リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[3480: マンション検討中さん]

>>3479 マンション掲示板さん

おっしゃる通り、各階のゴミ置き場と宅配ロッカーは、必須ですね。ま、ビル内部に巨大な空洞があるから、それらの場所確保は設計段階なら容易なはずですが。

最後のエレベーター数気になりますね。リビオシティ文教小石川が、大炎上してますからね。
しかも、同じ施工会社。嫌な予感しかないが。

[3481: 検討板ユーザーさん]

>>3479 マンション掲示板さん

シャトルバスは、本数も気になりますが、屋根のある車寄せに停車されるのかが気になります。

乗り降りに傘さす位なら、私は雨の日はタクシー一択です。

[3482: マンション比較中さん]

>>3481 検討板ユーザーさん

雨の日は、シャトルバスも混むのは必至であり、他人の傘で、こちらのおしゃれ着を汚されるのも困ります。なので、私もタクシーにします。

[3483: 名無しさん]

>>3482 マンション比較中さん
どうぞそうして下さい。

[3484: 名無しさん]

>>3482 マンション比較中さん

みんながそんな考えでタクシー呼んだらタクシーが足りなくて来ないわ、エントランスから前面道路は迎車タクシーだらけになるわで最低な状態になるね。私は素直にシャトルバス。タクシーは確実にすぐ来るとは限らない。そもそも、品川駅まで通勤のために迎車料金含めて片道1000円払うの？バカらし。

[3485: 匿名さん]

>>3484 名無しさん
ではバイシクルでドーゾ

[3486: 匿名さん]

シャトル生活をしてまで港区のタワマンに住みたいのだろうか

[3487: 評判気になるさん]

>>3486 匿名さん

港区というか再開発目覚ましい品川エリアが希少。最後のタワマンでしょう。

[3488: 通りがかりさん]

>>3487 評判気になるさん
再開発が全部完成しても港区内では存在感薄いと思う
結局品川ですし

[3489: 匿名さん]

>>3488 通りがかりさん

そうかね？高輪ゲートウェイのビルは山手線車内からでも目立つから認知度抜群と思うが？

[3490: 匿名さん]

雨降ったらタクシーとか言ってる人、他の駅近物件買った方が良いと思うけど。

[3491: 評判気になるさん]

シャトルバスは無料だから大勢乗るかもね。

[3492: 評判気になるさん]

>>3491 評判気になるさん

無料？さすがにそんなことないでしょ。

[3493: 匿名さん]

プラウドタワー芝浦のレインボー側中層階中住戸が坪1100で決まった。
レインボー側とは言え、中層階中住戸で坪1100万！
https://x.com/pl45186869/status/1829737022488981805

これはリビオがどうなるかお察し

[3494: 匿名さん]

駅遠のプラウド高層が超絶高値でもさくさく売れて行くのを見るに、リビオも駅遠の影響はほとんど考慮しなくて良さそう。
勝どきが滞留在庫出てきてるのを見るに、港区湾岸の方が中華系には支持されてるんだろうな

[3495: 名無しさん]

>>3493 匿名さん
マジかすげぇ…

[3496: 匿名さん]

芝浦はそもそも港南より坪単価がだいぶ高いです。

[3497: 口コミ知りたいさん]

>>3496 匿名さん
情報が古いですよ。

[3498: 検討板ユーザーさん]

>>3496 匿名さん

レインズ確認したけど、平均するとほとんど変わらんよ。この近くのパークタワー品川ベイワードと同時期、同ブランドのパークタワー芝浦ベイワードの取引相場では港南の方がかなり高いくらい。

[3499: 匿名さん]

>>3498 検討板ユーザーさん
そんなことないですよ。港区民なら分かると思うけど芝浦のほうが圧倒的に格上ですよ。

[3500: 匿名さん]

>>3499 匿名さん

確かに以前は若干芝浦の方が高めな感じがあった時代もありましたが、もう完全に状況は変わっています。
レインズで確認するとそれぞれの最近売買があった成約事例の平均取引相場は下記です。


パークタワー品川ベイワード　　570万円/坪（最高675万円/坪）

パークタワー芝浦ベイワード　　421万円/坪（最高502万円/坪）

[3501: マンション掲示板さん]

>>3500 匿名さん
どこのデータですか？

プラウドタワー芝浦が坪単価1100万だったら港南を圧倒していますよ。

[3502: 匿名さん]

まさかのリビオ中高層階、平均1000万越えありそうだな。
プラウドの動き見るに低層は800-850。中層1000、高層1200くらいかな。レインボー側の眺望良いむきがプラス100-200て感じか

