの人件費なんて微々たるもんよ。管理会社が一括してもっていきわけだし。

[2890: 通りがかりさん]

オハナは7月に販売開始か。パークホームズはほぼ売れちゃってるから、好き放題価格を決められそうだね。

[2891: 検討板ユーザーさん]

適正価格ではないですよねここ

[2892: eマンションさん]

>>2891 検討板ユーザーさん
でたでた

[2893: 口コミ知りたいさん]

>>2891 検討板ユーザーさん
適正ではあるんじゃないの。造りはよさそうだし。それなりに見学も来てそうだし。

[2894: 通りがかりさん]

>>2892 eマンションさん
PHと比較したときにこの設備と展望に1000万以上の価値が客観的に本当にあるとお考えですか？
買える買えない買わないの話ではなく、そこまで価値がある設備なのかなと

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 通りがかりさん

そういう人はパークホームズを買えばいいんです。
ここまで価格帯や設備仕様に差を付けているんだから、それぞれの客層は被らないので問題ないはずです。
駅近1分のコスパを求めるならパークホームズ、駅近1分の駅No.1を求めるならオハナ。
パークホームズは取得価格が安いから資産価値が保ちやすく、オハナは駅No.1のマンションは強いので資産価値を保ちやすい。
それぞれ良い点があって棲み分けしてます。

[2896: マンション検討中さん]

パークホームズは東空き地に建物立つと、日が入らなくなる部屋がとにかく安い。建物立つまでは格安、立つと値段相応。そしてその後柏たなかに住んでてこの日の入りってを許容できるかどうか...

[2897: マンション検討中さん]

1000万の差で買えるか買えないかの違い
余裕のある人はオハナでギリギリの人はPHで棲み分けできていいじゃない

[2898: 評判気になるさん]

>>2894 通りがかりさん
逆に、なんでここ見に来てるの？

[2899: 通りがかりさん]

柏たなかだから、共用部が充実してたほうがいいと思う。子どもを室内で遊ばせるなら、ちょっとテレワークするなら、みたいな要望に応えられるわけだし。あとパークホームズって、エントランスホールに扉がないよね。もしあそこで会議するなら、割と気を遣うよ。

柏の葉や流山おおたかの森の物件であれば、ららぽーとみたいな商業施設がある程度受け皿になるけど、柏たなかにはないからさ。

柏たなかの環境が気に入ってて、かつ生活がしやすくなるなら価値あると思うな。設備いいし、野村不動産のマンションだから、割と妥当だよ。

[2900: 検討板ユーザーさん]

>>2899 通りがかりさん
ごめん、ラウンジだ。

[2901: 評判気になるさん]

設備がいいというか、一昔前のマンションなら普通。価格が上がっただけ。

[2902: 匿名さん]

>>2901 評判気になるさん
じゃあ、いま買っちゃだめじゃない。

[2903: 評判気になるさん]

>>2896 マンション検討中さん
隣接の土地って何が建つのかわかってないんですね。

[2904: マンション検討中さん]

>>2903 評判気になるさん
わかってないと思いますが、容積率300%までいける土地なのでそれなりの高さが建てられます。実際に立つかどうかは別問題ですが...

[2905: マンション検討中さん]

>>2903 評判気になるさん
わからないのでなるべく上階を購入するほうがリスク回避はできるかと思います。もちろん上階ほど価格は上がります。

[2906: 評判気になるさん]

先週、2回目の見学に行きましたが、予定価格が下がっってました。
具体的には5,000万円前半の表記の部屋が4,900万円に修正されてました。
また、管理費は一律2,000円下がっました。
初回の見せ方が強気すぎた為、下方修正したと思料してます。

[2907: 口コミ知りたいさん]

>>2906 評判気になるさん

まだ高いなー、もう一声！！

[2908: 検討板ユーザーさん]

