リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[201: そらまめ]

>>198 評判気になるさん

それどうやったら参加できる？

[202: マンション検討中さん]

月島と同じ坪700。

[203: 評判気になるさん]

工事説明会は6月２日・３日の模様。
行けば誰でも参加できると思います。

[204: 匿名さん]

>>196
住所では港南はゲロのイメージが強いので北品川のほうがいいですね
でもこのワンルームマンションのようなショボさでは高値はむつかしいでしょう。

[205: マンション検討中さん]

ウェブサイトはいつできますか？

[206: 匿名さん]

一階の店舗は何になるのでしょう。
この掲示板のコメントの多さからも注目されてるのがわかります。
価格帯がとても気になりますね。
JR山手線の最新エリアの高輪ゲートウェイ駅とこれから東日本の中心になっていく品川駅の二駅が徒歩圏になることを考えたら坪700でも投資目的の人ですぐ売れそう。

[207: 匿名さん]

海岸通りや首都高から離れているのは良いですね。あの辺は騒音も大きいし排気ガスもすごいですので。

[208: 匿名さん]

>>193 マンコミュファンさん

坪600平均くらいになりそうですね。高輪ゲートウェイシティ徒歩の新築タワマン。
まちびらきに合わせて完成でしょう。

[209: マンション比較中さん]

>>206 匿名さん

一階が店舗になるの？それは初耳。スーパーでも入るのかな？

[210: 匿名さん]

>>209 さん
用途に一部店舗とありました。
ちなみに、斜め前に建設中の高層賃貸マンションの一階も半分くらい店舗みたいです。

スーパーがいいですね。
個人的にはオーケーストアがいいですね。

[211: 匿名さん]

スーパーはライフかダイエーが良いかな。

[212: マンコミュファンさん]

間取りとかいつ発表？

[213: 匿名さん]

これは港南久々のタワー案件ですな。
高輪ゲートウェイシティ開業にぶつけてきた感じ。
泣く子も黙る品川駅徒歩圏、値段は強気で来るでしょう。

[214: マンション検討中さん]

800くらい？

[216: 名無しさん]

>>214 マンション検討中さん

日鉄興和だから坪550くらいじゃない？報知新聞跡地は600いくのでは？

[218: マンコミュファンさん]

年収1,000万円(来年1,100)、マンションに使える資金2,500万円です。ここの3LDK買えますでしょうか？

[219: マンション検討中さん]

そんなことも自分で判断できずよくそれだけ稼げますね。

[220: 通りがかりさん]

>>218 マンコミュファンさん

全然余裕だと思います。3LDKの中層階の価格が1.1億円として、資金を使ってローン9千万円強なら大分生活は余裕あります

[221: 匿名さん]

>>220 通りがかりさん

35年で返済するなら余裕あるでしょうけど、年収1000万で9000万借りたら
最終的に返済しきれないと思うよ。まあ、10年後に年収2000万が見えてるなら
別だけど。

[222: 匿名さん]

仮に現在35歳でボーナス込み年収1000万、手取り850万としよう。月給は手取りで47万、ボーナスは年2回、1回の手取り143万。

9000万を35年ローン、固定金利1.3％で借りたら、毎月返済18万円で毎月収入は手取り29万円。ボーナス月は返済プラス53万円で差し引きボーナス収入は２回で180万円。

つまり、ローン返済を除いて手元に残るのは年間手取りで524万円しかない。さて、いま35歳なので25年後の60歳定年時に残りを一括返済するとする。繰り上げ返済しなきゃいけない額は3000万円。退職金は老後資金とすると25年で3000万貯蓄するためには年120万円ずつ貯金しなきゃいけない。そうすると、生活に使えるのは約400万円。生活費、子供の学費、車代、レジャー、、年400万で家族で生活していくのはかなりキツイだろう。

[223: マンション検討中さん]

細かい計算だな。。貧乏くさい。このタワマンは3流デベの作品にはなるが場所柄、どうみても最低650平均は間違いないよ。その経済レベルの人は郊外行くべし。

[225: 匿名さん]

