シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[9019: マンコミュファンさん]

>>8994 eマンションさん
今販売中の67.44㎡9200万の部屋でシミュレーションしてみましょうか
金利上昇局面のため保守的に金利0.8%、35年ローン、購入時初期費用5%、売却時費用4%、住宅ローン控除13年利用、固定資産税年20万、管理費530円/㎡、入居後10年で売却すると仮定して、同額9200万で売れた場合の実質毎月の負担額は15万強です
家賃無料というには1.18～1.19億円で売却する必要があります
5年で売却とした場合には1.1億円で売却しなければなりません
購入時と同じ価格で売れれば家賃無料だなんて相当トチ狂ってる発言なので控えたほうがいいです

[9020: 検討板ユーザーさん]

>>9019 マンコミュファンさん
ちなみにこれは管積、固都税の増額、金利のさらなる上昇は考慮してないので実際はもっと厳しくなる可能性が高いです
家賃無料なんて高望みしすぎです

[9021: マンション検討中さん]

ここ買って「資産性が～」とか「投資用に買いました！」みたいなこと言ってるマンクラっているの？俺は一人も見たことないけど。いるなら教えてほしい。話題になるマンションならXでいくらでもでてくるよね。

ここの資産性が大したことないっていうのはそういうところからも明らかだと思う。なのに、他のマンション比で優れてる、とか、儲けたいなら今すぐここ買うべし！みたいな勘違い投稿してるから叩かれてるのよ。

[9022: マンション検討中さん]

>>9019 マンコミュファンさん
これはちゃんと学びのある内容よな。
それも考慮して購入したが。

[9023: 匿名さん]

千住大橋より立地の良い物件もなかなか無いと思うんだよな。

[9024: 通りがかりさん]

ていうか冷静に考えて素戔嗚神社が祭られてる時点で地益はすごいよな

[9025: 検討板ユーザーさん]

>>9022 マンション検討中さん

そもそも長期間相場が上がり続けてるから麻痺ってるけど相場がスライドであれば、中古は新築プレミア分減価した価格でしか売れないからね。原則論の新築マンションの仕組みとしてね。供給サイドは公共事業やってるわけじゃないからね。

麻痺しすぎな思考からは想像しにくいかもだけど当然相場は可逆性なので下がる場合もあるんだよね。もちろん日経平均が6万なんて可能性もあるけどね。相場の上下、それぞれの要素を整理したらそれなりにブレーキ効かせる場面。それじゃいつまでも買えないとか言うけどこんな10年以上も上げ続けてきたのを眺めた果ての段階ではもっと悲観的に構えるべきだよね。場所によっては開発見直しも出てるほどコスト高騰の突端なんだから以前よりも慎重になるべきだし、購入バイアスは意識的に解除すべき。買える場所を選ばざるを得ない状況だけど、過去一買える場所だからで選んだらだめな局面。マイナス金利終わるんだよ。ずっと続くと思ってた認識の修正が市場に表れるのはこれから。

[9026: 匿名さん]

20代の千代田区のマンション持ちの年収1500万よ、一日中ずっと書き込みし続けてんだな笑

[9027: 匿名さん]

>>9015 口コミ知りたいさん
所有してたら上がるに越したことないだろうに。でも心配しなくても豊洲みたいにマンション建ち始めたなんて状況ではなくてずっと前から戸建てや安いマンションを建ってるし、関屋には20年以上前からタワマンあるからちゃんと認識されてるよ。認識されて今の評価が形成されてるから

[9028: マンション検討中さん]

>>9025 さん

とはいえライフステージの変化から待てない場合もあるし、実需としてはその相場の中で最良を選ぶしかないですよね。資産性だけでなく利便性や満足度含めて。皆いまが一番若いですから、その若い時を棒に振りたくないて人も多いでしょう。2.3年後に暴落確定してたら私も待てるんですがね。

