リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[4601: マンコミュファンさん]

>>4600 検討板ユーザーさん

同感ですね。最近のタワーマンションは、どこも同じような外観の建物が多いなか、なかなか面白いデザインだと言うふうに私も思います。

[4605: eマンションさん]

>>4603 匿名さん

本物件の検討に関係が無いし、海岸通りを横断して通学があり得ないということは全く無いでしょう。小学校まで車道を横断せずに通学できる物件などほとんどないですよ。毎朝、ちゃんと交通指導員が配置されているのでむしろ安全だと思います。ちなみに港南小学校の生徒数は約1200名ですが、そのうち600名はワールドシティタワーズ住みの生徒さんだそうです。まるでマンション付属小学校みたいなパンフレット表紙です。

[4606: 口コミ知りたいさん]

>>4602 匿名さん

その書き込みをした私はWCT住民ではありません。失礼極まりないし、削除されたのに同じことをしつこい。検討に一切関係が無いあなたの荒らし書き込みは削除依頼しましたし、これからもしますからそのつもりで。

[4607: 匿名さん]

>>4606 口コミ知りたいさん
ではどちらにお住まいなんですか？WCTとはどういう関係なんですか？

[4609: 匿名さん]

>>4605 eマンションさん
やたらとワールドシティタワーズを推しますね。この物件には一切関係ない話題ですよ。

[4613: 通りがかりさん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4620: 匿名さん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4621: 匿名さん]

>>4615 マンコミュファンさん

Ⅹ見ててもいろんな意見があるし別にいいんじゃない？

https://twitter.com/jo_nanthan/status/1838881099663208866

[4622: 検討板ユーザーさん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4623: マンション検討中さん]

>>4622 検討板ユーザーさん

むちゃかっこいい

[4624: 口コミ知りたいさん]

>>4623 マンション検討中さん

ここの方がにおいそう

[4626: 匿名さん]

>>4613 通りがかりさん
ここの入居が2026年10月予定だから港南の中古在庫が増えるのはそれ以降。

[4627: 匿名さん]

>>4621 匿名さん
確かにたまたま発見したを装ってるけど単なる業者の宣伝。悩むも何も中古は即入居。新築のリビオは2年先。

[4629: ご近所さん]

株価爆死
完全に潮目が変わったね

[4630: マンション掲示板さん]

>>4629 ご近所さん

今が買い時よ！
株もドルもマンションも！強気の買い買い買い！

[4634: 管理担当]

[NO.4591～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4635: マンション検討中さん]

ここは、物件概要に、１つだけ店舗が入ることが明記されているが、一体、何が入るのだろうか？　分譲なのか賃貸なのか？

以前、公明党都議が、スーパーが入ると示唆したことがあるが、どうも、そんな予兆は全くない。

[4636: マンション検討中さん]

>>4622 検討板ユーザーさん

＞本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川

これって、投資家目線だと痛いね。リビオ買って暫く賃貸で運用しようと思っていた人にとっては、より駅近に結構グレードの高い新築賃貸がOpenしてしまうとね。

少なくても、ここより高くは貸せないだろうね。

[4637: 評判気になるさん]

>>4635 マンション検討中さん

スペース的にはそれほど大きな店舗が入る感じではないですね。恐らくコンビニではないかと思われます。

[4638: 評判気になるさん]

>>4636 マンション検討中さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。

[4639: 匿名さん]

学区が致命的なんだよな。ファミリー向けであまり高い賃料が取れるのとは思えない。

[4640: 名無しさん]

>>4639 匿名さん

何が致命的なんだ？


今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-/45957


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4641: 匿名さん]

>>4640 名無しさん
これが致命的と分からないのは残念ですね。

[4642: 匿名さん]

港南は中学校が掃き溜めだから私立に行かせるしかないんだよなぁ

[4643: 匿名さん]

前から言ってるけど、学区が魅力的だから港南に住みたいなんて人は誰もいないから

[4644: 匿名さん]

港南は都営住宅も多いから、公立に通っている生徒の多くは都営住まいかな？

[4645: 匿名さん]

