リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[8001: マンコミュファンさん]

>>8000 WCT住民さん

イタリア産の馬と牛は美味しいんですかね。
日本最大の「東京都中央卸売市場食肉市場」が近所にあると違いますね。

[8002: WCT住民]

>>7986 匿名さん
さすがヴィンテージマンションですな

[8003: 周辺住民さん]

>>8002 WCT住民さん
広尾GHやホーマットシリーズやペアシティシリーズと同格ですね

[8004: 評判気になるさん]

>>8002 WCT住民さん

日本最大の食肉処理場が近所なんですよね。

[8005: 検討板ユーザーさん]

ここと豊海タワーは資産性はどちらが上だと思いますか？

[8006: 名無しさん]

>>8005 検討板ユーザーさん
資産性とは新築からの値上がり率？
なら圧倒的に割安で売ってる豊海だろうね。リビオは中古から逆算して割高。
豊海は1期1次の広い部屋は「現時点で」含み益1億。
ここは2億の部屋が2年後ですら3億になるとは思えないね。

[8007: 匿名さん]

品川が湾岸で一番リセール悪いのは、湾岸で一番臭いからですよ。品川を再開発するなら悪臭源も含めて再開発しないと意味がないでしょう。

[8008: マンション掲示板さん]

>>8006 名無しさん
加えて港南の抱える本質的な問題は、期待された再開発を控えているが、中古の価格が安すぎる点と、価格上昇を助けてくれる後発の物件が不足している点。
これらは小岩と同じ状況で、事実としてデベは倍率物件でも勝どきのような値上げを行えていない。
なぜ自分がここにいるかって？品川勤務だからです。

[8009: 匿名さん]

>>8005 検討板ユーザーさん

どちらも駅遠、周辺に何もないは共通
眺望で豊海だろうね

[8010: 名無しさん]

>>8006 名無しさん
豊海の3次価格みてない人？

[8011: マンコミュファンさん]

>>8009 匿名さん

同じ駅遠でも品川駅と勝どき駅ではだいぶ差がある気が...
2次価格までは割安だった分豊海だったが今からではリビオじゃないかねえ

[8012: 通りがかりさん]

>>8006 名無しさん

リビオは伸び代少なそうではありますよね。リビオ/日鉄興和不動産というブランド価値が低いので。品川再開発パワーで豊海を上回るでしょうか

[8013: 匿名さん]

海岸通りの外側で清掃工場の近いWCTよりはリビオの方が立地が良いですよ。

[8014: 口コミ知りたいさん]

>>8010 名無しさん
何言ってんだコイツ？
既に膨大な含み益を抱えた購入者がいる絶賛値上がり中の物件とこれから全員割高で買う物件どっちの方が資産性あると思うんだ？

[8015: 匿名さん]

>>7997 販売関係者さん

だってBRTのBってバスだもの。ただのバスなの当たり前で新交通システムでも何でもないのだから。

[8016: 匿名さん]

>>8007 匿名さん

品川が湾岸で一番リセール悪いというのはどこ情報？根拠を示せないとただの落書き。

[8017: 匿名さん]

>>8013 匿名さん

WCTは別に清掃工場は近くないぞ？

[8018: 坪単価比較中さん]

>>8014 口コミ知りたいさん
今から参入するなら普通にリビオタワーかなあ。そもそもリビオが割高とは思ってないので。豊海も2次までは魅力的だったけどね。

[8019: 匿名さん]

リビアの方が清掃工場に近いのでは？
豊海だって晴海の清掃工場に近いって言えなくはないし。

[8020: 検討板ユーザーさん]

>>8018 坪単価比較中さん
リビオの住戸の7割は眺望がゴミですからね。
選択肢から抜いて計算しないと。

[8021: マンション掲示板さん]

>>8020 検討板ユーザーさん
そのへんは好みだろうね。利便性というか資産性はやはりリビオだと思うけど豊海だと思うのも理解はできるよw

[8022: 口コミ知りたいさん]

>>8012 通りがかりさん
冷静に勝どき駅と品川駅の駅力の差を冷静に考えたら比べるまでもない　品川駅のアクセス性はずば抜けてるぞ　ましてや再開発のレベルも違う

[8023: 口コミ知りたいさん]

>>8022 口コミ知りたいさん
高ゲーより築地再開発の方が規模も魅力も上でしょ、レベルが違うってなんのことだ

[8024: マンション検討中さん]

シティタワー東京田町は坪1200-1300だって。
リビオの二次は、坪100-200は値上げするんじゃないか。

[8025: 匿名さん]

