リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[8941: 評判気になるさん]

>>8939 買い替え検討中さん
私もマンションマニアさんの勧める物件を購入しました。
彼はプロ中のプロですねぇ
ちなみに含み益あります。

[8942: 評判気になるさん]

俺もマンマニさん推しの物件購入しました。
いやーこんなに買った直後から含み益数千万円なんて。。
彼を信じてよかったです(笑)

[8943: 匿名さん]

>>8939 買い替え検討中さん

ここ間取り良いですか？一番多い75㎡の部屋でリビング14畳しか無くて。

[8944: 評判気になるさん]

マンションマニアさんに相談し、偶然この掲示板にたどり着いた者です。
過去にマンマニ様の勧める物件の湾岸エリア中古を購入しました。
今となっては最高ですね。
これからも彼の勧める物件を購入したいと思いました。
わたしも晴海の物件で含み益五千万以上ですから。

[8945: 評判気になるさん]

>>8943 匿名さん
十分な広さですよ。
逆に今の都心はここよりさらに狭くなってます。
私ならベッドルーム（1）をなくして広々としたリビングにしますけど。
アイランド型キッチンはすごく素敵だし。

[8947: eマンションさん]

>>8937 匿名さん
56m2の2LDKはまだマシな方だぞ。
ここの2LDKの主力は45m2だからな。

[8948: 匿名さん]

間取りは良いけど立地の方がキツくないか？

[8949: マンション掲示板さん]

>>8947 eマンションさん
マジで？2LDKで45m2が主流？？ここ全然見れてないけど、このタイプは果たして売れるのか？

56m2の2LDKは幅広い年代にアプローチできるので需要高くて出口も広いけども

[8950: 匿名さん]

>>8947 eマンションさん

45㎡の2LDKってどんな間取りなんだろう？リビング8畳とか？

[8951: 検討板ユーザーさん]

>>8943 匿名さん
これは結構良いのではないでしょうか。リビングはワイドスパンで魅力的ですね

[8952: マンコミュファンさん]

>>8949 マンション掲示板さん
56m2の2LDKで低層階でも1億超えてますが、ここからの伸び率が気になるところです。
ビューなし部屋は、含み益そんなにでないのではと思ったりしますが、皆さんどう思われますか？？

[8953: 匿名さん]

>>8952 マンコミュファンさん

ビュー無しでも賃貸相場が上がってるのでそれなりに資産価値は維持できると踏んでます。お向かいのダイワハウスの新築ロイヤルパークスの賃料は今までの港南の相場よりかなり高いようなので、周辺の賃料相場を引き上げて利回りが上昇、その影響で物件価格も上がってくるとみています。

[8954: マンション掲示板さん]

2回目のMR行った人で最新の検討状況わかったりしますかー？

[8956: 匿名さん]

>>8943 匿名さん

角部屋なので廊下長いね。

[8957: 匿名さん]

>>8956 匿名さん
築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。

[8958: 匿名さん]

>>8953 匿名さん

そんなに需要ありますかね？
ロイヤルパークス品川で458戸
高輪ゲートウェイシティレジデンスは約860戸と書いてる人がいる
まわり中古もいっぱいありますし

ロイヤルパークスも下のほうの階はそれなりに埋まるかもしれないけど

とにかく新幹線などうるさいのでうるさいのに耐えられる入居者限定で、賃貸なら引っ越される可能性あり

[8960: 名無しさん]

>>8953 匿名さん
私も維持はできそうだなと思うんですが、価格が上がった際に低層の売り抜け期待値はどうなのかなと思った次第でした

[8961: 口コミ知りたいさん]

>>8952 マンコミュファンさん

駅徒歩10分以内の芝浦中古物件買った方が良いと思う

[8962: 検討板ユーザーさん]

>>8961 口コミ知りたいさん
田町駅から徒歩10分以内かつ50～60m2の条件でスーモだとブランズタワーの1億6900万か築43年物件しかないので、その坪単価であればリビオタワー品川の55ビューありか低層70m2にしたいなと。

[8966: 匿名さん]

港南は中学校が最悪らしく7割が中学受験しちゃうんだとさ、このスレッドで知った情報だけど

[8967: 匿名さん]

皆さん情報ありがとうございます。
中学であれば、受験させようかと思っているので、特に影響気にしなくてよさそうですね。

[8968: 検討板ユーザーさん]

>>8966 匿名さん
ちなみに、最悪というのはどういった内容だったのでしょう？？
①中学受験が多い→港南の中学校が最悪。
②港南の中学校が最悪→中学受験させる
では大きく意味が異なってくるなと思いまして。
①はシンプルに受験させたい層が多いというだけで、港南の中学校が悪いわけではないのかなと。

[8969: 匿名さん]

以前豊洲の小学生と話す機会がありましたが、クラスはほぼ中学受験（しない子を探すほうが大変）、サピックスは小学1年から選抜テストで入る、
その子も塾２個掛け持ち、合格発表後の時期はお互いどこに受かったか聞いてはいけないルールが学校内であるそうです。
自分が中学受験した時とずいぶん違うなぁ（中学受験してる子のほうが断然少ない）
と思いました。