仮に不動産価格が大暴落したとして、比較的高収入サラリーマンは給料が激減する訳でもないので、湾岸エリアとか都心エリアの物件買いたくても大抽選会になって買えないような気がしますけど、どうなんですかね。
投資家さんは資産減って買えなくなるとかありそうだけど。

リーマンショックの時とかってどんな感じだったんだろう？？

[9029: 口コミ知りたいさん]

バブルやリーマンショックの時と一番違うのは、そもそものマンション供給戸数の大幅な減少と、人件費やら原材料の値上がりだよ。
相場が逆回転したとして、そもそも供給が足りず需要の方が今後も上回る可能性が高い上、人件費原材料は相場と一緒に下落はしてくれない中で、どこまでマンション価格が下がってくれるのかわからないんだよな。
需要があって売れるならデベ側も無闇に値下げしないだろうしね。

[9030: 匿名さん]

>>9028 マンション検討中さん
リーマンショックの時、今から見ればそもそもが高値圏ではなかったと思いますね。市場全体のわかりやすいデータがなくて悪いですが、個別のマンションで例に出すと2006年の錦糸町のブリリアタワー（今中古で600前後）が坪200代後半～300代後半でしたから90年のバブルや今の水準のような高値ではないのでちょっと参考にしにくいかもですね。ちなみに当時の住宅ローンは金利2.375とかで総支払も高くなるので5000万の物件でも1000万くらいは年収無いとという感じでしたね。
もちろん社会構造もだいぶ変わりましたので昔話ですが。
ただ、改めてこうやって数字出すと、低金利が続いた影響ってのはほんと大きいなとは思いますし、その低金利の出口がリアルな現状というのは甘くは見ない方がとは思いますよ。
もちろん将来の暴落など知ることはできませんし、そんなことよりインフレや、超円安、今まで以上の海外からの投資などの外部要因が勝って上昇継続かもしれませんし。

[9031: 通りがかりさん]

バブルやリーマンショックの反省踏まえて、メーカーは市場コントロールできるよう意図的に供給量抑えてるから破裂みたいなことは無いかな

[9032: 通りがかりさん]

分かりやすい記事
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita18.html

[9033: 検討板ユーザーさん]

>>9029 口コミ知りたいさん

じゃあ待ってても難しいかなあ

[9034: 匿名さん]

>>9028 マンション検討中さん
下落を心配する気持ちが強いなら、比重を立地におくのが選択肢の一つだと思いますね。同じ値段ならもっと立地の良い中小規模の中古とか。その方が下げは限定的かと思います。立地の良くない場所に建てるタワマンのような高単価新築物件はそういう局面には向かないでしょうからね。このエリアが気に入ってるならひとまずチャレンジ価格でない周辺の板マンなどもありと思います。もう割り切って安い物件に住んでおく。相場上昇継続ならそれはリスクヘッジしたためと諦める。下がれば今より恵まれた環境、増えた与信でより満足度が期待できるマンション選びをして住み替える。

[9035: 匿名さん]

>>9028 マンション検討中さん
利便性や満足度含めてほんとにここがいいならなによりだよ。ずっと好きなとこに住めるのは幸せなことだし、望まずして住み続けられない事情が訪れれば貸せばいいしね。でも、今の金利で賃料がフルローンベースの返済金額を下回っていいのは誰が見ても当然のようにキャピタルゲインが期待できるような都心立地の物件だけどね。そこらへんは不動産として違和感を感じた方がいいところだとは思うよ。

[9036: 匿名さん]

いや、ここのネガのレベル低さは異常。たぶん買えないんだろうな。妬み。購入者や検討者がここにいてレスするのは分かるけど、ネガがここに張りついて買えもしない物件のネガをし続けるのはどんだけ暇なんだよって話。虚しい時間の使い方してるなぁ

[9037: マンコミュファンさん]

同じ条件の賃貸に住もうと思ったらいくらかかるんだろね。

[9038: 名無しさん]

