「オハナ柏たなかパークフロント」ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.087sumai.com/kashiwatanaka/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154053

つくばエクスプレス線「柏たなか」駅前に誕生する335戸の大規模マンションです。
南側に広がる都市公園の眺望と日当たりを独り占めできるベストポジション。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。



物件名 KASHIWA-TANAKA STATION & PARK 1MIN. PROJECT

所在地 千葉県柏市小青田5－2（地番）
交　通 つくばエクスプレスつくばＥＸ 「柏たなか」駅 徒歩1分
敷地面積 12,236.76 m2
構造規模 鉄筋コンクリート地上14階
総戸数 335戸

間取り 3LDK?～?4LDK
専有面積 65.83㎡ ～ 82.83㎡
駐車場 206台（平置200台、身障者用平置1台、カーシェア3台、来客用平置2台）
駐輪場 670台（平置14台、スライドラック式320台、2段ラック式336台）
バイク置場 17台

売主 野村不動産株式会社、総合地所株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
施工 株式会社長谷工コーポレーション
管理　野村不動産パートナーズ株式会社

販売開始 2023年6月中旬 (予定)
竣工予定 2024年10月下旬（予定）
入居予定 2024年12月中旬（予定）

タイトルを正式物件名「オハナ柏たなかパークフロント」に修正しました。2023.1.22　管理担当

　　

[1221: 通りがかりさん]

賃上げする世の中だから、住宅ローンで出せる額も増えてるからなー。

[1222: 匿名さん]

>>1219 マンション比較中さん
ここをアゲるためにパークホームズスレに投下したつもりが誤爆ですか。
笑えますな。

[1223: 匿名さん]

マンマニさんもPH柏たなかのエントランスは残念がってましたね

[1224: 通りがかりさん]

原油先物がまた上がってきてて、価格発表に影響がありそう。4900万円くらいに収めてほしい！

[1225: 評判気になるさん]

>>1224 通りがかりさん
パンダ部屋はそれくらいでしょう

[1226: マンション検討中さん]

お隣のパークホームズ，南向き,73.26㎡が4388万，先着順で出ていますね。オハナの方が設備等は優れていても70㎡4500万位ではないかと思いますが。

[1227: 検討板ユーザーさん]

>>1226 マンション検討中さん
確かに4500万くらいがパンダ物件かな。抽選になりそう。

[1228: 検討板ユーザーさん]

中途半端な金額って本当にギリギリだからそんな金額になるんですよね

[1229: マンション検討中さん]

こちらのマンションはZEHなんでしょうか？

[1230: マンション掲示板さん]

>>1229 マンション検討中さん
低炭素住宅だからZEHより上。

[1231: 通りがかりさん]

>>1230 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
ZEHより上があるんですね。
色々メリットがありそうで期待です。

[1232: 匿名さん]

>>1230 マンション掲示板さん
TX沿線の新築マンションの中でスペックは最上位ですよね。
つくば駅とか省エネ等住宅も満たしてないのがあるとか聞きます。

[1233: 口コミ知りたいさん]

パンダ部屋で4500万円かぁ。数年前ならおおたかの森やキャンパスの駅前が買えたのになぁ。買おうとするタイミングで価格が全然違いますね。30代半ばや40代以降の人は買える時に買わなかっただけで自己責任って言えるけど、20代の人とかは辛いよね。子育て支援っていうなら若い世代の住宅取得費補助とかやってもらいたい。

[1234: 匿名さん]

>>1233 口コミ知りたいさん
さすがに住宅支援はやらないよ。子育てが終わっても使えるわけだし。駅から遠くなれば、住めないような価格じゃなくなるから、そういうとこを選ぶしかないね。市場原理だよ。

[1235: 評判気になるさん]

>>1232 匿名さん
意外と省エネ等住宅を満たさない家も多いよ。まぁ、めちゃくちゃ住みにくいわけじゃないからね。これからの住宅ローン控除・投資家のせいで、メーカーがそれを選択しなければいけなくなっただけで。