>>4640 名無しさん
子育てしたことない人には理解できないでしょうね。

[4646: 匿名さん]

>>4638 評判気になるさん
逆に港南の他の分譲賃貸は苦戦しそうで下がりそうですね。

[4647: 名無しさん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4648: 名無しさん]

>>4646 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

[4649: 評判気になるさん]

新築検討者ですが、品川駅に徒歩13分のここより、品川駅に加え、天王洲アイル（東モノとりんかい線）も使えるWCTの方が利便性が高いような気がして悩んでいます。
また、品川駅から物件までの動線や環境も、WCTの方が若干よいかな？と。
首都高の下をくぐらなきゃならないのはマイナスですが・・・

[4650: 評判気になるさん]

>>4644 匿名さん

都営住宅に住んでいる人の大部分は年金暮らしの高齢者で子育て家族は住んでないから渡英に住んでる小中学生は皆無ではないけどめっちゃレアですよ。ちなみに港南小学校の生徒は1200名ですけど約半数の600名はワールドシティタワーズから通ってて、他のタワマンを含めると保護者がタワマンに住んでる仮定はほぼ100％だそうです。

[4651: 名無しさん]

>>4642 匿名さん

公立中学に行かせたくないから私立中学に行かせるのではなく、保護者が富裕な人が多くて教育に金をかけられるから中学から7割の子が私立に行くのだと思います。

[4652: マンション掲示板さん]

>>4643 匿名さん

学区が魅力的だから港南に住みたい人がいるなんて誰も言ってません。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/article...

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-...


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4653: マンション掲示板さん]

低層の眺望なしの一番安い部屋で坪単価650万。これがパンダ部屋だな。

[4654: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4655: 匿名さん]

中古にするにしても築5年くらいまでが良いですね。

[4656: 名無しさん]

>>4651 名無しさん
その理屈だと所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなるわけだよね？
港南が日本で一番高所得エリアなの？w

[4657: 匿名さん]

>>4648 名無しさん
新築に客を取られて古い物件は賃料を下げなければ客は集まりません。

[4658: 匿名さん]

>>4656 名無しさん
港区ではダントツに最下位です。

[4659: 匿名さん]

>>4653 マンション掲示板さん
新築ですから抽選になりますね。

[4660: 評判気になるさん]

>>4655 匿名さん

マンションの耐用年数は50－70年なんだから10年や20年はまだまだ築浅です。

[4661: 評判気になるさん]

>>4656 名無しさん

所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなる、実際そうなってますね。

[4662: 匿名さん]

何度も何度も言うけど、中学受験の割合が多いとか本当にどうでもいいんだよ
そんな事気にして家探す奴いないから
子育て経験ないからそんなことすらわからないのか

[4663: 評判気になるさん]

>>4656 名無しさん

日本で一番ではないかもしれませんが日本の最高峰でしょう。

[4664: 匿名さん]

>>4660 評判気になるさん
10年までで決めたいですね。

[4665: 評判気になるさん]

>>4657 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定が高ければ、周囲の賃料はつれ高するでしょう。

[4666: 匿名さん]

>>4663 評判気になるさん
その年収ではリビオタワー品川は買えませんよ。

[4667: マンコミュファンさん]

>>4661 評判気になるさん
いやだからさ、港南が一番所得が多いってことになるよね？
南山や青南より港南の方が中学受験多いんでしょ

[4668: 匿名さん]

>>4665 評判気になるさん
しませんよ。

[4669: 匿名さん]

リビオタワーの外観は、明らかに、将来メンテナンス不安が大きいタイル張りを避けたのだろう。

うまく、デザインされており、本当にCG通りに完成するなら素晴らしい見栄えだと思う。

リビオは、小石川も品川も、同じ施工会社だが、外観デザインは、どちらも素晴らしい。

[4670: 匿名さん]

>>4666 匿名さん

それならますます港南地域の平均年収は上がりますね。

[4671: 口コミ知りたいさん]

>>4663 評判気になるさん
さっき言ってたことと違うよね？
富裕層が多いほど中学受験が多いって理屈ならなんで高陵や御成門が受験の割合一位にならないの？

[4672: マンコミュファンさん]

