リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[2561: 口コミ知りたいさん]

>多くの人でにぎわいました。

品川に住んでいない人が多いんじゃないでしょうか。
ここで長く住むのではなく、イベントにために一時的に人が集まっただけでしょう。

よって住まいとしての参考にはならない。

[2562: 匿名さん]

>>2556 通りがかりさん
住民しか行けない会員制バーはプレミア感あるんじゃないでしょうか？少なくてもスパやプールみたいに無駄に維持費はかからずボトルキープする人が増えれば単価も上がりマンションの収益も上がります。

[2563: 匿名さん]

港南とはいえ中古価格は上がってきております。

[2564: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは天王洲アイルかと思ってたけどアドレスは港南なんですね。

[2565: 口コミ知りたいさん]

>>2563 匿名さん
安いね。港区の駅近財閥系タワマンをこの価格購入できるのか。

[2566: eマンションさん]

>>2563 匿名さん
そっちのほうはホテルも撤退して寂しいイメージしかないけど新築マンションの計画があったはず。

[2567: 匿名さん]

そんなところに住んでいる奴がここでポジ連投するのが信じられん。ここの発展はそちら(天王洲アイル側)の衰退に繋がるぜ。

[2569: マンコミュファンさん]

>>2560 評判気になるさん

普通に関替えたらここを検討するうえで懸念点は駅距離でしょう。シャトルバスを運行するようですがそれをどう考えるか。ワールドシティタワーズ並みの2100戸の規模で管理費からも補助をだして、利用料が1人片道120円、ここは半分以下の800戸ちょいしかないので、シャトルバスが永続的に維持できるのかどうか。下水処理場は地下に封印されて上部が環境の良い公園となっているので気にする人はあまりいないと思います。普通はね。

[2570: マンコミュファンさん]

>>2561 口コミ知りたいさん

イベントにために一時的に人が集まっただけで参考にはならない？？？逆ですね。品川シーズン横丁しかり、品川焼き芋テラスしかり、品川シーズンマルシェしかり、近隣に住んでる人しか来ないイベントなら意味は無いと思います。

品川に住んでいない人でも他地域からわざわざ電車に乗ってくる人が多いからこそ品川シーズンテラスが環境、景観の良い都会のオアシス的存在として地域住民以外にも認識されている何よりの証拠です。よって住まいとしての参考にはめちゃくちゃなります。

[2572: 評判気になるさん]

>>2563 匿名さん

たしかにめちゃめちゃ上がってますね。多くの物件で分譲価格の2倍を超えてるどころか3倍になってる。20年近く住んでこれはズルいですね。

[2574: eマンションさん]

>>2570 マンコミュファンさん
それで？あんたは行ってないんでしょ？w

[2575: 匿名さん]

>>2573 検討板ユーザーさん
アンカーしてるわけでもないし自分に関係ないならなぜわざわざ言及する必要あるの？

[2576: マンコミュファンさん]

>>2574 eマンションさん

毎回は行ってませんけど、品川横丁テラスは前回行きました。あと、品川シーズンシネマは上映する映画が見たい奴の時は行きます。品川シーズンシネマ、毎回盛り上がってますよ。次回は9/7(土)だそうです。

https://sst-am.com/event/9115.html

[2577: マンション掲示板さん]

>>2572 評判気になるさん
二つ同じ物件なことに気づいてすらいなくて笑う

[2579: 名無しさん]

>>2577 マンション掲示板さん

アラ探ししようと添付画像を目を皿のようにして見てることがわかって笑う。

[2582: 検討板ユーザーさん]

>>2579 名無しさん
パッと見て普通にわかるだろ金額同じなんだから、どんだけバカだよ

[2583: 評判気になるさん]

>>2582 検討板ユーザーさん

そこにそんなに噛みつくのはバカとしか思えんが、じゃあこれで満足か？

[2584: 匿名さん]

>>2581 評判気になるさん

なぜ写真が無いと妄想なんだ？都内トップクラスの値上がりしてるのに港南3丁目の地価は上がらないと言ったりマジでバカなのか？

[2590: 評判気になるさん]

