リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[4761: マンション掲示板さん]

>>4756 匿名さん

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4762: マンコミュファンさん]

>>4644 匿名さん

都営住宅に住んでいる人の大部分は年金暮らしの高齢者で子育て家族は住んでないから渡英に住んでる小中学生は皆無ではないけどめっちゃレアですよ。ちなみに港南小学校の生徒は1200名ですけど約半数の600名はワールドシティタワーズから通ってて、他のタワマンを含めると保護者がタワマンに住んでる仮定はほぼ100％だそうです。

[4763: 名無しさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4764: 名無しさん]

>>4756 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4765: 匿名さん]

>>4764 名無しさん
築20年の中古を誰もダメとはいってないと思いますが私も検討対象外です。

[4766: 匿名さん]

>>4761 マンション掲示板さん
港南エリアの中古マンションは分譲時坪300万とかだったはず。時代は違うけどつまりその程度の建物ということになる。

[4767: 匿名さん]

>>4761 マンション掲示板さん
ここは新築だから注目されてるのであって、港南の中古など比較対象ではありませんのでよろしくお願いします。なお5000万もかけてフルリノベーションしなければならないくらい老朽化しているなら最初から新築か築浅を買った方が良いと思います。

[4768: eマンションさん]

今、以下の3つで悩んでます。

リビオタワー品川：腐っても港区アドレス
パークタワー渋谷笹塚：渋谷区内の駅近接物件
パークハウス武蔵小杉タワーズ：隈研吾監修

笹塚だけは定期借地権なので、その点は要注意ですが、皆さんはどれが一番良いと思いますか？

[4769: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

港区内陸部でも20年前は安かった。高輪新築物件でも坪300万円台で余裕で買えた。2000年代当時の分譲時の値段と建物のグレードは全く関係が無い。

[4770: 評判気になるさん]

>>4767 匿名さん

どうやってもリノベーションに5000万もかからないよ。せいぜい1000万。新築と中古の価格差が1000－2000万程度なら新築一択だが、新築と中古の価格差が5000万も開きがあるなら中古買ってフルリノベーションするのも一つの考え方だ。

[4771: 匿名さん]

いま周辺中古で70平米以上は最低価格が14000万円、売り出し価格は値下がり確実だよね、その値段は新築一択だよ

[4772: 匿名さん]

>>4770 評判気になるさん
中古といっても幅が広い。せいぜい築10年までだね。

[4773: 匿名さん]

>>4770 評判気になるさん
新築を待てない高齢者とかはそれもありでしょうね。中古でも駅前とか便利な場所に住み替えるのはよくある話です。

[4774: 匿名さん]

湾岸だと築50年ぐらいが建物の限界で、すぐに建て替えになるからな。長く住むなら新築が良いですよ。

[4775: 匿名さん]

>>4774 匿名さん
短期間所有が前提の投資なら築10年越えもありなんですけどね。

[4776: 通りがかりさん]

>>4774 匿名さん

デタラメ言ってるなあ。最近の定借物件は借地期間が70年くらいのが多いけど、建物が50年で限界ならあと20年はどうするんだい？

[4777: 匿名さん]

港区のどのエリアもさ、大規模新築ができたら周囲の物件もかなり値上がりしてたのに
ここはリビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかって言われてるの面白い
元々の中古価格が過大評価だったんだろね

[4778: 匿名さん]

>>4776 通りがかりさん
ですね。なので実需で購入なら新築か築5年くらいまでが良いですね。同意です。

[4779: マンション掲示板さん]

>>4770 評判気になるさん
一億超えのタワマンでフルリフォーム1000万ってw

[4780: 評判気になるさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4781: マンション掲示板さん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4782: 口コミ知りたいさん]

>>4777 匿名さん

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4783: 口コミ知りたいさん]

>>4777 匿名さん

ここはリビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかって言われてる？？？どういうこと？

[4784: 名無しさん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4785: 検討板ユーザーさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4786: マンコミュファンさん]

>>4766 匿名さん

港南エリアの中古マンションの分譲時は坪200万ですよ。この隣のコスモポリス品川とか坪180万円ってのもあった。

[4787: マンコミュファンさん]

