リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[261: 匿名さん]

ここが完成したらエリアNo.1物件になるのは間違いないですね。

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

立地的にナンバーワンにはならないでしょう。駅直結で高坪単価を誇っているVタワーがナンバーワン、眺望が売りで第二位の坪単価を誇っているワールドシティタワーズがナンバーツー。このツートップは動かない。

[263: eマンションさん]

>>262 匿名さん
WCTは3棟平均したら港南平均より下ですが。

[264: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

あなたこの辺の相場観まったくわかってないね。コスポリやベイクレと違って、人気のWCTは成約レベルがどんどん上がっているので売り出しも強気のオラついた価格ばかりで、港南平均より下はありえない。データはあるのかね？

[265: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

品川Vタワー

[266: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

ワールドシティタワーズ

[267: 匿名さん]

コスモポリス品川

[269: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワード

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
時点修正 知らんだろコイツ(笑)

[272: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん

直近10例とると、売買事例の少ないマンションは古い事例が混じります。2022年以降だけで計算しても大して違いはありませんが、出してみますか？

[273: 検討板ユーザーさん]

>>271 匿名さん
レインズ見られる環境にいるのに、やってることは事例並べるだけの素人芸(笑)

[274: 匿名さん]

>>271 匿名さん

では2023年の事例だけで出しましょうか？

[275: 検討板ユーザーさん]

>>272 匿名さん
10事例揃えることより時期を揃えることの方が100倍も重要だとわからんのか(笑)

[276: 匿名さん]

>>273 検討板ユーザーさん

WCTは3棟平均したら港南平均より下ですとか言っといてウソがばれたら捨てゼリフですか？

[277: 匿名さん]

>>275 検討板ユーザーさん

では時期を2023年だけにして出しましょうか？

[278: 匿名さん]

>>274 匿名さん
2023年だけで資料作ればWCT有利に計算できるね(笑)

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん

WCTに有利？？？何言ってるの？

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

2021年の事例混ぜるな。2023年だけだとWCTに有利になる。。。支離滅裂。

[281: 匿名さん]

>>278 匿名さん

あんたはWCTが地域ナンバーツーだと認めたくないだけでしょうに（笑）

[282: 匿名さん]

WCTは130㎡の２件が平均を押し上げてるけど、それ以外は370-550で平均400前半くらい？
Vタワー以外は港区とは思えない価格やね。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

最上階除きで平均坪460万円台。港南エリアナンバーツーは変わりません。

[285: 匿名さん]

港南エリアは坪600万円台の品川Vタワーが1位、坪500万円台（高層階除くと坪400万円）のワールドシティタワーズが2位、その他は成約レベルで坪300万円台後半。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
仲介業者は約定価格が高くなればなるほど手数料収入が大きくなり儲かります。そのため、特定のマンションの相場を上げる目的で、関連会社または親子会社間で、相場より割高な価格での売買契約を繰り返します。その取引が事例としてレインズに掲載された後しばらく経ってから売買契約を解除します。

こうすることでレインズには割高な事例が散見されるようになり、後の検討者が相場観の修正を余儀なくされ、割高な価格が新しい相場となっていくわけです。時間をかけて相場を割高に持って行くことが可能なことが理解できたかと思います。

スキーのジャンプ競技、フィギアスケートなどの採点競技では、複数のジャッジのうち上下のスコアをカットしますが、不動産取引でも同様の作業が必要なこともお分かりでしょう。高額な成約事例を見て疑うこともせず、適正な相場であると判断してしまう多くの素人さんが誤った相場を形成してしまうのです。（それもまた相場ではありますが）

不動産業界はかなりお行儀の悪い業界なことは皆さんご存知かと思います。中古車業界と似たようなものという人もいます。突出して取引の多いマンションでこのような不正が行われやすいことは明白です。

不動産のプロが意図的なデータを使って素人さんをダマすことは簡単です。各自が不動産リテラシーを持つことの重要性を認識しただければ幸いです。

[287: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん


知ったかぶり(笑)
仲介業者にとって高く約定するための努力なんてただの無駄。たかだか数百万高い成約で得られる利益なんてゴミ。
なるべく手間をかけないこと、一刻も早く成約させることが全て。

[288: 匿名さん]