港南の中古も現在大規模改修中か最近改修済みのところばかりで綺麗ですよ。
壁紙、床、ペンキ等々真新しくて綺麗です。

リビオは北東高層階、東向き高層階なら眺め良いですが、
低層階は新幹線の騒音や北側下水道局主ポンプ塔の工事（向こう10年？）の騒音、ほこりがある。
南側のデータセンターはデータセンターの北西部に大型ダクト？換気扇？があるので、リビオの南西低層階はもしかしたらうるさいかもしれない。

[8026: 匿名さん]

勝どき駅ってそばに住友商事があったときは、
ラッシュ時ホームに人が居すぎて電車からホームに降りれないとか、
ホーム階から地上に上がるまで10分かかるとか言われてたけど
それは今は解消されてるんですかね？

[8027: 匿名さん]

築20年だと躯体や設備の劣化もかなり進んでいて残り30年ぐらいで建物の価値はほぼ無くなると思った方が良いよ。近い将来、修繕費が嵩んで建て替えせざるを得なくなってくる。その場合、住民が建て替え費用を負担できる経済状態がどうかが問われるけど、港南はたぶん無理。

[8028: 評判気になるさん]

>>8026 匿名さん
品川駅の方が朝の混雑異常だよ。海側から駅に向かう通路は渋滞していてなかなか前に進まない。田町の方が空いてて良いです。

[8029: 名無しさん]

>>8018 坪単価比較中さん

リビオはマンションブランドとしては劣後なんだよな。車で例えるとスバルみたいなもの。当然、三井不動産がトヨタ

[8030: 匿名さん]

>>8024 マンション検討中さん
これが港南()と田町の絶対的差。
なお、中古見てればわかるが港南が芝浦側によって引き上げられることはない。

[8032: マンション検討中さん]

買いたいが、ここに住みたくはない
これがやっぱり勝どきや豊洲との差だろうな

[8033: 匿名さん]

こんな匿名掲示板ごときで、倍率上がったり下がったりしないよん

[8034: 匿名さん]

>>8022 口コミ知りたいさん

それはあるんだよな。同じ埋め立て地でこっちは港区で駅遠とはいえＪＲターミナル駅徒歩で目の前で高輪ゲートウェイシティもオープンする。勝どきとかあっちのマンションが地下鉄駅直結とかなら良いんだけど、あっちも駅から遠いしね。

[8035: eマンションさん]

>>8025 匿名さん

たしかに、この周辺のマンションが完成したのはいまから16-17年前くらいだから、ちょうど大規模修繕終わったとこって感じですね。

[8036: マンション検討中さん]

>>8028 評判気になるさん

品川駅の朝は快適ですよ。歩く方向別に通路が交通整理されてるので、港南側から駅に向かう通路はスイスイ歩けます。私が下記の自分で撮った写真もアップして説明してて、何度も既出の話題のはずですが、渋滞していてなかなか前に進まないなどと同じ嘘を何度も書いて何がしたいのですか？

[8037: 匿名さん]

しかしいつの間に芝浦と港南でこんなに差ついたんだろな

[8038: 評判気になるさん]

>>8037 匿名さん
> こんなに差ついたんだろな

こんな差って、どんな差？？

[8039: 匿名さん]

>>8037 匿名さん

周辺の差なんだろうけど。欲しいものが無くて要らないものが多すぎ。

[8040: 匿名さん]

芝浦はガスと砂糖の街だったのが、ガスタンクも製糖工場も高層ビルに生まれ変わった。港南は下水と屠畜の街という昔からのネガが変わってない。この違いが大きいと思う。

[8041: 匿名さん]

>>8023 口コミ知りたいさん

品川駅ならまだしも何故高ゲー単体と比べてるのかわからんけど、それいうなら大井町～高輪ゲートウェイまで全部くそでかい再開発だぞ。どう考えても築地と規模違うの分かるやろ　
そもそも豊海から築地遠いと思うけどw

[8042: マンション検討中さん]

1.7億出して港南に住むなら、1.2億で豊洲や晴海に買った方が生活の豊かさも資産性も上回りそう

[8043: 匿名さん]

てか品川駅と勝どき駅って比較されるものなんだね。昔から都内住みだと比べるまでもないって印象なんだけど。

[8044: 匿名さん]

>>8027 匿名さん
それは木造でしょ
しっかり施工してしっかりメンテすれば１００年は持つよ
イタリアとか行くと普通に中世の頃の建物に住んでいるよ
ローマなんか古代の劇場を改築した住居がいまだに人がすんでいます。
NHKのブラタモでもやっていましたね。

[8045: 匿名さん]

芝浦はいまだに古い雑居ビルや倉庫が目立っているけど、港南の住居指定地域は品川駅周辺まちづくりガイドラインで、古い工場や倉庫がほぼなくなって公園や緑が多い住居地域に変わった。この違いが大きいと思う。

[8046: 匿名さん]

>>8045 匿名さん
芝浦のほうが港南より坪単価が圧倒的に高いのは都心に近いからです。

[8047: 匿名さん]

日野のデータセンタは色々揉めてるね
ここはどうしてスンナリ出来たの？
https://news.yahoo.co.jp/articles/9b8761660b88c28d7abd20b587701d30261a...