>>4774 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4788: 検討板ユーザーさん]

>>4777 匿名さん

リビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかってどこで言われてるの？またまた作り話ですね。

[4789: マンション掲示板さん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4790: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4791: 通りがかりさん]

>>4778 匿名さん

もし、みんながそういう考えなら築5年過ぎたマンションは誰も買わない＝資産価値を失うことになりますね。実際はバンバン売れてますが。

[4792: マンション掲示板さん]

>>4777 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

[4793: 口コミ知りたいさん]

リビオタワー品川は品川駅までは徒歩13分とやや距離があるものの、住民専用シャトルバスを企画するようなので、相当な人気になりそうです。坪単価は700万くらいと言われてますが、最近の市場を見ると来年3月の販売開始時は最高坪900万もあるのではないかと言われているそうです。さすが港区ですね。

[4794: 名無しさん]

>>4774 匿名さん

今どきのタワマンは100年もつって言われてるよ

[4795: eマンションさん]

>>4779 マンション掲示板さん

1000万かければ十分ですよ

[4797: マンション検討中さん]

>>4795 eマンションさん
1億の部屋が1000万で新築同然になるなら誰だってリフォームするよw

[4798: 評判気になるさん]

>>4796 匿名さん

誰？

[4799: 評判気になるさん]

>>4797 マンション検討中さん

1000万かけりゃ室内は新築と見分け付かなくなるぞ。いや、床材とかもこだわれば新築以上になるかもね。

[4800: 評判気になるさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4801: 匿名さん]

明らかに周辺住民により中古宣伝書き込みが目立つけど、ここまでひどい新築スレ珍しいな

[4802: 評判気になるさん]

>>4801 匿名さん

そういう検討に全く関係が無い書き込みは徹底的に削除依頼します。

[4803: 評判気になるさん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。
日鉄興和は品川インターシティに常設モデルルーム作ったし、今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは
殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4804: 匿名さん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4805: マンション検討中さん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4806: 通りがかりさん]

>>4756 匿名さん

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4807: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4808: 匿名さん]

>>4787 マンコミュファンさん
あなたは同じことを何度も書いていますが、誰も築20年の中古がダメだとは言っておりません。実需で買うなら新築は中古でも築5年以内が圧倒的に良いですと言ってるだけです。

[4809: 匿名さん]

>>4806 通りがかりさん
意味が分からないんですけど5000－6000万もかけてフルリノベーションするくらいなら最初から新築買ったほうが良いです。

[4810: 匿名さん]

てかここは新築の検討スレで、新築派が多いわけだし20年の中古は厳しいという意見が出るのは普通のことだと思うけど、なぜそれを必死に否定する人がいるの？その人は新築を検討してるからこのスレにきてるわけでしょ？
リフォームすればーとか、どうでもいいのだが

[4811: 匿名さん]

仮に新築だとしても、海岸通りの外側か内側かでは資産性が大きく違う。特に子供がいる家庭で海岸通りを横断歩道で毎日通学させるのは怖すぎる。首都高が干渉して横断歩道が設置できないという行政の都合は理解できるが、そのために子供が危険に晒されてる。

[4812: 匿名さん]

>>4810 匿名さん
新築検討者はいろんなエリアの新築で検討するからエリアの中古には全く興味ないのが普通ですね。古くても1000万かけてリフォームしたら新築同然になるとか罰ゲームみたいです。

[4813: 匿名さん]

>>4806 通りがかりさん
これはもしかしてシティタワー品川のレインズですか？

[4814: 匿名さん]

厳しい言い方になりますが、不動産物件は古くなればなるほどお金がかかるようになります。便利で快適とされるタワマン暮らしですが、その未来には大きなデメリットが隠れているということも、ぜひ、覚えておいてください

[4815: 通りがかりさん]

>>4809 匿名さん

リノベーションに5000万かけるなんて誰も言ってないじゃん。新築と中古の価格差が5000-6000万もあるなら中古買って1000万－1500万かけてフルリノベーションした方が低予算で満足度が高いかもしれないね。という話をしている。日本語理解できる？アタマ大丈夫？