>>287 マンション検討中さん

おっしゃる通り。苦労して500万高い値段で売買を成立させても入る収入は20－30万しか増えない。粘っていれば客が逃げてしまう可能性もある。それより、売り手に歩み寄らせてリーズナブルな価格でどんどん売買を成立させた方が仲介屋は儲かる。

[290: 通りがかりさん]

利便性で言えばシティタワーじゃないですか？
駅から歩けるし、バス停目の前だから雨の日も濡れないし、1階にファミレス、牛丼、弁当、スーパーあるし習い事の教室集まってるし、学校も近い！バスも品川、田町、浜松町、新橋、天王洲アイルなどあらゆる方面に出ています。

[292: 匿名さん]

>>290 通りがかりさん

リビオの場所ビミョーだよな。。。シティタワー品川みたいに目の前に都バスのバス停があるわけでもないし、これだけ駅遠だと雨の日なんかどうするんだ？WCTみたいにマンションに横付けしてくれるシャトルバスでもあれば別だけど。

[293: 名無しさん]

>>292 匿名さん
WCTのシャトルバス雨に濡れますよ。20分に一本しかないからかなり不便。住民の大半は天王洲アイルを使ってる。

[294: 検討板ユーザーさん]

リビオは高輪ゲートウェイの開業に合わせて完成だから最寄りはそっちをアピールするでしょう。都バスに比べると利便性低いけどマンションのほぼ目の前にちぃバスのバス停がある。

[296: ご近所さん]

この辺にお住まいの方、結構田町駅利用が多いですよ。ちぃバスはルートが変わって芝浦アイランドや海岸までグルグル廻らなくなったので快適ですし、赤いシェアサイクルで田町駅だと品川駅の長いコンコースを歩かないで済みますからね。

[299: マンコミュファンさん]

>>293 名無しさん

WCTのシャトルバスはコロナで減便してただけで、今年から復旧して増便になってますよ。ラッシュ時は10分間隔。

[300: 検討板ユーザーさん]

>>296 ご近所さん

本数少ないね。。

[301: 通りがかりさん]

>>293 名無しさん

WCTは住民の大半は品川駅と聞きましたが、何かデータでもあるんですか？

[302: 匿名さん]

WCTが面してる海岸通りは湾岸でも一番交通死亡事故が多い。ダンプがものすごい勢いで走ってる。リビオの方が立地良いですよ。

[303: 周辺住民さん]

>>302 匿名さん

そんな話は聞かないああ。あんたはひたすら港南とWCTの悪口書きたいだけでしょ。

[312: 匿名さん]

Google ストビューで見ても車は少ないですね。

[313: 匿名さん]

別の場所。真昼間にこんなに車が少ない道路の写真が撮れる場所なんか
都心３区にほとんどないです。　

[314: 匿名さん]

ここもガラガラ。この辺ホントにいつも車少ない。
信号無視して横断しようと思えば出来ちゃうくらい。　　

[319: 名無しさん]

>>314 匿名さん

普段はこんなに少なくないです

[321: 管理担当]

[No.291～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[322: 名無しさん]

車通りは言うほど多くないし言うほど少なくもない、家畜運搬車や清掃車は言うほど見かけないが通らないわけでもない、それだけのこと
自分も騙せない極論の押し付け合いを見てて泣けてきます

[323: eマンションさん]

港南に大型の清掃工場があるし、八潮には23区で唯一の屎尿の受け入れ施設がある。だから海岸通りは常に悪臭が漂ってる。

[324: 通りがかりさん]

>>323 eマンションさん

でも海岸通りはリビオと関係ない

[325: 通りがかりさん]

みんな悪口ばっかりで醜いなぁ。

[326: 検討板ユーザーさん]

環境面、特に匂いなんかは住んでから気づいて後悔するというパターンが多々あります。マイナス面であっても事実関係を指摘するのは検討者にとっても有益かと思います。

[327: eマンションさん]

>>322 名無しさん
海岸通りは車多いですよ。モノレールもうるさいし。
ただここ周辺のエリアは歩道がかなり広いので、車通りが多いからと言ってデメリットにはなりにくいかと思います。

牛を乗せた車もたまに見かけます。通り過ぎる一瞬はめちゃくちゃ臭いですが、私はテンション上がります。嫌悪施設ではあるかと思いますが、物件判断揺るがすほどでは無いです。

[328: 匿名さん]

>>326 検討板ユーザーさん

事実無根でしょ。

[329: 匿名さん]