>>2906 評判気になるさん
へー、安くなるならありがたいかな。安くなった分、オプションであれこれつけられるし。

[2909: 匿名さん]

本当に5000万円という推測は当たってたね。そんなものだろう。

[2910: 口コミ知りたいさん]

間取り図だとアルコーブってなってるけど、このレベルでもアルコーブって呼ぶの？

[2911: 評判気になるさん]

>>2910 口コミ知りたいさん
アルコープとは言えないね。というか共用廊下側の部屋使い難そう。

[2912: 評判気になるさん]

>>2911 評判気になるさん
特に洋室(2)5畳。ガタガタの部屋。

[2913: マンション掲示板さん]

>>2910 口コミ知りたいさん

ソライエ新鎌ヶ谷と、間取り全くおなじ。

[2914: マンション掲示板さん]

アルコープとは言わないね。
出入り丸見え。

[2915: マンション検討中さん]

玄関を開けた時に廊下を歩く人とぶつからないようにするための空間確保。ほぼ室外機置場みたいなもんです。てか中住戸ならこれが普通ですよ。

[2916: 口コミ知りたいさん]

新鎌ヶ谷見てみたらドアがMBより大きく飛び出てたわ。
アルコーブがないのはこのご時世普通だと理解してるけど、アルコーブ表記することに違和感がある。

[2917: 主任研究員]

>>2916 口コミ知りたいさん

>>アルコーブがないのはこのご時世普通
普通なの？

[2918: マンコミュファンさん]

>>2917 主任研究員さん
価格帯が高くないとつけなくなった。正直、5000万円だと、凹むような形のアルコープは厳しかったのかも。オハナはこれでも余裕をもたせたほうだと思う。

[2919: マンション検討中さん]

>>2916 口コミ知りたいさん

洋室（2）の5畳、ベッド入れると机と書棚は置ける？

[2920: 評判気になるさん]

>>2919 マンション検討中さん
シングルベッド置いたら終わりでしょう。引き戸だったら小さい棚とかも置けるかも。

[2921: 匿名]

洋室（2）の5畳はテレワークの書斎じゃないか？

[2922: 地元民]

机置いたらベッドじゃなく寝袋だと思う

[2923: マンション掲示板さん]

柱邪魔だな

[2924: 匿名]

方形の5畳だと家具のレイアウトしやすいのだが。

[2925: マンション比較中さん]

>>2910 口コミ知りたいさん

オハナ、クローゼット、納戸、収納が、少ないな～。
まだソライエ新鎌ヶ谷のほうが収納面積大きいかも。
どっちもどっちだけど。

[2926: マンション検討中さん]

>>2923 マンション掲示板さん

柱も、畳数に入るから、実際は廊下側の部屋は相当狭いですね。

思いっきり、柱が部屋に食い込んでるし。

[2927: マンション比較中さん]

>>2926 マンション検討中さん

よくみると、廊下側の部屋
ソライエ新鎌ヶ谷のほうが、少し柱の食い込みが少ない！

[2928: マンション比較中さん]

収納が少なすぎる。
持ってる荷物収まらないかもしれない。

[2929: 通りがかりさん]

PHは柱の面まで窓がきてる。

[2930: 評判気になるさん]

>>2929 通りがかりさん
この図面は角部屋だからですよ

[2931: 住民さん]

最近のマンションはやたら5畳の部屋が多い。

[2932: 匿名さん]

>>2929 通りがかりさん

それはあまりよくないですか？

[2933: 匿名さん]

>>2929 通りがかりさん

それはあまりよくないですか？

[2934: 検討板ユーザーさん]

>>2929 通りがかりさん
これって88平米？　リビングダイニングと洋室って一体じゃないのか。

[2935: マンション検討中さん]

>>2929 通りがかりさん
なんで洗面室を引き戸にしなかったんだろう

[2936: 住民さん]

>>2935 マンション検討中さん

裸になるところだから。

[2937: 口コミ知りたいさん]

