リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[687: 匿名さん]

高輪ゲートウェイの街開きに向けて、かなり強気な値段で販売するという噂を聞きました。
今年は、周辺の中古も上がりそうですね。

[688: マンション検討中さん]

インターシティが最悪の出来だったのに、ここも北品川も日鉄興和がまたやるのかよ。勘弁してくれよ。無理だろ日鉄じゃ。

ゲートウェイはJRが頑張ってるみたいだが、そもそも港南はもうどうにもなら。今後食肉と汚水と海洋大がなくなってももう無理。

[689: 匿名さん]

>>687 匿名さん

坪550－500というところでしょう。3LDKで1億超えるのは確実。
それでも人気の品川なので売れてしまうと思います。

[690: 匿名さん]

港南オフィスは失敗のお手本
これからの再開発の反面教師にしなければならない

[691: 匿名さん]

センスだけとってもかなり悪いしな

[692: 通りがかりさん]

品川、高輪ゲート、田町、浜松町、汐留、新橋は社畜専用オフィスばかりの再開発で退屈だな。この近くに住んでもなんの面白みもない。

そもそも湾岸側は芝浦ぐらいしかまともな住宅地がない。あとは嫌悪施設や高速道路の近くで我慢して住むような仮住まいの場所ばかり。

内陸側は高輪、芝、芝公園あたりはごちゃごちゃすぎて再開発の余地が少ないし、幹線道路を挟んでいるから最寄りの住宅地という感じにならない。１号線より湾岸側の内陸はさらに内陸をむいて生活してる。湾岸側に興味がない。港区と言われなければ住みたくもない。

買い物、飲食、エンタメ、住宅がミックスできないエリアは退屈。なのに、港南はオフィスにも魅力がない。八重洲なみの色気のないビル。

港南は当然住宅地としても魅力がない。無機質なタワマンだけ。そこに新幹線とリニアと空港近いタワマンでございと言われても、その金あったら港区内陸に住む。

そもそも何億も出して日鉄興和のタワマンに住むのも恥ずかしいし。港南住んでインターシティに徒歩通勤してますなんてダサすぎて人に言えない。

まだ芝浦のプラウドやブランズの方がマシ。

[693: マンション検討中さん]

リビオにすみたいやつなんているの?

見栄を張るタワマンなのにむしろ全力で恥晒してる感じ

ハザコクと港区は違うんだっつうのw

江東区の南砂定借ですらいつまでたっても完売できないのに港区タワマンww

[694: マンション検討中さん]

勝どきw9の築8年の物件で坪500みたいだから、
残念ながらここはもっと上だと予想。
みんなこの物件を安く買いたくて港南下げに必死ですね。
残念ながら、この辺り、外国人富裕層も多いし、日鉄は販売を急いでいる雰囲気はゼロなので、安くする理由が見当たらない。

[695: 匿名さん]

>>694 マンション検討中さん

たしかに。KDDIとかトヨタとか給与水準の高い企業も品川に移転してくるし、
なんせ目の前で進む高輪ゲートウェイ開発の迫力がすごい。黙っててもさくっと
完売しそうですね、ここは。

[696: マンション検討中さん]

港南は中高年ばっかりだよな。
できてもう20年経つのか。

[697: 坪単価比較中さん]

坪600～ですね

[698: 匿名さん]

港南4の一部は液状化の可能性が高いエリアに指定されていてかなりやばいみたいです。能登半島地震でも甚大な被害が出ていました。この辺りはそこまで深刻ではないみたいですが。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん

港南4も3も同じだよ。そんなことは織り込み済み。いまさらジロー。

[700: マンション検討中さん]

地震に関する地域危険度測定調査
港南は一番安全なランクでした。

東京で一番怖いのは火災旋風です。この辺りは古い戸建てがほぼなく道が広いので、安全でしょう。

液状化も、浦安などとは違い、3.11の時はほとんど影響ありませんでした。50年経った古い埋立地は液状化しにくいらしいです。

[701: eマンションさん]

>>700 マンション検討中さん
港南では実際に液状化が発生したエリアがありますよ。記録に残ってます。だからこの辺りは液状化のリスクがあるのです。

[702: 口コミ知りたいさん]

>>701 eマンションさん
能登半島地震では液状化で甚大な被害が出ましたね。液状化怖いですね。
https://twitter.com/zanengineer/status/1747985660018119025?s=46&t=NNao...

