「オハナ柏たなかパークフロント」ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/kashiwatanaka/

つくばエクスプレス線「柏たなか」駅前に誕生する335戸の大規模マンションです。
南側に広がる都市公園の眺望と日当たりを独り占めできるベストポジション。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。



物件名 KASHIWA-TANAKA STATION & PARK 1MIN. PROJECT

所在地 千葉県柏市小青田5－2（地番）
交　通 つくばエクスプレスつくばＥＸ 「柏たなか」駅 徒歩1分
敷地面積 12,236.76 m2
構造規模 鉄筋コンクリート地上14階
総戸数 335戸

間取り 3LDK?～?4LDK
専有面積 65.83㎡ ～ 82.83㎡
駐車場 206台（平置200台、身障者用平置1台、カーシェア3台、来客用平置2台）
駐輪場 670台（平置14台、スライドラック式320台、2段ラック式336台）
バイク置場 17台

売主 野村不動産株式会社、総合地所株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

販売開始 2023年6月中旬 (予定)
竣工予定 2024年10月下旬（予定）
入居予定 2024年12月中旬（予定）

タイトルを正式物件名「オハナ柏たなかパークフロント」に修正しました。2023.1.22　管理担当

　　

[2861: 地元民]

もっと安いマンション買わないと。ローン破綻するよ！

[2862: 匿名]

借金は一人2000万まで。夫婦共働きなら倍の4000万まで。これが限界だと思う。

[2863: マンション検討中さん]

管理費・修繕積立金は毎月3万円見とけばいいですか？

[2864: 検討板ユーザーさん]

>>2862 匿名さん
年収倍率や手元の資産によるからなんとも。親からの援助も最近はあるし。

[2865: 地元民]

>>2863 マンション検討中さん

3～4万円見といた方がいい。

[2866: 検討板ユーザーさん]

>>2863 マンション検討中さん

よほど高額な部屋でなければ、3万円に収まると思います。

[2867: 地元民]

>>2866 検討板ユーザーさん

いや、築15年のマンションに住んでるが2万円台だぞ。

[2868: 地元民]

利根川超えた守谷に最近できたマンション

管理費（月額）12,700円～15,400円
修繕積立金（月額）7,890円～9,600円マンション

合算で月額2万円～2.5万円

共用施設は管理事務室くらいしかない。

[2869: 評判気になるさん]

住民の数が多いから、一人あたりは高くなりすぎないんじゃないかな。ただ修繕費が均等積立だから、そこが意外と高いかもね。

[2870: 名無しさん]

>>2867 地元民さん

管理費・修繕積立金の合計額ですか？

[2871: 地元民]

>>2870 名無しさん

合計金額。地区15年の600戸以上のマンション。むしろ安い方。

[2872: 地元民]

>>2871 地元民さん

訂正：地区→築

[2873: マンコミュファンさん]

>>2863 マンション検討中さん
60平米台なら三万におさまるかと。それ以上だと三万から四万。

[2874: マンション検討中さん]

>>2871 地元民さん

オハナは管理費高めですね。
修繕積立金は均等積立方式です。

[2875: 地元民]

固定資産税の例

利根川超えた地価の安い茨城県のTX沿線にある駅歩1分のマンション３LDK70㎡で固定資産税は年間10万円強。
柏たなかならもっと高いだろう。

[2876: マンコミュファンさん]

>>2875 地元民さん
新築だと特例で少し安くならなかったか？

[2877: 地元民]

マンションをローンで買った後の毎月の住宅経費は、
ローン支払い+管理費・修繕積立金+固定資産税月割り。
管理費・修繕積立金+固定資産税月割りで５万円くらい見ておいた方が無難。

[2878: マンション検討中さん]

>>2877 地元民さん
まぁ住宅ローン控除も考えると、少しは負担が軽くなるよ。

[2879: 名無しさん]

オハナの販売開始が待ち遠しい！

[2880: eマンションさん]

>>2855 地元民さん

綾瀬、価格高すぎ。

[2881: 口コミ知りたいさん]

>>2877 地元民さん

5万とさらに、ローンか～。
きついな～。

[2882: 評判気になるさん]

>>2877 地元民さん
新築優遇があるから、固定資産税はそんな高くならないと思うよ。

[2883: 地元民]

>>2882 評判気になるさん

最初の5～7年間のみだよ。それ過ぎたら元に戻る。

[2884: マンション掲示板さん]

>>2882 評判気になるさん
破綻の典型パターン
ここだとリセールでも残債割れで詰み

[2885: 住民さん1]

勢いで買ってしまって後で払えなくなることが多々ある。

[2886: 口コミ知りたいさん]

>>2885 住民さん1さん
都内の物件じゃないから、それはないだろ。目安となる価格も出てるから、ある程度シミュレーションしてるし。

[2887: 匿名さん]