>>2589 小島慎一郎さん

品川・港南エリアは、東京の玄関口として非常に人気があります。交通の便が素晴らしく、さまざまな観光スポットやビジネス施設も充実しています。特に品川駅は、新幹線や空港へのアクセスに優れており、国内外からのお客様にとって理想的な拠点となっています。さらに、品川・港南エリアにはビジネス施設も充実しています。たとえば、品川インターシティや東京インターナショナルフロントなど、多くの企業のオフィスがあり、展示会なども頻繁に開催されています。また、品川シーサイドや天王洲アイルなど、海や運河に面したオシャレなオフィスやレストラン街も充実しており、ビジネスマンにとっても便利なエリアです。

港南エリアには美しい自然や公園もあります。例えば、海上公園や砂場公園など、自然を満喫できるスポットも多いです。また、品川エプソンアクアスタジアムなど、家族で楽しめる施設もあります。品川・港南エリアは、交通の利便性や観光名所、ビジネス施設、自然など、さまざまな魅力を持っています。ぜひ訪れてみてください。心地よい時間を過ごすことができることでしょう。

[2591: 評判気になるさん]

>>2589 さん

港南エリアは、品川駅の東側に広がるウォーターフロントで、そのほとんどが港区港南アドレスになります。2003年東海道新幹線「品川」駅開業を機に、品川駅港南口周辺には「品川グランドコモンズ」「品川インターシティ」など、高層オフィスビルが建設され、日本を代表するビジネス拠点として発展を遂げました。さらに、都心で働く人の居住区として住宅地の開発も進み、「品川Ｖタワー」「ワールドシティタワーズ」などの大規模タワーマンションが数多く建設されました。

東京の玄関口である品川駅が生活圏という利便性を享受しつつ、都心と東京湾を一望できるウォーターフロントの立地が品川・港南エリアの魅力です。また、港南1丁目西側では、ＪＲの新駅「高輪ゲートウェイ」駅が2020年に開業予定です。駅周辺では新しい街の開発が計画されており今後のさらなる発展にも期待が高まります。

都内屈指のターミナル駅品川駅より日本全国へ快適にアクセスできます。品川駅へは、徒歩またはエリア内の豊富なバス便の利用も便利です。また「天王洲アイル」駅から都内の主要駅へのアプローチもスピーディー。りんかい線「天王洲アイル」駅から大崎駅まで直通7分、恵比寿駅まで直通11分、渋谷駅まで直通13分、新宿駅まで直通19分。観光、ショッピングに人気のお台場のある東京テレポート駅まで直通３分。東京モノレール「天王洲アイル」駅から「浜松町」駅までは直通５分、「羽田空港国際線ビル」駅まで直通10分。出張にも都内各地への通勤も軽快なロケーションです。

[2592: マンション掲示板さん]

>>2589 小島慎一郎さん

港南は四方を運河に囲まれた島である。このため、通勤通学、買い物、習い事等の移動時に必ず運河沿いを歩くことになるのだが、開放的で眺めが良い。ジョギングやウォーキング、犬の散歩などで運河沿いを通る人が多い。公園からも運河が見える。天気の良い日は最高で、歩いているだけで幸福感が増していく。特に素晴らしいのはTYハーバー対岸、海洋大学の敷地内、WCTの公開空地の遊歩道など。何度も歩いた道でも、素晴らしい景観だなと感動する。特に晴れた日に運河がキラキラしているところや、夜に夜景が映り込んでいる時は素晴らしいものがある。ぱっと見、すごく都会的でキラキラしているのに、実は空地が多く人が少なく、のんびりとした場所というのが気に入っている。一方、活気ある繁華街や歴史が古い文化的な街が好きな人には向かない。

[2603: 匿名さん]

品川は再開発のオンパレードですね。SONYは既に2007年に品川駅港南口に本社移転、トヨタ自動車も東京本社を2025年に品川移転、そしてKDDIも品川へ移転しますね。品川には日本を代表する企業の本社が集結しつつあります。まさに「大丸有に並ぶ新しい東京の拠点」へ向けた取り組みが加速します。新しい東京の都心の中核として品川駅徒歩圏の港南エリア不動産価値にも間違いなくプラスに寄与してくるでしょう。

[2604: マンション掲示板さん]

ちなみに埋め立て地なので地盤が気になるところですが、東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い