[703: 匿名さん]

>>702 口コミ知りたいさん

豊洲駅も悲惨なことになりましたね。祖tれに比べればこの辺は問題ないでしょう。
https://x.com/hotdog_japan/status/1369657278022832136?s=20

[704: 匿名さん]

>>702 口コミ知りたいさん

豊洲駅も悲惨なことになりましたね。祖tれに比べればこの辺は問題ないでしょう。
https://twitter.com/hotdog_japan/status/1369657278022832136

[705: 匿名さん]

埋立地でも埋め立てから50年以上経過すると液状化がほとんど発生しないことは土木学会の研究の結果分かっている。芝浦港南は埋め立て完成時期が1930年ごろ。すでに埋め立てから90年が経過しており、液状化発生のリスクはきわめて低い。　

[706: 匿名さん]

>>702 口コミ知りたいさん

有明のスレでやれば？

3.11で液状化したエリア公式記録

[707: 匿名さん]

高輪ゲートウェイのツインタワーに入るテナント(商業施設)の予想しませんか？
-無印
-スタバ
可能性低いけど、カルディとオーケーストアと蔦屋書店が欲しい。

[708: 評判気になるさん]

液状化も気になるけど、東日本大震災前に竣工したタワマンは怖いよね。地盤が弱い土地だと基礎にダメージを受けてる可能性も高いから避けた方が良い。直基礎ならまだ良いけど杭基礎はかなり怖い。

新築のこのマンションなら安心感がある

[709: 通りがかりさん]

>>708 評判気になるさん
物件近くの港南四丁目のあるマンションの杭の長さは17m。
有明のあるマンションは35m。
高輪のあるマンションは33m。

この物件の杭の長さは知りませんが、この辺りの
支持層までの距離は近く、リスクは少なめかと思います。

[710: 名無しさん]

支持層までの距離はかなり近い。
埋立地だけど、地下のことはそれだけじゃ何もわからない。
他の場所より優秀。

（港南) コスモポリス品川　　支持層まで１６ｍ　

（世田谷）リーフィアレジデンス世田谷砧　２９ｍ
（新宿）西新宿タワー６０　　２９ｍ
（池袋）グランドシティタワー池袋　３４ｍ
（豊洲）シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　４４ｍ
（東雲）ビーコンタワーレジデンス　６５ｍ

[711: 匿名さん]

>>707 匿名さん

OKストア来て欲しいね。あとはKINOKUNIYAとか成城石井の高級系。

[712: 匿名さん]

>>710 名無しさん

約90年前の埋め立てを行う前には、この物件周辺はもともと浅い所に岩盤（磯）があったそうです。なのでコスモポリス品川などは直接基礎で建設されています。周辺のタワマンも基礎杭の長さは比較的短い20ｍくらいのところが多いですね。いっぽうで埋め立て地ではない内陸部だからと言って地盤がしっかりしているとは限りません。西新宿などももともとは沼地だった時代もあるようで、湾岸よりも支持層が深い所にあります。

[713: 匿名さん]

>>709 通りがかりさん
高輪や有明は杭が長く安心ですね。港南四丁目は大丈夫なんでしょうか？

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん

これ見ると港南なんかより有明とかあっちの方がヤバそうです。

[715: 中古マンション検討中さん]

リビオか
断熱材入ってなくて寒いという印象しかないけどな
夏も冬もエアコンがんがん掛けることになる。地球に厳しい人達ですね

[716: マンション検討中さん]

>>714
713は杭が長くて安心とか頓珍漢なことを言ってるので、知識がないのかネタじゃないの？

[718: 買い替え検討中さん]

>>715 中古マンション検討中さん
昔のリビオは知りませんが、今のリビオはしっかり断熱材入ってますよ。
品川インターシティにあるリビオのサロンを覗いてみましたがこの物件は発表前ですが力の入れようが凄いんだろうなと感じました。若い世代にウケが良さそうです。

[719: マンション検討中さん]

>>718 買い替え検討中さん

サロンを覗き見したぐらいでそこまで書けるはずがない笑。

業者がステマするな。

wadaという悪例があるんだから、ネットの信用はオタクらはゼロよ。

[720: eマンションさん]

駅近の大規模物件を値下げして売ってるデベは日鉄ぐらい。ここも二の舞かな。

[721: 匿名さん]

>>718 買い替え検討中さん
発表もされてない新築物件のマンションサロンを覗けるなんてどうすればそれが可能なんですか？もしかして優先案内とかあるんでしょうか？あと新築は35年ローンが基本なので若い世代相手なのはどこでもです。