>>9035 匿名さん
あなたが個人的な主観でそう思うなら、他探せばいいじゃん？なんでここにいんの？

[9039: 通りがかりさん]

>>9019 マンコミュファンさん
購入時費用に5%かからんし、売却時に4%もかからん。てか新築タワマンの67平米に住もうと思ったら家賃いくらだよ。その差分が全く考慮されていない。

[9040: eマンションさん]

>>9005 周辺住民さん
その通り。仮に20年後に賃貸か、購入して売却か。

[9041: マンション検討中さん]

>>9017 名無しさん
本当に残念な思考しか持ってないんですね

[9042: 評判気になるさん]

>>9038 名無しさん
暇人すぎるよね。買いもしないならなんでいるのってなるの同意。段違いで人間的に残念であることをわかっていないのだろうか

[9043: 口コミ知りたいさん]

資産性で選んだとは言ってなくて、環境やタワマンスペックで選んだと言っているのになぁ。
ネガは資産性しかし気にしない、虚しい家探ししかできない人たちなのだろうか。ただケチつけたいだけでずっとこのスレにいられるって、どんなモチベーションやねん

[9044: 匿名さん]

>>9036 匿名さん
妬みだと決めつけて罵るくらいしかできない方のレベルもなかなかだけどね　時間の使い方もさすが。とても有益笑

[9045: 匿名さん]

>>9038 名無しさん
スルーするなり非表示にするなりあなたの方で調整したらいいやんどれだけ自分中心なん

[9046: マンコミュファンさん]

>>9039 通りがかりさん
賃料15万って千住大橋でも住めて1Lの築浅だもんなぁ

[9047: 名無しさん]

>>9045 匿名さん

そんならわざわざコメントせずに心に秘めとけばええやんってならん？スレチな内容で自分中心はどっちやw

[9048: 口コミ知りたいさん]

>>9026 匿名さん
仕事してないんだな笑

[9049: マンション掲示板さん]

>>9036 匿名さん
低レベルなコメントしか残せないお前よりよっぽどマシだわ
勉強して出直してこいよ

[9050: マンション掲示板さん]

>>9039 通りがかりさん
ではいくらで設定すればよろしいですか？4%、3.3%だとしても結果ほぼ変わりませんが
買値と同価格で売れれば家賃無料というのは、どちらにせよただだの勘違いに過ぎませんよ
あと67㎡に住むにはいくらの家賃が必要かという議論はしてません
買った値段で売れれば家賃が無料だという意見を否定するためのシミュレーションです
算数も国語も苦手なようですね

[9051: マンション掲示板さん]

>>9050 マンション掲示板さん
購入時4%、売却時3.5%として、残債割れがない水準で売却したと仮定した時の実質家賃は33万です
この家賃を払うならば湾岸のタワーマンションに住めます 勝どきも選べます
値上がりは追求しない、残債割れがなければいいやという人の最適解はどう考えてもここを購入することではなく、より良い立地の賃貸を選ぶことです
買値と同価格で売却なら実質家賃14万で買う方が有利ととれますが、10年後、管理費も上がり使い古されたマイナー路線マイナー駅のタワマンが今のすみふの新築販売価格と同じで売れると思いますか？マイナス金利も終わるのに？それでも高く売れると思うなら選択肢としてはアリなんじゃないですかね
いずれにせよ残債割れなしで家賃無料なんて主張は甚だおかしいものです

[9052: 評判気になるさん]

>>9051 マンション掲示板さん
売却3.5%ってマンション売却経験ないんですね。
隣接タワマンや周辺開発、駅前整備、物価・人件費上昇・建築現場の人材難による建築費単価の上昇を踏まえれば10年後の同額売却は全然あり得るでしょう。
突っ込みどころは置いておいて、実質家賃14万円だとしても賃貸で14万円で住める新築タワマン67平米ってありますか？私はたった14万円で住めるなら最高ですけど。
しかも団信も付き、万が一があった場合には家族に資産を残せる。湾岸に賃貸で住むなんてお金の無駄。