[4816: マンション掲示板さん]

>>4811 匿名さん

海岸通りを横断して通学があり得ないということは全く無いでしょう。小学校まで車道を横断せずに通学できる物件などほとんどないですよ。毎朝、ちゃんと交通指導員が配置されているのでむしろ安全だと思います。ちなみに港南小学校の生徒数は約1200名ですが、そのうち600名はワールドシティタワーズ住みの生徒さんだそうです。まるでマンション付属小学校みたいなパンフレット表紙です。

[4817: 名無しさん]

>>4812 匿名さん

新築マンション高騰で、マンション購入検討で中古を視野に入れる人が激増してるの知らないのか？日本で中古マンション価格が最も高いのは東京23区。なかでも港区と千代田区、中央区はとびきり高い場所だ。そして、1位港区の中古マンション推定価格は70平米で1億4193万円……2021年の調査開始以来、初めて1億4000万円を超えた、と発表された。しかも「中古マンション価格が高い場所ほど、価格上昇率も高い」という傾向が定着してきたということ、そこに驚きがある。まず、東京都港区は「中古マンション価格が日本一高い場所」でありながら、「中古マンション価格の上昇率が日本一高い場所」にもなった。東京都港区の中古マンション価格は1年前と比べて、31.92パーセントも上昇した。

[4818: 通りがかりさん]

>>4817 名無しさん
少なくともここは新築検討スレだけど、頭悪い感じ？

[4819: 口コミ知りたいさん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4820: マンション検討中さん]

>>4818 通りがかりさん

新築検討スレでも、これだけ新築マンションが高騰すると周辺中古も並行して検討する人がいても当たり前です。頭悪い感じ？

[4821: 検討板ユーザーさん]

>>4818 さん

Ⅹ見ててもいろんな意見があるし別にいいんじゃない？
https://twitter.com/jo_nanthan/status/1838881099663208866

[4822: eマンションさん]

>>4821 検討板ユーザーさん
港南の中古が値下がりしそうで焦ってるのはわかるけど、他でやったら？

[4823: 評判気になるさん]

>>4820 マンション検討中さん
検討するのはいいけど、ここは少なくともリビオ品川を検討してる人が集まる場所なわけで、他の中古について話したいなら他でやったら？なんでその程度のことすらわからないの？

[4825: マンション掲示板さん]

個人的にはコスモポリス品川もリビオタワー品川の影響でこれからの伸びにも本当期待ですよねー。先日から載ってるこの住戸、9階/90㎡もあって坪単価575万とかなり安い。角住戸でかなり大胆な造り（ダイナミックウインドウかつキッチン・洗面所めちゃ広い）だしすごくかっこいいと思う。資産性という意味では固いし、この時代のタワマンは金かけてて細かい仕様も非常に優れてる。南東運河向きの眺望も良き。直接基礎なのも◎。

[4826: eマンションさん]

>>4825 マンション掲示板さん
そのTwitterのポストをパクって書き込みするのなんの意味があるの？前からずっと1人でやってるよね？w

[4827: 評判気になるさん]

>>4823 評判気になるさん

検討するときに中古も含めて幅広く検討する人がいるのは当たり前です。最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

[4828: 評判気になるさん]

>>4823 さん

中古物件にも多くの魅力がある点を見逃しているように思います。

1. 中古物件のコストパフォーマンス
新築物件は価格が高く設定されることが一般的で、デベロッパーの利益が含まれています。そのため、物件によっては新築時よりも数年後の中古市場での購入が割安になることがあります。中古物件は既に市場価値が安定しているため、コストパフォーマンスが良い点が大きなメリットです。港南エリアでは、築年数が経過した物件でも立地の強みや建物の管理状況が良ければ、十分に高い価値を保持していることがあります。

2. 中古物件の立地と環境の安定性
港南エリアの中古物件は、品川駅の利便性を最大限に活かせる立地が多く、交通の利便性や生活環境が既に確立されています。駅に近い中古物件であれば、長期的にその立地の価値は維持される可能性が高いです。特に、港南エリアのようなビジネス街に近い場所では、将来的にも賃貸需要や資産価値が安定する傾向があります。