モノレールの騒音も煩いし、羽田空港の着陸ルートにあたるから飛行機の騒音もかなり大きい。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん

飛行機の音はまったく問題ない

https://www.youtube.com/shorts/96qyd9a4R64?feature=share

[334: 通りがかりさん]

リビオの住環境について
交通量→すごく少ない
飛行機→ほとんど気にならない。むしろ救急車がうるさい
悪臭→人間なら気づかない

周辺について
雰囲気→港区では公園や緑地、遊歩道などがかなり多い方。歩道も広い。
悪臭→新港南橋交差点は下水が臭い時がある。
信号待ちしてるときに、目の前に牛を乗せたトラックが止まると臭い。
いずれもリビオの場所は、関係ない。

[345: 坪単価比較中さん]

わたしは単身で、新幹線や飛行機をよく使うからという理由で、あまりよく知らずに3年前に港南の物件を購入し、引っ越してきました。

結果的に、少なくても単身者にとってはとても住みやすい場所だと思っています。

検討者は一度ここにいらっしゃればいいと思うのですが、湾岸・埋立地の人工的な雰囲気が嫌いでなければとても気にいることはなくても特に悪いところはないと思います。日常の買い物は品川駅のクイーンズ伊勢丹、シティタワーのマルエツ、足をのばせば品川シーサイドのイオンがあります。
子育て家庭の事情はわかりませんが、子供も多く、幼稚園、小学校、中学校が近くにあり、公園や緑もあります。ららぽーとや飲食店みたいなものは足りないかもしれません。港南ではありますがいちおう港区なので、子育てサポートが充実していると聞きます。

世間的にあまり住宅地として認識されておらず、値上がりも穏やかなので、現状既に非常にねらい目の地域だと思います。さらに今後、大再開発が控えている中での久しぶりの新築というのはとても買いだと思います。
仕様やグレード感は期待できませんが、それも港南のお得感、手頃感にあっているのかな、と思います。

[346: 匿名さん]

港南小学校は正直あまり評判良くないです。最近はアジア系外国人も多めなんですよね。

[347: マンション検討中さん]

>>345 坪単価比較中さん

値上がり、穏やかですか？ここ5年間での地価の上昇率は都内No.2なはずですが

[348: 匿名さん]

港南よりも芝浦や豊洲の方が値上がり率高いんだよね。最近だと臨海地下鉄の通る有明とかも著しく伸びてる。

[349: マンション掲示板さん]

>>348 匿名さん
願望ではなくデータに基づいて訂正しますね。
都内の2018年ー2023年の地価上昇率ランキングですが
港南　2位
芝浦　4位
豊洲　6位
有明　不明（100位以下）

です。

[350: 匿名さん]

中古価格でいうと、港南のWCTより豊洲のPCTや有明のCTTBの方が坪単価高いんですよね。

[351: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん

まさにご指摘の通りでして、上で示した実際の地価上昇率との乖離がやばいんです。つまるところ局地バブル化してるわけで暴落必須と言えます、、

[355: 匿名さん]

>>346 匿名さん

港南小学校は非常に評判が高い

[356: 匿名さん]

港南小学校は本当は分割しないといけない規模なんだけど、予算不足で議会の反対もあって（港南地区に人口を増やすべきではないとか）作れなかったんですよね。

[357: 名無しさん]

>>356 匿名さん

本当ラッキーとしか言いようがないですよね。そうした理由でマンモス校のまま維持されてくれれば（先生方は大変でしょうが）必然多様性も確保されるので、子供は色んなことに自由に挑戦できる土壌が育ちます。分割されて少人数化されると先生は楽でしょうがどうしてもムラ化してしまうんで、、

[358: マンコミュファンさん]

>>357 名無しさん
人数が多いと教育効果が低くなるんですよ。文科省の推奨は1学年3クラス以下なのですが、港南小は一時期10クラス近くあって学級崩壊に近い時期もありましたよね。教育重視なら東品川か芝浦の方が良いですよ。

[359: 匿名さん]

>>358 マンコミュファンさん
教育効果とは、、？教育効果の定義、学級崩壊の定義と、それのクラス数との関連の統計を説明してください。

[360: 匿名さん]

最近の港南小は最盛期より人数は減って来てるけど、代わりに外国籍の子供が増えていてこれはこれで大変そう。日本語微妙な子とかもいるから、先生にも子供達にも負荷がかかる。