[9053: マンション検討中さん]

>>9049 マンション掲示板さん
ご自身のお言葉が全てを表してますよ。

[9054: eマンションさん]

同意。今ある選択肢の中でどこを買うか。豊海、港南の抽選祭りは買えない可能性が高い＋ここの1.5～2倍の価格帯。幕張は遠すぎ、東京駅20分程度のポジションで検討。千代田・中央・港区の都心中古は古くてテンション上がらない+高すぎ。板状ではなくタワマン希望。
となると、同価格帯では綾瀬、小岩、小平とここくらい？
あとは好みで好きなところを選べばいいが、ファミリーだったらここが1番バランス取れてると思うのが自然。

[9055: 通りがかりさん]

>>9052 評判気になるさん
仲介手数料3.3%+60000万+登記費用で大体それくらいですけど、売却経験ないんですか？
あと実質家賃14万で住める新築タワマンはどこだという質問はただの論点ずらしです
あくまで残債割れない＝家賃無料という間違った主張を否定してるだけです
理解できますか？

[9056: 評判気になるさん]

購入者サイド:実需なんだから気に入って住みたいと思うところに住めばええやん。ネガ:資産性～儲かる儲からない～。
の構図で全く噛み合わん。
儲かる儲からないで家探して豊かになれることは無いよ。

[9057: マンション検討中さん]

反論するなら話の流れをしっかり理解してからにしてほしい
論点ずらされても、ああそうですかとしかならない

[9058: eマンションさん]

>>9056 評判気になるさん
資産性や実質家賃の話をしてるところに、実需だからファミリーだからの別軸で無理やり否定してくる人が全ての元凶
話が理解できないなら入ってこないでほしい

[9059: 名無しさん]

>>9055 通りがかりさん
仲介手数料3.3%って、その数値で契約することなんてあり得ないよ。笑
もちろん理解してますよ。その上で総論として賃貸より買った方がいいねとお伝えしてます。家賃14万でここに住めるなら最高。

[9060: マンション検討中さん]

>>9058 eマンションさん
これ面白いな。基本ネガさんがいつも勝手に要素持ち出してきてるのに、スレにちょっと違う論点入るだけで検討者側に入ってこないでほしいって…
ネガさんが検討者に入ってこないでほしいって新たな世界観

[9061: 口コミ知りたいさん]

>>9057 マンション検討中さん
toネガ民でok？

[9062: 通りがかりさん]

>>9059 名無しさん
一般的で保守的な見積もりにディスカウントされた数値使うのは不適切ですよ
例えもっと下げたとしても誤差の範囲ですけどね
残念ながら揚げ足取りにすらなってません

[9063: マンション検討中さん]

>>9062 通りがかりさん
いやいやディスカウントじゃなくて、常識だから。
経験無いって言ってるのと同じよ。

私は家賃14万円で住めるなら、喜んで住みます。

[9064: マンコミュファンさん]

>>9062 通りがかりさん
このネガはポジだ。
14万円と示してくれて、改めて新築タワマンにこの金額で住めるのおいしくない？と言ってくれてるのだろから

[9065: 口コミ知りたいさん]

>>9063 マンション検討中さん
現居の売却活動はしてないので経験ないですよ
で1%とかにしたらいいですか？大して変わりませんが

[9066: 口コミ知りたいさん]

家賃14万なら喜んで住むという意見に対してはああそうですかって感じですね

[9067: 通りがかりさん]

家賃14万は10年後に今の新築価格と同値で売れればの前提なので、楽観的思考の人にとってはそれでいいんじゃないかと思ってますけど

[9068: 検討板ユーザーさん]

>>9064 マンコミュファンさん
たしかに
計算含めてお疲れ様でした