3. 中古物件の選択肢の豊富さ
中古市場では、既に完成している物件を実際に内見できるため、自分のライフスタイルに合った物件を慎重に選べるという利点があります。新築の場合、図面やモデルルームを見て購入を決定することが多いですが、中古物件は現地での環境確認や実際の間取り・日当たりなどを直接体感してから購入の判断ができます。また、築年数がある程度経過していることで、周辺環境や住民の層、管理体制なども確認できるため、リスクが少なく安心して選べることもポイントです。

4. 港南エリアの中古物件の価値
港南エリアの中古マンションは、品川駅というビジネス拠点に近いだけでなく、再開発による今後のエリア価値向上が期待されます。新築マンションに比べて価格が抑えられているものの、交通利便性や生活環境においては遜色なく、特に築浅物件や高品質な管理体制が維持されている物件であれば、十分に魅力的な選択肢です。

結論
新築マンションの魅力は確かにありますが、中古物件にも優れたコストパフォーマンスや安定した資産価値、実際に見て選べる安心感など、多くのメリットが存在します。港南エリアは品川駅という強力な立地があるため、立地重視で中古マンションを検討することは賢い選択肢です。

[4829: 検討板ユーザーさん]

>>4809 匿名さん

リノベーションに6000万もかからないよ。何を勘違いしてるの？

[4830: マンション掲示板さん]

>>4828 評判気になるさん
だからさ、中古物件の話がしたいなら他でやりなって、なんでここにそんなに執着するの？

[4831: マンション検討中さん]

てかここはマンション購入の検討スレで、これだけ新築価格が高騰すると新築と並行して安く手に入る中古物件も一考の価値があるという意見が出るのは普通のことだと思うけど、なぜそれを必死に否定する人がいるの？その人はマンション購入を検討してるからこのスレにきてるわけでしょ？

[4832: 通りがかりさん]

>>4812 匿名さん

なんで中古買ってフルリノベーションするのが罰ゲームなん？

[4833: 口コミ知りたいさん]

>>4830 マンション掲示板さん

だからさ、なんで中古の話が出たらそんなに全力で否定するの？

[4834: 評判気になるさん]

>>4826 eマンションさん

コスモポリス品川も売り物が枯渇したよな。高輪ゲートウェイ開業を見越して良い物件はあらかた買われてしまった。

[4835: 名無しさん]

>>4833 口コミ知りたいさん
明らかに宣伝だからでしょ、リノベしてもお釣りがくるから中古が良いって話ならこのスレに関係ないよね？
あなた各スレでめちゃめちゃ迷惑かけてるみたいだけど、友達とかいないの？

[4837: 匿名さん]

中古を否定というか、普通にここでやる事じゃないんだよ、リフォームがどうたらとかさ

[4838: 匿名さん]

公式サイトのエントリー者限定公開ページの動画が見れないのは私だけ？

[4843: 評判気になるさん]

>>4830 マンション掲示板さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4846: 匿名さん]

>>4837 匿名さん

中古の話ばかりはやることじゃないというのは分かりました。新築一押しのあなたはここを買うことを検討しているのですね。新築の話に戻すと、港南やリビオタワー品川のどういった点が良いと思いますか？

[4850: マンション掲示板さん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4856: 管理担当]

[NO.4836～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4857: 匿名さん]

リビオタワー品川は希少価値のある新築です。もし中古にするにしても築5年以内にしたほうが良いのは理解できました。

[4858: 評判気になるさん]

>>4857 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築５年以内に絞ると盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4859: マンション検討中さん]

>>4857 匿名さん

ここの予定価格を見ると周辺の中古マンションよりかなり高い。新築と中古の価格差が僅かなら新築一択ですが、リビオタワーと周辺中古タワマンの価格差が5000-6000万もあるなら中古買って1000万－1500万かけてフルリノベーションした方が低予算で満足度が高いかもしれないですね。

[4860: 名無しさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです