リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[4460: 匿名さん]

>>4441 匿名さん

50年で建て替えるかどうかは別として50年程度で建物が劣化したりはしない。タワマン50年で建物が使えなくなって資産価値が無くなるなら1億円以上も払ってタワマンなんか買えん。

[4461: 口コミ知りたいさん]

>>4460 匿名さん
なので私は古いのは要らん

[4462: 匿名さん]

>>4450 匿名さん

タイル張りの方が劣化は早いから定期的にタイル張り替えが必要。芝浦アイランドなんか大規模修繕で盛大に外壁タイル張り替えやってた。浮いたタイルの貼り替えに膨大な金がかかるから最近はタワマンではタイルは使わない傾向にある。

[4463: 匿名さん]

>>4458 通りがかりさん
の投稿についていくつか考えられるポイントがあります。

競合物件と中古物件の比較
投稿者は「勝どき、豊海、月島の新築が競合であり、港南の中古物件は相手にならない」としていますが、中古物件にも多くの魅力がある点を見逃しているように思います。

1. 中古物件のコストパフォーマンス
新築物件は価格が高く設定されることが一般的で、デベロッパーの利益が含まれています。そのため、物件によっては新築時よりも数年後の中古市場での購入が割安になることがあります。中古物件は既に市場価値が安定しているため、コストパフォーマンスが良い点が大きなメリットです。港南エリアでは、築年数が経過した物件でも立地の強みや建物の管理状況が良ければ、十分に高い価値を保持していることがあります。

2. 中古物件の立地と環境の安定性
港南エリアの中古物件は、品川駅の利便性を最大限に活かせる立地が多く、交通の利便性や生活環境が既に確立されています。駅に近い中古物件であれば、長期的にその立地の価値は維持される可能性が高いです。特に、港南エリアのようなビジネス街に近い場所では、将来的にも賃貸需要や資産価値が安定する傾向があります。

3. 中古物件の選択肢の豊富さ
中古市場では、既に完成している物件を実際に内見できるため、自分のライフスタイルに合った物件を慎重に選べるという利点があります。新築の場合、図面やモデルルームを見て購入を決定することが多いですが、中古物件は現地での環境確認や実際の間取り・日当たりなどを直接体感してから購入の判断ができます。また、築年数がある程度経過していることで、周辺環境や住民の層、管理体制なども確認できるため、リスクが少なく安心して選べることもポイントです。

4. 港南エリアの中古物件の価値
港南エリアの中古マンションは、品川駅というビジネス拠点に近いだけでなく、再開発による今後のエリア価値向上が期待されます。新築マンションに比べて価格が抑えられているものの、交通利便性や生活環境においては遜色なく、特に築浅物件や高品質な管理体制が維持されている物件であれば、十分に魅力的な選択肢です。

結論
新築マンションの魅力は確かにありますが、中古物件にも優れたコストパフォーマンスや安定した資産価値、実際に見て選べる安心感など、多くのメリットが存在します。港南エリアは品川駅という強力な立地があるため、立地重視で中古マンションを検討することは賢い選択肢です。

[4464: マンション検討中さん]

>>4446 eマンションさん

築10年以上は論外？それなら新築のここも10年後には論外？築20年になるとバカにされるならここも得20年になるとバカにされるのか？

[4465: 名無しさん]

>>4463 匿名さん

中古検討するとしても築5年までですね。

[4466: 通りがかりさん]

>>4464 マンション検討中さん
今は誰も使ってない新品に価値あります。

[4467: 検討板ユーザーさん]

>>4464 さん
タワマンは10年くらいで新築に住みかえる人が多いのはそのためです。

[4468: 検討板ユーザーさん]

>>4463 匿名さん

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

[4469: マンション掲示板さん]

タワマンの部屋、床を全部張り替えて水回りも全部新品に取り換えして、壁紙も新品に貼りなおして、キッチンを最新のものにしても1000万で余裕で出来るからな。

[4470: 評判気になるさん]

>>4468 検討板ユーザーさん
やたらと中古を推されますなぁ。私は人が住んだのは実中として全く興味ないんですけど。

[4471: 名無しさん]

>>4469 マンション掲示板さん
10年毎に買い替えるかリホームするかですね。

[4472: 匿名さん]

タワマンで最重視すべきは、築年じゃなくて、立地。
仕様はどうとでもなるが、立地は変えようがない。
なので、自分は中古も含めて検討しています。

[4473: マンコミュファンさん]

>>4468 検討板ユーザーさん
中古選ぶにしてもWCTは品川駅が遠すぎるのと周辺に何もなくて不便だし古いので興味ないです。

[4475: 匿名さん]

>>4472 匿名さん
良い中古があれば教えてください。

[4476: 匿名さん]

>>4473 マンコミュファンさん
やっぱりこの辺ではワールドシティタワーズが最強なんですね。面白いです。

[4477: 通りがかりさん]

>>4474 匿名さん
私もそう思います。

[4478: 検討板ユーザーさん]

>>4476 匿名さん
必死ですね。

[4479: 匿名さん]

>>4474 匿名さん
じゃあ、10年毎に買い替えてください(笑)

[4480: 匿名さん]

>>4473 マンコミュファンさん
品川駅が遠すぎるのと、周辺に何もないのはここも同じじゃないですか？
新築ならなんでもあり？

[4481: 評判気になるさん]

>>4476 匿名さん
築20年のワールドシティタワーズの何が最強なのですか？全く魅力を感じないのですが。

[4482: 匿名さん]

>>4481 評判気になるさん
じゃあ、あなたはここ一択ですね。

[4483: 評判気になるさん]

>>4482 匿名さん
なのでここの検討スレにコメントさせていただいています。

[4484: 評判気になるさん]

ここの比較対象としては芝浦は高いので豊海、勝どき、月島の新築です。

[4485: 匿名さん]

ここ一択じゃないとコメントしてはいけないのでしょうか？
自分は、ここだけじゃなくて、ほかの新築や中古も検討していますが。。。

[4486: マンション検討中さん]

みんなの興味は豊海タワーに集中し、Xではリビオのリの字も出なくなりました
豊海はアップサイドたんまり立地で都心に近くて眺望最高なのに安すぎる

[4487: マンション検討中さん]

豊海は三井だから人気高いです。月島は住友のタワマンの高級版、グランドシティタワーなので注目されています。芝浦は価格が高いです。

[4488: 名無しさん]

>>4473 マンコミュファンさん

もし港南で中古も含めて検討するならワールドシティタワーズになるな。港南はどこも駅徒歩10分以上、ワールドシティタワーズのシャトルバスは魅力。

[4489: 名無しさん]

>>4486 マンション検討中さん

勝どき駅徒歩10分と品川駅徒歩13分＋マンション住民専用直通シャトルバスなら品川の方が良い感じがするのは私だけ？

[4490: 匿名さん]

>>4489 名無しさん
東京駅や新橋・銀座・築地・日本橋方面によく行く人は豊海の方が便利かな。まぁ交通アクセスは人による。
あとは建物のクオリティやブランド、価格の安さ等考慮すると、豊海に軍配が挙がるということかと。

[4491: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは港南が港区格安エリアになってる最大の原因である二大嫌悪施設から遠いからね、その代わりマンションの周り何も無いが

[4493: 匿名さん]

清掃工場に一番近いのは、ベイクレでは？
ベイクレもWCT同様に完売までが長かったなあ。
ベイクレに住んでる人が、仲介業者から「直ぐに高く売れますよ」と言われたのを信じて
…なんて噂話を近所に住んでた時に聞いたなあ。余談だけど。

[4494: 検討板ユーザーさん]

>>4491 匿名さん

晴海も勝どきも周り何もないからそれが湾岸。
住宅街でも商業地域でもないところにマンション立てるからどこも同じ。
リビオタワー品川も似たようなもの。

[4495: eマンションさん]

>>4488 名無しさん
やたらと港南の中古を推されてますけど私も皆さん同様に全く魅力を感じません。

[4496: 匿名さん]

周辺中古を買うくらいなら素直に新築のリビオを買った方が満足度が高い気がします。並列で悩むとしたらVタワーくらいです。

[4497: 匿名さん]

>>4494 検討板ユーザーさん
WCT周囲は開発すらないからなぁ

[4498: 匿名さん]

新築検討者ですが、品川駅に徒歩13分のここより、品川駅に加え、天王洲アイル（東モノとりんかい線）も使えるWCTの方が利便性が高いような気がして悩んでいます。
また、品川駅から物件までの動線や環境も、WCTの方が若干よいかな？と。
首都高の下をくぐらなきゃならないのはマイマスですが・・・

[4499: 通りがかりさん]

>>4498 匿名さん
そう思うならWCTの方が安いしそちらを選ばない理由がないでしょ

[4502: マンション掲示板さん]

>>4497 匿名さん

あるよ！ブランズに大和に。3つマンションの予定あるよ。

[4503: マンション検討中さん]

>>4495 eマンションさん
港南で中古買う理由がない。
ピカピカの晴海や豊洲買った方が100倍幸せ

[4504: 匿名さん]

>>4503 マンション検討中さん
晴海、豊洲はハナから圏外です。

[4505: 検討板ユーザーさん]

>>4498 匿名さん
WCTは築20年。全く魅力を感じません。

[4506: 検討板ユーザーさん]

>>4501 マンコミュファンさん
その近くでブランズが新築やるみたいだけど高輪ゲートウェイから遠すぎる。

[4507: eマンションさん]

>>4500 評判気になるさん

やたらと推してますけど築20年ですからね。私は皆さんと同じく全く興味ないです。

[4508: マンション比較中さん]

>>4506 検討板ユーザーさん
小さな駅の高輪ゲートウェイが、そんなに魅力的か？
改札から海側への通路の長さは
品川駅並みらしいし。

[4510: 匿名さん]

>>4508 マンション比較中さん

駅が魅力なんじゃなくて商業誌施設が楽しみなことは言われなくてもわかる。

[4511: 評判気になるさん]

>>4507 eマンションさん

推してるわけじゃないよ。他の人から話題に出たから良いマンションだと思うからレスしただけ。

[4512: 評判気になるさん]

>>4510 匿名さん
商業施設が楽しみって、例えばどんな店ができて欲しいの？

[4513: 通りがかりさん]

色んな価値観があって然るべきで、否定する資格もないですがチラホラ新築であることに大きなバリューを見出そうとされてる方がいるので一応。あまりそこを重視すると買った後に時間に追われる感じがして辛いかもです。なんせ不動産サイトで新築表記されるのは確か築一年までで、どんな物件も住めば住むほどどんどん古くなって行きます。なので「新築」ブランドだけではなく周辺の環境も良く見て十分に満足されて買われる方が良いと思います。すぐ売り抜けるつもりだったり投資物件として見るなら無視して欲しいですが

[4514: マンション掲示板さん]

>>4512 評判気になるさん

横ですいませんが、ゲートウェイの再開発の場合は久々のJRの肝煎り（品川界隈含め）なだけではなく高級ホテルやインターナショナルスクール、大規模複合施設など少なくとも期待値は高まる話は多いですよ。付近のマンション保有者として残念なのは分譲物件がないことですが、オフィス勤務者など昼間人口が更に増えるのは近隣保有マンションの価値を下支えする要因として大事だと思いますね

[4515: 評判気になるさん]

>>4513 通りがかりさん

同感ですね。マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

[4517: 口コミ知りたいさん]

>>4514 マンション掲示板さん

オフィス勤務者による昼間人口増加だけではお店はやっていけないです。品川港南のグランコモンズやインターシティはいくつもの有名レストランが退店してる。平日朝はあんなに名物な出勤者の風景だけど、土日はガラガラなんです。

[4520: 管理担当]

[No.4500～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4522: 検討板ユーザーさん]

>>4521 匿名さん

一概にきめつけなさんな。タワマンのスレでタイル張り主張してるのもおかしいがね。

吹きつけが汚い=根拠不明

躯体の耐久性も低い=根拠不明

メンテナンスコストも割高＝明らかに事実と反する

長く住むならタイル張りが良い=意味不明

[4523: 匿名さん]

どっちにしても築20年の中古はノーサンキューです。

[4524: 評判気になるさん]

>>4521 匿名さん

低層マンションではタイル張り＝高級仕上げもわかるけど、高層タワマンの外壁はタイル貼るにしても低層部分だけにして高層部分はタイル張りは採用しないのが普通です。

[4526: 匿名さん]

>>4515 評判気になるさん
タワマンは20年以上になると修繕費がバカ高くなります。

[4527: 匿名さん]

>>4513 通りがかりさん
確かにドンドン古くなっていきますので中古を検討するとしても築5年くらいまでが良いですね。もちろん希望は新築なんですけど。

[4528: 匿名さん]

>>4521 匿名さん
真逆です。タイル張りの方がメンテナンスコストは高くつきます。長く住むなら吹き付けの方が良いです。

（以下引用）
2008年に、タイルの全面打診調査は、10年を過ぎて最初の特定建築物定期調査までの間に行うことが義務付けられた（特定建築物定期調査が3年ごとなので最大13年）。タイルが超高層部分から落下し、人に当たったらとんでもないことになってしまう。最近のマンションの外壁はタイル張りがほとんどだが、タワーマンションはそのような理由からタイルを貼らずに塗装にしているケースも多い。塗装でも剥離や落下がないわけではないが、大規模修繕工事の修繕周期を延ばすなどの調整がしやすく、工事費の節約につなげることもできる。しかし、全面タイル張りのタワーマンションも存在している。そんなマンションでは、概ね10年から13年毎にゴンドラ等で全面打診し修繕しなくてはいけないのだ。

仮に、タイルの全面打診調査を含め12年毎に大規模修繕工事を5億円かけて実施したとする。向こう60年で、5回×5億円で25億円。修繕周期を伸ばしやすい塗装で15年毎に5億円かけて実施した場合は、向こう60年で、4回×5億円で20億円となる。ここに5億円も開きが出てくるのだ。

https://www.miraikachiken.com/column/191211_column_01

[4529: 匿名さん]

>>4516 匿名さん

[4530: 匿名さん]

タイル張りの方が耐久性あるし見栄えもいい

[4531: 匿名さん]

なるほど。タワマンを10年ごとくらいで住み替える人がいるのはそういう理由もあるかもしれませんね。最近の新築タワマンは修繕積立金が新築、10年後、15年後とだんだん上がっていくのが最初から決められていて20年後以降は新築時の倍近くになるのが一般的です。

[4532: 評判気になるさん]

タイル張りが高級なんて勘違いもいいとこ。都心部のタワマンでタイル貼ってるとこなんかほとんどない。元麻布ヒルズは吹き付け、赤坂タワーレジデンストップオブザヒルもタイル貼りは低層部のみ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーも吹き付け。

[4533: 通りがかりさん]

タイルタイルと騒いでるアホは「ワールドシティタワーズは吹き付けだから良くない」って話につなげたいだけで、実は本地域や物件を検討する気はまったくない江東区有明の埋め立て地しか買えない民の発狂コメです。港南へのヘイトスピーチと有明ポジる以外のことにはちっとも興味のなく、ただ港南のことだけ10年以上命かけてディスってる人に燃料ををあげないように。

[4534: 匿名さん]

>>4533 通りがかりさん
ワールドシティタワーの件に過剰反応しているのはあなたで無視すれば良い話です。あなたはリビオタワー品川を検討してるのであってワールドシティタワーは全く関係ないですから。一旦離れましょう。

[4535: 口コミ知りたいさん]

>>4531 匿名さん

修繕積立金の段階値上げは新築購入直後の負担を軽くして買いやすいと思わせるためのデベロッパーの設定でタイルとかと全く関係が無い。ある意味では購入希望者をだまして、本来必要な負担を先送りしているだけとも言える。国交省は後から高くなる段階値上げではなく、ずっと一定の均等方式を推奨している。この周辺で国交省推奨の健全な均等方式に移行したのはワールドシティタワーズだけ。

[4536: 匿名さん]

>>4535 口コミ知りたいさん
築20年を超えると老朽化で修繕費が増加するのは当たり前のことです。

[4537: 通りがかりさん]

>>4536 さん

それと10年後20年後から修繕費の徴収が多くなるのは全く関係がありません。築20年を超えると老朽化で修繕費がかかるするのは当たり前のことだからこそ、予想される将来の老朽化に対して修繕費を最初から均等に積み立てるべきなのです。管理組合委員の良識で均等方式に移行決議している大規模マンションは多くはありません。ワールドシティタワーズは数少ない優良事例の一つです。

[4538: マンション掲示板さん]

>>4536 匿名さん

WCTは築19年だけど修繕管理費は515/m2だから高くないよね。
これから上がるのかな？
むしろリビオより安い可能性もある。

[4539: マンコミュファンさん]

>>4538 マンション掲示板さん

WCT推しというわけではないけど、WCTの修繕管理費が今から変わらないならかなりコスパよくない？
>> ずっと一定の均等方式を推奨している。この周辺で国交省推奨の健全な均等方式に移行したのはワールドシティタワーズだけ

[4540: 匿名さん]

>>4538 マンション掲示板さん
最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

[4541: 通りがかりさん]

>>4540 匿名さん

建てて売って儲けて、インテリアフェアとか称して高額家具を売りつけ、管理して搾り取り、売却して3%せしめる。両手売買でさらに3%せしめて、また管理して搾り取るを続ける。

[4542: 匿名さん]

>>4539 マンコミュファンさん
>>4538 マンション掲示板さん

のらえもんブログにあったけど修繕積立金を平準化して㎡あたり296円と300円を切ってきたのは立派。あと、管理費が㎡あたり200円ちょいで80㎡でも16000円台/月ってのは最近の管理費高騰を見るとランニングコストが破格に安い。

管理費については、プールとかジムとか展望ラウンジとか余計なものがゴテゴテあってもそんな管理費で行けるのに、他のプールも何もないマンションの管理費が400円/㎡以上とかマジで謎だわ。

[4547: 購入経験者さん]

正直、販売者としてのスミフはクソだ（１期でいつも購入しているので個人的にはそうでもないけど）。でもなぜか管理者としては良心的。複数のスミフ物件の購入経験者として感じる。なぜなのかはわからない。
なので、新築時の売り方や仕様に対する批判を現状にぶつける必要はないと思う。WCTについても。
個人的には満足度は平均して三井が圧倒的に高いけどね。

[4548: 匿名さん]

なるほど。WCTの事例まであげていただいて参考になりました。古いマンションは苦労が多そうです。やっぱりなんといっても新築が良いですね。中古でも築5年までがベストです。

[4549: 匿名さん]

不動産が何かのきっかけで暴落しない限り、この値段で港区新築大規模タワマンを買える事は二度とないと考えるとお買い得な気もしてくる
でも名ばかりの港区で、らしさゼロ
高ゲーの開発は楽しみだけど下水処理場よりこっち側は今後何か便利になるような変化が全くないのはつらいとこ

[4550: 匿名さん]

>>4548 匿名さん

このマンションも入居したらあっという間に築5年ですけど？それはどう考えます？5年以内に売ってまだ新築に移るの？そんな人、ほとんどいないでしょ。

[4551: 検討板ユーザーさん]

>>4546 評判気になるさん


なんでこれがWCT批判になるんだよ って、ずっと同じことやらかしてる有名人だから。同じネタを馬鹿の一つ覚えで何十回も繰り返す。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/?q=WCT%E3%80%80%E5%90%B9...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/647057/?q=WCT%E3%80%80%E5%90%B9...
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597633/?q=%E5%90%B9%E3%81%8D%E4...

[4552: 匿名さん]

WCTの話題は、こちらへどうぞ。スレが違います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

[4554: 匿名さん]

>>4553 匿名さん

猛スピードで走っていない。海岸通りは他の道路に比べると交通量はむしろ少ない。

[4555: 通りがかりさん]

>>4553 匿名さん

最新年の道路交通センサスを調べました。港南四丁目交差点を芝浦方面から来て、天王洲アイル方向に直進する大型貨物車は朝7時から夜7時までの昼間12時間で409台です。これは1時間あたり34台、1分あたり0.57台。つまり海岸通りの報知新聞前に座ってずっと観察していたとすると1分45秒おきに大型車1台通過というペースです。警視庁の交通事故発生マップを見ても報知新聞前の海岸通りは交通事故発生がほとんど無いエリアに区分されています。都内の主要都道としては特段騒ぎ立てるほど多いとは言えないでしょう。

[4556: 匿名さん]

>>4550 匿名さん
築5年の中古なら10年住んでも築15年でまだ住める。築20年の中古に10年住むと築３０年になる。やっぱり買うなら新築か築浅が良い。短期間の賃貸なら築20年もありかも。

[4557: 匿名さん]

>>4555 通りがかりさん
それに関してはリビオタワー品川周辺は安心です。

[4559: 名無しさん]

>>4549 匿名さん
港区っていっても港南
晴海や豊海の方が何倍も魅力がある