リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[4499: 通りがかりさん]

>>4498 匿名さん
そう思うならWCTの方が安いしそちらを選ばない理由がないでしょ

[4502: マンション掲示板さん]

>>4497 匿名さん

あるよ！ブランズに大和に。3つマンションの予定あるよ。

[4503: マンション検討中さん]

>>4495 eマンションさん
港南で中古買う理由がない。
ピカピカの晴海や豊洲買った方が100倍幸せ

[4504: 匿名さん]

>>4503 マンション検討中さん
晴海、豊洲はハナから圏外です。

[4505: 検討板ユーザーさん]

>>4498 匿名さん
WCTは築20年。全く魅力を感じません。

[4506: 検討板ユーザーさん]

>>4501 マンコミュファンさん
その近くでブランズが新築やるみたいだけど高輪ゲートウェイから遠すぎる。

[4507: eマンションさん]

>>4500 評判気になるさん

やたらと推してますけど築20年ですからね。私は皆さんと同じく全く興味ないです。

[4508: マンション比較中さん]

>>4506 検討板ユーザーさん
小さな駅の高輪ゲートウェイが、そんなに魅力的か？
改札から海側への通路の長さは
品川駅並みらしいし。

[4510: 匿名さん]

>>4508 マンション比較中さん

駅が魅力なんじゃなくて商業誌施設が楽しみなことは言われなくてもわかる。

[4511: 評判気になるさん]

>>4507 eマンションさん

推してるわけじゃないよ。他の人から話題に出たから良いマンションだと思うからレスしただけ。

[4512: 評判気になるさん]

>>4510 匿名さん
商業施設が楽しみって、例えばどんな店ができて欲しいの？

[4513: 通りがかりさん]

色んな価値観があって然るべきで、否定する資格もないですがチラホラ新築であることに大きなバリューを見出そうとされてる方がいるので一応。あまりそこを重視すると買った後に時間に追われる感じがして辛いかもです。なんせ不動産サイトで新築表記されるのは確か築一年までで、どんな物件も住めば住むほどどんどん古くなって行きます。なので「新築」ブランドだけではなく周辺の環境も良く見て十分に満足されて買われる方が良いと思います。すぐ売り抜けるつもりだったり投資物件として見るなら無視して欲しいですが

[4514: マンション掲示板さん]

>>4512 評判気になるさん

横ですいませんが、ゲートウェイの再開発の場合は久々のJRの肝煎り（品川界隈含め）なだけではなく高級ホテルやインターナショナルスクール、大規模複合施設など少なくとも期待値は高まる話は多いですよ。付近のマンション保有者として残念なのは分譲物件がないことですが、オフィス勤務者など昼間人口が更に増えるのは近隣保有マンションの価値を下支えする要因として大事だと思いますね

[4515: 評判気になるさん]

>>4513 通りがかりさん

同感ですね。マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4517: 口コミ知りたいさん]

>>4514 マンション掲示板さん

オフィス勤務者による昼間人口増加だけではお店はやっていけないです。品川港南のグランコモンズやインターシティはいくつもの有名レストランが退店してる。平日朝はあんなに名物な出勤者の風景だけど、土日はガラガラなんです。

[4520: 管理担当]

[No.4500～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4522: 検討板ユーザーさん]

>>4521 匿名さん

一概にきめつけなさんな。タワマンのスレでタイル張り主張してるのもおかしいがね。

吹きつけが汚い=根拠不明

躯体の耐久性も低い=根拠不明

メンテナンスコストも割高＝明らかに事実と反する

長く住むならタイル張りが良い=意味不明

[4523: 匿名さん]

どっちにしても築20年の中古はノーサンキューです。

[4524: 評判気になるさん]

>>4521 匿名さん

低層マンションではタイル張り＝高級仕上げもわかるけど、高層タワマンの外壁はタイル貼るにしても低層部分だけにして高層部分はタイル張りは採用しないのが普通です。

[4526: 匿名さん]

>>4515 評判気になるさん
タワマンは20年以上になると修繕費がバカ高くなります。

[4527: 匿名さん]

>>4513 通りがかりさん
確かにドンドン古くなっていきますので中古を検討するとしても築5年くらいまでが良いですね。もちろん希望は新築なんですけど。

[4528: 匿名さん]

>>4521 匿名さん
真逆です。タイル張りの方がメンテナンスコストは高くつきます。長く住むなら吹き付けの方が良いです。

（以下引用）
2008年に、タイルの全面打診調査は、10年を過ぎて最初の特定建築物定期調査までの間に行うことが義務付けられた（特定建築物定期調査が3年ごとなので最大13年）。タイルが超高層部分から落下し、人に当たったらとんでもないことになってしまう。最近のマンションの外壁はタイル張りがほとんどだが、タワーマンションはそのような理由からタイルを貼らずに塗装にしているケースも多い。塗装でも剥離や落下がないわけではないが、大規模修繕工事の修繕周期を延ばすなどの調整がしやすく、工事費の節約につなげることもできる。しかし、全面タイル張りのタワーマンションも存在している。そんなマンションでは、概ね10年から13年毎にゴンドラ等で全面打診し修繕しなくてはいけないのだ。

仮に、タイルの全面打診調査を含め12年毎に大規模修繕工事を5億円かけて実施したとする。向こう60年で、5回×5億円で25億円。修繕周期を伸ばしやすい塗装で15年毎に5億円かけて実施した場合は、向こう60年で、4回×5億円で20億円となる。ここに5億円も開きが出てくるのだ。

https://www.miraikachiken.com/column/191211_column_01

[4529: 匿名さん]

>>4516 匿名さん

[4530: 匿名さん]

タイル張りの方が耐久性あるし見栄えもいい

[4531: 匿名さん]

なるほど。タワマンを10年ごとくらいで住み替える人がいるのはそういう理由もあるかもしれませんね。最近の新築タワマンは修繕積立金が新築、10年後、15年後とだんだん上がっていくのが最初から決められていて20年後以降は新築時の倍近くになるのが一般的です。

[4532: 評判気になるさん]

タイル張りが高級なんて勘違いもいいとこ。都心部のタワマンでタイル貼ってるとこなんかほとんどない。元麻布ヒルズは吹き付け、赤坂タワーレジデンストップオブザヒルもタイル貼りは低層部のみ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーも吹き付け。

[4533: 通りがかりさん]

タイルタイルと騒いでるアホは「ワールドシティタワーズは吹き付けだから良くない」って話につなげたいだけで、実は本地域や物件を検討する気はまったくない江東区有明の埋め立て地しか買えない民の発狂コメです。港南へのヘイトスピーチと有明ポジる以外のことにはちっとも興味のなく、ただ港南のことだけ10年以上命かけてディスってる人に燃料ををあげないように。

[4534: 匿名さん]

>>4533 通りがかりさん
ワールドシティタワーの件に過剰反応しているのはあなたで無視すれば良い話です。あなたはリビオタワー品川を検討してるのであってワールドシティタワーは全く関係ないですから。一旦離れましょう。

[4535: 口コミ知りたいさん]

>>4531 匿名さん

修繕積立金の段階値上げは新築購入直後の負担を軽くして買いやすいと思わせるためのデベロッパーの設定でタイルとかと全く関係が無い。ある意味では購入希望者をだまして、本来必要な負担を先送りしているだけとも言える。国交省は後から高くなる段階値上げではなく、ずっと一定の均等方式を推奨している。この周辺で国交省推奨の健全な均等方式に移行したのはワールドシティタワーズだけ。

[4536: 匿名さん]

>>4535 口コミ知りたいさん
築20年を超えると老朽化で修繕費が増加するのは当たり前のことです。

[4537: 通りがかりさん]

>>4536 さん

それと10年後20年後から修繕費の徴収が多くなるのは全く関係がありません。築20年を超えると老朽化で修繕費がかかるするのは当たり前のことだからこそ、予想される将来の老朽化に対して修繕費を最初から均等に積み立てるべきなのです。管理組合委員の良識で均等方式に移行決議している大規模マンションは多くはありません。ワールドシティタワーズは数少ない優良事例の一つです。

[4538: マンション掲示板さん]

>>4536 匿名さん

WCTは築19年だけど修繕管理費は515/m2だから高くないよね。
これから上がるのかな？
むしろリビオより安い可能性もある。

[4539: マンコミュファンさん]

>>4538 マンション掲示板さん

WCT推しというわけではないけど、WCTの修繕管理費が今から変わらないならかなりコスパよくない？
>> ずっと一定の均等方式を推奨している。この周辺で国交省推奨の健全な均等方式に移行したのはワールドシティタワーズだけ

[4540: 匿名さん]

>>4538 マンション掲示板さん
最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

[4541: 通りがかりさん]

>>4540 匿名さん

建てて売って儲けて、インテリアフェアとか称して高額家具を売りつけ、管理して搾り取り、売却して3%せしめる。両手売買でさらに3%せしめて、また管理して搾り取るを続ける。

[4542: 匿名さん]

>>4539 マンコミュファンさん
>>4538 マンション掲示板さん

のらえもんブログにあったけど修繕積立金を平準化して㎡あたり296円と300円を切ってきたのは立派。あと、管理費が㎡あたり200円ちょいで80㎡でも16000円台/月ってのは最近の管理費高騰を見るとランニングコストが破格に安い。

管理費については、プールとかジムとか展望ラウンジとか余計なものがゴテゴテあってもそんな管理費で行けるのに、他のプールも何もないマンションの管理費が400円/㎡以上とかマジで謎だわ。

[4547: 購入経験者さん]

正直、販売者としてのスミフはクソだ（１期でいつも購入しているので個人的にはそうでもないけど）。でもなぜか管理者としては良心的。複数のスミフ物件の購入経験者として感じる。なぜなのかはわからない。
なので、新築時の売り方や仕様に対する批判を現状にぶつける必要はないと思う。WCTについても。
個人的には満足度は平均して三井が圧倒的に高いけどね。

[4548: 匿名さん]

なるほど。WCTの事例まであげていただいて参考になりました。古いマンションは苦労が多そうです。やっぱりなんといっても新築が良いですね。中古でも築5年までがベストです。

[4549: 匿名さん]

不動産が何かのきっかけで暴落しない限り、この値段で港区新築大規模タワマンを買える事は二度とないと考えるとお買い得な気もしてくる
でも名ばかりの港区で、らしさゼロ
高ゲーの開発は楽しみだけど下水処理場よりこっち側は今後何か便利になるような変化が全くないのはつらいとこ

[4550: 匿名さん]

>>4548 匿名さん

このマンションも入居したらあっという間に築5年ですけど？それはどう考えます？5年以内に売ってまだ新築に移るの？そんな人、ほとんどいないでしょ。

[4551: 検討板ユーザーさん]

>>4546 評判気になるさん


なんでこれがWCT批判になるんだよ って、ずっと同じことやらかしてる有名人だから。同じネタを馬鹿の一つ覚えで何十回も繰り返す。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/?q=WCT%E3%80%80%E5%90%B9...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/647057/?q=WCT%E3%80%80%E5%90%B9...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597633/?q=%E5%90%B9%E3%81%8D%E4...

[4552: 匿名さん]

WCTの話題は、こちらへどうぞ。スレが違います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

[4554: 匿名さん]

>>4553 匿名さん

猛スピードで走っていない。海岸通りは他の道路に比べると交通量はむしろ少ない。

[4555: 通りがかりさん]

>>4553 匿名さん

最新年の道路交通センサスを調べました。港南四丁目交差点を芝浦方面から来て、天王洲アイル方向に直進する大型貨物車は朝7時から夜7時までの昼間12時間で409台です。これは1時間あたり34台、1分あたり0.57台。つまり海岸通りの報知新聞前に座ってずっと観察していたとすると1分45秒おきに大型車1台通過というペースです。警視庁の交通事故発生マップを見ても報知新聞前の海岸通りは交通事故発生がほとんど無いエリアに区分されています。都内の主要都道としては特段騒ぎ立てるほど多いとは言えないでしょう。

[4556: 匿名さん]

>>4550 匿名さん
築5年の中古なら10年住んでも築15年でまだ住める。築20年の中古に10年住むと築３０年になる。やっぱり買うなら新築か築浅が良い。短期間の賃貸なら築20年もありかも。

[4557: 匿名さん]

>>4555 通りがかりさん
それに関してはリビオタワー品川周辺は安心です。

[4559: 名無しさん]

>>4549 匿名さん
港区っていっても港南
晴海や豊海の方が何倍も魅力がある

[4562: 管理担当]

[NO.4543～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4563: 検討板ユーザーさん]

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

[4564: 匿名さん]

小泉進次郎が首相になれば経済政策に期待できるからマンション価格もまだまだ上がりそうだな。
進次郎頼む。

[4565: 通りがかりさん]

>>4564 匿名さん
金融緩和は高市でしょ
進次郎は何言ってるかよくわからん
石破になったら終わる

[4566: 匿名さん]

高市さん来そうだな

[4567: 匿名さん]

>>4540 匿名さん
これは非常に同感でして、どこかのタイミングで新築時から上がり続ける管理修繕費 → 入居後に更に上がり続けることに耐えられなくなる住人がじわじわ増えてくるんじゃないかと懸念しています。（この物件がということではなくて全般として）

これまでは不動産価格自体が大きく伸びてきましたので問題にはなりませんでした（＝値上がりを考えるとチャラどころか大いに儲かってた）が、どこかのタイミングで経済ショックが来て、（一時的にでも）不動産市況が下がる場面はやはりあると思うのです。

その時に耐えられるんでしょうかね。修繕工事は上がる、修繕費は積み立てるだけで（運用しないので）購買力は下がっていく、住人への値上げ余力が少ない、今後多くのマンションで表面化する問題だと思います。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん

すくなくとも、購入直後の修繕積立金が200円/㎡以下なんて設定は、完全に問題を先送りしてるだけで、本来は最低でも250円/㎡は集めるべき。

[4569: マンコミュファンさん]

>>4564 匿名さん
解雇緩和クビ切り経営者が好きな
小泉じゃなくてよかった

[4570: 買い替え検討中さん]

石破なのに円安やん、ウソ乙だわ

[4571: マンション掲示板さん]

>>4570 買い替え検討中さん
いま絶賛円高株安暴落中だぞ

[4572: 匿名さん]

タワマン終～了～

[4573: 匿名さん]

修繕積立金をケチってる古い物件は、ガチで命の危険あるぞ。

[4574: マンション掲示板さん]

>>4462 匿名さん
そうなんですね。
大手だと塗装吹付タイルのイメージあまりないですが、
最近は結構塗装だったりするんですか？

[4575: 評判気になるさん]

>>4574 マンション掲示板さん

高層建築でタイルが超高層部分から落下し、人に当たったらとんでもないことになってしまう。タワーマンションはそのような理由からタイル貼るにしても低層部分だけにするとか、一切タイルを貼らずに塗装にしているケースが多い。全面タイル張りのタワーマンションも存在しているが、そんなマンションでは、概ね10年から13年毎にゴンドラ等で全面打診し修繕しなくてはいけない。

下記画像は１年前に大規模修繕をやった芝浦アイランドグローブタワー。打診検査でタイルが浮いてはがれかけていると診断された部分のタイルを剥がしている様子。

[4576: 買い替え検討中さん]

>>4575 評判気になるさん
その写真、この掲示板で何回も見たわｗどんだけ使い回してるねんｗ

[4577: 名無しさん]

タイルでも塗装でも、見た目がかっこよければいいよ

[4578: マンション検討中さん]

>>4576 買い替え検討中さん

確かに、タワマンで、タイルは将来的には不安要素ですね。

[4579: マンション検討中さん]

>>4578 マンション検討中さん

その意味で、ここは、タイルは少ない？ように見えますね。

[4581: 匿名さん]

タイルは人間で言う日焼け止めみたいなもので、肌の劣化を防いでくれる。吹き付けだと躯体が直接外気に当てられて、コンクリートにクラックが入りやすく経年劣化の進行が早い。ゆえに修繕コストが大きい。建て替え前提なら吹き付けでも良いかもしれないけど、湾岸で長く住むならタイル張りの方が良いですよ。

[4582: マンション掲示板さん]

>>4581 匿名さん

タイルは金かかるから湾岸で長く住むなら塗装の方が良い。

[4584: 管理担当]

[No.4580～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4585: 匿名さん]

家畜のトラックは港南で生活してれば必ず遭遇するしニオイはかなり強烈だけど、まあそういうものと割り切るしかないし、マンション購入を左右するレベルのことではない

[4586: 通りがかりさん]

>>4581 匿名さん

タイルとタイルの間が劣化してそこから雨水が染み込むことについても触れられたらいかがでしょうか？どっちも同じ。

[4587: 匿名さん]

湾岸で吹き付けはすぐ劣化するから避けた方が良いよ。都営住宅とかも吹き付けだから劣化が著しい。

[4588: 名無しさん]

リビオタワー品川も良かったけど、ブランズシティ品川ルネ キャナルも気になる。間取りもこっちの方が好きだな。

[4589: 通りがかりさん]

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

[4590: 評判気になるさん]

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

[4591: 口コミ知りたいさん]

>>4589 通りがかりさん
豊海はまだしも港南の水辺は下水処理場がすぐそばだからな、

[4592: 口コミ知りたいさん]

>>4591 口コミ知りたいさん
下水も水じゃん
変な言いがかりやめて

[4597: 匿名さん]

>>4589 通りがかりさん
海岸通りは交通量が多いし、外側は立地がひどすぎ。運河沿いなら有明だろうし、港南ならリビオタワーの方が絶対良いでしょ。

[4598: 口コミ知りたいさん]

>>4594 マンション掲示板さん

私はWCT住民ではないか？