>>4667 マンコミュファンさん

港南のの私立進学率は7割を超えているとは言いましたけど、トップだとは言ってませんよ。23区別で見ると、私立進学率が1番高いのは文京区です。

[4673: 匿名さん]

>>4671 口コミ知りたいさん
御成門小は麻布台ヒルズや虎ノ門ヒルズの子も通うからとんでもない平均年収になりそうです。

[4674: 匿名さん]

>>4672 マンコミュファンさん
ですよね。言ってることが滅茶苦茶ですね。

[4675: 評判気になるさん]

>>4671 口コミ知りたいさん

面白いデータ。

[4676: 評判気になるさん]

>>4672 マンコミュファンさん
じゃあ港区で港南より所得多いエリアの私立の進学率は7割を超えるって話になるんだよね？富裕層多いほど進学率高くなるんだろ

[4677: 匿名さん]

>>4673 匿名さん
御成門小学校といえば坪1300万のワールドタワーレジデンスの学区ですね。

[4678: 匿名さん]

港南中学校に行かせたくないってのは周辺に住んで子育てしてるなら共通認識だとおもうけど、ここでコピペしてる人はなんでそれを知らないの

[4679: 評判気になるさん]

私立中学進学率

1位　文京区 49.50％
2位　中央区 43.14％
3位　港区 42.47％
4位　目黒区 39.43％　
5位　千代田区 37.50％　
6位　渋谷区 36.53％
7位　世田谷区 35.44％　
8位　新宿区 34.85％　
9位　杉並区 32.69％
10位　豊島区 32.06％　
11位　品川区 31.09％　
12位　台東区 29.40％
13位　江東区 27.43％　
14位　中野区 24.85％
15位　北区 23.54％　
16位　荒川区 22.17％　
17位　大田区 21.58％
18位　練馬区 18.43％
19位　板橋区 16.78％　
20位　墨田区 16.69％　
21位　葛飾区 14.31％　
22位　足立区 13.39％
23位　江戸川区 11.46％　

[4680: 匿名さん]

>>4676 評判気になるさん
豊洲にしてもタワマンの子の私立進学率はどこでも異常。

[4681: 評判気になるさん]

>>4678 匿名さん

港南中学校に行かせたくないんじゃなくて私立に進学させたいって話でしょ。

[4682: eマンションさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4683: eマンションさん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4684: マンション掲示板さん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4686: 管理担当]

[No.4685と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]　

[4687: 評判気になるさん]

>>4683 >> 4682
これらのレスも前の書き込みのコピペ
こういうことする奴1人だけなんだよなぁ

[4688: 評判気になるさん]

>>4686 匿名さん

管理人に通報しときます

[4689: 匿名さん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4690: マンション掲示板さん]

>>4639 匿名さん

何が致命的なんだ？


今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-/45957


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4691: 検討板ユーザーさん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4692: 匿名さん]

確かに中古を選ぶにしても築5年までが良いですね。

[4693: eマンションさん]

教育の話題は荒れるね
個人的には小規模で学力低い学校が好き

[4694: 検討板ユーザーさん]

>>4689 >>4690 >>4691
これもコピペ、WCT民何したいの？

[4695: 匿名さん]

>>4692 匿名さん

マンションの耐用年数は50年から70年なので築20年までは築浅でしょう。

[4696: 匿名さん]

誰一人として共感してくれないからと同じのを繰り返し出すのは逆効果です。

[4697: 匿名さん]

>>4695 匿名さん
築浅は築5年までです。

[4698: eマンションさん]

ロイヤルパークスって賃貸マンションなのにジムとかあるんだ。
これは手強いね。

[4699: 匿名さん]

>>4695 匿名さん
築20年が築浅（笑）

[4700: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4701: 匿名さん]

新築希望でも妥協できるのは築5年までですね。

[4702: マンション検討中さん]

なんで品川のスレって連投で荒れるの？
見にくいったらありゃしない。

[4703: 通りがかりさん]

港南エリアは湾岸で唯一、液状化の可能性が高いメッシュが存在しないエリアとなっています。つまり、湾岸で液状化リスクが最も低いエリアです。
液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い


