リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[1564: 匿名さん]

銀座線は人気の街を繋いでる路線だし、乗り入れもないよ

[1565: 評判気になるさん]

>>1562 マンション掲示板さん

都営浅草線でした。ごめん。

[1566: 匿名さん]

>>1558 匿名さん

駅遠物件では意味ないけどね。

[1567: 名無しさん]

ここは価格発表はいつごろでしょうか？

[1568: 匿名さん]

通勤通学で定期買うのに高輪ゲートウェイ駅するか品川駅にするか迷います。高輪ゲートウェイシティにいろいろできるから品川駅よりも楽しいそうな感じです。品川駅の駅ナカもいろいろあるんですけどね。

[1569: マンション検討中さん]

こんにちは。将来のことを考え、投資用で考えています。（現在、自分所有のマンションに居住中）リビオタワー品川を人に貸す予定の方おられますか。参考にしてみたいと思います。宜しくお願い致します。

[1570: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん

将来、中古になってから
を考えるなら
コスポリやCT品川の中古の方が
目の前に都バスのバス停があって便利であり
賃貸投資向きだと思いますけど。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん

賃貸といっても流石に20年もホールドしないのでは？
せいぜい5～10年貸して売却でしょう。
当たり前の話ではありますが、タワマン投資はババ抜きなので。。
広いとこに住めるから等の理由で築20年の物件を買ってしまったら、次にババ引いてくれる人は更に少なくなりますからね。

[1572: マンション掲示板さん]

>>1568 匿名さん

東京駅方面なら品川定期にすれば両方使えますけど、渋谷方面だと迷いますね。

[1573: マンション検討中さん]

>>1571 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
新築マンションを買って、２０年くらい貸す予定であります。
その間に、キャピタルゲインが得られたら、売却も検討するかなって感じですね。
利回りなどで中古って言われてますが、私は新築一択です。
リセール考えたら尚更ですね。

[1574: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
なるほど、賃貸で貸すなら、駅近・交通便がいいところがいいですね。

[1575: 通りがかりさん]

>>1567 名無しさん

リビオタワー品川の販売開始は10月中旬のようです

[1576: 検討板ユーザーさん]

>>1573 マンション検討中さん

品川駅や高輪ゲートウェイ駅の徒歩圏は、これからポジティブ材料のオンパレードでマイナス要素がほとんどないので新築買って20年賃貸、その後売却って最高に投資パフォーマンス良さそうですね。

[1577: マンション検討中さん]

>>1576 検討板ユーザーさん

同感！

[1578: マンション掲示板さん]

>>1560 匿名さん

笑った

[1579: 通りがかりさん]

>>1569 マンション検討中さん
将来性は抜群。徒歩分数も短縮確定なので大分穴場ですねここは。
https://youtu.be/pNwHG4kBwzA

[1580: 通りがかりさん]

>>1579 通りがかりさん

やっぱり品川だね

[1581: 口コミ知りたいさん]

>>1579 さん

こんな再開発は二度とないだろうな

[1582: 名無しさん]

>>1573 マンション検討中さん
でも坪700だと42でも9000万位いくし、賃貸の利回り考えたら最低25万以上管理費別にしないと合わないと思う
キャッシュならともかく投資用ローンって金利高そうだし

[1583: 名無しさん]

>>1574 マンション検討中さん

でも流石に築20年以上たってここと25年近く差があると見た目とか設備全然違うと思う

10年前のマンション内覧すると古って多々思う

[1584: 匿名さん]

ここは平均坪800想定で市場の動き次第ではまだ動くかも

[1585: 匿名さん]

海岸通りの内側というのはメリットですね。海岸通りは歩行者の死亡事故も多いので外側は避けた方が良いです。

[1586: 匿名さん]

>>1576 検討板ユーザーさん

唯一のリスクは、羽田への飛行機。
万が一、もし落下物があれば…

[1587: eマンションさん]

>>1584 匿名さん

そこまで行くかな？怖い。

[1588: 匿名さん]

30年以内の首都直下型地震なんてのも忘れずに。

[1589: マンション検討中さん]