千葉と茨城は最低賃金が違うから、管理費にも結構影響するでしょうね。

[2888: マンコミュファンさん]

>>2887 匿名さん

管理費に最低賃金は関係ないですよ。
管理費は管理会社とマンションの戸数・棟数と共用施設の数と種類、タワマンかどうかで変わります。
地方の地場系は管理費安い傾向ですし、ここの野村は管理費が高い管理会社ですね。
同じ野村でもプラウドと違ってオハナは庶民のファミリー向けなので、管理費が高いプラウドよりは抑えられてます。
管理の内容も違うので、単に管理費が安い高いでどっちがいいと決められるものでもありませんが。

[2889: 通りがかりさん]

管理人さんの人件費なんて微々たるもんよ。管理会社が一括してもっていきわけだし。

[2890: 通りがかりさん]

オハナは7月に販売開始か。パークホームズはほぼ売れちゃってるから、好き放題価格を決められそうだね。

[2891: 検討板ユーザーさん]

適正価格ではないですよねここ

[2892: eマンションさん]

>>2891 検討板ユーザーさん
でたでた

[2893: 口コミ知りたいさん]

>>2891 検討板ユーザーさん
適正ではあるんじゃないの。造りはよさそうだし。それなりに見学も来てそうだし。

[2894: 通りがかりさん]

>>2892 eマンションさん
PHと比較したときにこの設備と展望に1000万以上の価値が客観的に本当にあるとお考えですか？
買える買えない買わないの話ではなく、そこまで価値がある設備なのかなと

[2895: 評判気になるさん]

>>2894 通りがかりさん

そういう人はパークホームズを買えばいいんです。
ここまで価格帯や設備仕様に差を付けているんだから、それぞれの客層は被らないので問題ないはずです。
駅近1分のコスパを求めるならパークホームズ、駅近1分の駅No.1を求めるならオハナ。
パークホームズは取得価格が安いから資産価値が保ちやすく、オハナは駅No.1のマンションは強いので資産価値を保ちやすい。
それぞれ良い点があって棲み分けしてます。

[2896: マンション検討中さん]

パークホームズは東空き地に建物立つと、日が入らなくなる部屋がとにかく安い。建物立つまでは格安、立つと値段相応。そしてその後柏たなかに住んでてこの日の入りってを許容できるかどうか...

[2897: マンション検討中さん]

1000万の差で買えるか買えないかの違い
余裕のある人はオハナでギリギリの人はPHで棲み分けできていいじゃない

[2898: 評判気になるさん]

>>2894 通りがかりさん
逆に、なんでここ見に来てるの？

[2899: 通りがかりさん]

柏たなかだから、共用部が充実してたほうがいいと思う。子どもを室内で遊ばせるなら、ちょっとテレワークするなら、みたいな要望に応えられるわけだし。あとパークホームズって、エントランスホールに扉がないよね。もしあそこで会議するなら、割と気を遣うよ。

柏の葉や流山おおたかの森の物件であれば、ららぽーとみたいな商業施設がある程度受け皿になるけど、柏たなかにはないからさ。

柏たなかの環境が気に入ってて、かつ生活がしやすくなるなら価値あると思うな。設備いいし、野村不動産のマンションだから、割と妥当だよ。

[2900: 検討板ユーザーさん]

>>2899 通りがかりさん
ごめん、ラウンジだ。

[2901: 評判気になるさん]

設備がいいというか、一昔前のマンションなら普通。価格が上がっただけ。

[2902: 匿名さん]

>>2901 評判気になるさん
じゃあ、いま買っちゃだめじゃない。

[2903: 評判気になるさん]

>>2896 マンション検討中さん
隣接の土地って何が建つのかわかってないんですね。

[2904: マンション検討中さん]

>>2903 評判気になるさん
わかってないと思いますが、容積率300%までいける土地なのでそれなりの高さが建てられます。実際に立つかどうかは別問題ですが...

[2905: マンション検討中さん]

>>2903 評判気になるさん
わからないのでなるべく上階を購入するほうがリスク回避はできるかと思います。もちろん上階ほど価格は上がります。

[2906: 評判気になるさん]

先週、2回目の見学に行きましたが、予定価格が下がっってました。
具体的には5,000万円前半の表記の部屋が4,900万円に修正されてました。
また、管理費は一律2,000円下がっました。
初回の見せ方が強気すぎた為、下方修正したと思料してます。

[2907: 口コミ知りたいさん]

>>2906 評判気になるさん

まだ高いなー、もう一声！！

[2908: 検討板ユーザーさん]

>>2906 評判気になるさん
へー、安くなるならありがたいかな。安くなった分、オプションであれこれつけられるし。

[2909: 匿名さん]

本当に5000万円という推測は当たってたね。そんなものだろう。

[2910: 口コミ知りたいさん]

間取り図だとアルコーブってなってるけど、このレベルでもアルコーブって呼ぶの？