リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[3451: マンション検討中さん]

興味深い事実がある。

建築面積と延床面積の比率を見ると、約束3割くらいが空洞だとわかる。
これは他のタワマン、東京田町などに比べて、かなり広大な空間が存在していることがわかる。内廊下前提で。

単に率だけでなく、建築面積もリビオのがでかいから、絶対値として空洞は工大だ。

もちろん、ロビー吹抜けや、タワーパーキング部分は、全パレット面積の5分の1換算にするルールがあるから、空洞率は、2割以下位なら驚かないが、ここは、明らかに広い。

さて、免震だから、制振ダンパー装置設置用の空間も必要無いのに、この空洞は何？

まさか、ここは、外廊下じゃないよな？
港南のブランズが今時外廊下だが、こっちも同じハセコーの施工だ。

[3452: 匿名さん]

タワマンで外廊下ってあるの？

[3453: 口コミ知りたいさん]

>>3452 匿名さん

結構たくさんあるよ。この近所ではあの品川Vタワーも外廊下。
外廊下だから即良くないとは言わないけど外廊下ってあまり高級な
感じはしないよね。

[3454: マンション検討中さん]

あと、タワマンの外廊下って高層階だと結構怖い。単純に高所恐怖症の人は無理。
　

[3455: マンション掲示板さん]

>>3447 マンション検討中さん

リビオタワー品川も天王洲アイルの三井のパークタワーもかなりの高倍率になりそうな予感がしますね。

[3456: 検討板ユーザーさん]

>>3451 マンション検討中さん

ここ真ん中が筒になった外廊下設計なのかな？？？だとしたら却下なんだが。

[3457: 匿名さん]

外廊下って、コストカット？　虫が入って来そうでちょっと嫌だな。玄関側が傷みやすくならない？

[3458: 匿名さん]

>>3457 匿名さん

傷みやすくなることは無いけど雨が吹き込んでくるからカーペット敷きは無理で塩ビ張りとかの廊下になる。なので見た目は安っぽい。
もちろん廊下に空調は入らないから、夏は暑く冬は寒い。

[3459: 匿名さん]

>>3451 マンション検討中さん
各階の平面図情報が無いので想像ですが、建物の外壁側は居室配置なので廊下は建物内各住戸の内側に三角形を描くように配置されるかと。一方敷地の縦横比を考えると建物中心部分まで構造物が詰っている訳ではなく、三角形のドーナツ状の真ん中部分（廊下の更に内側）は空洞だと思います。
その場合、内廊下風に見えますが実際は外廊下ですね。
この形の建物の場合、屋上部を開放したままでは降雨の際雨が各階のなんちゃって内廊下に降り注ぎます。（実際他長谷工施工案件ではそのような状況です。）
今回の建物はそれを防ぐ為最上階に傘状の帽子を被せた形でしょうか。
傘があるので外廊下でも雨は防げると思われます。
そもそも長谷工は他のスーパーゼネコンが施工する５０階建てラスの純粋な内廊下形式の建物建築が出来るゼネコンではありません。
ご検討中の方は長谷工のタワーマンションだということをよく理解した上で判断した方が宜しいかとおもいます。

[3460: マンション検討中さん]

>>3459 匿名さん

確かに建物の形状として三角形の真ん中はエレベータだけで埋まるスペースではなく、なにも無さそうだ。
品川Ⅴタワーと似た中空構造になりそうだね。

[3461: マンション検討中さん]

港南には内廊下のマンションができないもんですかね？アドレスで坪単価が上がらないのは仕方ないとして芝浦に完敗してしまってます。デベも露骨です。

[3462: 匿名さん]

マンションの外廊下・内廊下、それぞれのメリット・デメリットは？
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_other/rouka/

高層階では（バルコニー側でも同じことがいえますが）、下をのぞき込むと目がくらんで怖い、といった点もデメリットといえますね。特に小さなお子さんやお年寄りがいるご家庭は、柵の高さなど危険な箇所がないか注意する必要があります。

なお共用廊下に面した部屋は寝室、子ども部屋などの用途に充てられることが一般的です。廊下に面した窓に格子が張られている、目隠し効果のある半透明のガラスが使われている、といったケースは多いのですが、それでも深夜に廊下を人が通るのが気になる、などの声もあります。

メリット、デメリット書かれてますが
廊下側が窓だと、廊下を人が通るのが気になりそうです。

[3463: 検討板ユーザーさん]

間取り見る感じ内廊下じゃないですか？
外廊下ならここに窓作るべきじゃない？って思う間取りが多数あります。

[3464: 周辺住民]

>>3461 マンション検討中さん

港南どうこうは関係ないでしょ。コスモポリス品川もワールドシティタワーズも内廊下。単にデベロッパーの予算のかけ方の問題。
湾岸開発初期は予算をふんだんに使った贅沢仕様のマンションが多かった。坪単価も芝浦と港南で大差ないですよ。

