リビオタワー品川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオタワー品川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154996

所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡

竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）

売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社?谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202561.html

よろしくお願いします。


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[10753: 匿名さん]

>>10745 評判気になるさん

リニアって名古屋の人しか使わない？何言ってんのアンタ？

[10755: 匿名さん]

>>10748 匿名さん
地価の上昇率というスゲー意味のないランキング持ってきたな。
それならVタワーと近い港南２丁目１６番２は平成31年から地価公示ほとんど変わってませんが、どう解釈します？

[10756: マンション検討中さん]

>>10742 マンション検討中さん

なんかプラチナチケットみたいになってるね。すぐアクセスしてもアクセス集中でつながらなくて、やっと繋がったらもう満席みたいな。

[10757: eマンションさん]

>>10745 評判気になるさん

臨海地下鉄なんか、できるかどうかもわからんし、できるとしても、何十年も先の話だよ。くそどうでもいい。

[10758: 検討板ユーザーさん]

>>10755 匿名さん

オフィス街は既に価値が高いから、充分上がっていて高かったので、そこからはあまり上がっていないということでしょう。いま港南エリアの住宅地がものすごい勢いで地価が上がっています。

[10759: マンコミュファンさん]

>>10755 匿名さん

意味のないランキングと言うけど、これってここの売り主である日鉄興和不動産が提供している資料ですよ。

[10760: 評判気になるさん]

>>10746 マンション検討中さん

まじでマンション買うお金なんか無い、アルバイターの書き込みかもね。

[10761: eマンションさん]

>>10744 匿名さん

ロイヤルパークス品川って、賃料いくらなんだろ？

[10762: 口コミ知りたいさん]

>>10759 マンコミュファンさん
MRでプレゼンされるような不動産会社の資料なんてバカを騙すために数字をチェリーピックしたゴミですよ。

[10763: マンション検討中さん]

家とバイト先を往復してる生活しかしてないから
仕事やプライベートで名古屋や大阪に遠方に行くときに時間圧縮する価値もわかってないってことを言いたい

[10764: 匿名さん]

>>10762 口コミ知りたいさん

この物件の所の地価がものすごい勢いで上がっているのは事実なので、ゴミと言う事はないだろう

[10765: 匿名さん]

>>10752 匿名さん
分かりやすいのはこちらの資料になります。

[10766: マンション検討中さん]

パークタワー渋谷笹塚が、基礎工事に問題があって、販売延期になった。
やばいなと思うが、反面、真面目なゼネコンが正直に申告した結果ともいえる。

こちらの施工は大丈夫だろうか。
みんな、完成前に買うから、デべと施工会社間でどんなやりとりがあったか不明だ。
ちゃんと各工期検査して問題しの報告をデべは施工会社から受けて、何処まできちんとレビューしているのだろうか。

そのあたりは、レビュー検査が厳しいデべのが安心なんだが、ここはどうだろう？

[10767: 匿名さん]

施工不良が多かったのは東日本大震災前に竣工したような古いタワマンだよ。新築は施工管理がしっかりしてるから安全性は高いです。

[10768: 匿名さん]

>>10765 匿名さん
昨年末に配布された一番新しいハザードマップでも、港南は赤色多いな

[10769: 検討板ユーザーさん]

>>10765 さん

港南の液状化リスク低いんだね。赤いとこ少ない。浜松町や芝浦は真っ赤。

[10770: 口コミ知りたいさん]

>>10768 匿名さん

どう見ても、浜松町とか芝浦の方が真っ赤だけど？

[10771: マンション掲示板さん]

>>10764 匿名さん
地価なんてマンション価格に微々たる影響しか与えないので、では実際の湾岸マンションの価格推移どうなん？
とみたら以下の通りです。
上昇率であるグラフの傾きに注目してください。
全く持って湾岸ナンバーワンではございません。
むしろ値動きは下の方。勘違いしないように。
https://x.com/konantower/status/1861038744125747463?s=46&t=n5Q23ZjFTg3...