[722: 名無しさん]

坪700スタートで値上げして売っていく感じかな。

[723: 匿名さん]

>>721 匿名さん

日鉄興和は昨年3月に品川にサロンを常設しています。
誰でも訪問できますよ。

https://sumai.nskre.co.jp/lifedesignsalon/
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000286.000001379.html

[724: 匿名さん]

>>722 名無しさん
それくらい高くても抽選になりそう。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん

資産価値的には全く心配ない立地なのであとは価格次第。
坪700までなら検討する。それ以上なら撤退。

[729: マンション検討中さん]

皆700までアリなの？すごいな私は550くらいまでかと思ってた、、このエリア好きなんだけど

[730: 評判気になるさん]

>>729 マンション検討中さん
築20年、徒歩14分の中古のベイワードが坪550なので坪700は避けられないと思いますよ。
去年まで中古マンションたくさんあったけど、かなり減ってきてる。

[731: マンション検討中さん]

>>730 評判気になるさん

700かー、、、、厳し。品川も高くなっちゃったな

[732: 匿名さん]

マンクラが品川再開発、当物件に言及するようになってきて、気が気ではありません。
世の中に当物件のポテンシャルが知れ渡ってしまって爆騰する前に、坪700で掻っ攫いたいです。

[733: 匿名さん]

普通はデベが三井や野村じゃなくて日鉄興和なら残念ーってなるんだけど、この立地なら別だわ。

[734: 匿名さん]

以前も部分的書いたことありますが追記

新幹線が早朝6時台、深夜は0時過ぎまで　通る度に80dB超、最高で87dB（行政はJR任せ。ちなみに夜間の環境基準は55dB）
であったのが、複数の近隣住民の苦情により、レールを削る対策をするものの、一般的な新幹線の騒音規準75dB以下の目標は未だ達成できず。
環境省はその地域の線路は回送線であり（八潮の車両基地に行くまでの線路）、客を乗せている線路ではないので、騒音75dB以下の目標は適用にならないと主張（うるさくてもシラネということ。回送線だと適用外の根拠は特になし。）
今後JR東日本の貨物列車も走るという話があり、さらに列車数は増えると思われる。

新幹線の線路を跨いで、北側の広大な土地は、下水道局が絶賛工事中。
今後10年位かけて徐々に工事していく予定だが、主ポンプ棟が立つ予定。
（下水道管は地中深いところを通っているが、海に流す前に下水をそのまま流せないので多少浄化？処理する必要があり、下水を地表近くに汲み上げるためのポンプ）
現在は芝浦水再生センターの中にあるが、老朽化してきており、新しいのをこちらに立てる予定。
現在は、土壌の入れ替えをしている。（砂みたいな土壌をもう少ししっかりした土に入れ替えている。）
今後10年間位（全体像ははっきりはしていない）、
断続的かもしれないが、ずっと工事しているのではないかと思われる。

港南5丁目の埠頭は深夜も大型トラック何十台も仮眠、休息してアイドリング（サービスエリア状態）　
自治体も注意するのに時間がかかり過ぎるので＆逆ギレされるので、注意も断念。

以下は前回と同じ
ゴミ処理場は24時間焼却炉稼働
下水処理場も24時間稼働
海岸通りは頻繁に何らかの工事
首都高の道路の繋ぎ目はこれ以上狭くできないし、防音壁は設置できない（重みに耐えられない　
近隣の事業所は騒音基準超えてても改善の兆しあまりなし
飛行機は上飛んでる
モノレールも走ってる

様々な騒音を上回るあの辺に住むメリットやしがらみがある人以外はお勧めしない。

(数値等は客観的に専門業者が確認したものになります）

[735: マンション検討中さん]

芝浦すみふはHPできたね。こちらもそろそろかな
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamachi/index.html

[736: 匿名さん]

>>734 匿名さん

全く影響のない事ばかり書いてますね。

[737: マンション検討中さん]

シティタワー東京芝浦の登場で芝浦も盛り上がってきましたね？港南にも波及必至ですね。

[738: 匿名さん]

https://dorattara.hatenablog.com/
地震のデータがマップ化されている。
この辺りは震度４で大き目に揺れてるな

[739: 匿名さん]

311で港南4丁目は液状化したけど、港南３丁目は大丈夫なんだろうか？

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん

この周辺のタワマンは勝どきと並んで直接基礎または支持層まで20m程度の杭で建設されています。これは湾岸エリアでは最も地盤がしっかりしていることを示していますので心配ないでしょう。液状化などを心配しなければならないのは江東区の東雲や有明などです。

