シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[4541: eマンションさん]

>>4536 検討板ユーザーさん
買えない嫉妬とかじゃなくて、自分が購入後に販売価格が高くなったら、その分儲かると思ってるのは頭悪いなぁと思っただけです。不動産売却の知識何もないの丸出しじゃんと（笑）

[4542: 匿名さん]

スミフは高いイメージあるけど、一期だと意外と割安に出すことが多い。

[4543: 匿名さん]

GCT池袋１期はバーゲンセールに近かったな。

[4544: 検討板ユーザーさん]

関屋のタワマン群は建築費人件費高騰でこことは段違いの価格設定は間違いないし、あちらの竣工が2030-2032？で、10年後に売ったとしてもまあ含み益込みで2000-3000万くらい？にはなるんじゃないかな。インフレ、都内の人口増もろもろ含めてここより都心の中古駅近タワマンは全て1億越えだね。

[4545: 匿名さん]

結局10年後の非特異的な（つまりここじゃなくても言えるよね、という）予想が繰り返される、のが面白い。

[4546: 匿名さん]

>>4540 評判気になるさん
3534です。先の試算は、未居住の場合なので、住んでしまったら、その瞬間に価格が落ちます。一般に、未入居新築から、築浅中古になると10％価格が下落するといわれます。従って、先の7150万円の売り出し価格は、6435万円になります。仲介手数料を差し引くと6240万円。各種の諸経費として200万円を差し引くと、6040万円ですから、440万円のマイナスです。

[4547: 匿名さん]

↑460万円のマイナス、です

[4548: eマンションさん]

>>4546 匿名さん
4540です。
うん、それは理解した上で例えば10年住んだとして残債も減りますよね。
①6500万で契約したとして10年後残債4100万(月20万×10年)とします。※実際にはボーナス返済などでもう少し減ってるとは思いますが。
②築10年の場合の下落率は20～30%と言われてるのでリスク方向で30%としましょう。
新築売出し価格相場をXとした場合の物件価値は0.7Xになります。
③実際にはここから仲介手数料、諸手数料が引かれた額Y＝0.7X×0.97-200万が手元に入るという事かと思います。
Y＝4100万の時のX＝6332万です。
(ちなみに下落率20%の場合、X＝5541万です)

つまり、新築売出し6332万(手数料乗って物件価格6500万)が損益分岐ということです。
今の新築が6500万なのに10年後の新築が同額な訳ないという意味で確度は高いのではと思った次第です。
ちなみにここからは将来展望ですので各種意見あるかと思いますが、以下の理由から売出し7500万～(下手すると8500万～)も全然ありえると思っています。
・建設業界の人件費高騰による価格転嫁
・人口減少による都心人口集中の加速(皆都心に住みたがる)
・価格転嫁の歯止めのため、資材や設備品質の低下(良い物は高い→価格下げるために材料費でバランス。結果中古物件の方がモノが良い現象へ)
・新築が減っていく中で中古がより一般化していく＝30%も下落しない

ちなみにさっきの式にX＝7500万として下落率20%とすると、Y＝5620万で残債引いて1520万のプラスですね。
10年お得に住めたと見るか、次の家の頭金にと見るかは人それぞれだと思いますが、、

[4549: 評判気になるさん]

>>4548 eマンションさん

同意。
竣工後も利便性で上回る関屋、北千住での再開発が控えている。加えて材料費人件費が高騰している今はタワマンなら原価坪300万～と言われており、そこから土地代やらデベの利益も乗っかるとなると400万～になる、関屋であっても。値上げを繰り返すスミフだから流石に終盤で購入した人はアレだけど竣工前に購入した人ならもっと利益でるだろうね。

関屋のタワマン4本は三井だし話題になるのは間違いない。千住エリアでの比較として千住大橋の知名度も上がるのは不可避ですから、さらにぼったくりスミフは値上げするでしょうね。買うなら竣工前。

[4550: 評判気になるさん]

千住大橋ですら値上げ祭り
それほど都心部の価格上昇について行けないてことなんだろうね。

BCタイプが次いくらで出してくるか楽しみに待ってるわ。

[4551: 評判気になるさん]

てかEFタイプもないのか
EF8800
BC8200

[4552: 検討板ユーザーさん]

>>4549 評判気になるさん

ぼったくり、と、あなたも認めている通り、スミフは25％以上利益乗っけているのは、決算情報などからも明らかにされています。
原材料費や人件費の高騰といいますが、7000万で売り出されているものも、原価は5000万以下です。マンション業界的には、価格下落基調になったら困るので、簡単には下げないでしょうが、これから少しずつ利率が上がり、人口が減少していく中、10年後に購買力のある層がどれくらい残るか、明るい未来だけではないです。

