リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[4562: 管理担当]

[NO.4543～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4563: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4564: 匿名さん]

小泉進次郎が首相になれば経済政策に期待できるからマンション価格もまだまだ上がりそうだな。
進次郎頼む。

[4565: 通りがかりさん]

>>4564 匿名さん
金融緩和は高市でしょ
進次郎は何言ってるかよくわからん
石破になったら終わる

[4566: 匿名さん]

高市さん来そうだな

[4567: 匿名さん]

>>4540 匿名さん
これは非常に同感でして、どこかのタイミングで新築時から上がり続ける管理修繕費 → 入居後に更に上がり続けることに耐えられなくなる住人がじわじわ増えてくるんじゃないかと懸念しています。（この物件がということではなくて全般として）

これまでは不動産価格自体が大きく伸びてきましたので問題にはなりませんでした（＝値上がりを考えるとチャラどころか大いに儲かってた）が、どこかのタイミングで経済ショックが来て、（一時的にでも）不動産市況が下がる場面はやはりあると思うのです。

その時に耐えられるんでしょうかね。修繕工事は上がる、修繕費は積み立てるだけで（運用しないので）購買力は下がっていく、住人への値上げ余力が少ない、今後多くのマンションで表面化する問題だと思います。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん

すくなくとも、購入直後の修繕積立金が200円/㎡以下なんて設定は、完全に問題を先送りしてるだけで、本来は最低でも250円/㎡は集めるべき。

[4569: マンコミュファンさん]

>>4564 匿名さん
解雇緩和クビ切り経営者が好きな
小泉じゃなくてよかった

[4570: 買い替え検討中さん]

石破なのに円安やん、ウソ乙だわ

[4571: マンション掲示板さん]

>>4570 買い替え検討中さん
いま絶賛円高株安暴落中だぞ

[4572: 匿名さん]

タワマン終～了～

[4573: 匿名さん]

修繕積立金をケチってる古い物件は、ガチで命の危険あるぞ。

[4574: マンション掲示板さん]

>>4462 匿名さん
そうなんですね。
大手だと塗装吹付タイルのイメージあまりないですが、
最近は結構塗装だったりするんですか？

[4575: 評判気になるさん]

>>4574 マンション掲示板さん

高層建築でタイルが超高層部分から落下し、人に当たったらとんでもないことになってしまう。タワーマンションはそのような理由からタイル貼るにしても低層部分だけにするとか、一切タイルを貼らずに塗装にしているケースが多い。全面タイル張りのタワーマンションも存在しているが、そんなマンションでは、概ね10年から13年毎にゴンドラ等で全面打診し修繕しなくてはいけない。

下記画像は１年前に大規模修繕をやった芝浦アイランドグローブタワー。打診検査でタイルが浮いてはがれかけていると診断された部分のタイルを剥がしている様子。

[4576: 買い替え検討中さん]

>>4575 評判気になるさん
その写真、この掲示板で何回も見たわｗどんだけ使い回してるねんｗ

[4577: 名無しさん]

タイルでも塗装でも、見た目がかっこよければいいよ

[4578: マンション検討中さん]

>>4576 買い替え検討中さん

確かに、タワマンで、タイルは将来的には不安要素ですね。

[4579: マンション検討中さん]

>>4578 マンション検討中さん

その意味で、ここは、タイルは少ない？ように見えますね。

[4581: 匿名さん]

タイルは人間で言う日焼け止めみたいなもので、肌の劣化を防いでくれる。吹き付けだと躯体が直接外気に当てられて、コンクリートにクラックが入りやすく経年劣化の進行が早い。ゆえに修繕コストが大きい。建て替え前提なら吹き付けでも良いかもしれないけど、湾岸で長く住むならタイル張りの方が良いですよ。

[4582: マンション掲示板さん]

>>4581 匿名さん

タイルは金かかるから湾岸で長く住むなら塗装の方が良い。

[4584: 管理担当]

[No.4580～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4585: 匿名さん]

家畜のトラックは港南で生活してれば必ず遭遇するしニオイはかなり強烈だけど、まあそういうものと割り切るしかないし、マンション購入を左右するレベルのことではない

[4586: 通りがかりさん]