>>2934 検討板ユーザーさん
壁がある上に、押戸なので、独立した個室って感じですよね。どの程度、開放感があるのでしょう。

[2938: マンション検討中さん]

>>2936 住民さん
いいたいことはわかるんだけど、手を洗う際、わざわざ扉を開閉しないといけないのか、と思ってさ。洗面器にかかってなければ、開けっ放しでもいいんだけど。

[2939: 通りがかりさん]

パークホームズの70平米はこれ。違う大きさで比較してもしょうがないよ。

[2940: 通りがかりさん]

高いと思う人もいるけど、やっぱりオハナがいいな。テレワーク、キッズルーム、ラウンジ、ゲストルームなどもあるし、専有部内の設備もいい。低炭素住宅だから、住宅ローン控除の優遇もあるし。何が不満なんだろう。

[2941: 匿名さん]

>>2940 通りがかりさん
価格では？

ここが5000万手前と予想されていた時に、色々理由考えて4000万前後とか主張していた人たちにとっては、彼ら彼女らの見積り予想からだいたい1000万ほど高いわけで。

[2942: eマンションさん]

>>2936 住民さん
裸になるところはなぜ引き戸じゃだめなんですか？

[2943: eマンションさん]

>>2940 通りがかりさん
その設備にプラス1000万円の価値が見出だせないので、不満というより哀れみです。

[2944: マンコミュファンさん]

>>2941 匿名さん
見当違いの価格で期待して、勝手に不満持たれても困るだろうに。

[2945: 通りがかりさん]

柏たなかの商業施設を気にされてる方がいらっしゃいますが、ずっとおうちにいるんでしょうか？
東京・埼玉・千葉勤務でTX使いなら、流山おおたかの森を乗り換えついでに使えると思うんですが。
急に物が要る時も、コロナ以降は夜中空いてないコンビニも増えてるので逆にヤックスが心強い（日用品はとりあえず揃いそう）

[2946: マンション検討中さん]

わざわざ途中駅で降りて買い物とか面倒では？

[2947: 検討板ユーザーさん]

>>2944 マンコミュファンさん
相場より割高なのは事実。それを中の上レベルの設備で誤魔化してるだけ

[2948: マンション検討中さん]

>>2942 eマンションさん

引き戸は開けっ放しが多い。扉は普通閉めるよ。見せたくないから。

[2949: マンション検討中さん]

>>2948 マンション検討中さん
普通は裸になる時は閉めますよ、扉、引き戸関係なくね

[2950: 評判気になるさん]

>>2949 マンション検討中さん
外から帰ってきて、複数人が手洗いうがいするとき、一回一回、扉を開閉するのって面倒じゃない？　お風呂での利用だけじゃなくて、日常使いという意味で、引き戸が使いやすくない？

[2951: 匿名さん]

>>2947 検討板ユーザーさん
共用部が充実してて、ハザードマップなどの問題がない点はメリットな気がする。いま、マンション全体が高騰してるし、賃貸でお金を消費するよりよくないか。

[2952: 評判気になるさん]

>>2939 通りがかりさん
さすがに通路側の形が厳しい。一部クローゼットも斜めになってるせいで、いろいろと考える間取りだね。ホームページにこれを掲載するってことは、基本的にこの形になるの？

[2953: マンション検討中さん]

>>2950 評判気になるさん
普段は扉を開けっぱなしにしておけばいいだけじゃないですか？

[2954: 購入経験者さん]

入浴時や来客時以外、洗面所の扉って基本は常に解放ですよね。

[2955: マンション検討中さん]

風呂・洗面所は湿気がこもりやすいから開けっ放しで換気扇もつけっぱなし。

[2956: 通りがかりさん]

ドアに換気スリットの無い今どきの浴室はドア閉めっぱなしで換気が当たり前ですよ。換気効率がキーワード

[2957: 匿名]