[8048: 評判気になるさん]

>>8041 匿名さん
築地再開発が日本で一番予算大きいですが…

[8049: 匿名さん]

芝浦と比べると港南は臭すぎるし汚すぎるよ。

[8050: 匿名さん]

>>8046 匿名さん

芝浦のほうが港南より坪単価が圧倒的に高い根拠が無いね。そんなことは無いでしょう。

[8051: 匿名さん]

>>8049 匿名さん

港南は臭くも汚くもありません。むしろ芝浦より緑が多くて公園やオープンスペースもたくさんあって、水辺景観エリアの天王洲アイルも事実上は同じ町内みたいなもので生活環境としては良いと思います。

[8052: 匿名さん]

住環境を考えたら有明や東雲の方が断然良いし、あえて臭くて汚い港南を選ぶ理由が無いと思うんだよね。

[8053: eマンションさん]

>>8050 匿名さん
同じく来年販売で駅遠のシティタワー田町はここの1.5倍の坪単価ですよーw

[8054: 匿名さん]

>>8052 匿名さん

住環境を考えたら有明や東雲なんかあり得ません。有明なんか隔離された離島で不便すぎ。

[8055: 坪単価比較中さん]

そもそも豊海から徒歩35分もかかる築地は豊海に関係ないでしょｗ

[8056: 匿名さん]

芝浦は屠殺場も下水処理場もないからねー

[8057: 口コミ知りたいさん]

>>8041 さん
勝どき周辺の再開発と品川周辺の再開発を比較してるんでしょ？普通に勝どき周辺の方が規模も魅力も上じゃない？

[8058: 匿名さん]

地図見てるわけでもないから間違ってたらごめんだけど、豊海マリスカから築地の開発エリアって徒歩15～20くらいじゃないの？
築地大橋渡って地上に降りる階段とか作られるだろうし

[8059: マンション検討中さん]

>>8057 口コミ知りたいさん
土地勘のないひとにいわれてもねぇ～

[8060: 坪単価比較中さん]

>>8057 口コミ知りたいさん
嘘やん　規模ちゃんとみてんの？エリアの広さと構想が段違いじゃんどうみても　

[8061: eマンションさん]

オフィス駅がオフィス駅になるだけなのに、皆さん再開発に期待しすぎでは…w
実際に暮らす上で大きく変わる点はどちらも徒歩20分のニュウマンとメトロ新駅くらいっしょ。

[8062: 名無しさん]

>>8055 坪単価比較中さん
どうやって35分もかかるんだ？
豊海から築地なんて自転車あれば5分で着くぞ？

勝どき>豊洲、晴海、月島>有明、芝浦>東雲>港南
湾岸エリアの住環境としての魅力度はこう
子育て世帯にとってだけどね

[8063: 匿名さん]

>>8057 口コミ知りたいさん
勝どきや晴海に住みたい人はたくさんいるけど、わざわざ港南に住みたいって人は聞いたことがない
それが答え

[8065: 匿名さん]

>>8063 匿名さん

芝浦や港南に住みたい人はたくさんいるけど、わざわざ勝どきや晴海に住みたいって人は聞いたことがない
それが答え

[8070: 匿名さん]

やっぱり新築が良いですね。

[8071: マンコミュファンさん]

>>8069 匿名さん
港南って古い物件ばっかだから地価上昇率高いんじゃないの?

[8072: 名無しさん]

>>8054 匿名さん
有明ガーデンあってららぽーとも近くにあるのに何が不便なんや?
東京の西側はりんかい線で1本で東京駅も乗り換え無しのバスで行けるけど具体的に何が不便です?

[8073: 評判気になるさん]

>>8072 名無しさん

品川駅まで徒歩でいけるのと比較になりますか？

[8074: 名無しさん]

ここの物件ってなんでこんな安いの?