[3465: eマンションさん]

>>3463 検討板ユーザーさん

掲載されているPLANを見る限り、開口部と反対側には窓が無い典型的な内廊下の間取りですね。

[3468: 管理担当]

[No.3466～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3469: 匿名さん]

>>3465 eマンションさん
私もそう思いますが、まだ掲載していないプランもありますし、そもそも事業者側が内廊下であることの表現を避けているようなので疑念が払しょく出来ません。
廊下の更に内側部分に立体駐車場を入れ込むケースもあるので、内廊下と外廊下の中間的な廊下かな？
また長谷工の最新マンションと築15年のちゃんとしたタワーマンション、いい勝負かも知れません。

[3470: 評判気になるさん]

>>3467 eマンションさん
それただの間取りの問題で、マンションの仕様と関係ないのだけど

[3471: eマンションさん]

>>3468 マンション検討中さん
液状化もあったこのエリアで躯体にダメージが蓄積してる制震マンションと最新の免震マンションじゃ天と地ほど差があるのは当たり前ですよ

[3473: マンション検討中さん]

案内届いたのにこの静けさ、、、
全然注目されてないやん

[3474: マンコミュファンさん]

>>3473 マンション検討中さん

一部怪しい投資家が、騒いでいるだけで、実需はあまり無いかも。

[3475: マンション比較中さん]

建築地を実際見た方の印象いかがですか？
私は事前の期待と比べるとかなり微妙な印象でした。
周囲の建物の圧迫感とか。
商業施設がほぼ無い感じとか...。

[3476: 匿名さん]

港南エリアにも内廊下のマンションがあるなら期待できますね。

[3477: 評判気になるさん]

>>3467 eマンションさん
そもそも新築検討者は中古には興味ないですよ。

[3478: eマンションさん]

いよいよ、9月14日、価格発表されるみたいですが、外廊下なのかどうか、判明しますかね？
ま、楽しみに見てみましょう。

私は外廊下なら、値段安くても買いません。

[3479: マンション掲示板さん]

>>3478 eマンションさん

私も同じく。内廊下だと思いますけどね。もし外廊下なら却下。あと、各階宅配ボックスの有無、シャトルバスの運行本数、エレベーターの台数なども気になるところです。

[3480: マンション検討中さん]

>>3479 マンション掲示板さん

おっしゃる通り、各階のゴミ置き場と宅配ロッカーは、必須ですね。ま、ビル内部に巨大な空洞があるから、それらの場所確保は設計段階なら容易なはずですが。

最後のエレベーター数気になりますね。リビオシティ文教小石川が、大炎上してますからね。
しかも、同じ施工会社。嫌な予感しかないが。

[3481: 検討板ユーザーさん]

>>3479 マンション掲示板さん

シャトルバスは、本数も気になりますが、屋根のある車寄せに停車されるのかが気になります。

乗り降りに傘さす位なら、私は雨の日はタクシー一択です。

[3482: マンション比較中さん]

>>3481 検討板ユーザーさん

雨の日は、シャトルバスも混むのは必至であり、他人の傘で、こちらのおしゃれ着を汚されるのも困ります。なので、私もタクシーにします。

[3483: 名無しさん]

>>3482 マンション比較中さん
どうぞそうして下さい。

[3484: 名無しさん]

>>3482 マンション比較中さん

みんながそんな考えでタクシー呼んだらタクシーが足りなくて来ないわ、エントランスから前面道路は迎車タクシーだらけになるわで最低な状態になるね。私は素直にシャトルバス。タクシーは確実にすぐ来るとは限らない。そもそも、品川駅まで通勤のために迎車料金含めて片道1000円払うの？バカらし。

[3485: 匿名さん]

>>3484 名無しさん
ではバイシクルでドーゾ

[3486: 匿名さん]

シャトル生活をしてまで港区のタワマンに住みたいのだろうか

[3487: 評判気になるさん]

>>3486 匿名さん

港区というか再開発目覚ましい品川エリアが希少。最後のタワマンでしょう。

[3488: 通りがかりさん]

>>3487 評判気になるさん
再開発が全部完成しても港区内では存在感薄いと思う
結局品川ですし

[3489: 匿名さん]

>>3488 通りがかりさん

そうかね？高輪ゲートウェイのビルは山手線車内からでも目立つから認知度抜群と思うが？

[3490: 匿名さん]

雨降ったらタクシーとか言ってる人、他の駅近物件買った方が良いと思うけど。

[3491: 評判気になるさん]

シャトルバスは無料だから大勢乗るかもね。

[3492: 評判気になるさん]