[8970: 匿名さん]

>>8966 匿名さん

7割が私立に行くのは相当学力レベルが高い且つ親が裕福と言うことですね。

[8971: 匿名さん]

>>8968 検討板ユーザーさん

①ですよ。港南エリアの世帯はほとんどがタワマン住み。裕福な家庭だらけなので教育熱心だし、教育にお金をかけている。だから港南小学校の生徒はほとんどの子が中学受験して、卒業生の7割は中学からは私立中に行く。週刊ダイアモンドのまとめでは港南小学校は港区の教育環境力ランキングで第一位です。安心して通わせてよいです。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
子育て世代が集中する「港南」
https://gentosha-go.com/articles/-/45957

「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。


芝浦港南地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング！（有料記事）
港区の小学校区「教育環境力」　1位本村小学校区、2位港南小学校区。
https://diamond.jp/articles/-/320598

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング
1位 港南小学校区 77.5点

[8972: 匿名さん]

7割私立は普通に異常値
親が裕福とかそういう問題じゃない
裕福イコール私立受験なら港区や千代田区の他の学科はさらに受験率が上がる

[8973: 匿名さん]

>>8968 検討板ユーザーさん
どういった内容の意味がわからないんだけど
どこの学校だって優秀な生徒の入学が少ない年が続くとますます優秀な生徒が他へ行くようになり負のループでバカ学校がになるよね

[8974: 口コミ知りたいさん]

>>8972 匿名さん
仰る通り裕福な地域はさらに高いようですね。
軽く調べたら、100％近い小学校もあるみたいです。
7割が異常なのであれば、港南は一般的に見て裕福な方が多いという指標になりそうですね。

https://o-uccino.com/front/articles/53301

[8975: 検討板ユーザーさん]

>>8974 口コミ知りたいさん
ただの中学受験塾の宣伝ブログなんだけど、、、

[8976: マンション掲示板さん]

>>8971 匿名さん
あんたって港南ずっと住んでるんじゃないの？
なんでネットで拾ってきたのばかりで、実際自分の子供の時はどうだったとか具体的な話がないわけ？w

[8977: 匿名さん]

しかしこのスレやばいな
スルーすればいいネガティブな話題に対して周辺住民が事前に用意してる画像やコピペを連投しまくる
こんな新築スレ初めてだわ

[8978: 匿名さん]

中学受験イコール私立ではないと思うけど。
国立もあり得る。

[8979: 評判気になるさん]

豊海タワー板によると、リビオより豊海がいいみたいなんですね

[8980: eマンションさん]

>>8979 評判気になるさん
当たり前やろ。
分かりきった話をここにまで持ってこなくてよろし。

[8981: 匿名さん]

あと、中学進学に関して付け加えると、港区は全ての区立中学校から選択希望できますよ。テニスや陸上部にいいコーチがいるなどの理由で他の区立中学を選ぶ生徒もちょくちょくいらっしゃいます。

[8982: マンション検討中さん]

>>8979 評判気になるさん
無料のネット情報ばかりに頼らず
ご自分の目と足で確かめることをオススメしますよ

[8983: マンション掲示板さん]

>>8982 マンション検討中さん
目と足で現地見に行ったら品川も豊海も買いたくなくなるだろう。皮肉だなぁ。

[8984: 匿名さん]

>>8977 匿名さん

ネガティブな話題ならスルーするけど、ネガティブな話題でも何でもなく、すぐばれる嘘を書いて悪口言ってるので、嘘だと指摘しておちょくってるだけでしょう。

[8985: 購入経験者さん]

現地いったら流石にリビオ>豊海　どっちも倉庫街だけどあっちは郊外すぎた

[8986: マンコミュファンさん]

>>8984 匿名さん
すぐバレる嘘ならスルーでいいだろ

[8987: マンコミュファンさん]

>>8985 購入経験者さん
ありえないでしょう。豊海は都心にも近くて立地が良いけど、品川は都心から遠いし、下水と家畜の臭いがひどいよ。

[8988: 匿名さん]

>>8981 匿名さん
三田中は港南中にだけは行きたくない芝浦の中学生が殺到するから倍率高いですよ。豊海より競争激しい。

[8989: 購入経験者さん]

>>8987 マンコミュファンさん
はい有明おじさん非表示

[8990: 購入経験者さん]

港南を意地でも認めない有明おじさんが豊海はちゃんと格上とみなしてるのなんか笑っちゃうんだよなｗ

[8991: 匿名さん]

>>8971 匿名さん

>港南エリアの世帯はほとんどがタワマン住み。

港南には都営住宅がいくつもあるのは、無視ですか？

[8992: 匿名さん]

52900万？？？
ないないなーい！！！

[8993: マンション掲示板さん]

大雨の後に臭いのは周知の事実。
https://www.sumu-log.com/archives/35484/

[8994: eマンションさん]

>>8982 マンション検討中さん
普通にどっちも周りに何もなかったっすww

[8995: 匿名さん]

外国人は排除しないと大変なことになります。襲撃されますよ。
https://x.com/qsfkbwihuwlhnji/status/1880055470679093450?s=61

[8996: 匿名さん]