[741: 匿名さん]

地盤が良いエリアは直接基礎、または20m程度の基礎杭で十分です。

[742: 匿名さん]

地盤の悪いエリアは40m～70mも杭を打たないと支持層まで到達していません。
こんな長い杭は東日本大震災で損傷していると指摘されていました。
有明などは避けるべきでしょう。

[743: 匿名さん]

ボーリング試験では本物件用地はｎ値30＜の支持層が地下11ｍと浅い所にあります。これは直接基礎構造も可能な湾岸としてはしっかりした地盤です。

[744: 匿名さん]

タワマンで地盤がとか言ってる人、本当に笑えるね。タワマンが倒壊するとでも思ってるのだろうか？

[745: 匿名さん]

>>744 匿名さん

まったく同感で倒壊などするはずもなく、液状化もすぐに復旧できるので大した問題ではない。ただ、現実的な脅威として俺が心配するのは直下型地震で起きる地盤の隆起や沈降だ。能登では一瞬に4mも隆起した。全体的に同じ高さが隆起すればよいが、もし場所によって隆起の量が違えば建物自体が傾いて修復不能になる。

さらに怖いのが沈降。海抜3－4mしかない土地が4m沈降したらどうなる？建物は海の中、ジャッキアップするわけにもいかないだろう。可能性は小さいものの、これは現実に起こり得ると思ってる。
　

[746: マンション掲示板さん]

>>745 匿名さん
そのレベルだと、水没してない地域も終わってる気はする

とは言え瞬間的な水没はありえるから、周辺だとブランズ（長谷工だけど）が配電設備や非常用発電を地下に設置するなど大失態を犯したので、その辺は反省してしっかりやってもらいたいもんだ
排水もポンプじゃなく重力排水にして貰わないと

[747: マンション検討中さん]

城東エリアは海抜マイナス2メートル地帯とかありますけど
気にしだしたらキリないですよね

[748: 匿名さん]

誰も倒壊するなんて言ってないのに
関東大震災の時は何度も何度も大型の地震が頻発したんだろ
タワマンは未だ経験してないからな

[749: 匿名さん]

>>745 匿名さん
まあそんなん気にし始めたら住むとこがなくなりますよ。武蔵小杉みたいに台風の水害のほうが可能性ありそう。まあすぐに復旧してたけどね。

[750: マンション検討中さん]

完成後の高輪ゲートウェイ駅の乗降人数は、1日当たり13万人と見込まれています。
（現在の14倍）
高輪ゲートウェイ・品川エリアは、今後も大型の開発が続き、これからの?本の成?を牽引する国際交流拠点となる街です。
街開きに合わせて販売するリビオは、坪単価が700万ないし800万という噂です。
港区アドレス、山手線駅、かつ大規模開発ということで、注目度は高いです。

[751: デベにお勤めさん]

>>750 マンション検討中さん

坪単価が700万ないし800万という噂？マジ？
港南の中古買っといたほうがいいか？

[752: 匿名さん]

同じ値段なら臨海地下鉄の通る有明とかの方が良いでしょう。港南アドレスはリセール厳しいと思う。

[753: 評判気になるさん]

>>751 さん
ここ数ヶ月、港南の中古の売れ行きは良いですね。
都心で公園が多くて、歩道が整備されていて、職住近接。
子育て共働き層には圧倒的に住みやすいですからね。
需要はあるし、成長も確実なエリアだから、全国区で話題になる前の今がチャンスかもしれません。

[754: 周辺住民さん]

>>752 匿名さん

三井不動産発行、東京ベイエリアオーナーズクラブ情報誌より引用。
　

[755: 周辺住民さん]

>>753 評判気になるさん

コスモポリス品川とか、出ればすぐ売れてしまうのでネットに掲載されないね。ワールドシティタワーズも2100戸もあるから以前は常に40戸くらい売りに出てたのに、いまは10戸くらいしか出てない。高輪ゲートウェイ効果。

[756: 匿名さん]

港南WCT坪５００程度、豊洲PCT坪600程度で売ってるね。
https://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/
https://www.stepon.co.jp/premier/parkcity-toyosu/

[757: マンション検討中さん]

リビオタワー品川きた

[758: そらまめ]

デザイン微妙だな。下水処理場近いから坪単価500くらいか？

[759: 匿名さん]

海岸通りの内側なのはメリット。海岸通りは歩行者死亡事故多いから渡るのが危ない。

[760: 匿名さん]

これは疑う余地なく港南エリアNo.1物件だね。周辺は老朽が進んだ築古マンションしかないし。

[761: 匿名さん]

>>743 匿名さん
支持層が▲11mで地盤が良いと自慢するユニークさｗ
そうとうおもしろいですｗｗ

[762: 匿名さん]

プレミアムの130平米、考えてもいいなあ。投資用の小さな部屋でもありかなあ・・・大和の賃貸がいくらで貸すのかなあ

[763: マンション検討中さん]

公式URL、上に貼ってもらえませんかね。
https://www.livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/

[764: WCT民]

こんな図を書いた奴は許せない!!!