[10772: 匿名さん]

>>10771 マンション掲示板さん

細かすぎてどれがどれだかわからんけど江東区の東雲とかがダントツに安いのはわかったわ。

[10773: 匿名さん]

>>10771 マンション掲示板さん

それ地価じゃないじゃん。地価の話してるのに地価じゃないデータ持ってきて誤魔化してるね。

[10774: 匿名さん]

>>10767 匿名さん

東日本大震災前後で耐震基準に変更はないので、それは関係ありません。

[10775: 匿名さん]

>>10765 匿名さん

港南エリアは湾岸全体で見ても液状化リスクが一番低いってことは立証済みですね。3.11でも液状化は国の公式記録に残っていない。

[10776: 匿名さん]

そして駅ジュ化ハザードマップを見ても湾岸の中で港区はリスクが低めで、なかでもピンク色に塗られたエリアは無い港南は一番リスクが低い。

[10777: 匿名さん]

>>10766 マンション検討中さん

晴海のスカイDUOもそうだっけ？最近、ちょいちょいそういう問題が出てくるのコストカットのしわ寄せだな。昔のマンションでは一切起きなかった問題。

[10779: 匿名さん]

>>10773 匿名さん
最重要なのはマンション価格の推移であり、地価の話は限りなく無意味。
マンション価格が相対的に大した上昇ではないくせに、地価がトップで上がるということは、価格上昇に対して固定資産税の負担が増えるということだが、大丈夫そう？
デベのデータをアホみたいに鵜呑みにせずに、データの意味と、本質的に何が重要かを理解できるリテラシーを身に付けてください。

[10780: 匿名さん]

>>10761 eマンションさん
プレミアムフロアだと100平米100万位

[10781: 匿名さん]

本日のリビオ

[10782: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ駅とゲートウェイシティ

[10783: マンコミュファンさん]

>>10779 匿名さん
ごめん、よくわかってないかもしれんのだが、
地価が上がる＝土地の仕入れ値が高くなる＝新築マンションの価格が上がる
ということではないん？
結局地価はマンション価格に影響してくると思ってたけど勘違いしてた？

[10784: 口コミ知りたいさん]

とりあえず申し込みしとけば間違いないね

[10785: 匿名さん]

品川は地歴も良くないし、あまり住環境が良くないですよ。武蔵小杉とかの方がリセール期待できるのでは。

[10786: 通りがかりさん]

国道１５号、第一京浜より東は埋立地なので、基本的に買ってはいけないエリアです。
WTRが最高値ですが、ゴミに乗っている上モノが坪単価３０００万と言われても呆れます。

[10787: 名無しさん]

>>10783 マンコミュファンさん
それが間違った因果関係であることはマンション価格の推移と見比べればわかりますね。
地価なんてタワマンでは誤差です。

[10788: 評判気になるさん]

>>10785 匿名さん
おう！今日は夜じゃないんやな！
お昼ご飯ぼっちやったから暇つぶしに掲示板きたん？

[10789: 検討板ユーザーさん]

>>10787 名無しさん
地価が上がらず、マンション価格だけ上がってるのは、上モノだけの上昇ってことだから、新築マンションが多く建ってるかどうかじゃないの？(材料費や人件費高騰等影響含め)

[10790: 匿名さん]

>>10775 匿名さん

このスレで過去に証明されている、海洋大学グラウンドの液状化
か抜けてるぞ。
過小評価している記録って事だね。

[10791: 匿名さん]

>>10789 検討板ユーザーさん
マンション、特にタワマンなんて所詮上物ですよ。
そして価格と人気を釣り上げる新築が多いエリアが結果的に中古含めて強いのは自明ですね。

[10792: 匿名さん]

港区民全員が共有している最新のハザードマップです。

[10793: 匿名さん]

>>10781 匿名さん

コスモポリスからの撮影？レインボーブリッジ方向の眺望が良さそうですね。

[10794: 匿名さん]

>>10783 マンコミュファンさん

基本地価が上がるとマンション価格も上がる。地価が上がってるにそこのマンション価格が下がることはまずないと言って良い。だから地価の動向は非常に重要だ。

[10795: 買い替え検討中さん]