>>1587 eマンションさん
残念ながら坪700台前半の希望はほぼ無くなった。

シティタワー東京田町　900-1000
シティタワー東京レインボー 850-900
リビオタワー品川　800前後

こう見ると800が妥当

[1590: 口コミ知りたいさん]

>>1589 さん

1億5000万前後だと、坪700台ならあるのでは？

[1591: マンション掲示板さん]

>>1590 口コミ知りたいさん
状況がまた変わったので、値上げされると思います。
半ばって言って16500万が中心になるパターンはあり得る

[1592: マンション掲示板さん]

>>1591 マンション掲示板さん

なるほどね

[1593: マンション検討中さん]

＠700だと倍率高くなりすぎるだろうね
平均＠800超にしてようやく平均2～3倍に収まるかな
金利がもっと上がればローンを多く使う必要がある人は振り落とされてそこまでにはならないかもしれないけれど

[1594: 評判気になるさん]

今の時代の工事費なら
長谷工で安いかもだが
エンド@800/tuboだろ
一般人は下層階のみで相手してなさそう。

[1595: 評判気になるさん]

GOOGLE EARTHで最上階付近からの眺望みみゅレーション。湾岸でもレインボーブリッジがもっとも綺麗に見えるマンションになりそうです。

[1596: 検討板ユーザーさん]

>>1589 マンション検討中さん
今の相場でここが平均坪700とか安すぎて、晴海フラッグとは言わないまでもベイパーク並みには殺到するわw
割と真面目にこのイメージになると思う

[1597: 名無しさん]

板橋大山が坪650とかあり得ない金額を出して来た以上、芝浦のすみふは坪900以上がほぼ確定になった。
となれば品川とは言え、非すみふで東京田町より駅遠で大規模のここは坪800-850でも違和感が無い

つまり平均坪800はほぼ確定でしょ、700はほぼ無いし、700で来たら大抽選会よ

[1598: 通りがかりさん]

>>1597 名無しさん

現地、Ｖ字型の建物の形が見えております。

[1599: 名無しさん]

>>1598 通りがかりさん
線路沿いなん？

[1600: 検討板ユーザーさん]

>>1591 マンション掲示板さん
3階4階あたりは700万くらいではないの？あとは真横のビルとのお見合い部屋とかは800なんかしないだろ

[1601: 名無しさん]

>>1599 名無しさん

新幹線の操車場への引き込み線で将来は羽田アクセス線も走りますが150mほど距離があるので騒音問題は発生しないでしょう、

[1602: 名無しさん]

>>1596 検討板ユーザーさん

たしかに。

[1603: 検討板ユーザーさん]

>>1601 名無しさん
専門的な回答を即座にしてくれてありがとうございます。

今後も聞きたい事あれば宜しくお願い致します。

[1604: マンション検討中さん]

レインボーの方が高いの？
価格同じでもリビオ品川を選ぶけど。

[1605: マンコミュファンさん]

>>1604 マンション検討中さん

東京田町とリビオなら迷うけどレインボーとなら迷わずリビオだね。

[1606: 評判気になるさん]

>>1586 匿名さん

落下物があって落下物に当たる確率よりもあなたが明日交通事故に遭う確率の方がⅩ0百万倍高いでしょう。

[1607: マンション掲示板さん]

やはり南向き低層階は向かいのデータセンターで日当たり望めないでしょうか？
また何階ぐらいから抜けてきますか？

[1608: 匿名さん]

>>1607 マンション掲示板さん
やはりデータセンターは圧迫感がありますね。15階を越えるぐらいじゃないと日当たりは望めなさそうです。越えてもコスポリとお見合いです・・・

[1609: 匿名さん]

>>1605 マンコミュファンさん
レインボーはすぐ近くの芝浦アイランドの温浴施設が日常使いできるのが捨てがたい。スーパーがピーコックというのも良い。

[1610: 新参者]

>>1607 マンション掲示板さん


今作の高さは約120m、北東側は新幹線の回送線と貨物線(将来のJR羽田空港アクセス線)、東側はシティハイツ港南(区営住宅・高さ約84m)、南東側はラクシア品川ポルトチッタ(高さ約72m)とフェイバリッチタワー品川(高さ約109m)、南側はDPDC（データセンター・高さ約59m）が建設中でその先にコスモポリス品川(高さ約137m)、南西側は大和ハウス工業による賃貸マンション(高さ約110m)、西側は物流ビル、北西側はパークタワー品川ベイワード(高さ約106m)、北側にも物流ビルとそれなりに囲まれてはいます。

だそうです。

ということは、Data Centerは、半分の高さなので、単純計算だと、17階以上に相当。

ま、余裕を持って見下ろすなら20階以上でしょう。でも、そうなると、コスモポリス品川とお見合いです。かなり距離はあるので、個人的には、そっちは気になりませんが。

[1611: マンション検討中さん]

>>1582 名無しさん
ご意見ありがとうございます。
目先のことを考えたらそういう計算になりますが、
品川にマンションを持つという資産形成面で今回検討しています。
おっしゃる意味は十分に分かります。

[1612: マンション掲示板さん]

久しぶりにチェックしたのですが、GWの頃は70m2で15,000万円（700万/坪）は高くないか？なんて議論もあったように思いますが、2ヶ月も経過しないうちに更に一段高の様相。
まだ価格は出てないと思いますがそんな市場なんですかね。

[1613: マンション検討中さん]

>>1612 マンション掲示板さん

そう思います。なんせこれからの10年で山手線沿線では一番アツいエリアですから。
近隣再開発×環境がある程度整った居住エリアを満たす場所はそう多くありませんから。

[1614: eマンションさん]

>>1608 匿名さん

港南のなかでも3丁目は区画が小さいのでどうしても建物と建物の間が狭くなります。仕方ないですね。

[1615: 匿名さん]

たしかにこの一角にリビオタワーとダイワハウスの賃貸が同時に建つとかなり息苦しい感じはある。

[1616: 検討板ユーザーさん]

>>1615 匿名さん
こう見るとやはり13分ではきつい気がする、金利上がりそうで週間現◯には〇〇フラッグガラガラ、不動産バブル崩壊が始まったとか書いてあるし、あと2年くらいの内にどういう風になるかわからないから一旦待ちの状態にしておいて万が一この周辺の築浅タワーが暴落した時にその時に実行できる中古マンションを検討した方がいいかなと最近考えないですか？

[1617: 匿名さん]

港南エリアの他のタワマンはどれも築20年近くというのが微妙ですね。だからここはそれだけ注目されてるんでしょう。

[1618: 名無しさん]

>>1617 匿名さん

逆に言うと、まだ品川シーズンテラスも運河像公園も何もない倉庫街に毛が生えたくらいの安い時代に、シティタワー品川に代表される港南タワマンを激安で購入できた人は今となっては希少なプラチナ物件を手に入れたということですね。。。

[1619: 検討板ユーザーさん]

像　→　沿い

[1620: eマンションさん]

本物件より品川駅から遠い、しかも中古のパークタワー品川ベイワードでも550万円/坪で売れてますからね。

[1621: 匿名さん]

>>1618 名無しさん
その頃に買える層が住んでるのが港南なんです。

[1622: マンション掲示板さん]

>>1621 匿名さん

2004-2005年ごろに港南マンション買った人は、20年後の今は所得も大幅に増えて相当な富裕層になってますね。

[1623: 匿名さん]

>>1622 マンション掲示板さん
すでに退職している人も多いと思いますよ。まあ退職されて売って地元に帰られた方は利益が出てラッキーだったと思いますよ。

[1624: 匿名さん]

>>1622 マンション掲示板さん

まさに私はその頃に買いました。買い替えを2回して、ちょっとした富裕層になってます。品川ベイワードは申し込みして抽選3倍で外れて別のマンション買いました。20年前ですね。

[1625: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅と芝浦港南エリア一体のスマートシティ構想もあるらしく、今後が楽しみな地域なのは間違いないですね。
https://takanawagateway-am.jp/smartcity/

[1626: 匿名さん]

>>1624 匿名さん

買い替えで3000万円控除を使えるのが、得なんですよね。
私は3回やって同じくちょっとした富裕層です。

ベイワードは三井ですから、三井ブランドの価値が上乗せでは？

[1628: マンコミュファンさん]

>>1625 匿名さん

築50年前後の高輪2丁目マンションの方が面白そうじゃないですか？
1億で買ったら10年後に建て替えで2億になってるかも。

[1629: 名無しさん]

>>1628 マンコミュファンさん

確かに！投資なら面白そう。でも1億を10年寝かせるのは。。。

[1630: 口コミ知りたいさん]

>>1625 匿名さん
高輪GW再開発
品川駅高輪口再開発
北品川周辺再開発
東工大附属高校跡地再開発
田町駅西口駅前地区再開発
東芝跡地開発
環状4号線延伸
南北線延伸
リニアモーターカー開業

決定してるだけでもどんだけ再開発すんねんと。

[1632: 匿名さん]

>>1630 口コミ知りたいさん

それ以外に、品川駅街区地区再開発、品川駅北口開発、泉岳寺駅上部再開発、泉岳寺地区再開発など。

[1633: 匿名さん]

ですね。そのエリアの新築に注目が集まるのは仕方ないですね。港南の中古は安いけど古いですから。

[1634: 匿名さん]

港南エリアの中古を売却して利益出してリビオタワー品川を検討している人も多そうです。

[1635: 匿名さん]

売却しても、プラスしないと、ここ買えないでしょ。

[1636: 買い替え検討中さん]

プラスになりませんか、港南には2倍以上になってるマンションもあるでしょう？

[1637: 口コミ知りたいさん]

>>1636 買い替え検討中さん

というか、港南は平均で2倍になってます。三井のレポートに書いてありました。

[1638: 通りがかりさん]

>>1633 匿名さん

港南の中古安くないよ。品川Vタワーは別格としてワールドシティタワーズとかもめっちゃ高い。

[1639: 通りがかりさん]

>>1638 通りがかりさん

これ全然安くないよね。

[1640: 匿名さん]

>>1639 通りがかりさん
ワールドシティタワーは確か大きな物件ですから部屋によって価値が大きく異なります。運良くそれくらいの価格で売却できたら新築のリビオタワー品川の購入も夢ではないでしょう。

[1641: 匿名さん]

>>1639 通りがかりさん
確かに価格を下げないと売れないですね。オーナーは実需じゃなくて投資と思われますので交渉次第です。

[1642: 匿名さん]

>>1638 通りがかりさん
築20年の物件でもそんな感じだからエリアの新築となると価格が楽しみですね。

[1643: マンション検討中さん]

港南は比較的古い物件が多いので平均しても分譲比200％達成してるんですね。
とは言え、築15年以上という縛りで考えれば豊洲や大崎も余裕の200％越え、千代田区、港区の都心部に至っては300％当たり前という状況なのでエリアよりも分譲時期による影響が大きいことが分かりますね。

自分は当時30前後で買い始めて、今まで買い替えてきたからついて来れてるけど、これから買われる若い人達には厳しい世の中だと感じてしまいます。

[1644: 通りがかりさん]

>>1643 マンション検討中さん

最新の三井不動産TOKYO BAY AREA OWNERS CLUBの情報によると中古成約物件の
対分譲比は港南が最も高くなっています。

港南　　　　203.2％
芝浦　　　　186.0％
豊洲　　　　172.9％
有明　　　　154.6％
月島　　　　165.1％
晴海　　　　165.6％

[1645: 匿名さん]

CTSは3～4倍になってます、ホクホク。

[1647: 口コミ知りたいさん]

>>1644 通りがかりさん
港南は20年近く前に分譲されたケースが多いからその結果になります。当時はそれに見合った年収の方が買われてます。

[1648: 匿名さん]

>>1644
これ港南はシティタワー品川が大きく引っ張ってるのが大きいよね。CTSなかったら最下位だと思う。

[1649: 匿名さん]

シティタワー品川の上昇率は別格です。抽選で当たって購入した人は宝くじに当たったようなもんでした。

[1650: 匿名さん]

>>1646通りがかりさん
はい、奇跡的に抽選に当たりました。

[1651: マンション掲示板さん]

>>1644 通りがかりさん

うん、だから他のエリアはどんどん新築が増えていってるから分譲比で見たら下がるのは当たり前だよねって話だよ。
2010年以前のマンションで見たら他エリアも200％は当たり前だよって説明してるんですよ。
その一覧見て港南だけパフォーマンス良いなぁって勘違いしてしまう人もいるかもしれないので。

[1652: マンション検討中さん]

>>1651 マンション掲示板さん

ぼそっ、なんですけど。シティタワー品川は大抽選会だったこと知ってます。申し込みして40倍で外れました。ですがもともと3LDK3000万円とかで安かったから今三倍以上の1億円で売れたとしても確定含み益は7000万円。相対的に額が少ないと思います。15年かけて7000万円。パークタワー勝どきとかブランズ豊洲とかは2、3年でプラス1億とかあります。個人の感想です。

[1653: 匿名さん]

>>1647 口コミ知りたいさん

20年前に港南が安かったとはいえファミリータイプで6000万とか7000万だったんだから20年前にそれが買えた人たちは20年経って相当の富裕層になってますね。

[1654: 名無しさん]

>>1647 さん

20年前に港南が安かったとはいえファミリータイプで6000万とか7000万だったんだから20年前にそれが買えた人たちは20年経って相当の富裕層になってますね。

[1655: 匿名さん]

>>1653 匿名さん
20年たったらリタイアされて年金生活になってますよ。

[1656: 匿名さん]

>>1652 マンション検討中さん
そりゃシティタワー品川は借地権だしそんなもんでしょ。
PTKやBTTと比べるなら芝浦のブランズやプラウドだが、同じくらい伸びてるでしょ。

[1657: マンション掲示板さん]

お金の話ばかりで居住性や生活利便性の情報がほぼゼロですね。湾岸のタワマンというのはそういうことなのかな。

[1658: マンション検討中さん]

いずれにしても港南買っときゃ間違いない。日本経済のマクロ要因を除けば、品川周辺を見渡した時のミクロ要因では下がる要素が無い。

[1659: マンション検討中さん]

>>1656 匿名さん
プラウド住んでるけど一億以上上がったわ。上層階はPTKより上がってる。PTKと違って当時無抽選で買えたのに普通に宝くじ物件だった。
やっぱなんだかんだで港区よ。中華も港区しか買わない人がいるみたいだし、逆に中央区しか買わない中華は聞いたこと無い

[1660: 検討板ユーザーさん]

>>1659 マンション検討中さん
利確してFIREしたらいかがですか？

[1661: マンション検討中さん]

>>1657 マンション掲示板さん
確かにそうですね。
そもそも今から買って自分も一旗なんてのはそれこそ浮かれたお花畑状態。
過去の戦歴自慢もそこそこにしてもらって、このマンションでの暮らしの今後を語りたい。

[1662: マンション掲示板さん]

>>1657 マンション掲示板さん
この辺り大きな公園も多くて道も広い、運河沿いも鴨とかいて、天王洲アイルもアートが無料でみれたり、散歩にはとても良い。運河沿いでデートしてる人もよく見る。
お店は少ないけど、高輪ゲートウェイと品川と北品川の再開発に期待。
海と運河があるので、夏の暑さと花粉がだいぶマシなのがいちばんのオススメポイント。

[1663: 購入したい]

誰か知っていたら教えて下さい。

１　戸別宅配ロッカー、又は、フロア別宅配ロッカーの有無
２　郵便受けの取り出し自動ドアの有無（キーをかざすだけで自分のだけ開く）
３　シャトルバスの停留所屋根の有無（濡れないで乗車できるか）

これらの仕様は一切記載がないみたいなので、１は無いのかも知れませんが、２と３はあって是非ともあって欲しいところです。

なお、１は、最近のマンションでは増えつつあると思いますが、戸別は無理でも、せめて、フロア別の宅配ロッカーを設けてくれると、重たい荷物を自分で1階から運ばなくて良いので助かります。