[1236: 通りがかりさん]

パークホームズより条件がいいとはいえ、
個人的にパンダで4500なら候補から外れます

[1237: 匿名さん]

>>1233 口コミ知りたいさん

投資につながるみんなが欲しい不動産への支援はやらないだろうね。
やるとしたら、空き家問題なくすためも兼ねて築古の中古空き家への購入資金援助とかそういう社会問題絡ませた感じかな。

4500万円パンダ部屋は5000万円手前に低階層や条件悪い部屋が集まる感じになるのかな？

[1238: 通りがかりさん]

なんでパンダ部屋4500万を皆さん信じてるんでしょうか
65平米4500って坪230万ですよ
それがパンダなら最多価格帯はパークホームズ南船橋超えてしまい都心勤務の広域検討者に見向きもされないでしょう
駅力低め駅近で条件が似ているザ・パークハウス三郷は5000万で最上階が買えます
この2物件を超える値付けはあり得ないかと思います
それに南向きはプレミアムが乗りますが東向きはパークホームズ柏たなかと戦う必要があります

[1239: 検討板ユーザーさん]

>>1238 通りがかりさん
パンダ、70平米を想定してるんじゃないの。

[1240: 検討板ユーザーさん]

>>1238 通りがかりさん
パークホームズの東向き、敵視するほど残ってない気もするし戦う必要ないんじゃないかな…
どちらが良い悪いではないですが立地はほぼ同じでも違う土俵にいる物件だと思います。

[1241: eマンションさん]

>>1238 通りがかりさん

設備仕様がオハナの最低基準ならおっしゃる通りなんですけど、ここの設備仕様は低炭素住宅含めて良質なので、最近のオハナの分譲価格を考えてもそこまで安く分譲しないと思います。
三郷も人を選びますから。
予想が当たっていたかどうか具体的な価格が、公表されるのが待ち遠しいです。

[1242: 評判気になるさん]

>>1238 通りがかりさん
三郷ってハザードマップきついし、機械式駐車場なんだよ。共用施設はこっちのほうが充実してるし。あと掲示板でZEHでもないみたいな話をしてたから、低炭素住宅のこっちのほうがグレードは高い。

[1243: 評判気になるさん]

PHを辞退した人がいたりして。もしそうなら、手付金が消えてるからかわいそう…。信じられない気持ちもわかる。でも、5000万円前後になるだろうな。資材は高騰、日銀は動かないし。

[1244: マンション検討中さん]

>>1240 検討板ユーザーさん
ここの一番の強みは南向き永久眺望なので東向きになると強みが消えて同じ土俵になるかと
あと低炭素なんて対してコストにならないですよ
マンション建築コストは殆どが土地の仕入れです

[1245: マンコミュファンさん]

>>1244 マンション検討中さん
変わるよ。資材が変わる、工数が変わる、断熱材の厚さで部屋数が変わるなどで利益が変わる。そんな変わらないなら、メーカーは低炭素住宅にするよ。

[1246: 匿名さん]

>>1244 マンション検討中さん
おっ、そうだな
https://allabout.co.jp/gm/gc/375986/

[1247: 検討者さん]

4/29のモデルルームオープン、価格公開楽しみですね。

[1248: eマンションさん]

>>1246 匿名さん
これは用地代と建築費の割合であって低炭素認定の費用については全く言及がないですね
低炭素化は一次エネルギーをたったの10％減らすだけであって元々マンションというのは高気密高断熱なので体感では殆ど差を感じないんです
意味がないからこれまで殆どの物件でやっていなかっただけ
住宅ローン控除の改悪と未来の低炭素若しくはzehの義務化への備え、SDGs取り組みのアピールとして有効なため最近低炭素認定物件が出てきたということ
性能が著しく上がるものでもなければコストが大きくかかったものでもないので神格化しない方がよいかと
むしろエコ意識の高まりで低炭素認定を受けるだけで過剰に評価され物件価格が高くても納得してくれる客が一定層居るため、付加価値商法的な側面があり義務化前のこのタイミングは買う側からしたら不利な側面が大きいです

[1249: 口コミ知りたいさん]

ながっ。面倒なお方。

[1250: 匿名さん]

建築コストは、土地の仕入れがほとんどじゃないのかよ。どの段階で低炭素住宅分の値上がりを議論することになったんだ？

[1251: 口コミ知りたいさん]

>>1248 eマンションさん
なんでここ買うの？

[1252: 口コミ知りたいさん]

柏たなかでオハナだからと希望を抱いて、設備仕様の良いここを安く買いたかった人達には、パンダ部屋4500万円は受け入れ辛いものがありますよね。

[1253: マンション検討中さん]

だからといってPH柏たなかで妥協したくないんですよね。
機械式駐車場も我慢、ディスポーザーも我慢、エントランスの豪華さも我慢、眺望も我慢、
オハナを見るたびに「いいなぁ」って思うに違いないから。

[1254: 口コミ知りたいさん]

>>1253 マンション検討中さん

パークホームズ、徒歩1分の実質距離は勝ってますかね？
パークホームズとオハナは顧客層住み分けできてるので、中古マンションの方が困りそうです。
オハナを基準に高値つけたら、中古市場では駅から距離が離れるほど価格下がるのでパークホームズの値づけの安さがひっかかるという。
それでも柏たなかの中古相場は上がってますから、欲をかかなければ問題ないですが。

[1255: 口コミ知りたいさん]

何にせよ柏たなかのNo.1マンションはオハナって認識はみんな一致してるんだよね。

[1256: 通りがかりさん]

駅前商業施設の計画が頓挫した柏たなかですが
新築マンションが建つことで今後発展の可能性はありますかね？
個人的に、今日は外で済ませちゃおうと思った時に
ファミレスでもいいので使い勝手のいい飲食店などないとしんどいなと思ったのですが

[1257: 評判気になるさん]

最多価格が5000万になると、ソライエ新鎌ヶ谷、エクセレントシティ我孫子、ph南船橋と同じくらいになるのかな。
あとは総武線の稲毛駅のマンションも選べそう。

[1258: 名無し]

>>1256 通りがかりさん
そういう時に駅1分だし柏の葉行こ！って思えるかが結構基準になるかも。車でも近いし。
柏たなか自体に期待を寄せすぎないほうが精神衛生上よいです

[1259: 通りがかりさん]

>>1257 評判気になるさん
駅前に複合商業施設があり、かつ大規模再開発が行われているそれらの物件と柏たなかが同じ価格で出てきたら野村はあまりに強気だなと思いますね
得に南船橋なんて先発物件がバカ売れしたにも関わらず今回も現実的な価格で来ています
柏たなかは駅前に何もないですし開発する土地も殆どないですから同格とは言えないでしょう
そしてなにより5000万こえると柏の葉の中古が射程になりますからバランスがおかしくなります
まあ野村ならやりかねないとも感じますが

[1260: 通りがかりさん]

高価格帯を狙いたいから、設備・共用施設を立派にしたのでは？　商業施設がある駅と同等なのかという疑問はあるだろうけど、だからこそ低炭素住宅などこだわってきたんだろう。いいマンションだとわかってるから、みんなが価格動向を見守ってる。安くないとおかしいなんて、価値がわからない人が言ってるだけだよ。

[1261: 名無しさん]

>>1259 通りがかりさん
絶対に新築が良い！という層がいるので、中古との比較は意味がないのかもしれません。
5000万だと柏たなかより利便性の高いところが新築で選べるので悩みますね。

[1262: 評判気になるさん]