>>3491 評判気になるさん

無料？さすがにそんなことないでしょ。

[3493: 匿名さん]

プラウドタワー芝浦のレインボー側中層階中住戸が坪1100で決まった。
レインボー側とは言え、中層階中住戸で坪1100万！
https://x.com/pl45186869/status/1829737022488981805

これはリビオがどうなるかお察し

[3494: 匿名さん]

駅遠のプラウド高層が超絶高値でもさくさく売れて行くのを見るに、リビオも駅遠の影響はほとんど考慮しなくて良さそう。
勝どきが滞留在庫出てきてるのを見るに、港区湾岸の方が中華系には支持されてるんだろうな

[3495: 名無しさん]

>>3493 匿名さん
マジかすげぇ…

[3496: 匿名さん]

芝浦はそもそも港南より坪単価がだいぶ高いです。

[3497: 口コミ知りたいさん]

>>3496 匿名さん
情報が古いですよ。

[3498: 検討板ユーザーさん]

>>3496 匿名さん

レインズ確認したけど、平均するとほとんど変わらんよ。この近くのパークタワー品川ベイワードと同時期、同ブランドのパークタワー芝浦ベイワードの取引相場では港南の方がかなり高いくらい。

[3499: 匿名さん]

>>3498 検討板ユーザーさん
そんなことないですよ。港区民なら分かると思うけど芝浦のほうが圧倒的に格上ですよ。

[3500: 匿名さん]

>>3499 匿名さん

確かに以前は若干芝浦の方が高めな感じがあった時代もありましたが、もう完全に状況は変わっています。
レインズで確認するとそれぞれの最近売買があった成約事例の平均取引相場は下記です。


パークタワー品川ベイワード　　570万円/坪（最高675万円/坪）

パークタワー芝浦ベイワード　　421万円/坪（最高502万円/坪）

[3501: マンション掲示板さん]

>>3500 匿名さん
どこのデータですか？

プラウドタワー芝浦が坪単価1100万だったら港南を圧倒していますよ。

[3502: 匿名さん]

まさかのリビオ中高層階、平均1000万越えありそうだな。
プラウドの動き見るに低層は800-850。中層1000、高層1200くらいかな。レインボー側の眺望良いむきがプラス100-200て感じか

一年前との比較ですらあり得ないくらいの上昇率になりそう

[3503: 評判気になるさん]

>>3502 匿名さん
港南でもブランズ品川ルネよりも高輪ゲートウェイシティに近く立地的に将来性がありますね。

[3504: 匿名さん]

港南エリア待望の新築ですから可能性はありますね。エリアの中古は築20年クラスが多いので格差は大きいです。

[3505: 匿名さん]

芝浦は駅前とかも人が住む雰囲気あるよね
下水処理場や屠殺場もないし

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん

港区の人口は25万人ですが、その約8％、2万人が港南に住んでいます。つまり港区民の10人に1人弱は港南住民です。特に子育て世代のファミリーの人気が高く、地域の15歳未満人口比率は港区で最も高くなっています。また逆に単身居住者の割合は他のエリアよりかなり低くなっており、ファミリー層に非常に人気が高いことが分かります。

なお、港区の住環境に関する区民意識調査で「環境に対する意識を高め、健康で快適に暮らせる生活環境をつくる」において、港南地域の居住者が『取り組みは十分である』と回答した割合は芝浦港南地区で最も高くなっており、芝浦港南地区は住環境面で満足している住民の割合が港区で一番高いことが分かります。

[3507: 評判気になるさん]

>>3502 匿名さん

最初坪700万のうわさでヒエーってなってたのにね。レインボー眺望側高層はマジで坪1000万あるかも。

[3508: 匿名さん]

>>3506 匿名さん
港南には都営住宅が多いのも忘れないで。
都営住宅に住む港南住民。

[3509: 匿名さん]

例えばの全く仮定の話だが、
中古のいっぱい出ている晴海みたいなところで
知り合い同士が、手持ちの物件を相場より高く売買し
相場の実績を作って「高くなった」と相場吊り上げをすることも可能なのであろうか？
素人の思いついた根拠の無い妄想ではあるのですが。

[3510: 匿名さん]

ここのレインボーブリッジ眺望、他より綺麗に見えるの？

[3513: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
よく考えれば理解出来ると思うが、そのやり方には「資金」と「税金」をどうするのかという非常に簡単で明確な問題がある。
売った方は売買の度に多額の税金が掛かるし、買う方も資金を用意するには限りがあるから、何度も繰り返せないし、どちらかが一時的に必ず損をする。
しかもやったところで万が一にも外部の投資意欲を刺激出来ない結果に終わる場合もあり、そのリスクを考えたら、やることに何のメリットもない。
つまり、少し考える脳みそがあればそんなやり方は先が無いと気づくから誰もやりません