これを踏まえてマップを見ると、本物件エリアは湾岸で唯一、液状化の可能性が高いメッシュが存在しないエリアとなっています。つまり、湾岸で液状化リスクが最も低いエリアです。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

[2606: 評判気になるさん]

>>2570 さん
>品川に住んでいない人でも他地域からわざわざ電車に乗ってくる人が多いから

意味不明なんだけど？
そもそも品川駅はターミナル駅であり、ターミナル駅では最弱クラスであるが、普通に来る人だっているんでしょ？逆に他地域からわざわざ電車に乗ってくる人がいないという方がヤバいんだろうw

[2608: マンション検討中さん]

>>2603 匿名さん
住まいの周囲に日本を代表するレベルの企業の本社は必要ではないでしょう。

そんなことよりもちゃんとしたスーパーの一つでも作ってくれた方が生活面においてプラスに寄与してくるでしょう。

[2609: 匿名さん]

>>2606 評判気になるさん

>>2606 評判気になるさん

シーズンテラスのイベント目指して来るって話だけど？日曜日に会社に出勤してついでに来る人だけでこんなにいると主張するのかい？

[2610: 匿名さん]

>>2608 マンション検討中さん

同感です。こんなこと言ってた人もいましたが、
豪華なオフィスビルもホテルも必要ないですよね。

[2611: 匿名さん]

三井不動産の東京ベイエリアオーナーズクラブレポートによると、湾岸地域でもっともリセールが良いのが港南です。港南や芝浦は既に分譲の2倍になっています。凄すぎますね。

三井不動産作成、東京ベイエリアオーナーズクラブ会報2023弾4四半期版より引用
中古成約物件の価格の分譲からの値上がり率

港南エリア　　203.2％
芝浦エリア　　186.0％
豊洲エリア　　172.9％
晴海エリア　　165.6％
月島エリア　　165.1％　　
有明エリア　　154.6％

[2612: 評判気になるさん]

コスモポリスとか、約20年前位のタワマンは作りが高級
空間もゆったりしているし、収納もたっぷり
玄関の土間だけで一部屋作れそうな間取りのところもある
最近のタワマンは安っぽい
古いのを気にしなければ、いい物件だと思う

WCTは建物がややダンジョン。
子供が多すぎだが、小学生がいるご家庭だといいと思う。
ママ友の口コミでどんどん同じようなファミリー層が集まる

[2613: 評判気になるさん]

>>2609 匿名さん
品川駅の利用者数はご存知ですか？その写真せいぜい数百人程度でしょう。その程度の人数なら品川駅ではないとしても集まるよ。

[2614: eマンションさん]

>>2610 匿名さん
その人が言っているのは豪華なオフィスビルもホテルは
開発できるかどうかの話でしょう。
なら開発できないという結論でしかないでしょう。

[2615: 匿名さん]

>>2612 評判気になるさん
最近のタワマンが安っぽいとは思わないけど。古いクラウンは高級だったけど新しいレクサスは安っぽいと言いたいのか？

[2616: 匿名さん]

>>2611 匿名さん
港南エリアは分譲が古くて安かったから仕方ないですね。その層がお住まいです。

[2617: 匿名さん]

>>2612 評判気になるさん
20年で建築技術は大きく進歩していますのでご安心ください

[2618: eマンションさん]

>>2612 評判気になるさん
>コスモポリスとか、約20年前位のタワマンは作りが高級空間もゆったりしているし

そうは言っても所詮は20年も前の中古ですし、仕様も作りも時代遅れでしょう。例外はあるにせよ総合的に新築には敵わないよ。

[2620: 匿名さん]

>>2619 マンション掲示板さん
結局はそれらは無駄でしたね。

[2621: 匿名さん]

>>2619 マンション掲示板さん
富裕層は共用部より専有部に興味ありますよ

[2624: 名無しさん]

盛り上がっているようですが事実をお伝えします。三井レポート見れば話が出ている有明豊洲含めた湾岸エリア全体で、港南は値上がり率 1位、坪単価は芝浦月島がトップ。港南エリアは新築供給による相場引き上げがここの所ない。
ブランズやプラウドは3年前の新築時は坪500万前後でしたが現在坪750万以上、ここ1ヶ月以内で坪1000万前後で成約も出ていて勢いアリ。