>>10781 匿名さん
写真ありがと、やっぱいいね！

[10796: 匿名さん]

>>10792 匿名さん

何度も出てる話題ですけど、港南エリアは湾岸ではもっとも液状化リスクが
低いことが良く分かる図ですね。他エリアはエリアの大部分が液状化の可能性が高い
赤色に塗られていますが、港南だけは赤い範囲が非常に少ない。

[10797: 匿名さん]

ちなみにこの物件のすぐ横のコスモポリス品川は湾岸では珍しい『直接基礎』で建てられています。直接基礎は、下図のように、基礎底に支持層とすることができる硬い地盤がある場合に採用されます。湾岸エリアで直接基礎が可能なのは非常に珍しく、強固な地盤が浅い所にある＝非常に地盤が良い証拠です。

[10798: 匿名さん]

ちなみに、通常支持層に使えるのは『n値30以上』の地盤ですが、港南エリアはさらに堅い『ｎ値50以上』の「東京礫層」と言われる固い地盤が地下10m～20mの浅い所にあります。したがって、コスモポリス品川は支持層である「東京礫層」の上に直接建てられているべた（直）基礎構造です。

ちなみに内陸非埋め立て地だから地盤が良いとは限りません。埋立地でなくても杭基礎構造を採らなければならないマンションはたくさんあります。港南は東京でも屈指の地盤の良いところです。それでも液状化が怖いというなら湾岸は止めて素直に内陸に住めば良いだけの話です。

[10799: マンション掲示板さん]

>>10794 匿名さん
逆ですね。
マンション価格の方がボラが高いので、これに引き上げられて地価が上がります。言わばマンション価格が先行指数です。
何度も言いますがマンションを検討している我々にとって重要なのはマンション価格であって、地価の変動なんぞ誤差です。

[10800: 口コミ知りたいさん]

パークタワー笹塚販売中止だって。
なんかヤバイものでも出てきたのかな。
港南のほうが１００倍いいよね。

[10801: 名無しさん]

まぁここにいるほとんどが当たらないわけで

[10802: 匿名さん]

>>10799 マンション掲示板さん

マンション価格が先行指数だから、めちゃくちゃマンション価格が上がったからこれに引き上げられて地価がめちゃくちゃ上がったということですね。

[10803: 匿名さん]

マンション価格が上がったので地価が上がった。納得です。

[10804: 検討板ユーザーさん]

3月中旬が抽選日だっけ？今の倍率からさらに上がると思ったら無理ぽよ
最低二桁倍率かな？

[10805: 匿名さん]

港南エリアは分譲タワーマンションが坪200万円台の時代から、マンション価格が上がって地価か上がる、地価が上がったのでさらにマンション価格が上がる。そしてマンション価格も地価も20年前の3倍になるという循環を続けてきたんですね。

[10806: マンション掲示板さん]

>>10802 匿名さん
このランキングは意味がないですね。
新築からの値上がり率という、時間軸が固定されていない比較は意味が無いです。
同じ時間軸で、どのエリアのマンション価格がどのくらい変動したかを見ましょう。

[10807: 匿名さん]

LIFULL HOMES 買って住みたい街2025
品川の急上昇が凄まじい！

問合せ数1位！
問合せ数前年比409%！
総合261位→12位！

駅周辺大改造や高輪ゲートウェイ効果だと思いますが
これを見て思うのは、いかに構想段階で今後の動きを見極められるかが
重要かということです。　　　　　

[10808: 匿名さん]

>>10796 匿名さん
新橋が浜松町エリアになってますね（笑）

[10809: 匿名さん]

>>10808 匿名さん

すいません間違えました！訂正します。
何度も出てる話題ですけど、港南エリアは湾岸ではもっとも液状化リスクが
低いことが良く分かる図ですね。他エリアはエリアの大部分が液状化の可能性が高い
赤色に塗られていますが、港南だけは赤い範囲が非常に少ない。

[10810: 匿名さん]

>>10807 匿名さん
リビオタワー品川は品川エリアで待望の新築ですから期待の高さが伺えます。

[10811: 匿名さん]

>>10790 匿名さん

海洋大学のグラウンドのは、あったとしても国の記録に残らない程度のごく軽度だったということでしょうね。国の公式資料や学会の調査結果にも載ってませんので。

[10812: 匿名さん]

>>10791 匿名さん

価格と人気を釣り上げる新築が多いエリアってまさに品川の事ですね。

[10813: 匿名さん]

>>10810 匿名さん

こことパークタワー品川天王洲とどっちが人気高いでしょう？

[10814: 匿名さん]

>>10809 匿名さん
もう一点です。山手線の外側が竹芝、内側が浜松町になるので浜松町エリアの位置がおかしいです。

[10815: 口コミ知りたいさん]

>>10806 マンション掲示板さん
それで言うと、港南エリアの大規模マンションの新築が久しぶりだよね。
港南エリアと他エリアを時間軸で比較するなら、リビオタワー品川と15年前くらい(?)の港南大規模タワマンの値差vs他のエリアの15年前と新築タワマンとの比較になるってことかね？

[10816: 検討板ユーザーさん]

札入れするときに気づいたんですけど皆さんも思いましたよね

[10817: 匿名さん]

他と比較してどうこうではなく、港南で実際に液状化があったことが問題なのでは

[10818: 通りがかりさん]

>>10817 匿名さん
そもそも実際に液状化したことを問題とするなら、液状化の実績があるエリア検討してないはずだからこの掲示板に来てないのでは。

[10819: マンション掲示板さん]

>>10815 口コミ知りたいさん
これで十分結果出てますが、それでもいいんじゃ無いですかね。選ぶ物件でだいぶチェリーピックできそうですが。
https://x.com/konantower/status/1861038744125747463?s=46&t=n5Q23ZjFTg3...

[10820: 匿名さん]

>>10815 口コミ知りたいさん

なんか、ここにきて一気に品川周辺の開発案件がたくさん持ち上がったのは。やはり、倉庫とか古いビルの持ち主が売り時を待ってたからなんかな？一気に出てきた。


１．リビオタワー品川
https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/

２．シティタワー東京田町
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamachi/index.html

３．シティタワーザレインボー
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kaigan/

４．ブランズシティ品川ルネキャナル
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinagawa-renaicanal/

５．ブランズ芝浦
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura4/index.html

６．パークタワー品川天王洲
https://www.31sumai.com/mfr/X1817/

[10821: 匿名さん]

>>10817 匿名さん

液状化をそこまで気にするなら埋め立て地はやめなさい。
ここは埋め立て地なんだからある意味リスクは当たり前、湾岸の中では
リスク低いエリアなんだからあまりしつこく連呼されてもウザいだけ。

[10822: 匿名さん]

>>10821 匿名さん
確かにある程度の妥協は必要です。

[10823: 評判気になるさん]

>>10819 マンション掲示板さん
いや、これだと単純な成約単価だけだから、比較になってないのでは？
大規模タワマンがしばらくでてなかった港南エリアと、新築マンションが近年バンバン建ったエリアとの比較は成約単価だけじゃできないと思う。

[10824: 通りがかりさん]

>>10818 通りがかりさん
いや別にどんなマンションでも気になる部分はあるでしょ、まあここは免震だしそんな気にする必要もないと思うけども

[10825: 評判気になるさん]

>>10821 匿名さん
なんで湾岸で比較してるのか謎

[10826: 検討板ユーザーさん]

>>10821 匿名さん
うざいならスルーすればいいだろ、なんでわざわざ言及するん？

[10827: 匿名さん]

>>10821 匿名さん
東日本大震災の時、豊洲は全然液状化してないけど、港南はかなり激しく液状化している。港南は豊洲よりも埋め立て時期が新しくて液状化しやすい土地なのです。災害対策の面でも港南よりは江東区の方が安心なのですよ。