一年前との比較ですらあり得ないくらいの上昇率になりそう

[3503: 評判気になるさん]

>>3502 匿名さん
港南でもブランズ品川ルネよりも高輪ゲートウェイシティに近く立地的に将来性がありますね。

[3504: 匿名さん]

港南エリア待望の新築ですから可能性はありますね。エリアの中古は築20年クラスが多いので格差は大きいです。

[3505: 匿名さん]

芝浦は駅前とかも人が住む雰囲気あるよね
下水処理場や屠殺場もないし

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん

港区の人口は25万人ですが、その約8％、2万人が港南に住んでいます。つまり港区民の10人に1人弱は港南住民です。特に子育て世代のファミリーの人気が高く、地域の15歳未満人口比率は港区で最も高くなっています。また逆に単身居住者の割合は他のエリアよりかなり低くなっており、ファミリー層に非常に人気が高いことが分かります。

なお、港区の住環境に関する区民意識調査で「環境に対する意識を高め、健康で快適に暮らせる生活環境をつくる」において、港南地域の居住者が『取り組みは十分である』と回答した割合は芝浦港南地区で最も高くなっており、芝浦港南地区は住環境面で満足している住民の割合が港区で一番高いことが分かります。

[3507: 評判気になるさん]

>>3502 匿名さん

最初坪700万のうわさでヒエーってなってたのにね。レインボー眺望側高層はマジで坪1000万あるかも。

[3508: 匿名さん]

>>3506 匿名さん
港南には都営住宅が多いのも忘れないで。
都営住宅に住む港南住民。

[3509: 匿名さん]

例えばの全く仮定の話だが、
中古のいっぱい出ている晴海みたいなところで
知り合い同士が、手持ちの物件を相場より高く売買し
相場の実績を作って「高くなった」と相場吊り上げをすることも可能なのであろうか？
素人の思いついた根拠の無い妄想ではあるのですが。

[3510: 匿名さん]

ここのレインボーブリッジ眺望、他より綺麗に見えるの？

[3513: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
よく考えれば理解出来ると思うが、そのやり方には「資金」と「税金」をどうするのかという非常に簡単で明確な問題がある。
売った方は売買の度に多額の税金が掛かるし、買う方も資金を用意するには限りがあるから、何度も繰り返せないし、どちらかが一時的に必ず損をする。
しかもやったところで万が一にも外部の投資意欲を刺激出来ない結果に終わる場合もあり、そのリスクを考えたら、やることに何のメリットもない。
つまり、少し考える脳みそがあればそんなやり方は先が無いと気づくから誰もやりません

[3514: マンション検討中さん]

八芳園は、高輪ゲートウェイシティの商業施設「ザ・リングピラー2」に「割烹 BUTAI」（29階）、「八芳園洋菓子店」（1階）の2店舗を開業予定。

[3515: 名無しさん]

>>3509 匿名さん

株では相場操縦はあるけどね。その場合はその株の総取引のかなりを操縦することが必要で、不動産では難しいのでは？

[3516: 匿名さん]

港南が港区最下層なのは変えようのない事実

[3517: 匿名さん]

>>3508 匿名さん

港南住民のうち都営にお住まいの方の割合は2割にも満たないようです。ですので、住まいサーフィンの発表している年収の高い中学校区ランキングで光年中学校区の平均年収レベルは東京都内でもベスト10に入っています。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13100

[3518: eマンションさん]

>>3512 匿名さん

そんなことは無い。そんなデタラメ書いても単なる荒らし行為。

[3519: マンション検討中さん]

リンクピラー2って、2026.3に竣工じゃなかったの？

記事引用: 高輪ゲートウェイ ザ・リンクピラー２」29階には「割烹 BUTAI」が2025年8月にオープン予定。

さらに「高輪ゲートウェイシティ ザ・リンクピラー２」1階には「八芳園洋菓子店」が2025年10月にオープン予定。

[3520: eマンションさん]

>>3510 匿名さん

レインボー方向は抜けているようですね。角度も斜めでちょうど良いしかなりきれいに見えると思います。

[3521: 匿名さん]

>>3519 マンション検討中さん

リンクピラーⅡは26年3月竣工予定なので変ですね。リンクピラーⅠの間違いなのでは？

[3522: マンション検討中さん]

>>3521 匿名さん
記事、いくつか見たけど全部リンクピラー2って書いてあるんですよね。
しかも3月開業なのに、8.10月なのも気になる。

[3523: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]　

[3524: マンション掲示板さん]

