リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[161: 口コミ知りたいさん]

>>160 匿名さん
だからこそ強気価格で出してくるか、安い部屋は高倍率になりそうなので厳しいですね。うちはここがダメだったら周辺中古をリノベーションして住むという手段も含めて検討中です。

[162: 検討板ユーザーさん]

食肉市場からも距離があるので良い意味で港南らしくない立地ですね。芝浦に近いかも。

[163: 検討板ユーザーさん]

場所は駅遠で不便だから高かったら売れないのでは？

[164: eマンションさん]

>>147 評判気になるさん

450万~500万でしょう。

[165: 匿名さん]

港南の中ではここはかなり良い立地ですよ。高輪GWの商業施設も徒歩圏だし、水再生センターの再開発も控えてる。

[166: eマンションさん]

>>164 eマンションさん

品川駅 徒歩圏ではない、ジオ品川天王洲でさえ、坪410万超えてるから、坪500万は、いくでしょうね。

[167: eマンションさん]

ここは首都高や海岸通りの内側で、食肉市場や高浜水門からも離れているので立地が魅力的。

[168: マンション検討中さん]

>>164 eマンションさん

外廊下だしね。

[169: 匿名さん]

クソダセーゴミみたいな立地
がＷＣＴよりはマシだな

[170: 口コミ知りたいさん]

>>166 eマンションさん

坪500かあ、、、近隣の成約が軒並み坪400越えてるし、
それくらいになってもおかしくないか。

[171: 匿名さん]

立地的には下水処理場とか家畜運搬車がやはり気になるな。

[172: 口コミ知りたいさん]

>>170 口コミ知りたいさん

坪400台で出てきたら大人気になるだろうな。坪500台なら、芝浦のブランズやプラウドと同じくらいの売れ行きになるだろう。どっちにしろ、高輪側はもうタワマンは作れないし、港南ももうマンション用地は最後なので品川駅、高輪ゲートウェイ徒歩圏の最後のタワーマンションになることは間違いない。。

[173: 匿名さん]

芝浦4の南側は古いビルも多いので、CMTやプラウドタワー芝浦のように建て替えてタワマンになる例はありそう。港南1の下水処理場関連施設も見るからに老朽化してるので機能集約して用地確保してタワマンもあり得る。

[174: 評判気になるさん]

>>172
港南最後の用地であれば、三井、スミフ、野村あたりにやってほしかったわ。

[175: 通りがかりさん]

>>174 評判気になるさん
港南1とかまだまだ用地あるよ。港南2の食肉市場の移転もある。

[176: 口コミ知りたいさん]

>>175
移転しないでしょ。どこのソース？屠殺場なんて嫌悪施設でもトップクラスに嫌われるものだから行きどころがない。

[177: 匿名さん]

食肉市場は悪臭とかの問題があるからいずれ再開発されそう。

[178: そらまめ]

>>177 匿名さん

全く臭いしないけど本当に食肉市場の近くいったことある？品川ビュータワーも大人気だぞ。大丈夫？

[179: 名無しさん]

>>178 そらまめさん
食肉市場の前の交差点のあたりとかいつも独特の悪臭あるよ。

[180: 匿名さん]

港南は風向きなのか、湿度なのか、温度なのか、その日屠殺した数の影響なのかは知らないが、不定期で独特の獣臭するよね。これを否定されたら、その人の言うことは全く信用できないね。

[181: 匿名さん]

むしろ臭ってない港南を知らないぐらい。

[182: 匿名さん]

>>178 そらまめさん

私も臭いなど感じたことは無いですね。おおかた品川の隆盛を見て焦りまくってる
江東区民の仕業。きっと臭いことにしないと嫌なんでしょうね。
「酸っぱいブドウ」＝「くさい港南」くさいということにして江東区を買った自分
を正当化する行為。

[183: 匿名さん]

周辺を歩いてみましたが、運河沿いの歩道がGood
ロケの名所のシーズンテラスも近いし高輪ゲートウェイが
完成したら化けそう。

[184: 匿名さん]

食肉市場の周辺はいつもかなりの臭いありますよ。現地に行けば分かるでしょうし、港区のホームページでも苦情が寄せられてる。ただリビオからは離れてるのでそこまで神経質にならなくても良さそうです。

[185: マンション検討中さん]

こっちはこっちで下水臭が強い日があるじゃないですか。
いずれにしても港南は住宅地としては最善でないことは確かで、付加価値が必要ですね。
贅沢言える資金力がない自分としては安ければ受容しますが。