　
東京都建設局　東京の液状化予測図 令和5年度改訂版
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

[4704: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4705: マンコミュファンさん]

リビオタワーの外観は、明らかに、将来メンテナンス不安が大きいタイル張りを避けたのだろう。

うまく、デザインされており、本当にCG通りに完成するなら素晴らしい見栄えだと思う。

リビオは、小石川も品川も、同じ施工会社だが、外観デザインは、どちらも素晴らしい。

[4706: 匿名さん]

>>4686 匿名さん

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4707: 匿名さん]

>>4704 名無しさん
その人は意味不明の持論を展開していて共感が得られないのは当然ですが、意見を押し付けようとするのは大きな間違いです。

[4708: マンション検討中さん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4709: 匿名さん]

>>4704 名無しさん
その人の意見は特徴的だからすぐにバレますね。

[4710: 匿名さん]

>>4708 マンション検討中さん
写真ありがとうございます。リビオタワー品川は間違いなくエリアNo.1になりますね。

[4711: 匿名さん]

言い返せなくなるとご覧のように発狂コピペ連投を始めます

[4712: 評判気になるさん]

>>4710 匿名さん

エリアナンバーワンは品川Vタワーでしょう。

[4713: マンコミュファンさん]

リビオタワー品川は品川駅までは徒歩13分とやや距離があるものの、住民専用シャトルバスを企画するようなので、相当な人気になりそうです。坪単価は700万くらいと言われてますが、最近の市場を見ると来年3月の販売開始時は最高坪900万もあるのではないかと言われているそうです。さすが港区ですね。

[4714: 匿名さん]

>>4701 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4715: 匿名さん]

>>4713 マンコミュファンさん
15分間隔のちぃバスで田町まで10分以内も大きいですね。ちぃバスは豊かな港区オリジナルで無料の人が多いです。

[4716: 口コミ知りたいさん]

最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

[4717: 匿名さん]

>>4714 匿名さん
皆さんと同じく築5年までというのは私も賛成です。

[4718: マンション掲示板さん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4719: マンコミュファンさん]

>>4717 匿名さん

築5年まで？あなたはここ買って5年したら売るの？

[4720: 匿名さん]

>>4718 マンション掲示板さん
インターシティは失敗作ですね。魅力無しで面白さが皆無です。高輪ゲートウェイシティは期待しています。

[4721: 評判気になるさん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！
　

[4722: 評判気になるさん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4723: 匿名さん]

>>4719 マンコミュファンさん
アホですか？20年住むとしても新築か築5年の中古を選ぶということです。

[4724: 通りがかりさん]

>>4723 匿名さん

築10年は選ばない理由は何ですか？

[4725: 評判気になるさん]

>>4720 匿名さん

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4726: 匿名さん]

>>4714 匿名さん
中古を選ぶにしても築20年とか論外ですよ。

[4727: 評判気になるさん]

>>4723 匿名さん

もし、みんながそういう考えなら築5年過ぎたマンションは誰も買わない＝資産価値を失うことになりますね。実際はバンバン売れてますが。

[4728: 匿名さん]

>>4724 通りがかりさん
いくら安くても20年住んだら築30年になり資産価値が大幅に低下します。

[4729: 検討板ユーザーさん]

>>4727 評判気になるさん
ワールドシティタワーズってこんなにダントツで売られてるのか、やっぱ住みづらいんだね

[4730: 評判気になるさん]

>>4728 匿名さん

それでも売れてますね。むしろ築20年前後が一番売れてます。

[4731: 匿名さん]

>>4727 評判気になるさん
バンバンというわりに50戸ほどです（笑）新築と比べてレベルが低すぎて話になりません。

[4732: 評判気になるさん]

>>4727 評判気になるさん

ワールドシティタワーズってこんなにダントツで買われてるのか、やっぱ超大人気なんだね

[4733: 評判気になるさん]

>>4731 匿名さん

年間50戸って毎週1戸買われてることになる驚異的なペース。港南エリアは人気だからここも大人気になりそうだね。

[4734: 匿名さん]