4548さんは、大まかには正しいです。持ち家が欲しければ買えばいい。転売したら儲かるじゃん、みたいに甘くはないですが、賃貸と比較して、損はしないと思います。
20万円ずつ返済しても、最初は利息分が多いので、そんなに残債は減りません。10年後は4500万くらいでしょう。また、固定資産税や管理費修積などもあわせると、月25万以上出してる、、、であれば、築浅賃貸でもっと都心部の物件もたくさん出てきます。その一方で、住宅ローン減税があるので、控除で戻ってくる分も大きいです(だからこそ、はじめに焦って返す必要がないです)。
賃貸のまま、との比較は、ランニングコストだけではないので、借りてるくらいなら買った方が勝ちか、は、わからない。例えば、震災が起きて、倒壊はせずとも、大規模な修繕が必要になったら、そなお金は自分待ちです。国からも支援や、地震保険もありますが、持ち出しは生じます。賃貸なら、大家が直すので、持ち出しはゼロ。

賃貸派ではありません、、持ち家居住ですし、マンション賃貸収入もあるので。気に入った土地で、気に入った物件に　住めるだけでも、それは大きな価値です。
何事も、メリットデメリットがあり、リスクがある。それはしっかり理解して書いましょう。

[4553: マンション検討中さん]

>>4552 検討板ユーザーさん
4548です。
ありがとうございます、多面的な意見交換が出来て嬉しく思います。
おっしゃる通り、何事にもメリットデメリットやリスクがありますし、価値観も人それぞれですので、どちらが絶対という話ではないですね。
簡単に答えが出ないからこそ色々な意見が出ますしまさにこの掲示板の意義かと思います。
税金や管理費の面でランニングコスト上がるのはその通りですね、特に管理費は新築マンションの中でも高い部類に入ると思います。
タワマンの利便性や付加価値として受け入れるかなど住環境や金銭以外の価値観も大きく影響するかと思います。
ありがとうございます、大変勉強になりました。

[4554: 匿名さん]

面白いデータがある。
アットホームの調査によると、23区中古マンション価格、安い順で1位は当然足立区なのだが、なんと杉並区が5位なのだという。
イメージ的にはけっこういい(マンションもなんだか高めのイメージがある)区だと思うので、意外と杉並区は狙い目かもしれないね。
実際今販売中のプラウド方南町などさほど高くない。

[4555: 匿名さん]

そもそも区で見ても意味なくない？港区だってアドレスによっては足立区より安いところもあるわけで。

[4556: 匿名さん]

でもね、世間ではアドレスが何区か、気にする人はけっこう多いんだよね。

[4557: 名無しさん]

中住戸値上げしたね

[4558: 匿名さん]

区よりもアドレスの方が気になる人の方が大半でしょう。区を気にするのは地方出身で地理に疎い人だけ。

[4559: マンション掲示板さん]

>>4557 名無しさん

ほんとだ。
7300→7900？

[4560: 評判気になるさん]

iタイプ7900万！？！？
600万も値上げかよ
39-35階買った人大勝利！！

[4561: 評判気になるさん]

kタイプの割安感強まったな

[4562: 評判気になるさん]

結構エグい値上げだけど
23区内
駅徒歩5分
新築ブランドタワーマンション
内廊下、各階ゴミ置き場
駅前商業あり
電車5分で山手線駅、20分大手町
ツインタワマン後発控えあり
関屋駅タワマン4棟、北千住タワマン1棟の再開発
西日暮里大規模再開発
北千住、南千住生活圏
リバーサイド、電線地中化の街、公園
駅前一等地開発募集中

これだけの要素があるなら坪300万円台が安すぎたんだよ。新築タワマンだとここより都心部は坪600万～が当たり前の世界線だし、さらなる建築費高騰を考えるともっと高騰するだろうね。千住エリアの後発タワマンがいくらかによるけど、坪400-450が売れ線ではないだろうか。
まあ分かるよ、乗り換え必須だし間取りがもっとワイドスパンならとか。それを加味してもこれまでが安すぎたよ。

[4563: 匿名さん]

千住大橋は周辺環境も良いし売れない理由がないですよ。

[4564: 評判気になるさん]

単価の低い部屋の値上げだから他のタイプも自然と値上げだろうね
BCタイプは第1期から1000万の値上げかなあと1年半どこまで値上がるか見ものだね

[4565: 評判気になるさん]

600万の値上げは相当。スミフとしてはよっぽど売り上げペースが早かったんだな。竣工して実際に高層階のモデルルームでひらけた眺望見せられたらもう一段ギアあがるな。
誰だよ千住大橋は知名度低いから売れないて言ってたやつ。