>>8991 匿名さん

割合って分かる？港南には1万世帯以上あるのよ。都営はせいぜい1割くらい。

[8997: マンコミュファンさん]

>>8994 eマンションさん
>普通にどっちも周りに何もなかったっす

逆になにを欲しがっているんだい？

[8998: 匿名さん]

>>8993 マンション掲示板さん

臭くないって書いているね～

[8999: 口コミ知りたいさん]

>>8998 匿名さん
読解力なさそう

[9000: 匿名さん]

>>8993 マンション掲示板さん

ご質問の件、湾岸disではないと信じ回答します。が、質問を拝見した10/1当日も雨はおさまったのでドＳなGARMIN先生の指示のまま運河ランしたものの、台風16号が東京では心配されたような被害がほとんどなかったこともあってか正直まったく臭いませんでした。

[9001: 匿名さん]

>>8993 マンション掲示板さん

合流式・分流式の問題を理解いただいていれば、上記は正確でなくなります。合流式でオーバーフローした汚水が雨水吐口から河川(運河含む)に放出されるのが原因なので、芝浦(実際のアドレスは港南)のように水再生センターがあるか否かは直接関係ありません。上流の河川から放出された水が徐々に下流で集積するものの、上流は匂いがまったくないわけではありません。むしろ、湾岸エリアは多くが分流式なので、運河周辺での集積はほとんどないものと思われます。

[9002: 匿名さん]

>>8968 検討板ユーザーさん　

①ですよ。港南エリアの世帯はほとんどがタワマン住み。裕福な家庭だらけなので教育熱心だし、教育にお金をかけている。だから港南小学校の生徒はほとんどの子が中学受験して、卒業生の7割は中学からは私立中に行く。週刊ダイアモンドのまとめでは港南小学校は港区の教育環境力ランキングで第一位です。安心して通わせてよいです。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
子育て世代が集中する「港南」
https://gentosha-go.com/articles/-/45957

「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。


芝浦港南地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング！（有料記事）
港区の小学校区「教育環境力」　1位本村小学校区、2位港南小学校区。
https://diamond.jp/articles/-/320598

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング
1位 港南小学校区 77.5点

[9003: 匿名さん]

>>8972 匿名さん

7割私立は普通に異常値？では白金高輪や文京区の一部など100％のエリアはどうなる？
https://o-uccino.com/front/articles/53301

[9004: 匿名さん]

>>8976 マンション掲示板さん

港南小学校は私立行かない子の方が珍しい学校ですよ。

[9005: 匿名さん]

>>8983 マンション掲示板さん

目と足で現地見に行ったら品川は買いたくなるだろう。

[9006: 匿名さん]

>>9004 匿名さん
港南中は23区の中でも一番評判悪いですよ。

[9007: 匿名さん]

>>8987 マンコミュファンさん

品川は都心から遠い？何言ってんだ？品川は都心3区内です。

[9008: 匿名さん]

>>8988 匿名さん

作り話や嘘は書かないように。

[9009: 匿名さん]

>>9006 匿名さん

港南中は23区の中でも一番評判良いですよ。

[9010: 匿名さん]

>>8991 匿名さん

都営住宅はほぼ全世帯年金暮らしのお年寄りでお子さんはほとんどいません。

[9011: 匿名さん]

港南中は教師も生徒も、上澄みを上位校に取られた残滓しか行かないですよ。

[9012: 名無しさん]

>>9010 匿名さん
港南は都営住宅の子供に合わせて授業が進むからレベルが低いんだよ。

[9013: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワードの最近の成約事例

[9014: 匿名さん]

築20年の中古が1億5000万前後なら、ここの価格は妥当かむしろ割安に思えるな。

[9015: 匿名さん]

>>9012 名無しさん

都営住宅に子供はいません。年金暮らしのお取り寄りだらけです。

[9016: 匿名さん]

>>9011 匿名さん

港南中には行かせないので関係ありません。港南は7割が私立に行きます。

[9017: 匿名さん]

>>9011 匿名さん

作り話や嘘は書かないように。

[9018: 匿名さん]

>>9012 名無しさん

港南エリアの世帯はほとんどがタワマン住み。裕福な家庭だらけなので教育熱心だし、教育にお金をかけている。だから港南小学校の生徒はほとんどの子が中学受験して、卒業生の7割は中学からは私立中に行く。週刊ダイアモンドのまとめでは港南小学校は港区の教育環境力ランキングで第一位です。安心して通わせてよいです。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
子育て世代が集中する「港南」
https://gentosha-go.com/articles/-/45957

[9019: 匿名さん]

>>9010 匿名さん

港南は私立中受験の生徒ばかりでそれにあわせて授業が進むからレベルが高いんだよ。

[9020: 匿名さん]

出身学校は結婚するときに相手の家柄を見るのに使われる訳で、子供に港南出身のレッテルを貼ってしまうのはあまりにも可哀想。有明の方が遥かに印象が良いよ。

[9021: 匿名さん]

タワマン団地。修繕はできない。廃墟化が確定する。

だからマンションが建った場所には誰も近づかない。

マンションが建ったら、そこは廃墟。