[186: 匿名さん]

>>185 マンション検討中さん

現地何回も見に行きましたが下水臭など感じたことは無いですよ

[187: 匿名さん]

下水処理場自体は臭わないけど、高浜水門のあたりは未処理下水の放流口があるから慢性的に臭いがありますよ。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん

それこの物件に何も関係ないじゃん。

[189: 匿名さん]

海岸通り、首都高、新幹線（夜間０時近くまで通り、朝も通るが、通ると外で６５ｄＢ以上はいくと思う）、±モノレールがうるさい。
というか港南自体が、暗騒音が比較的大きい地域とされている。

下水は臭うときもある。
食肉市場はあまり関係ない。（においというか周りにカラスが結構いるが、品川駅行くときもそこは通らない）
ただ、そばの道路をドナドナドーナと牛を載せたトラックは通るのは通る

高輪ゲートウエイから港南側に下りれるようになったら便利かも。
景色は高層階北東側ならプラウドよりいいのでは？

[190: 検討板ユーザーさん]

>>189 匿名さん
航路下で羽田空港が近いから飛行機騒音もかなり大きいんだよな。テレビ番組で指原莉乃が手が届きそうなぐらい近いと言ってたけど、実際ぶつかるんじゃないかと思うぐらい地上近くを飛んでいる。

[191: 名無しさん]

昔賃貸でコスモポリス住んでいたけど下水は雨降った後などは結構臭いがしたなぁモワッとする感じで、でもそれ以外は特にしないです。
飛行機の音は窓閉めて部屋にいる時は全く聞こえない。
独り身だったので騒音で1番気になったのは子供。。。すぐ近くに学校、公園があるので朝夕は覚悟してください、まぁ凄い。
逆に子供がいる人は気兼ねしなくていいし近隣の学校、公園とかプラス要素ですね。

品川駅からは近いと言う感覚はなかったな、時々バス使ってました。
ゲートウェイはまだできていなかったのでわかりません。

[192: 検討板ユーザーさん]

リビオ北品川リバーサイドテラスがクソ高い値段だしてきたので、こちらは坪単価500余裕で超えそうですね。

[193: マンコミュファンさん]

>>192 検討板ユーザーさん

リビオ北品川リバーサイドテラスが坪単価500超えてるので、ここのタワーは余裕で600行くのでは？
恐ろしいですね。

[194: マンコミュファンさん]

>>191 名無しさん

高輪ゲートウェイ、品川駅まで各徒歩何分くらい？
バスででるのかな？

[195: 評判気になるさん]

現地の仮囲いにリビオの看板出てた。

[196: 匿名さん]

>>193 マンコミュファンさん
普通に考えたら北品川の方が高いのでは？北品川は歴史ある住宅地、港南は埋立地。

[197: 匿名さん]

>>196 匿名さん
本気でそう思ってる？
じゃあ、キミは早く北品川で決めなよ（笑）

[198: 評判気になるさん]

いよいよ工事開始のようで、新築工事説明会の案内が来たよ。

[199: マンション検討中さん]

>>198 評判気になるさん
おお、楽しみですね。
規模感が気になります！

[200: 検討板ユーザーさん]

港南3で海岸通りの内側なのは良いですね。高輪GWにも近いし、嫌悪施設のある品川埠頭からもある程度離れてます。

[201: そらまめ]

>>198 評判気になるさん

それどうやったら参加できる？

[202: マンション検討中さん]

月島と同じ坪700。

[203: 評判気になるさん]

工事説明会は6月２日・３日の模様。
行けば誰でも参加できると思います。

[204: 匿名さん]

>>196
住所では港南はゲロのイメージが強いので北品川のほうがいいですね
でもこのワンルームマンションのようなショボさでは高値はむつかしいでしょう。

[205: マンション検討中さん]

ウェブサイトはいつできますか？

[206: 匿名さん]

一階の店舗は何になるのでしょう。
この掲示板のコメントの多さからも注目されてるのがわかります。
価格帯がとても気になりますね。
JR山手線の最新エリアの高輪ゲートウェイ駅とこれから東日本の中心になっていく品川駅の二駅が徒歩圏になることを考えたら坪700でも投資目的の人ですぐ売れそう。

[207: 匿名さん]

海岸通りや首都高から離れているのは良いですね。あの辺は騒音も大きいし排気ガスもすごいですので。

[208: 匿名さん]

>>193 マンコミュファンさん

坪600平均くらいになりそうですね。高輪ゲートウェイシティ徒歩の新築タワマン。
まちびらきに合わせて完成でしょう。

[209: マンション比較中さん]

>>206 匿名さん

一階が店舗になるの？それは初耳。スーパーでも入るのかな？

[210: 匿名さん]

>>209 さん
用途に一部店舗とありました。
ちなみに、斜め前に建設中の高層賃貸マンションの一階も半分くらい店舗みたいです。

スーパーがいいですね。
個人的にはオーケーストアがいいですね。

[211: 匿名さん]

スーパーはライフかダイエーが良いかな。

[212: マンコミュファンさん]

間取りとかいつ発表？

[213: 匿名さん]

これは港南久々のタワー案件ですな。
高輪ゲートウェイシティ開業にぶつけてきた感じ。
泣く子も黙る品川駅徒歩圏、値段は強気で来るでしょう。

[214: マンション検討中さん]

800くらい？

[216: 名無しさん]

>>214 マンション検討中さん

日鉄興和だから坪550くらいじゃない？報知新聞跡地は600いくのでは？

[218: マンコミュファンさん]

年収1,000万円(来年1,100)、マンションに使える資金2,500万円です。ここの3LDK買えますでしょうか？

[219: マンション検討中さん]

そんなことも自分で判断できずよくそれだけ稼げますね。

[220: 通りがかりさん]

>>218 マンコミュファンさん

全然余裕だと思います。3LDKの中層階の価格が1.1億円として、資金を使ってローン9千万円強なら大分生活は余裕あります

[221: 匿名さん]

>>220 通りがかりさん

35年で返済するなら余裕あるでしょうけど、年収1000万で9000万借りたら
最終的に返済しきれないと思うよ。まあ、10年後に年収2000万が見えてるなら
別だけど。

[222: 匿名さん]

仮に現在35歳でボーナス込み年収1000万、手取り850万としよう。月給は手取りで47万、ボーナスは年2回、1回の手取り143万。

9000万を35年ローン、固定金利1.3％で借りたら、毎月返済18万円で毎月収入は手取り29万円。ボーナス月は返済プラス53万円で差し引きボーナス収入は２回で180万円。

つまり、ローン返済を除いて手元に残るのは年間手取りで524万円しかない。さて、いま35歳なので25年後の60歳定年時に残りを一括返済するとする。繰り上げ返済しなきゃいけない額は3000万円。退職金は老後資金とすると25年で3000万貯蓄するためには年120万円ずつ貯金しなきゃいけない。そうすると、生活に使えるのは約400万円。生活費、子供の学費、車代、レジャー、、年400万で家族で生活していくのはかなりキツイだろう。

[223: マンション検討中さん]

細かい計算だな。。貧乏くさい。このタワマンは3流デベの作品にはなるが場所柄、どうみても最低650平均は間違いないよ。その経済レベルの人は郊外行くべし。

[225: 匿名さん]

最悪の時期に竣工しそうですね。せいぜい500万でしょう。

[226: TMショーン]

>>222 匿名さん

何で年収が全然上がらない前提なの？35才で年収1,000万円ならまだまだ上がるだろ

[227: マンション検討中さん]

書き込みが多くて、このマンションの注目度、すごく高いですね。
私も早く価格帯とか概要が知りたいです。
いつ頃になるのでしょうね。

[229: eマンションさん]

ここは年内にホームページできそうですか？早く買いたいです。

[230: マンション検討中さん]

高輪ゲートウェイが街開き(港南側の通路開通)したら、ここは徒歩何分表記になるのかな？
わかる人いますか？

[231: マンション検討中さん]

>>230 マンション検討中さん

高輪ゲートウェイ駅徒歩10分くらいでしょうね。

[232: マンション検討中さん]

月島が徒歩4分で坪700万なら、
ここは高輪ゲートウェイ徒歩10分、品川徒歩15分
で坪単価いくらになるんだろ。
個人的に山手線の方がいいけど、不動産的にどっちが高いの？

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん
500から550がキャップです。

[234: 坪単価比較中さん]

>>232 マンション検討中さん

基本的に山手線徒歩利用可能＋港区アドレスが物を言います。ただし、駅から距離がある分が相殺されて坪550-700のレンジになると予想します。

[235: 検討板ユーザーさん]

>>234 坪単価比較中さん
港南は港区湾岸の中でもあまり住環境が良くないんだよね。臨海地下鉄の通る新豊洲や有明の方が将来性は高そう。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>235 検討板ユーザーさん
いやいや、中央区ならまだしも、江東区って…有明とかまじやばい僻地じゃんw
しかも臨海地下鉄とか何十年後だよw

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 検討板ユーザーさん
臨海地下鉄ができれば港南も便利になると思うよ。いずれ有明から港南に延伸してくるかもしれない。

[238: 通りがかりさん]

>>237 口コミ知りたいさん

多分このスレの人たちは有明興味ないです。
あと有明から延伸とか現時点で計画ないなら2060年以降じゃないっすか。妄想お疲れ様です

[239: 通りがかりさん]

>>238 通りがかりさん
臨海地下鉄が前倒しになれば港南延伸も現実味を帯びてくるよ。もともと臨海地下鉄はりんかい線への直通計画もあるから、港南方面まで来る可能性は高い。

[241: 検討板ユーザーさん]

>>239 通りがかりさん

というか臨海地下鉄に来られても資産価値に変化ないからどっちでも良い、その証拠に計画発表後も新豊洲も有明も相場に対して上がってないでしょう？
それより南北線を品川からさらに延伸して港南駅作って欲しい笑

[242: 匿名さん]

臨海地下鉄が通れば港南の資産価値はかなり上がるでしょう。南北線は高輪側だから港南からは使いにくい。地下鉄駅に期待するなら臨海地下鉄の通る新豊洲や有明の方が魅力的かな。

[243: マンション検討中さん]

港南って港区だけが心の支えなのか江東区物件が出ると拒否感凄いよな
価格帯近いから検討層被るのに

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん

拒否感と言うか、港区タワマン買えるのに江東区に買うバカいないからね。
港区にマンション買おうと思ってる人に江東区連呼しても「はあ？」ってなるだけ。

たとえて言えばトヨタは良いクルマ作ってるからと言って、BMW買うって
決めてる人にトヨタのほうが品質も乗り心地も良いですよっていくら言っても無意味
なのと同じ。

[245: 匿名さん]

資産性を重視するなら、どんなに高くてもマンションは港区に買え
https://jbpress.ismedia.jp/articles/-/68543

都心にしとけ、港区にしとけみたいなこういう話はよくあるが、
資産性を重視するなら、どんなに高くてもマンションは江東区に買えって話は皆無。

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん

資産性を考えたら港南一択ですね。豊洲や有明なんかクソ以下。

[248: 匿名さん]

マンション購入時に資産形成を考慮するなら港区を買うべきです。ほぼ同時期に、同じデベロッパーが建てた同じブランドのマンションを港区港南と江東区豊洲で比較すると、同じ湾岸で分譲価格は豊洲のほうが高く、豊洲のほうが駅近、築浅と、資産価値的には圧倒的に豊洲が有利なのに中古取引相場は港南＞豊洲となっています。

[249: 匿名さん]

タワマンでも同様です

[250: マンション検討中さん]

そういや、停電ってなったことないですね。断水もゼロ。
港区だからなのでしょうか？
それとも、港南は主要企業や水道局などがあるからなのでしょうか。

[251: 通りがかりさん]

>>248 匿名さん
その程度の差なら我慢して港南で暮らすより幸せに豊洲で暮らす方が良いと思いませんか？

[252: 匿名さん]

>>250 マンション検討中さん
23区のほとんどは停電になってないです。断水もないです。が、港南には下水処理場がありますから停電は許されません。

[253: マンション検討中さん]

>>251 通りがかりさん
坪70の利益差をその程度と思える財力の人は豊洲には住みません。

[254: マンコミュファンさん]

ここのことでしょうか？

[255: 評判気になるさん]

そうですよ。
まだ、地下から基礎部分の工事なので時間かかりそうな感じです。

[256: 評判気になるさん]

>>255 評判気になるさん

駐車場はタワーじゃなく地下になるのか？もしそうなら贅沢な仕様だが。

[257: 評判気になるさん]

>>256 評判気になるさん
確か前に見た計画図だと、駐車場は建物内部にタワー駐車場設置だったような。
このマンションは施工業者も考えると余り贅沢な仕様ではない気がします。

[258: 匿名さん]

>>257 評判気になるさん

やはり、自走で地下駐車場に入って行けるような贅沢仕様の物件はもう出てこないのかねえ。。。

[260: 名無しさん]

>>259 マンション掲示板さん
WCTじゃなくてコスモポリスも地下に一部自走式ありますよ、しかも月五万程度。