最悪の時期に竣工しそうですね。せいぜい500万でしょう。

[226: TMショーン]

>>222 匿名さん

何で年収が全然上がらない前提なの？35才で年収1,000万円ならまだまだ上がるだろ

[227: マンション検討中さん]

書き込みが多くて、このマンションの注目度、すごく高いですね。
私も早く価格帯とか概要が知りたいです。
いつ頃になるのでしょうね。

[229: eマンションさん]

ここは年内にホームページできそうですか？早く買いたいです。

[230: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイが街開き(港南側の通路開通)したら、ここは徒歩何分表記になるのかな？
わかる人いますか？

[231: マンション検討中さん]

>>230 マンション検討中さん

高輪ゲートウェイ駅徒歩10分くらいでしょうね。

[232: マンション検討中さん]

月島が徒歩4分で坪700万なら、
ここは高輪ゲートウェイ徒歩10分、品川徒歩15分
で坪単価いくらになるんだろ。
個人的に山手線の方がいいけど、不動産的にどっちが高いの？

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん
500から550がキャップです。

[234: 坪単価比較中さん]

>>232 マンション検討中さん

基本的に山手線徒歩利用可能＋港区アドレスが物を言います。ただし、駅から距離がある分が相殺されて坪550-700のレンジになると予想します。

[235: 検討板ユーザーさん]

>>234 坪単価比較中さん
港南は港区湾岸の中でもあまり住環境が良くないんだよね。臨海地下鉄の通る新豊洲や有明の方が将来性は高そう。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>235 検討板ユーザーさん
いやいや、中央区ならまだしも、江東区って…有明とかまじやばい僻地じゃんw
しかも臨海地下鉄とか何十年後だよw

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 検討板ユーザーさん
臨海地下鉄ができれば港南も便利になると思うよ。いずれ有明から港南に延伸してくるかもしれない。

[238: 通りがかりさん]

>>237 口コミ知りたいさん

多分このスレの人たちは有明興味ないです。
あと有明から延伸とか現時点で計画ないなら2060年以降じゃないっすか。妄想お疲れ様です

[239: 通りがかりさん]

>>238 通りがかりさん
臨海地下鉄が前倒しになれば港南延伸も現実味を帯びてくるよ。もともと臨海地下鉄はりんかい線への直通計画もあるから、港南方面まで来る可能性は高い。

[241: 検討板ユーザーさん]

>>239 通りがかりさん

というか臨海地下鉄に来られても資産価値に変化ないからどっちでも良い、その証拠に計画発表後も新豊洲も有明も相場に対して上がってないでしょう？
それより南北線を品川からさらに延伸して港南駅作って欲しい笑

[242: 匿名さん]

臨海地下鉄が通れば港南の資産価値はかなり上がるでしょう。南北線は高輪側だから港南からは使いにくい。地下鉄駅に期待するなら臨海地下鉄の通る新豊洲や有明の方が魅力的かな。

[243: マンション検討中さん]

港南って港区だけが心の支えなのか江東区物件が出ると拒否感凄いよな
価格帯近いから検討層被るのに

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん

拒否感と言うか、港区タワマン買えるのに江東区に買うバカいないからね。
港区にマンション買おうと思ってる人に江東区連呼しても「はあ？」ってなるだけ。

たとえて言えばトヨタは良いクルマ作ってるからと言って、BMW買うって
決めてる人にトヨタのほうが品質も乗り心地も良いですよっていくら言っても無意味
なのと同じ。

[245: 匿名さん]

資産性を重視するなら、どんなに高くてもマンションは港区に買え
https://jbpress.ismedia.jp/articles/-/68543

都心にしとけ、港区にしとけみたいなこういう話はよくあるが、
資産性を重視するなら、どんなに高くてもマンションは江東区に買えって話は皆無。

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん

資産性を考えたら港南一択ですね。豊洲や有明なんかクソ以下。

[248: 匿名さん]

マンション購入時に資産形成を考慮するなら港区を買うべきです。ほぼ同時期に、同じデベロッパーが建てた同じブランドのマンションを港区港南と江東区豊洲で比較すると、同じ湾岸で分譲価格は豊洲のほうが高く、豊洲のほうが駅近、築浅と、資産価値的には圧倒的に豊洲が有利なのに中古取引相場は港南＞豊洲となっています。

[249: 匿名さん]

タワマンでも同様です

[250: マンション検討中さん]

そういや、停電ってなったことないですね。断水もゼロ。
港区だからなのでしょうか？
それとも、港南は主要企業や水道局などがあるからなのでしょうか。

[251: 通りがかりさん]

>>248 匿名さん
その程度の差なら我慢して港南で暮らすより幸せに豊洲で暮らす方が良いと思いませんか？

[252: 匿名さん]

>>250 マンション検討中さん
23区のほとんどは停電になってないです。断水もないです。が、港南には下水処理場がありますから停電は許されません。

[253: マンション検討中さん]

>>251 通りがかりさん
坪70の利益差をその程度と思える財力の人は豊洲には住みません。

[254: マンコミュファンさん]

ここのことでしょうか？

[255: 評判気になるさん]

そうですよ。
まだ、地下から基礎部分の工事なので時間かかりそうな感じです。

[256: 評判気になるさん]

>>255 評判気になるさん

駐車場はタワーじゃなく地下になるのか？もしそうなら贅沢な仕様だが。

[257: 評判気になるさん]

>>256 評判気になるさん
確か前に見た計画図だと、駐車場は建物内部にタワー駐車場設置だったような。
このマンションは施工業者も考えると余り贅沢な仕様ではない気がします。

[258: 匿名さん]

>>257 評判気になるさん

やはり、自走で地下駐車場に入って行けるような贅沢仕様の物件はもう出てこないのかねえ。。。

[260: 名無しさん]

>>259 マンション掲示板さん
WCTじゃなくてコスモポリスも地下に一部自走式ありますよ、しかも月五万程度。

[261: 匿名さん]

ここが完成したらエリアNo.1物件になるのは間違いないですね。

[262: 匿名さん]

>>261 匿名さん

立地的にナンバーワンにはならないでしょう。駅直結で高坪単価を誇っているVタワーがナンバーワン、眺望が売りで第二位の坪単価を誇っているワールドシティタワーズがナンバーツー。このツートップは動かない。

[263: eマンションさん]

>>262 匿名さん
WCTは3棟平均したら港南平均より下ですが。

[264: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

あなたこの辺の相場観まったくわかってないね。コスポリやベイクレと違って、人気のWCTは成約レベルがどんどん上がっているので売り出しも強気のオラついた価格ばかりで、港南平均より下はありえない。データはあるのかね？

[265: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

品川Vタワー

[266: 匿名さん]

>>263 eマンションさん

ワールドシティタワーズ

[267: 匿名さん]

コスモポリス品川

[269: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワード

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
時点修正 知らんだろコイツ(笑)

[272: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん

直近10例とると、売買事例の少ないマンションは古い事例が混じります。2022年以降だけで計算しても大して違いはありませんが、出してみますか？

[273: 検討板ユーザーさん]

>>271 匿名さん
レインズ見られる環境にいるのに、やってることは事例並べるだけの素人芸(笑)

[274: 匿名さん]

>>271 匿名さん

では2023年の事例だけで出しましょうか？

[275: 検討板ユーザーさん]

>>272 匿名さん
10事例揃えることより時期を揃えることの方が100倍も重要だとわからんのか(笑)

[276: 匿名さん]

>>273 検討板ユーザーさん

WCTは3棟平均したら港南平均より下ですとか言っといてウソがばれたら捨てゼリフですか？

[277: 匿名さん]

>>275 検討板ユーザーさん

では時期を2023年だけにして出しましょうか？

[278: 匿名さん]

>>274 匿名さん
2023年だけで資料作ればWCT有利に計算できるね(笑)

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん

WCTに有利？？？何言ってるの？

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

2021年の事例混ぜるな。2023年だけだとWCTに有利になる。。。支離滅裂。

[281: 匿名さん]

>>278 匿名さん

あんたはWCTが地域ナンバーツーだと認めたくないだけでしょうに（笑）

[282: 匿名さん]

WCTは130㎡の２件が平均を押し上げてるけど、それ以外は370-550で平均400前半くらい？
Vタワー以外は港区とは思えない価格やね。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

最上階除きで平均坪460万円台。港南エリアナンバーツーは変わりません。

[285: 匿名さん]

港南エリアは坪600万円台の品川Vタワーが1位、坪500万円台（高層階除くと坪400万円）のワールドシティタワーズが2位、その他は成約レベルで坪300万円台後半。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
仲介業者は約定価格が高くなればなるほど手数料収入が大きくなり儲かります。そのため、特定のマンションの相場を上げる目的で、関連会社または親子会社間で、相場より割高な価格での売買契約を繰り返します。その取引が事例としてレインズに掲載された後しばらく経ってから売買契約を解除します。

こうすることでレインズには割高な事例が散見されるようになり、後の検討者が相場観の修正を余儀なくされ、割高な価格が新しい相場となっていくわけです。時間をかけて相場を割高に持って行くことが可能なことが理解できたかと思います。

スキーのジャンプ競技、フィギアスケートなどの採点競技では、複数のジャッジのうち上下のスコアをカットしますが、不動産取引でも同様の作業が必要なこともお分かりでしょう。高額な成約事例を見て疑うこともせず、適正な相場であると判断してしまう多くの素人さんが誤った相場を形成してしまうのです。（それもまた相場ではありますが）

不動産業界はかなりお行儀の悪い業界なことは皆さんご存知かと思います。中古車業界と似たようなものという人もいます。突出して取引の多いマンションでこのような不正が行われやすいことは明白です。

不動産のプロが意図的なデータを使って素人さんをダマすことは簡単です。各自が不動産リテラシーを持つことの重要性を認識しただければ幸いです。

[287: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん


知ったかぶり(笑)
仲介業者にとって高く約定するための努力なんてただの無駄。たかだか数百万高い成約で得られる利益なんてゴミ。
なるべく手間をかけないこと、一刻も早く成約させることが全て。

[288: 匿名さん]

>>287 マンション検討中さん

おっしゃる通り。苦労して500万高い値段で売買を成立させても入る収入は20－30万しか増えない。粘っていれば客が逃げてしまう可能性もある。それより、売り手に歩み寄らせてリーズナブルな価格でどんどん売買を成立させた方が仲介屋は儲かる。

[290: 通りがかりさん]

利便性で言えばシティタワーじゃないですか？
駅から歩けるし、バス停目の前だから雨の日も濡れないし、1階にファミレス、牛丼、弁当、スーパーあるし習い事の教室集まってるし、学校も近い！バスも品川、田町、浜松町、新橋、天王洲アイルなどあらゆる方面に出ています。

[292: 匿名さん]

>>290 通りがかりさん

リビオの場所ビミョーだよな。。。シティタワー品川みたいに目の前に都バスのバス停があるわけでもないし、これだけ駅遠だと雨の日なんかどうするんだ？WCTみたいにマンションに横付けしてくれるシャトルバスでもあれば別だけど。

[293: 名無しさん]

>>292 匿名さん
WCTのシャトルバス雨に濡れますよ。20分に一本しかないからかなり不便。住民の大半は天王洲アイルを使ってる。

[294: 検討板ユーザーさん]

リビオは高輪ゲートウェイの開業に合わせて完成だから最寄りはそっちをアピールするでしょう。都バスに比べると利便性低いけどマンションのほぼ目の前にちぃバスのバス停がある。

[296: ご近所さん]

この辺にお住まいの方、結構田町駅利用が多いですよ。ちぃバスはルートが変わって芝浦アイランドや海岸までグルグル廻らなくなったので快適ですし、赤いシェアサイクルで田町駅だと品川駅の長いコンコースを歩かないで済みますからね。

[299: マンコミュファンさん]

>>293 名無しさん

WCTのシャトルバスはコロナで減便してただけで、今年から復旧して増便になってますよ。ラッシュ時は10分間隔。

[300: 検討板ユーザーさん]

>>296 ご近所さん

本数少ないね。。