直近の成約事例
7/5週ブランズ27階80平米27300万坪1052万
7/5週プラウド7階50平米12000万坪720万
7/12週プラウド14階70平米23000万坪961万

ここからは私見ですが、
新築リビオタワマンが出来れば周辺再開発や芝浦相場と連動して港南の新たな相場が形成されるでしょう。坪幾らになるかは読めませんが少なくとも上述した芝浦相場相当にはなるのではないでしょうか。その芝浦もあの住友が新築タワマン予定なので更なる相場引き上げが予測されます。
水再生センターの話は資産価値的には相場に大きな影響を与える様な問題ではなく、本物件は安く出てくる理由はないでしょうね。住環境の観点では各々で価値観はあるでしょうから、お好きにご意見されれば宜しいかと

[2625: 匿名さん]

単年度ではなく複数年をみましょう。

湾岸エリア（中央区、江東区）、港区湾岸エリアの代表的な物件の2020年から現在までの相場の推移を図にまとめてみました。

安い順番に全部並べてみました。やはり駅遠、モノレール物件は値上がりは悪いようですし、港南地域の値上がりはそれほどいいようには見えません。

東雲ビーコンタワー250→350
ブリリアマーレ蟻掛け270→480
港南WCT 350→500
コスモモリス品川300→500
勝どきザ東京タワーズ300→530
ローレルタワール浜松町430→550
勝どきザタワー350→550
有明シティタワーズ東京350→550
豊洲SKYZ300→550
晴海ドトール380→580
パークタワー晴海400→600
勝ちどきビュータワー380→600
キャピタルマークタワー350→600
豊洲PCT300→600
豊洲ブランズ500→650
プラウドタワー芝浦600→750
ブランズタワー芝浦550→750
月島ミッドタワーグランド430→750
品川Vタワー500→800
月島キャピタルゲートプレース500→800
ブリリアタワー浜離宮650→1000
https://www.sumu-log.com/archives/62852/

[2628: 匿名さん]

港南よりも芝浦のほうが価格帯が上なのはある程度仕方ないですね。なので手頃さを期待してリビオ品川に注目が集まるのでしょう。

[2632: 匿名さん]

>>2625 匿名さん
代表的、と言いながら

三井のCMにも使われる、佃リバーシティのタワマンが抜けている
駅直結、シエルタワー豊洲が抜けている
震災後に三井が売った、パークタワー東雲が抜けている
以前は人気物件だった、ツインパークスが抜けている
お祭り物件、シティタワー品川が抜けている

参考としては不十分

[2633: 匿名さん]

>>2525 匿名さん
久々にマンコミュ見たけど>>2524 速攻突っ込まれてておもろい笑

[2634: 匿名さん]

>>2629 匿名さん
この表をみると芝浦のほうが港南よりも圧倒的に格上ですね。

[2635: 匿名さん]

>>2629 匿名さん
晴海や勝どきが別格に高いですね。

[2638: 匿名さん]

>>2637 名無しさん
それらはリビオより立地もだいぶ下る感じするけど安いなら待望の新築ですし注目集まるでしょうね。

[2639: マンション掲示板さん]

>>2625 匿名さん

そういうデータはデータソースや集計方法や集計期間、分析方法などデータの背景の関するしっかりとして説明が無いものはほぼ眉唾。またはブランズ芝浦やプラウド芝浦は坪750では明らかに買えないのでデータ期間が古いと思われる。

[2640: 名無しさん]

>>2632 匿名さん
>お祭り物件、シティタワー品川が抜けている

定借物件は別に載せる必要もない特殊の事例でしょう。

[2641: 検討板ユーザーさん]

>>2624 名無しさん

ビックリして私も確認しましたが確かに今年の成約のなかに7/7のブランズ27階の成約ありました。いくらなんでも埋め立て地で坪1000万になることは無いと思ってましたが坪1050万突破は予想外です。

1 2024/4/27 17,200万円 66.8㎡ 850万円
2 2024/6/17 15,300万円 55.2㎡ 916万円
3 2024/6/30 14,300万円 68.4㎡ 690万円
4 2024/7/7 27,300万円 85.8㎡ 1,050万円