>>4730 評判気になるさん
新築検討者とは全く違う層に売れてるのでしょう。なのでここでいくら宣伝しても誰も共感しません。

[4735: 通りがかりさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4736: マンション掲示板さん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4737: 匿名さん]

高齢者なら新築完成を待てないから築20年の中古でも妥協するかもです。

[4738: マンコミュファンさん]

>>4639 匿名さん

何が致命的なんだ？


今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-/45957


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4739: マンコミュファンさん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4740: 評判気になるさん]

>>4646 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

[4741: 匿名さん]

>>4733 評判気になるさん
逆になぜそんなに売りたがるのか理由を聞いてみたいです。

[4742: 名無しさん]

>>4727 評判気になるさん
WCT売り出し多すぎてやばいね

[4743: マンコミュファンさん]

>>4737 匿名さん

新築検討者ですが、品川駅に徒歩13分のここより、品川駅に加え、天王洲アイル（東モノとりんかい線）も使えるWCTの方が利便性が高いような気がして悩んでいます。
また、品川駅から物件までの動線や環境も、WCTの方が若干よいかな？と。
首都高の下をくぐらなきゃならないのはマイナスですが・・・

[4744: 匿名さん]

まとめると新築か築５年以内の中古が良いですね。

[4745: 匿名さん]

>>4743 マンコミュファンさん
2年待てるなら新築のリビオタワー品川一択です。

[4746: 口コミ知りたいさん]

>>4741 さん

2090戸もあれば10戸や20戸くらい売りに出ないほうがオカシイでしょう

[4747: 匿名さん]

自分のマンションの取引数が多いことってなんのメリットもないんだよな

[4748: 名無しさん]

>>4744 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4749: 名無しさん]

リビオタワー品川は品川駅までは徒歩13分とやや距離があるものの、住民専用シャトルバスを企画するようなので、相当な人気になりそうです。坪単価は700万くらいと言われてますが、最近の市場を見ると来年3月の販売開始時は最高坪900万もあるのではないかと言われているそうです。さすが港区ですね。

[4750: マンション掲示板さん]

>>4746 口コミ知りたいさん
分母の話をするならそもそも取引数なんてなんの指標にもならないのでは、、、？

[4751: 名無しさん]

最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

[4752: 評判気になるさん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4753: 匿名さん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4754: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4755: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4756: 匿名さん]

まとめると新築か築５年以内の中古が良いですね。

[4757: eマンションさん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。
日鉄興和は品川インターシティに常設モデルルーム作ったし、今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは
殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4758: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4759: マンション掲示板さん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4760: 名無しさん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4761: マンション掲示板さん]

>>4756 匿名さん

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4762: マンコミュファンさん]

>>4644 匿名さん

都営住宅に住んでいる人の大部分は年金暮らしの高齢者で子育て家族は住んでないから渡英に住んでる小中学生は皆無ではないけどめっちゃレアですよ。ちなみに港南小学校の生徒は1200名ですけど約半数の600名はワールドシティタワーズから通ってて、他のタワマンを含めると保護者がタワマンに住んでる仮定はほぼ100％だそうです。

[4763: 名無しさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4764: 名無しさん]

>>4756 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4765: 匿名さん]

>>4764 名無しさん
築20年の中古を誰もダメとはいってないと思いますが私も検討対象外です。

[4766: 匿名さん]

>>4761 マンション掲示板さん
港南エリアの中古マンションは分譲時坪300万とかだったはず。時代は違うけどつまりその程度の建物ということになる。

[4767: 匿名さん]

>>4761 マンション掲示板さん
ここは新築だから注目されてるのであって、港南の中古など比較対象ではありませんのでよろしくお願いします。なお5000万もかけてフルリノベーションしなければならないくらい老朽化しているなら最初から新築か築浅を買った方が良いと思います。

[4768: eマンションさん]

今、以下の3つで悩んでます。

リビオタワー品川：腐っても港区アドレス
パークタワー渋谷笹塚：渋谷区内の駅近接物件
パークハウス武蔵小杉タワーズ：隈研吾監修

笹塚だけは定期借地権なので、その点は要注意ですが、皆さんはどれが一番良いと思いますか？

[4769: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

港区内陸部でも20年前は安かった。高輪新築物件でも坪300万円台で余裕で買えた。2000年代当時の分譲時の値段と建物のグレードは全く関係が無い。

[4770: 評判気になるさん]