>>3522 マンション検討中さん

ホントですね。間違いと思われますが建物名が間違ってるのか開業時期が間違ってるのか？

[3525: 匿名さん]

リンクピラー２は２０２５年度中に開業だから何もおかしくないhttps://www.jreast.co.jp/press/2023/20240305_ho02.pdf

[3526: マンション検討中さん]

>>3525 匿名さん

ありがとう。当初、リンクピラーⅡは2026年3月にオープンと言ってたけど早まったんだね。

[3527: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3528: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3529: 匿名さん]

>>3523 さん
もっと近くのタワマンいくらでもあるのにWCTってw
　

[3537: 通りすがり]

>>3526 マンション検討中さん

もともと高輪築堤が出土したことでリンクピラーⅠとⅡの同時開業が無くなり、リンクピラーⅠは2025年3月、リンクピラーⅡは2026年3月とされていましたが、最新のリリースではリンクピラーⅡは2025年内と少し早めた表現に変わっています。高輪ゲートウェイに入居するテナントの発表第一号ですね。

[3538: 匿名さん]

この物件の南西すぐのところで建設中のダイワハウスの賃貸マンション（ロイヤルパークス品川？）、もうほとんど完成なのだけれどダイワハウスから発表や募集が一切無いね。ここも、高輪ゲートウェイシティ開業に合わせて華々しくデビューさせるつもりなのだろうか？

[3541: 検討板ユーザーさん]

ところでリビオタワー品川のオンラインセミナーのお知らせが来た。
間取り、予定販売価格のご案内とあり、いよいよ価格が明らかにされる模様。

[一部テキストを削除しました。管理単と]

[3542: 管理担当]

[No.3530～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3543: 匿名さん]

リビオタワー品川のこの間取りめちゃくちゃ良いな！！

[3544: 名無しさん]

>>3543 匿名さん
4億？

[3545: マンコミュファンさん]

文句のつけようのない神間取りだなこれは

[3546: 近隣住民]

>>3545 マンコミュファンさん

同感です。素晴らしい間取り。でも一つだけ言うとすれば3LDKでトイレ2つはやりすぎ感。一つは収納スペースで良かった感じもします。

[3547: 匿名さん]

自作自演はやめましょう

[3548: 口コミ知りたいさん]

>>3546 近隣住民さん

プレミアムフロアで130平米もあって収納もたっぷりだからトイレで良いと思います。

[3549: マンション比較中さん]

>>3538 匿名さん

こっちのが駅にもスーパーにも近いし、実需としては便利だね。
賃貸派の人にとってもは、わざわざ奥のリビオに住むより、こっちのが断然いい！

[3550: マンコミュファンさん]

>>3538 匿名さん
このタイミングで大和が「やっぱ賃貸辞めて分譲にしまーす」とか言い出したらめちゃくちゃ盛り上がるんだけどな

[3552: 匿名さん]

相場上げ狙うにしてもあれだけの規模の賃貸を在庫にしておくメリットは無いから、ワンチャン分譲移行あり得るかもね

[3553: マンション検討中さん]

>>3552 匿名さん
高輪ゲートウェイレジデンス棟の賃料と比べて、高く出すつもりかもしれないし、企業の借り上げで水面下で交渉してたりとか。
エアコンもついてるし、ダイワハウスだし、分譲にする雰囲気は感じないよ。

[3555: eマンションさん]

これから始まる高輪～三田の建替えラッシュで地権者の仮住まいも大量に必要になるからそういうのも見込んでるのかな。
今はどこのデベロッパーも再開発エリアの近くは賃貸は埋めずにいるね。

[3556: eマンションさん]

ようやく予定価格出してくるか。
まぁ、松竹梅で3つくらい出して様子見かな。
販売まで期間空くから、その間で調整するんだろうけど、期間中いつでも見れるオンラインセミナーに予約するっていまいち意味が分からん。

[3558: 検討板ユーザーさん]

>>3556 eマンションさん
ようやく発表ですね。

しかし、是非、仕様詳細が発表されることを期待します。

内廊下？
各階ゴミ置き場？
各階宅配ロッカー？
雨に濡れないシャトルバス車寄せ？
十分なエレベーター数？
（まさか、文京小石川なみ？）
店舗は何が入る？
（物件概要に店舗明記）

これが分からないと価格だけ発表されても判断出来ないでしょう。

[3559: 検討板ユーザーさん]

>>3558 検討板ユーザーさん

高輪オープンに合わせて販売遅らせたのに、予定価格出すのは早いですね。
詳しい情報は出さずにとりあえずスペシャルな間取りとパンダ住戸チラ見して半年引っ張るつもりじゃないでしょうか。。。小出しにしていかないと半年はきついですね。