>>4581 匿名さん

タイルとタイルの間が劣化してそこから雨水が染み込むことについても触れられたらいかがでしょうか？どっちも同じ。

[4587: 匿名さん]

湾岸で吹き付けはすぐ劣化するから避けた方が良いよ。都営住宅とかも吹き付けだから劣化が著しい。

[4588: 名無しさん]

リビオタワー品川も良かったけど、ブランズシティ品川ルネ キャナルも気になる。間取りもこっちの方が好きだな。

[4589: 通りがかりさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4590: 評判気になるさん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4591: 口コミ知りたいさん]

>>4589 通りがかりさん
豊海はまだしも港南の水辺は下水処理場がすぐそばだからな、

[4592: 口コミ知りたいさん]

>>4591 口コミ知りたいさん
下水も水じゃん
変な言いがかりやめて

[4597: 匿名さん]

>>4589 通りがかりさん
海岸通りは交通量が多いし、外側は立地がひどすぎ。運河沿いなら有明だろうし、港南ならリビオタワーの方が絶対良いでしょ。

[4598: 口コミ知りたいさん]

>>4594 マンション掲示板さん

私はWCT住民ではないか？

[4599: eマンションさん]

>>4597 匿名さん
港区一択！

世界共通！

[4600: 検討板ユーザーさん]

>>4587 匿名さん

リビオタワーの外観は、明らかに、将来メンテナンス不安が大きいタイル張りを避けたのだろう。

うまく、デザインされており、本当にCG通りに完成するなら素晴らしい見栄えだと思う。

リビオは、小石川も品川も、同じ施工会社だが、外観デザインは、どちらも素晴らしい。

[4601: マンコミュファンさん]

>>4600 検討板ユーザーさん

同感ですね。最近のタワーマンションは、どこも同じような外観の建物が多いなか、なかなか面白いデザインだと言うふうに私も思います。

[4605: eマンションさん]

>>4603 匿名さん

本物件の検討に関係が無いし、海岸通りを横断して通学があり得ないということは全く無いでしょう。小学校まで車道を横断せずに通学できる物件などほとんどないですよ。毎朝、ちゃんと交通指導員が配置されているのでむしろ安全だと思います。ちなみに港南小学校の生徒数は約1200名ですが、そのうち600名はワールドシティタワーズ住みの生徒さんだそうです。まるでマンション付属小学校みたいなパンフレット表紙です。

[4606: 口コミ知りたいさん]

>>4602 匿名さん

その書き込みをした私はWCT住民ではありません。失礼極まりないし、削除されたのに同じことをしつこい。検討に一切関係が無いあなたの荒らし書き込みは削除依頼しましたし、これからもしますからそのつもりで。

[4607: 匿名さん]

>>4606 口コミ知りたいさん
ではどちらにお住まいなんですか？WCTとはどういう関係なんですか？

[4609: 匿名さん]

>>4605 eマンションさん
やたらとワールドシティタワーズを推しますね。この物件には一切関係ない話題ですよ。

[4613: 通りがかりさん]

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

[4620: 匿名さん]

リビオタワー品川

眺望ない低層部屋　　　　　　　　坪650-700
都心東京タワー向きの抜けた部屋　坪750-800
レインボー向きの抜けた部屋　　　坪850-900

こんな感じだね。

[4621: 匿名さん]

>>4615 マンコミュファンさん

Ⅹ見ててもいろんな意見があるし別にいいんじゃない？

https://twitter.com/jo_nanthan/status/1838881099663208866

[4622: 検討板ユーザーさん]

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

[4623: マンション検討中さん]

>>4622 検討板ユーザーさん

むちゃかっこいい

[4624: 口コミ知りたいさん]

>>4623 マンション検討中さん

ここの方がにおいそう

[4626: 匿名さん]

>>4613 通りがかりさん
ここの入居が2026年10月予定だから港南の中古在庫が増えるのはそれ以降。

[4627: 匿名さん]

>>4621 匿名さん
確かにたまたま発見したを装ってるけど単なる業者の宣伝。悩むも何も中古は即入居。新築のリビオは2年先。

[4629: ご近所さん]

株価爆死
完全に潮目が変わったね

[4630: マンション掲示板さん]