>>1260 通りがかりさん
1257の物件と室内設備はあまりかわらないですね。
低炭素住宅はありますが、税制上のメリットも100万くらいなので、そこは割り引いて考えてもいいかもしれません。

共用施設はオハナの方が豪華ですが、そこと駅力のどっちを取るか？ってのは判断軸でしょうね。

[1263: 口コミ知りたいさん]

>>1262 評判気になるさん
低炭素住宅以外にも、共用施設、2つの線路にはさまれてるなどもあるから、そこをどう判断するかじゃないかな。特に音を気にする人たちは片側ならまだしも、両側線路はさけると思う。まぁもうすぐ価格も出るからのんびり待とう。

[1264: 通りがかりさん]

共用設備豪華とやたら言われていますが、エントランスホールやラウンジは吹き抜けではないですし、
テレワークブースやキッズルームなんて300戸こえる物件では当たり前です
となりのPHにはないと言う人が居ますが、あれは徹底的にコストカットして中古相場よりも安く売るという戦略的なことをしているので特殊であり、しっかり物件価格に添加されているこの物件との比較に意味はありません
東側の1階を1部屋潰したとしてもテベの失う損益にして2000万程度の価値でしょう
335戸なら1部屋当たり6万上乗せするだけでそんなものは回収出来るんです
しかしながらここの書き込みにも多くあるように共用部が豪華だから相場より数百万高くてもしょうが無いと納得して買う人が多いので、デベはやたらと不要な共用設備を作りたがるんです

[1265: eマンションさん]

>>1263 口コミ知りたいさん
共用施設は、駅周辺のショッピングモールなどの利便性と比較したときにどう考えるかって感じですね。
会社が秋葉原だったらオハナがいいと思いますが、東京駅近辺だったり品川、テレワークだったりすると新鎌ヶ谷や南船橋、我孫子もありかなー、と。
交通利便性だけを考えると、常磐線と千代田線の我孫子が強い気もしてます。坂は多いけど公園もあって柏駅まですぐだし、ショッピングモールてきなものもあるし。

2つの線路に挟まれるってのは新鎌ヶ谷ですかね？
一応、二重サッシで大丈夫とのことではありますが、静かってわけではないでしょうね。

[1266: 評判気になるさん]

>>1264 通りがかりさん

そんなに野村のマンション作りやこのマンションが不満なら他のマンションを検討した方がいいと思います。
マンションは譲れない不満を抱いてまで購入や検討するものでもないと思います。

[1267: 匿名さん]

オハナ＞三井＞＞＞グラン＞＞＞＞＞シャリエ＞その他

柏たなかのマンション群はこんなイメージでしょうか。

[1268: 口コミ知りたいさん]

>>1267 匿名さん

三井って安い(割安という意味ではなく価格相応)以外になんかいいとこあります？

[1269: マンション検討中さん]

>>1265 eマンションさん
音って難しいのよ。マジで大丈夫って人もいるけど、ちょっと聞こえるだけで神経質になる人もいるし。もしちょっとでもだめならきついよ。電車は毎日朝早くまで走ってるから。当然オハナも路線に近いけど、それなら寝室を逆部屋にすればいいから問題は軽減する。両側はさすがに怖いわ。路線近くで暮らしたことがあるなら、まぁ大丈夫かもしれないけど。

[1270: 通りがかりさん]

>>1268 口コミ知りたいさん
駅近くなのに価格相応、マンションブランドがあるから売却時に効く（設備類も最低限の安心がある）などかな。逆に、この時期に価格相応と思えるマンションが少ないから、いまから購入する人たちにとって心の拠り所になる。

それに三井の設備が散々いわれてるけど、柏の葉にあるマンション群の設備も似たようなもんなんだよ。オハナがかなりいい。

だから柏の葉が5000万なのにとか、あまり意味がないと思ってる。オハナのマンションは、これからの高い水準になるマンションを目指して建設してるから、高単価になるという予測がでてる。