[8075: 検討板ユーザーさん]

>>8073 評判気になるさん
品川駅まで徒歩でいける(JR改札まで徒歩20分)

[8076: 匿名さん]

約20年前、コスモポリス品川40階122.7平米8,780万円【坪単価237万円】
だったらしいので、リビオが新築だからといって
3倍、4倍するのは正当化できるのか？？？

写真はマンションの間取りや価格を言いたい放題!さんのブログから引用

[8077: 匿名さん]

>>8076 匿名さん　自己レス

20年間のインフレ率を加味しても、です。

[8078: 匿名さん]

昔芝浦、今港南に住んでいるけど特段違いを感じたことがない。

[8080: 匿名さん]

芝浦でもピンキリだけど、港南よりは人が住む雰囲気あるよね

[8081: 評判気になるさん]

>>8068 匿名さん
検討者さんはこのグラフに騙されないでね
芝浦や豊洲はこれまで新築の供給が大量にあったから値上がり率で言えば港南が上になってるだけで、同年代の物件で比較すると港南の方が下だから

[8082: 匿名さん]

港南の人の資料は都合良い資料しか貼らないから気を付けた方がいいよ。引用元も示さないし、公開年も誤魔化すし、自作資料だったりするから。

[8084: マンション検討中さん]

>>8074 名無しさん

予定価格帯を、この1年の値上がりを織り込む前の時期にテレビで発表してしまったせいで、引っ込みがつかなくなったためです。

[8085: マンション検討中さん]

>>8068 匿名さん
草。
港南が20年で200%に対して、芝浦は10年で180%とかかな？

[8086: 評判気になるさん]

>>8055 坪単価比較中さん
徒歩14分ですね。
それが遠いならここから高輪GWも関係ないですよww

[8087: マンコミュファンさん]

>>8082 匿名さん
>>8083 匿名さん
>品川が湾岸で一番リセール悪いのは

根拠となる資料が楽しみだ。
さあ、品川が湾岸で一番リセールが悪い根拠を示してくれ。

とはいえ、絶対に無理だけどね～( ´Д`)y━･~~

[8088: 口コミ知りたいさん]

>>8087 マンコミュファンさん
別人だがどうぞ
https://x.com/konantower/status/1861038744125747463?s=46&t=n5Q23ZjFTg3...

[8089: 通りがかりさん]

一番悪いとは言いませんが、浜松町、勝どき、芝浦との差は開くばかりです。

[8091: マンション検討中さん]

こういう駅遠購入者て出口戦略考えてるんかね？
今どき駅前タワマン以外リセールバリューやばいよ。

[8092: マンション掲示板さん]

申し訳ないけどライバルはVタワーであってWCTなんて眼中にないからな。

[8093: 匿名さん]

>>8088 口コミ知りたいさん

浜松町〉勝どき〉芝浦〉月島〉晴海〉有明＝豊洲＝港南〉東雲
となってますね

[8094: 匿名さん]

>>8086 評判気になるさん
築地スタジアム？に着いてなにするという疑問はあるな

[8095: 中古マンション検討中さん]

シンプルに千代田・港区の方が中央区より上だし、中央区は晴海フラッグの安売りで普通の収入の世帯と中国人が大量に流入したせいでさらにイメージ的には差が広がってる。銀座や日本橋アドレスの方は港南なんかよりもすごいと思うが
でもマンション自体は豊海の方が上。一方、駅力が違いすぎるのでやっぱりリビオタワーの方が若干上かなという印象だな　もはや好み程度の差かもしらんが

[8096: 匿名さん]

>>8092 マンション掲示板さん

いやいや、Vタワーなんて、駅近いだけで、スペックは全然低いよ。

[8097: マンション検討中さん]

>>8096 匿名さん
じゃあ港南ナンバー1物件はここになるのかな。次点でＶタワー。

[8098: 名無しさん]

>>8096 匿名さん
品川駅近というだけでもスペックは高いですよ。港南では他に駅近の物件はないんだからね。

[8099: 検討板ユーザーさん]

なおWCT早い品川ではなく天王洲アイル物件ですので比較対象にはなりません。

[8100: 匿名さん]

おやおや！？
他人様物件に興味津々のようでw
買えないひとの愚痴でしょうかねぇ？？

[8101: マンコミュファンさん]

そういう君は他人の投稿が気になっててしょうがないようだけどね笑

[8103: マンション掲示板さん]

かまってちゃんは
正直めんどくさい

[8108: マンション検討中さん]

>>8092 マンション掲示板さん

ここと比較するのはVタワーではなくてWCTでしょ。品川駅から距離があって大規模でマンション独自でシャトルバスを運行する点などが似てる。Vタワーとはカテが違う

[8109: マンション検討中さん]

>>8096 匿名さん

Ⅴタワーって天井低いし、弁護士や芸能人が事務所として利用している住戸がかなりあって、実は普通に家として住んでる家族が少なめで管理状態があまり良くないらしい。