>>4767 匿名さん

どうやってもリノベーションに5000万もかからないよ。せいぜい1000万。新築と中古の価格差が1000－2000万程度なら新築一択だが、新築と中古の価格差が5000万も開きがあるなら中古買ってフルリノベーションするのも一つの考え方だ。

[4771: 匿名さん]

いま周辺中古で70平米以上は最低価格が14000万円、売り出し価格は値下がり確実だよね、その値段は新築一択だよ

[4772: 匿名さん]

>>4770 評判気になるさん
中古といっても幅が広い。せいぜい築10年までだね。

[4773: 匿名さん]

>>4770 評判気になるさん
新築を待てない高齢者とかはそれもありでしょうね。中古でも駅前とか便利な場所に住み替えるのはよくある話です。

[4774: 匿名さん]

湾岸だと築50年ぐらいが建物の限界で、すぐに建て替えになるからな。長く住むなら新築が良いですよ。

[4775: 匿名さん]

>>4774 匿名さん
短期間所有が前提の投資なら築10年越えもありなんですけどね。

[4776: 通りがかりさん]

>>4774 匿名さん

デタラメ言ってるなあ。最近の定借物件は借地期間が70年くらいのが多いけど、建物が50年で限界ならあと20年はどうするんだい？

[4777: 匿名さん]

港区のどのエリアもさ、大規模新築ができたら周囲の物件もかなり値上がりしてたのに
ここはリビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかって言われてるの面白い
元々の中古価格が過大評価だったんだろね

[4778: 匿名さん]

>>4776 通りがかりさん
ですね。なので実需で購入なら新築か築5年くらいまでが良いですね。同意です。

[4779: マンション掲示板さん]

>>4770 評判気になるさん
一億超えのタワマンでフルリフォーム1000万ってw

[4780: 評判気になるさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4781: マンション掲示板さん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4782: 口コミ知りたいさん]

>>4777 匿名さん

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4783: 口コミ知りたいさん]

>>4777 匿名さん

ここはリビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかって言われてる？？？どういうこと？

[4784: 名無しさん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4785: 検討板ユーザーさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

[4786: マンコミュファンさん]

>>4766 匿名さん

港南エリアの中古マンションの分譲時は坪200万ですよ。この隣のコスモポリス品川とか坪180万円ってのもあった。

[4787: マンコミュファンさん]

>>4774 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4788: 検討板ユーザーさん]

>>4777 匿名さん

リビオの価格発表で周り値下がりするんじゃないかってどこで言われてるの？またまた作り話ですね。

[4789: マンション掲示板さん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4790: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4791: 通りがかりさん]

>>4778 匿名さん

もし、みんながそういう考えなら築5年過ぎたマンションは誰も買わない＝資産価値を失うことになりますね。実際はバンバン売れてますが。

[4792: マンション掲示板さん]

>>4777 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

[4793: 口コミ知りたいさん]

リビオタワー品川は品川駅までは徒歩13分とやや距離があるものの、住民専用シャトルバスを企画するようなので、相当な人気になりそうです。坪単価は700万くらいと言われてますが、最近の市場を見ると来年3月の販売開始時は最高坪900万もあるのではないかと言われているそうです。さすが港区ですね。

[4794: 名無しさん]

>>4774 匿名さん

今どきのタワマンは100年もつって言われてるよ

[4795: eマンションさん]

>>4779 マンション掲示板さん

1000万かければ十分ですよ

[4797: マンション検討中さん]

>>4795 eマンションさん
1億の部屋が1000万で新築同然になるなら誰だってリフォームするよw

[4798: 評判気になるさん]

>>4796 匿名さん

誰？

[4799: 評判気になるさん]

>>4797 マンション検討中さん

1000万かけりゃ室内は新築と見分け付かなくなるぞ。いや、床材とかもこだわれば新築以上になるかもね。

[4800: 評判気になるさん]

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです