リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[1521: 匿名さん]

>>1519 口コミ知りたいさん
送迎バスの乗降に許可とか無いですよ。

[1522: 通りがかりさん]

>>1516 匿名さん

5年くらいのチャーター料を前払い？それは無いと思うよ。だいたい1台1月400万円はかかる。5年分だと2億4000万。

[1523: 匿名さん]

>>1518 検討板ユーザーさん
ドュトュールは道が開通して新橋駅まで7分になりましたね。

[1524: 検討板ユーザーさん]

>>1517 匿名さん

知り合いが分譲当初から住んでるので知ってるのです。

[1525: 匿名さん]

>>1515 評判気になるさん
確かに北口ならリビオタワー品川からバスで3分くらいで行けそうだな。便利だな。

[1526: 匿名さん]

>>1524 検討板ユーザーさん
WCTのバスは住民以外は利用できません。

[1527: 検討板ユーザーさん]

>>1521 匿名さん

いや、許可は必要です。それこそWCTのシャトルバスはリニア中央新幹線の駅工事でそれまで使っていた乗降場所が使えなくなった一時期は許可が降りなくて、駅から離れた品川シーズンテラスのとこで乗ったり降りたりしてましたから。許可が要らないなら品川駅前の好きなとこで乗降できるはず。その後、WCT管理組合と警察などとの話し合いの結果、現在の場所で乗り降りしても良いという許可が出たようです。

[1528: 匿名さん]

>>1520 匿名さん
https://www.city.minato.tokyo.jp/koutsuutaisaku/kankyo-machi/kotsu/bus...

ちぃばす、大半無料ではないですよ。
しかも、品川駅まで時間掛かり過ぎ。

[1529: 匿名さん]

>>1527 検討板ユーザーさん さん
よく分かりませんが自家用の送迎に許可なんて要らないですよ。

[1530: 匿名さん]

>>1528 匿名さん
70歳以上は無料なのは画期的です。

[1531: 匿名さん]

>>1518 検討板ユーザーさん

WCTが120円、ドゥトゥールが100円でバスを定期運行できているわけではありません。管理組合が運行会社と運行委託契約を結び、年間一定額の運行料（数千万円単位）を一括支払い、受益者負担の原則から利用者から都度徴収する利用料は全額管理組合に入ります。

で、収入≧費用ならいいのですが、収入＜費用の場合は差額は管理組合が補填。すなわち、区分所有者が利用の有無にかかわらず管理費の一部として負担する格好となります。

ただし、新築物件の場合、1516さんのいう通り、販売促進策の一環としてデベが数年分前払いしてくれる場合もあると思います。その場合、数年後に、1514さんのような「バスなんかいらん！」という方も少なくないので、バス存続を巡り区分所有者間で揉め事になることもあるようです。

とくにリビオは総戸数が少なく、バス事業は赤字となる可能性があるので、「シャトルはあった方がいい」なんて呑気に構えていると、後で「こんなはずじゃなかった」となりかねません。

まあ、坪800万～なんだから、そんなことは気にしない住民が大半だとは思いますがね…（苦笑）

[1532: 匿名さん]

バス会社としてはキンコーズ前みたいな安全が確保されてない危険極まりない場所では乗降させたくないはずです。

[1533: 匿名さん]

>>1529 匿名さん
よくわからないなら口出さない方がよいですよ。

[1534: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

都民なら
シルバーパスで70歳以上は、都バスもBRTも都営地下鉄も乗り放題です。

[1535: 匿名さん]

70歳超えたらシャトルバスが有料なのが理解できなくなりますね。

[1536: 名無しさん]

>>1512 マンション掲示板さん

知らんがな。笑

[1537: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
画期的もなにもちぃばすって、紆余曲折ルートで時間が余計にかかるので、乗客の大半は時間に制約のない高齢者かお金のないニートばかりという印象です。
坪800万円クラスの新築タワマン住民の乗り物ではないですよ。

[1538: 匿名さん]

ちぃバスは田町まで行けるのが便利。品川駅の海側出口は駅ホームまでが遠いからかなり不便なんだよね。

[1539: 匿名さん]

>>1534 匿名さん
都のシルバーパスって、今、有料なのご存じ？
まともな年金収入があると年間2万円かかるので、70歳以上でも欲しがる人はまずいない。
https://www.tokyobus.or.jp/silver/silverpass_02.html

[1540: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
なので70歳以上なら無料のちぃバスは便利なんです。シルバーパスも不要です。

[1541: マンション検討中さん]

>>1538 匿名さん

ちいバスがもっと運行本数多かったらそうだけど、やっぱ品川駅の方が近いよ。

[1543: 匿名さん]

>>1541 マンション検討中さん
駅の利便性も品川の方が全然上ですしね。

[1544: 匿名さん]

>>1543 匿名さん
田町の方が東京駅に近いので品川駅より利便性高いと思いますけど。

[1545: 匿名さん]

>>1542 買い替え検討中さん
別にその辺は気にしないです

[1546: 匿名さん]

>>1543 匿名さん

たぶん、ちいバスにすっと乗れたとしても田町駅経由で東京駅行くより、ここのシャトルバスで品川駅行って東海道線に乗ったほうが早い。

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
それはないわ
東京駅行くのに品川駅経由だとだいぶ戻る感じします

[1548: 匿名さん]

ちぃバスは20分間隔なので田町まではタクシーの方が便利かもしれません

[1550: 匿名さん]

>>1549 マンション掲示板さん
ビルのオーナーですか？

[1551: マンコミュファンさん]

高輪ゲートウェイの見えている低層階の部分は全部商業施設になるらしいから、港南ライフを爆上げしそう。

[1552: 匿名さん]

>>1551 マンコミュファンさん
品川駅より凄いことになりそうです。

[1553: 通りがかりさん]

>>1552 匿名さん

品川駅も街区地区はすごいことになるから、両方甲乙つけがたいのでは？
どっちにしろリビオタワー品川は両方使える立地なので最高ですね。

[1554: 匿名さん]

品川より田町の方が断然便利じゃない？田町と比べると品川は駅ホームまでプラス5分ぐらい見た方が良いよ。芝浦の人が品川駅の海側に住みたがらないのは忌避施設の問題もあるけど田町駅の使いやすさも大きい。

[1555: 匿名さん]

>>1554 匿名さん

本物件から利用するのであれば品川駅一択かと思います。もし、本物件のシャトルバスが田町駅に行くなら田町駅を利用しますが、品川駅行きで予定されているそうですからそれがこちゃえかと思います。

[1556: 匿名さん]

>>1555 さん

失礼

本物件から利用するのであれば品川駅一択かと思います。もし、本物件のシャトルバスが田町駅に行くなら田町駅を利用しますが、品川駅行きで予定されているそうですからそれが答えかと思います。

[1557: 匿名さん]

確かに品川駅北口のロータリーまでシャトルバスが乗り入れてくれると便利ですね。リビオタワー品川から3分くらいで行けそう。
山手線ホームも近いですし道端で降ろされることもないので最高ですね。

[1558: 匿名さん]

田町駅を便利に感じるのは、東京・有楽町・新橋駅方面利用者だけだよね。
新宿・渋谷方面や、川崎・横浜方面への通勤・通学客からしたら品川駅の方が断然便利。成田や羽田空港方面、新幹線など、使える路線数が全然違うから品川駅の圧勝。
だからシャトルも万人向けの品川駅行きを予定しているんだろう。

[1559: 匿名さん]

品川駅から出てる鉄道って、新幹線も含めて田舎に行く電車しかないから都民は使わないんだよね。暮らしてみれば分かるけど田町駅の方が断然便利ですよ。

[1560: 匿名さん]

>>1559 匿名さん
なるほど、ニートには田町駅の方が断然便利なんですね。

[1561: 評判気になるさん]

>>1559 匿名さん

（品川駅）
山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、常磐線、東海道新幹線、京浜急行（メトロ銀座線直通）　＋　メトロ南北線、リニア中央新幹線

（田町駅）
山手線、京浜東北線、メトロ銀座線、都営三田線


言うまでもなく品川の圧勝。

[1562: マンション掲示板さん]

>>1561 評判気になるさん
銀座線でなくて、都営浅草線じゃないの?

[1563: 匿名さん]

銀座線は新橋から渋谷方面だよ

[1564: 匿名さん]

銀座線は人気の街を繋いでる路線だし、乗り入れもないよ

[1565: 評判気になるさん]

>>1562 マンション掲示板さん

都営浅草線でした。ごめん。

[1566: 匿名さん]

>>1558 匿名さん

駅遠物件では意味ないけどね。

[1567: 名無しさん]

ここは価格発表はいつごろでしょうか？

[1568: 匿名さん]

通勤通学で定期買うのに高輪ゲートウェイ駅するか品川駅にするか迷います。高輪ゲートウェイシティにいろいろできるから品川駅よりも楽しいそうな感じです。品川駅の駅ナカもいろいろあるんですけどね。

[1569: マンション検討中さん]

こんにちは。将来のことを考え、投資用で考えています。（現在、自分所有のマンションに居住中）リビオタワー品川を人に貸す予定の方おられますか。参考にしてみたいと思います。宜しくお願い致します。

[1570: 匿名さん]

>>1569 マンション検討中さん

将来、中古になってから
を考えるなら
コスポリやCT品川の中古の方が
目の前に都バスのバス停があって便利であり
賃貸投資向きだと思いますけど。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん

賃貸といっても流石に20年もホールドしないのでは？
せいぜい5～10年貸して売却でしょう。
当たり前の話ではありますが、タワマン投資はババ抜きなので。。
広いとこに住めるから等の理由で築20年の物件を買ってしまったら、次にババ引いてくれる人は更に少なくなりますからね。

[1572: マンション掲示板さん]

>>1568 匿名さん

東京駅方面なら品川定期にすれば両方使えますけど、渋谷方面だと迷いますね。

[1573: マンション検討中さん]

>>1571 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
新築マンションを買って、２０年くらい貸す予定であります。
その間に、キャピタルゲインが得られたら、売却も検討するかなって感じですね。
利回りなどで中古って言われてますが、私は新築一択です。
リセール考えたら尚更ですね。

[1574: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
なるほど、賃貸で貸すなら、駅近・交通便がいいところがいいですね。

[1575: 通りがかりさん]

>>1567 名無しさん

リビオタワー品川の販売開始は10月中旬のようです

[1576: 検討板ユーザーさん]

>>1573 マンション検討中さん

品川駅や高輪ゲートウェイ駅の徒歩圏は、これからポジティブ材料のオンパレードでマイナス要素がほとんどないので新築買って20年賃貸、その後売却って最高に投資パフォーマンス良さそうですね。

[1577: マンション検討中さん]

>>1576 検討板ユーザーさん

同感！

[1578: マンション掲示板さん]

>>1560 匿名さん

笑った

[1579: 通りがかりさん]

>>1569 マンション検討中さん
将来性は抜群。徒歩分数も短縮確定なので大分穴場ですねここは。
https://youtu.be/pNwHG4kBwzA

[1580: 通りがかりさん]

>>1579 通りがかりさん

やっぱり品川だね

[1581: 口コミ知りたいさん]

>>1579 さん

こんな再開発は二度とないだろうな

[1582: 名無しさん]

>>1573 マンション検討中さん
でも坪700だと42でも9000万位いくし、賃貸の利回り考えたら最低25万以上管理費別にしないと合わないと思う
キャッシュならともかく投資用ローンって金利高そうだし

[1583: 名無しさん]

>>1574 マンション検討中さん

でも流石に築20年以上たってここと25年近く差があると見た目とか設備全然違うと思う

10年前のマンション内覧すると古って多々思う

[1584: 匿名さん]

ここは平均坪800想定で市場の動き次第ではまだ動くかも

[1585: 匿名さん]

海岸通りの内側というのはメリットですね。海岸通りは歩行者の死亡事故も多いので外側は避けた方が良いです。

[1586: 匿名さん]

>>1576 検討板ユーザーさん

唯一のリスクは、羽田への飛行機。
万が一、もし落下物があれば…

[1587: eマンションさん]

>>1584 匿名さん

そこまで行くかな？怖い。

[1588: 匿名さん]

30年以内の首都直下型地震なんてのも忘れずに。

[1589: マンション検討中さん]

>>1587 eマンションさん
残念ながら坪700台前半の希望はほぼ無くなった。

シティタワー東京田町　900-1000
シティタワー東京レインボー 850-900
リビオタワー品川　800前後

こう見ると800が妥当

[1590: 口コミ知りたいさん]

>>1589 さん

1億5000万前後だと、坪700台ならあるのでは？

[1591: マンション掲示板さん]

>>1590 口コミ知りたいさん
状況がまた変わったので、値上げされると思います。
半ばって言って16500万が中心になるパターンはあり得る

[1592: マンション掲示板さん]

>>1591 マンション掲示板さん

なるほどね

[1593: マンション検討中さん]

＠700だと倍率高くなりすぎるだろうね
平均＠800超にしてようやく平均2～3倍に収まるかな
金利がもっと上がればローンを多く使う必要がある人は振り落とされてそこまでにはならないかもしれないけれど

[1594: 評判気になるさん]

今の時代の工事費なら
長谷工で安いかもだが
エンド@800/tuboだろ
一般人は下層階のみで相手してなさそう。

[1595: 評判気になるさん]

GOOGLE EARTHで最上階付近からの眺望みみゅレーション。湾岸でもレインボーブリッジがもっとも綺麗に見えるマンションになりそうです。

[1596: 検討板ユーザーさん]

>>1589 マンション検討中さん
今の相場でここが平均坪700とか安すぎて、晴海フラッグとは言わないまでもベイパーク並みには殺到するわw
割と真面目にこのイメージになると思う

[1597: 名無しさん]

板橋大山が坪650とかあり得ない金額を出して来た以上、芝浦のすみふは坪900以上がほぼ確定になった。
となれば品川とは言え、非すみふで東京田町より駅遠で大規模のここは坪800-850でも違和感が無い

つまり平均坪800はほぼ確定でしょ、700はほぼ無いし、700で来たら大抽選会よ

[1598: 通りがかりさん]

>>1597 名無しさん

現地、Ｖ字型の建物の形が見えております。

[1599: 名無しさん]

>>1598 通りがかりさん
線路沿いなん？

[1600: 検討板ユーザーさん]

>>1591 マンション掲示板さん
3階4階あたりは700万くらいではないの？あとは真横のビルとのお見合い部屋とかは800なんかしないだろ

[1601: 名無しさん]

>>1599 名無しさん

新幹線の操車場への引き込み線で将来は羽田アクセス線も走りますが150mほど距離があるので騒音問題は発生しないでしょう、

[1602: 名無しさん]

>>1596 検討板ユーザーさん

たしかに。

[1603: 検討板ユーザーさん]

>>1601 名無しさん
専門的な回答を即座にしてくれてありがとうございます。

今後も聞きたい事あれば宜しくお願い致します。

[1604: マンション検討中さん]

レインボーの方が高いの？
価格同じでもリビオ品川を選ぶけど。

[1605: マンコミュファンさん]

>>1604 マンション検討中さん

東京田町とリビオなら迷うけどレインボーとなら迷わずリビオだね。

[1606: 評判気になるさん]

>>1586 匿名さん

落下物があって落下物に当たる確率よりもあなたが明日交通事故に遭う確率の方がⅩ0百万倍高いでしょう。

[1607: マンション掲示板さん]

やはり南向き低層階は向かいのデータセンターで日当たり望めないでしょうか？
また何階ぐらいから抜けてきますか？

[1608: 匿名さん]

>>1607 マンション掲示板さん
やはりデータセンターは圧迫感がありますね。15階を越えるぐらいじゃないと日当たりは望めなさそうです。越えてもコスポリとお見合いです・・・

[1609: 匿名さん]

>>1605 マンコミュファンさん
レインボーはすぐ近くの芝浦アイランドの温浴施設が日常使いできるのが捨てがたい。スーパーがピーコックというのも良い。

[1610: 新参者]

>>1607 マンション掲示板さん


今作の高さは約120m、北東側は新幹線の回送線と貨物線(将来のJR羽田空港アクセス線)、東側はシティハイツ港南(区営住宅・高さ約84m)、南東側はラクシア品川ポルトチッタ(高さ約72m)とフェイバリッチタワー品川(高さ約109m)、南側はDPDC（データセンター・高さ約59m）が建設中でその先にコスモポリス品川(高さ約137m)、南西側は大和ハウス工業による賃貸マンション(高さ約110m)、西側は物流ビル、北西側はパークタワー品川ベイワード(高さ約106m)、北側にも物流ビルとそれなりに囲まれてはいます。

だそうです。

ということは、Data Centerは、半分の高さなので、単純計算だと、17階以上に相当。

ま、余裕を持って見下ろすなら20階以上でしょう。でも、そうなると、コスモポリス品川とお見合いです。かなり距離はあるので、個人的には、そっちは気になりませんが。

[1611: マンション検討中さん]

>>1582 名無しさん
ご意見ありがとうございます。
目先のことを考えたらそういう計算になりますが、
品川にマンションを持つという資産形成面で今回検討しています。
おっしゃる意味は十分に分かります。

[1612: マンション掲示板さん]

久しぶりにチェックしたのですが、GWの頃は70m2で15,000万円（700万/坪）は高くないか？なんて議論もあったように思いますが、2ヶ月も経過しないうちに更に一段高の様相。
まだ価格は出てないと思いますがそんな市場なんですかね。

[1613: マンション検討中さん]

>>1612 マンション掲示板さん

そう思います。なんせこれからの10年で山手線沿線では一番アツいエリアですから。
近隣再開発×環境がある程度整った居住エリアを満たす場所はそう多くありませんから。

[1614: eマンションさん]

>>1608 匿名さん

港南のなかでも3丁目は区画が小さいのでどうしても建物と建物の間が狭くなります。仕方ないですね。

[1615: 匿名さん]

たしかにこの一角にリビオタワーとダイワハウスの賃貸が同時に建つとかなり息苦しい感じはある。

[1616: 検討板ユーザーさん]

>>1615 匿名さん
こう見るとやはり13分ではきつい気がする、金利上がりそうで週間現◯には〇〇フラッグガラガラ、不動産バブル崩壊が始まったとか書いてあるし、あと2年くらいの内にどういう風になるかわからないから一旦待ちの状態にしておいて万が一この周辺の築浅タワーが暴落した時にその時に実行できる中古マンションを検討した方がいいかなと最近考えないですか？

[1617: 匿名さん]

港南エリアの他のタワマンはどれも築20年近くというのが微妙ですね。だからここはそれだけ注目されてるんでしょう。

[1618: 名無しさん]

>>1617 匿名さん

逆に言うと、まだ品川シーズンテラスも運河像公園も何もない倉庫街に毛が生えたくらいの安い時代に、シティタワー品川に代表される港南タワマンを激安で購入できた人は今となっては希少なプラチナ物件を手に入れたということですね。。。

[1619: 検討板ユーザーさん]

像　→　沿い

[1620: eマンションさん]

本物件より品川駅から遠い、しかも中古のパークタワー品川ベイワードでも550万円/坪で売れてますからね。