[2643: 名無しさん]

>>2641 さん

本物件とほぼ同じ位置に立つパークタワー品川ベイワードの西向きビュー、高輪ゲートウェイシティの全体が一望できる。この物件からも目の前に見えること間違いない。

[2644: マンション検討中さん]

>>2643 名無しさん

高輪台からの眺望が相当阻害されていることが良く分かりますね。

[2645: 匿名さん]

>>2643 名無しさん
高さが無くてちっちゃいですね

[2646: 匿名さん]

>>2645 匿名さん

総床面積85万㎡が小さいわけないだろ。あの品川シーズンテラスの４倍、虎ノ門ヒルズよりデカいんだぞ。しかも、全体では１－６区域まであるなかで３分の２しかできてない。

[2647: 匿名さん]

プラウドタワー芝浦が物件が出ると恐ろしい速さで成約して消えてくんだよな。2週間前に出たレインズの72平米もすでに申し込み入ってるみたいだし
ここ最近の勢いで、完全に同時期販売のPTKを越えた。やはり大正義港区ってことだな

[2648: 匿名さん]

ずっとウォッチしてるけど、市場に出る物件が消える速さではブランズよりプラウドのが速い。レインズに成約登録されなかった物件を含めると3LDKは1カ月持たずに消えていく
しかし成約単価はプラウドよりブランズのが若干上回ってる。
1LDKはどちらも動きが悪い。

[2649: 匿名さん]

>>2648 匿名さん

わたしもその速さウオッチして驚いてますが、もしかすると実需ではなく高輪ゲートウェイ開業を目指した転売ヤーかもしれませんね。

プラウドタワー芝浦　中古成約情報

成約日 階層 間取り 坪単価
2024年7月13日 14階 ３ＬＤＫ 959万円
2024年7月7日 7階 ２ＬＤＫ 718万円
2024年6月14日 23階 ２ＬＤＫ 843万円
2024年5月25日 8階 ２ＬＤＫ 780万円
2024年4月30日 3階 １ＬＤＫ 592万円
2024年4月28日 8階 ３ＬＤＫ 710万円

[2650: 匿名さん]

2648.2649は同じ人だと思います。やけに詳しいですけど不動産業者さんですか？

[2651: マンション検討中さん]

>>2650 匿名さん

2649ですが同じ人ではありません。業者でもありません。

[2652: 匿名さん]

レインズは宅建業者が法的に負っている守秘義務を前提として情報交換しているため、一般には公開していません。 情報を悪用されたり、過去に取引された案件などは当事者が他人に知られたくない情報もありますから不特定多数に易々と公開するものではありません。
新築検討板は多くの宅建業者も参考にするためルールを守っていただきますようお願いします。

[2655: 匿名さん]

ずっと動向をウォッチされてる2648さんは不動産業者さんですか？別人の2649さんと同じくレインズも使用されてるみたいですけど。レインズは基本的に宅建業者しか加入できないはずです。

[2656: 匿名さん]

>>2653 マンション検討中さん
豊洲は40平米でも9180万で成約とはすごいな。

[2657: 検討板ユーザーさん]

>>2653 マンション検討中さん
普通に考えれば許可を取ったでしょう。誰かさんと違ってね。

[2658: 通りがかりさん]

レインズは機構会員の資格を有する宅地建物取引業者のみが利用でき、機構会員は所属機構の規程及びガイドライン等を遵守しレインズを利用しなければなりません。
レインズから取得した物件情報を、元付業者の承諾なく、自社のホームページへ掲載したり、ダイレクトメールと合わせて送付したり等の広告掲載や宣伝告知を行うことは禁止されています。 また、元付業者から承諾を得ても、レインズ情報は「不動産の表示に関する公正競争規約」の表示基準を完全には満たしていないため、その情報をそのまま転載すれば、不動産公正取引協議会から公正競争規約違反として措置を受けるおそれがあります。

まあどこかの天王洲アイルのアホがマンコミュのために契約してレインズのデータ取得してるんだろうから、元付業者の承諾なんて得ていないから、レインズ規約違反行為と思われる。

[2659: 匿名さん]

>>2651 マンション検討中さん
誰が見ても2648と2649は同じ人ですよ。なぜ嘘つくんてすか？