24時間換気は風呂の換気扇だから開けっ放しじゃないの？

[2958: 評判気になるさん]

>>2951 匿名さん
それならここじゃなくてもよいような

[2959: 匿名さん]

議論してるのPHのこれでしょ。まぁ確かに、洗面器が常時使えるとありがたいね。

[2960: マンコミュファンさん]

>>2959 匿名さん
HPになくて、過去ログから引っ張ってきたけど、PHの88って販売終わったの？

[2961: 匿名さん]

>>2958 評判気になるさん
気に入った住宅に住みたいじゃん。

[2962: マンション掲示板さん]

ここオハナなんだが

[2963: マンション検討中さん]

何で柏たなかに拘るの？ミハマシティ検見川浜 70㎡台が3000万円台で買えるみたいよ。

[2964: 口コミ知りたいさん]

>>2963 マンション検討中さん

考えるな？どっちがいいか。結局は価格だけどね。

[2965: マンコミュファンさん]

>>2963 マンション検討中さん
いや、そういうの検討した上で、ここをみてるんだか。なんで買えもしないマンションの掲示板にひっついてるの？　暇人か？

[2966: 通りがかりさん]

オハナの検討といっても、公式ホームページに登録して、7月の販売開始を待つだけだからな。話し合うこともないか。

[2967: 評判気になるさん]

他のマンションの事例あげてもいいんじゃない

[2968: 匿名さん]

バス便マンションのメイツ船橋行田公園が3900万円～なので、やっぱり新築マンション相場自体が上がってるみたいですね。

[2969: マンション掲示板さん]

>>2967 評判気になるさん
検討する分には問題ないが、なぜ急にそれらのマンションを上げるのかよくわからない。相談事には相手がいるけど、ひとり言みたいにつぶやいてて怖い。結局、高い、高いって言ってる人が嫌がらせで流してるようにしかみえない。

[2970: 通りがかりさん]

徒歩10分くらいの場所に保育園新設されますね！
来年4月開園かな

[2971: 検討板ユーザーさん]

>>2970 通りがかりさん
柏たなかで共働きって現実的じゃなくね？

[2972: 口コミ知りたいさん]

>>2968 匿名さん

十数年前の2倍になっている。でも給料は2倍になっていない。

[2973: マンコミュファンさん]

高値掴みなのか、まだまだ上がるのか。
不動産専門家はすでに都内で下落傾向が見られるといってたが。

[2974: 通りがかりさん]

>>2966 通りがかりさん
良い部屋は既にブロックされてるようです

[2975: 匿名さん]

>>2939 通りがかりさん
無理やり玄関ドア凹ませてるせいで左の部屋が使いにくそう。
やっぱり柱の面まで窓持ってくるのもコストダウンなのか…？

[2976: 地元民]

>>2972 口コミ知りたいさん

オハナと駅挟んで反対側にある「ライオンズ柏たなかステーションプラザ」。
十数年前は、柏たなかにはこのマンションしかなっかた。

当時の価格。
価格：2380万円-3450万円
面積：70.47平米-88.55平米

[2977: マンション検討中さん]

>>2973 マンコミュファンさん
下落っていってもなぁ…。円安だし、供給量が少ないから、基本的に大きくは下がらないでしょ。

[2978: マンション検討中さん]

>>2975 匿名さん
地震の時にドアが開かなくならないよう、梁とはずらすのは基本。窓を斜めにとるのは近くに階段やELVで見えないようにし、採光を確保するためかと。

[2979: 検討板ユーザーさん]

>>2971 検討板ユーザーさん
この辺り住んでて都心共働きだけどなんとかなってますよ。ご近所さんも都心共働きの人が多いです。

[2980: 匿名さん]

>>2978 マンション検討中さん
視線を逃すためとは言え他にも方法はあるだろ。可動式ルーバーとか。斜めのところがデッドスペース過ぎるでしょ。