港区湾岸民全員で開示請求します!!!

内陸中央区江東区は全員○ね!!!

[765: マンション検討中さん]

HP公開されましたね。
エントリーの予算の選択肢から勝手に予想。

坪単価580から950。
平均800。

[766: マンション掲示板さん]

>>765 マンション検討中さん

月島より高いなんてあり得ない。

[767: 匿名さん]

>>765 マンション検討中さん

それくらいで出ればいいね。

[768: 匿名さん]

>>766 マンション掲示板さん

月島より港南の方がポテンシャル高いでしょ。なんせ品川駅、高輪ゲートウェイ徒歩。
　

[769: マンション検討中さん]

もんじゃ好きなら月島もいいね。
このマンションの店舗は何になるか知ってる人いない？
スーパーが欲しい。

[770: 匿名さん]

>>764 WCT民さん

かなり悪意を感じるな。品川の発展がよっぽど憎たらしいのだろう。

[771: 評判気になるさん]

これが三井や三菱だったら良かったのにって思う時点でダメかな？リビオは三流ブランドイメージなんだよね

[772: 匿名さん]

>>771 評判気になるさん

たしかにね。でも余裕を持たせた間取りはなかなか本気を感じる。

[773: 匿名さん]

>>769 マンション検討中さん

このマンション低層に店舗入るんですか？

[774: 匿名さん]

港南は四方を運河に囲まれてるから通勤通学、買い物、習い事等の移動時に必ず運河沿いを歩くのだが開放的で眺めが良い。ジョギングやウォーキング、犬の散歩などで運河沿いを通る人が多い。公園からも運河が見える。天気の良い日は最高で、歩いているだけで幸福感が増していく。特に素晴らしいのはTYハーバー対岸、海洋大学の敷地内、WCTの公開空地の遊歩道など。

[775: 匿名さん]

特に晴れた日に運河がキラキラしているところや、夜に夜景が映り込んでいる時は素晴らしいものがある。ぱっと見、すごく都会的でキラキラしているのに、実は空地が多く人が少なく、のんびりとした場所というのが気に入っている。一方、活気ある繁華街や歴史が古い文化的な街が好きな人には向かない。　

[776: 匿名さん]

>>756 匿名さん

もうほとんど億ションしか無いね。

[777: 匿名さん]

>>758 そらまめさん

坪単価500で出たら瞬間蒸発でしょう。

[778: 匿名さん]

>>760 匿名さん

港南エリアナンバーワンは品川Vタワー、ナンバーツーはワールドシティタワーズ、
これは不変。

[779: 匿名さん]

>>761 匿名さん

湾岸としては相当地盤が良いでしょう。ここの隣のコスポリなんか直接基礎です。

[780: 検討板ユーザーさん]

>>773 匿名さん
総戸数815戸（他に店舗1区画）
すぐそばのダイワハウスの新築賃貸にも店舗が入る予定。

何が入るのか知りたい

[781: 匿名さん]

>>780 検討板ユーザーさん

多分コンビニかな？

[782: 名無しさん]

>>781 匿名さん
コンビニはもういらないよー

[783: 口コミ知りたいさん]

>>778 匿名さん

ワンとツーの間にかなり差がある。
駅から遠い物件はキツイ。

[784: 買い替え検討中さん]

駅遠だけど、そのおかげで港区なのに驚くぐらい夜なんかは静かで暮らしやすい。
公式HPがめちゃくちゃ重かったけど早速エントリーしました。

[785: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん

どうかな～
ここ、間取りの良さだけではなく相当仕様も上げてきそうだけど。
Vタワーは外廊下、WCTは元々低仕様だし、北東角高層階の絶対的眺望以外にも売りは色々有りそうで、もう少し詳細情報を見たいところ。

[786: マンション掲示板さん]

>>785 マンション検討中さん

坪700-800中心？