[3514: マンション検討中さん]

八芳園は、高輪ゲートウェイシティの商業施設「ザ・リングピラー2」に「割烹 BUTAI」（29階）、「八芳園洋菓子店」（1階）の2店舗を開業予定。

[3515: 名無しさん]

>>3509 匿名さん

株では相場操縦はあるけどね。その場合はその株の総取引のかなりを操縦することが必要で、不動産では難しいのでは？

[3516: 匿名さん]

港南が港区最下層なのは変えようのない事実

[3517: 匿名さん]

>>3508 匿名さん

港南住民のうち都営にお住まいの方の割合は2割にも満たないようです。ですので、住まいサーフィンの発表している年収の高い中学校区ランキングで光年中学校区の平均年収レベルは東京都内でもベスト10に入っています。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13100

[3518: eマンションさん]

>>3512 匿名さん

そんなことは無い。そんなデタラメ書いても単なる荒らし行為。

[3519: マンション検討中さん]

リンクピラー2って、2026.3に竣工じゃなかったの？

記事引用: 高輪ゲートウェイ ザ・リンクピラー２」29階には「割烹 BUTAI」が2025年8月にオープン予定。

さらに「高輪ゲートウェイシティ ザ・リンクピラー２」1階には「八芳園洋菓子店」が2025年10月にオープン予定。

[3520: eマンションさん]

>>3510 匿名さん

レインボー方向は抜けているようですね。角度も斜めでちょうど良いしかなりきれいに見えると思います。

[3521: 匿名さん]

>>3519 マンション検討中さん

リンクピラーⅡは26年3月竣工予定なので変ですね。リンクピラーⅠの間違いなのでは？

[3522: マンション検討中さん]

>>3521 匿名さん
記事、いくつか見たけど全部リンクピラー2って書いてあるんですよね。
しかも3月開業なのに、8.10月なのも気になる。

[3523: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]　

[3524: マンション掲示板さん]

>>3522 マンション検討中さん

ホントですね。間違いと思われますが建物名が間違ってるのか開業時期が間違ってるのか？

[3525: 匿名さん]

リンクピラー２は２０２５年度中に開業だから何もおかしくないhttps://www.jreast.co.jp/press/2023/20240305_ho02.pdf

[3526: マンション検討中さん]

>>3525 匿名さん

ありがとう。当初、リンクピラーⅡは2026年3月にオープンと言ってたけど早まったんだね。

[3527: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3528: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3529: 匿名さん]

>>3523 さん
もっと近くのタワマンいくらでもあるのにWCTってw
　

[3537: 通りすがり]

>>3526 マンション検討中さん

もともと高輪築堤が出土したことでリンクピラーⅠとⅡの同時開業が無くなり、リンクピラーⅠは2025年3月、リンクピラーⅡは2026年3月とされていましたが、最新のリリースではリンクピラーⅡは2025年内と少し早めた表現に変わっています。高輪ゲートウェイに入居するテナントの発表第一号ですね。

[3538: 匿名さん]

この物件の南西すぐのところで建設中のダイワハウスの賃貸マンション（ロイヤルパークス品川？）、もうほとんど完成なのだけれどダイワハウスから発表や募集が一切無いね。ここも、高輪ゲートウェイシティ開業に合わせて華々しくデビューさせるつもりなのだろうか？

[3541: 検討板ユーザーさん]

ところでリビオタワー品川のオンラインセミナーのお知らせが来た。
間取り、予定販売価格のご案内とあり、いよいよ価格が明らかにされる模様。

[一部テキストを削除しました。管理単と]

[3542: 管理担当]

[No.3530～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3543: 匿名さん]

リビオタワー品川のこの間取りめちゃくちゃ良いな！！

[3544: 名無しさん]

>>3543 匿名さん
4億？

[3545: マンコミュファンさん]

文句のつけようのない神間取りだなこれは

[3546: 近隣住民]

>>3545 マンコミュファンさん

同感です。素晴らしい間取り。でも一つだけ言うとすれば3LDKでトイレ2つはやりすぎ感。一つは収納スペースで良かった感じもします。

[3547: 匿名さん]

自作自演はやめましょう

[3548: 口コミ知りたいさん]

>>3546 近隣住民さん

プレミアムフロアで130平米もあって収納もたっぷりだからトイレで良いと思います。

[3549: マンション比較中さん]

>>3538 匿名さん

こっちのが駅にもスーパーにも近いし、実需としては便利だね。
賃貸派の人にとってもは、わざわざ奥のリビオに住むより、こっちのが断然いい！

[3550: マンコミュファンさん]

>>3538 匿名さん
このタイミングで大和が「やっぱ賃貸辞めて分譲にしまーす」とか言い出したらめちゃくちゃ盛り上がるんだけどな