>>4629 ご近所さん

今が買い時よ！
株もドルもマンションも！強気の買い買い買い！

[4634: 管理担当]

[NO.4591～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4635: マンション検討中さん]

ここは、物件概要に、１つだけ店舗が入ることが明記されているが、一体、何が入るのだろうか？　分譲なのか賃貸なのか？

以前、公明党都議が、スーパーが入ると示唆したことがあるが、どうも、そんな予兆は全くない。

[4636: マンション検討中さん]

>>4622 検討板ユーザーさん

＞本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川

これって、投資家目線だと痛いね。リビオ買って暫く賃貸で運用しようと思っていた人にとっては、より駅近に結構グレードの高い新築賃貸がOpenしてしまうとね。

少なくても、ここより高くは貸せないだろうね。

[4637: 評判気になるさん]

>>4635 マンション検討中さん

スペース的にはそれほど大きな店舗が入る感じではないですね。恐らくコンビニではないかと思われます。

[4638: 評判気になるさん]

>>4636 マンション検討中さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。

[4639: 匿名さん]

学区が致命的なんだよな。ファミリー向けであまり高い賃料が取れるのとは思えない。

[4640: 名無しさん]

>>4639 匿名さん

何が致命的なんだ？


今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-/45957


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4641: 匿名さん]

>>4640 名無しさん
これが致命的と分からないのは残念ですね。

[4642: 匿名さん]

港南は中学校が掃き溜めだから私立に行かせるしかないんだよなぁ

[4643: 匿名さん]

前から言ってるけど、学区が魅力的だから港南に住みたいなんて人は誰もいないから

[4644: 匿名さん]

港南は都営住宅も多いから、公立に通っている生徒の多くは都営住まいかな？

[4645: 匿名さん]

>>4640 名無しさん
子育てしたことない人には理解できないでしょうね。

[4646: 匿名さん]

>>4638 評判気になるさん
逆に港南の他の分譲賃貸は苦戦しそうで下がりそうですね。

[4647: 名無しさん]

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4648: 名無しさん]

>>4646 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

[4649: 評判気になるさん]

新築検討者ですが、品川駅に徒歩13分のここより、品川駅に加え、天王洲アイル（東モノとりんかい線）も使えるWCTの方が利便性が高いような気がして悩んでいます。
また、品川駅から物件までの動線や環境も、WCTの方が若干よいかな？と。
首都高の下をくぐらなきゃならないのはマイナスですが・・・

[4650: 評判気になるさん]

>>4644 匿名さん

都営住宅に住んでいる人の大部分は年金暮らしの高齢者で子育て家族は住んでないから渡英に住んでる小中学生は皆無ではないけどめっちゃレアですよ。ちなみに港南小学校の生徒は1200名ですけど約半数の600名はワールドシティタワーズから通ってて、他のタワマンを含めると保護者がタワマンに住んでる仮定はほぼ100％だそうです。

[4651: 名無しさん]

>>4642 匿名さん

公立中学に行かせたくないから私立中学に行かせるのではなく、保護者が富裕な人が多くて教育に金をかけられるから中学から7割の子が私立に行くのだと思います。

[4652: マンション掲示板さん]

>>4643 匿名さん

学区が魅力的だから港南に住みたい人がいるなんて誰も言ってません。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/article...

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-...


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

[4653: マンション掲示板さん]

低層の眺望なしの一番安い部屋で坪単価650万。これがパンダ部屋だな。

[4654: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4655: 匿名さん]

中古にするにしても築5年くらいまでが良いですね。

[4656: 名無しさん]

>>4651 名無しさん
その理屈だと所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなるわけだよね？
港南が日本で一番高所得エリアなの？w

[4657: 匿名さん]

>>4648 名無しさん
新築に客を取られて古い物件は賃料を下げなければ客は集まりません。

[4658: 匿名さん]

>>4656 名無しさん
港区ではダントツに最下位です。

[4659: 匿名さん]

>>4653 マンション掲示板さん
新築ですから抽選になりますね。

[4660: 評判気になるさん]

>>4655 匿名さん

マンションの耐用年数は50－70年なんだから10年や20年はまだまだ築浅です。

[4661: 評判気になるさん]

>>4656 名無しさん

所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなる、実際そうなってますね。