[3560: 買い替え検討中さん]

ところで、このマンションは高輪ゲートウェイ駅に近い立地が売りの一つかと思いますが、実際のところ高輪ゲートウェイ駅まではどのようなルートでアクセスするのでしょうか？港南方面に連絡橋が設置されるみたいですが、なんだかショボい裏口通路みたいな感じなので。

[3561: 匿名さん]

>>3560 買い替え検討中さん

高輪ゲートウェイ駅からシーズンテラスにこんなデッキがかかるので、しょぼくはない。

[3562: マンション比較中さん]

>>3560 買い替え検討中さん
環状４号線経由でシーズンテラスまで歩いてシーズンテラス脇から通路に上がっていく形です。
ちなみに品川駅も北口を建設中で、同じ環状４号線経由でアクセスできるようになるので、本物件からの距離は高輪ゲートウェイ駅も品川駅もほとんど同じ距離になると思われます。

[3563: 買い替え検討中さん]

皆さんありがとうございます。
ネット等で開示されている資料では、シーズンテラス（芝浦中央公園）に直結するわけではなく、連絡橋の港南側の終点はJRの線路敷地を越したすぐの場所（シーズンテラスの西側にある一方通行の道路の更に西側の土地）のように見えます。この場合シーズンテラスの北西角を右折し、かなり寂しい感じの道路を利用することが前提となるので夜の歩行等怖い印象です。
シーズンテラスの公園に直結して欲しいのですが。

[3565: eマンションさん]

>>3563 買い替え検討中さん

直結すると思います。

[3566: 匿名さん]

下水処理場さえなければ周辺の雰囲気も全然違うのになー

[3567: 評判気になるさん]

>>3565 eマンションさん

だから、下水処理施設に直結する連絡橋でしょ。
このマンションは、この施設の裏手奥側なので、別にマンションと陸橋が結ばれるわけではない。

[3568: 匿名さん]

>>3567 評判気になるさん

ここの地下が下水処理施設だとそんなに強調したいの？品川シーズンテラスの存在はネガポイントじゃなくてポジポイントですよ。

[3569: 評判気になるさん]

>>3568 匿名さん

違うだろ！
その隣側、マンションに近い側が、下水処理施設むき出しになってるよ。

[3570: 匿名さん]

>>3568 匿名さん
下水処理場が近くにあって嬉しいのはあんただけでは

[3571: 検討板ユーザーさん]

>>3569 評判気になるさん

高浜運河の反対側でしょ。まったく問題ない。

[3572: 通りがかりさん]

>>3571 検討板ユーザーさん

いや、真上も、巨大なポンプ棟を絶賛建築中だよ。

[3573: eマンションさん]

中古のWCTはもう落ち目ですから、新築であるここを選ぶ人が多くなりそうですね、

[3574: 匿名さん]

>>3572 通りがかりさん

地下施設でしょ。東京都内どこでもそうだけど、今は下水処理関連施設は地下や半地下になり、上部が公園とかスポーツ施設になっていて、かえって地域の人にとって価値のあるエリアになってますよ。ここの南のほうに、東品川海上公園があるけれど、そこも下水処理関連施設です。巨大ポンプ場も地下施設であり、完成後の地上部は使わないので、いずれ公園になるでしょう。

[3575: マンコミュファンさん]

>>3568 匿名さん

東京タワーは豆腐やうかいの再開発で見れなくなってしまうかもね

[3576: マンション掲示板さん]

>>3575 マンコミュファンさん

見れなくなっても仕方がない。3キロも離れてるのに、今まで地上から見れてた方が奇跡的なんだから。

[3577: 匿名さん]

処理場ってしつこく文句いう輩は検討板から消えた方がいい

本気で買う気がある自分からしたらなんでこんなにムキになるかと思うよ

臭いや害を調べて問題ないから販売してるんだろうし

[3578: マンション検討中さん]

>>3577 匿名さん

まったく同感。どんな物件にも良い点と欠点がある。その人にとって良い点が、欠点を上回ると思えば買うわけで、他人がとにかく問題ではない。

[3579: マンコミュファンさん]

>>3578 マンション検討中さん

その通りだ。
事実を正しく認識した上で、各自が判断すべき！

だから、この立地は、腐っても港区だし、再開発地域に近い場所というメリットがある。
同時に、将来的にも動かない下水処理施設が地域内で最大の面積を占めているという事実がある。

その上で、バランスの取れた価格をデベが発表するかどうか期待したい。