[4566: 購入者]

住友不動産さま、これからもガンガン値上げお願いしますね。
これからの伸び代を考えると坪500万でも良いかと。

[4567: 評判気になるさん]

上がらないと様子見してたら、
狙ってたB、Cタイプなくなったし、北向きも値上げ。しんどい

[4568: 購入者]

>>4567 評判気になるさん

1年半前でこれですから、まだまだ値上がりますよ
もし予算的に行けるなら早く買っておいた方がいい良いです

[4569: 名無しさん]

>>4568 購入者さん
購入者に言われるとポジショントークに見えるんですよねぇ笑
わかるんだけど

[4570: 購入者]

>>4569 名無しさん

そうですよね笑
私は購入するまで千住大橋の存在を知りませんでしたが、23区内でありながらあの時間がゆったり過ぎる街の雰囲気がとても気に入りましたね。
それでいて大手町まで20分という都心アクセスが良いところ、内廊下タワマンも気に入りました。
一緒に住むことになったらよろしくお願いします！

[4571: マンション検討中さん]

23区内の新築タワマン65平米7900万て今後もう出ないでしょ、これ

[4572: eマンションさん]

オレの選択は正しかったわけだ。

[4573: 名無しさん]

皆さんはペアローンで購入されてます？
その負担割合ってどのくらいですか？
どちらかが全負担で購入されている勇者はいらっしゃいますか？

[4574: 名無しさん]

>>4573 名無しさん

私はペアローンです
年収的にはギリ足りるはずですが、審査に落ちては元も子もないので、余裕もって少しお願いしてます

[4575: eマンションさん]

>>4574 名無しさん

4573です
離婚とかは考えてないですが、何かあった時のために妻のローンから繰り上げ返済するのと、毎月のローン返済は全て私の給料から払う約束にしました。

[4576: マンション検討中さん]

>>4575 eマンションさん

4574でした
すみません

[4577: 評判気になるさん]

>>4573 名無しさん
住宅ローン控除が最大になる配分でペアローンです。離婚する気はありません。

[4578: eマンションさん]

>>4577 さん
離婚は1人ではできないよ。

[4579: 匿名さん]

税制考えてもペアローンじゃない人いないのでは？シングルだと減税効果が半分になってしまう。

[4580: 通りがかりさん]

>>4579 匿名さん
妻が専業主婦という場合もあるのでは？

[4581: eマンションさん]

>>4579 匿名さん
うちは共働きですが、夫一人(年収1200)のローンですよ。この先何があるかわかりません。仕事やめる状況になるかもしれませんし。

[4582: eマンションさん]

>>4575
配偶者持分のローン返済は贈与にあたって贈与税の対象になってしまうので気をつけて

[4583: 匿名さん]

>毎月のローン返済は全て私の給料から払う

確かに、これマズイんじゃないかな？
登記上の所有割合をローン含めた負担分とするなら。

[4584: eマンションさん]

川っぺりの40階
地震がきたらムッチャ恐いな
液状化は大丈夫かな
このあたりのリスクが価格に反映してるのかな
あとはランニングコストの高さもあるか

[4585: 通りがかりさん]

>>4584 eマンションさん
一応液状化マップでは緑だけどね。
気にする人はいるだろうし恐いのは間違いない 笑

[4586: 匿名さん]

東日本大震災でも液状化したのは品川駅の海側とか埋立地の一部だけですよ。

[4587: 検討板ユーザーさん]

災害時には、その建物がどれだけ堅牢に作られているか、というのがまず大事で、その点ここは、スーパー堤防上のタワマンということもあり、なかなか良いのだと思います。
第二には、復旧が早いか。やはり、都心部から復旧が始まるでしょうし、山手線、明治通り、隅田川の内か外かというのでも、優先度が変わるでしょう。また、水災の場合北千住あたりはひどい冠水になりますし、橋がダメージを受けたらアクセスが寸断されます。物資と復旧の手が届くまでにしばらく耐えぬくべく備えておく必要がありそうです。

[4588: 匿名さん]

千住大橋は地盤も良いし、震災リスクは低いですよ。埋立地の液状化歴のあるエリアは建物が倒壊する可能性もありますからね。家族全員の命にかかわりますよ。

[4589: マンション掲示板さん]

しかし駅距離とかを踏まえると中古でプラウドタワー金町、シティタワー金町あたりを買うのが正解な気がするけどねえ

[4590: 匿名さん]

金町も人気の高い街ですからね。地縁で決めたら良いと思いますよ。