シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[4501: マンション比較中さん]

港区のタワマンは羨ましい。買いたくても買えん！買ってドヤるのは分かる。
しかし…足立区の、しかも千住大橋のタワマンでここまでドヤれるとは…（笑）

[4502: 口コミ知りたいさん]

>>4501 マンション比較中さん

でも貴方は足立区のタワマンすら買えないんだよね（泣

[4503: 匿名さん]

>>4502 口コミ知りたいさん

足立区のタワマン買えなければ関東で住宅購入は無理だな。

[4504: 名無しさん]

>>4499 匿名さん
オレは区営ジム週3で通ってるから、相当にありがたいけどな。
共用部は使い倒すつもり。

[4505: 口コミ知りたいさん]

一年前はMR予約ほぼ◯でたまに△だったけど、最近は△が多く×も増えてきちゃってるね。

乗り換えはほとんどの方が必須でしょうけど、都心への物理的距離を考えると新築1億クラスの城西地区と遜色ないから需要はあるんだろうね。
あとはハザード面や足立区アドレスという条件をのめるかどうか。
タワマンに住むくらいだし皆中学受験するだろうけど、城東だと学校がちょっと遠いのもなぁ。

[4506: マンション検討中さん]

>>4499 さん

使い倒さないとペイしないというのは違くないか？
自宅にジムがあるから通う必要がない（＝会費が浮く）だけであって、ジムに対する管理費が高いということではないだろ。
ここ3万弱でコンシェルジュ、24時間有人管理、内廊下（冷暖房完備）、各階ゴミ置き場、スカイラウンジ、コワーキング、ゲストルーム、ウッドデッキ、空地や建物内の清掃等込み込みの値段だよ？ジムにかかる費用なんてたかが知れてる。
ここの管理費6-7割と言ってるけど、月1万の差。
タワマン買うような人が管理費1万の差を気にするようならそもそも買うべきでないけどね。
あなた本当にタワマン住んでる？笑

[4507: マンション検討中さん]

SNSでタワマンの話題なるとマンクラ界隈の人らがタワマンに住んでない人達の妄想が酷いと言ってるコメントよく見かけるけど、本当にいるんだね。
相当タワマンに引け目感じてるみたい。しかも足立区のタワマンに。
なんでタワマンてこんなにも目の敵にされるんだろうか。

[4508: マンコミュファンさん]

>>4507 マンション検討中さん
見下していたはずの足立区でさえ8000万を超えてきた事実から目を背けたいんだろうね。
これからは都内に住む事そのものがひとつのハードルになっていくだろうし、そうなれば自ずと住む人の属性は良くなっていかざるを得ないだろつね。

[4509: 匿名さん]

>>4506 マンション検討中さん

住んでないよ。所有してるだけ(賃貸運用)。
フィットネス、ゴルフシミュレータ、スカイラウンジ(高層)、パークビューラウンジ(中層)、ゲストルーム、屋上庭園、などなど、ここにあるのはほぼある（＋αかな）と思うが、それで管理費は6割ぐらい。
立地はこことは比較にならないと思うよ。

[4512: 匿名さん]

管理費の安いタワマンは避けた方が良いよ。掃除の質が悪いから臭くなりやすい。湾岸の古いタワマンとか、管理費が安いと内廊下の臭いがキツかったりする。

[4513: マンション検討中さん]

内廊下だから臭くなったらなかなか臭いが取れなさそう
各階のゴミ捨て場って部屋タイプで言うとどこの近くだろう？

[4514: マンコミュファンさん]

>>4505 口コミ知りたいさん
平日が△や×で、土日が??だし、平日の対応人員減らしてるんじゃないですかね？
乗換回数が多くなるし、電車で移動することが多い人はそこでコスト結構かかるかも知れませんね。

[4516: eマンションさん]

別にここのマンションが魅力的だから金額が上がってるわけじゃなくて、相場がアゲアゲだから便乗値上げされてるだけですよね。しょぼいものを高値で買わされてるだけ。

あーあ、必死に背伸びして50年ローンで購入できるマンションがこれかぁ、世知辛いねぇ。

否定的な意見はすべて妬み僻みで批判してるだけで本当は最高のマンションなんだと思わないとやってられんわな。じゃないと50年もローン返済するモチベーション保てん。

[4517: マンコミュファンさん]

そんな長いローン組む人少ないんじゃないの
返済総額考えたら悲しくなるよ

[4519: 匿名さん]

>>4499 匿名さん
特段アピールしたつもりはなかったのですが…。
単純にフィットネス施設あるならジムの変わりになればいいなと思った次第です。

[4520: マンション検討中さん]

>>4503 匿名さん
新浦安のような激安液状化地域なら買えるかもしれませんよ。
まあ民度はお察しですし、風などでよく止まるし騒音と鉄板が凄すぎてオススメできませんが。

[4521: マンコミュファン]

タワマンもいいなと思いますが、買うなら、買った人は70年後なりに解体するまで責任持ってください。土地所有権だからといい気にならず、借地タワマン同様に解体積立をしてください。70年後の日本の人口は今の半分、空き家だらけになります。都心ならいざ知らず、千住大橋でタワーからタワーへの建替えは無理です。そして、背の高いタワーが廃墟になって朽ち果てられたら、とても迷惑です。

タワーも買えないわけでなかったですが、色々行く末を考え、駅徒歩2分、東京駅10分の2億の戸建を買うことにしました。

[4522: 管理担当]

[NO.4510～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[4523: eマンションさん]

>>4521 マンコミュファンさん
2億ですか！
すごいですね、注文ではなく中古ですか？

[4524: マンコミュファンさん]

>>4521 マンコミュファンさん
2億はすごい！
興味本位でお伺いしますが、何でここの掲示板に辿り着いたんですか？

[4525: 匿名さん]

山手線スレのホラ吹き爺さんでしょ。

[4526: 匿名さん]

>>4512 匿名さん

管理費が安いというより、ここが内容以上に高いだけでは？
ここの管理費が高い理由を考えてみたんだが、ここは駐車場代が16000-25000円と安いね。うちのマンションの駐車場代は4-5万円(まあ、立地相応となるよね)。
うちのマンションはその駐車場収入を管理費に繰り込めるのに対し、ここはその額が少ない、だから管理費が高くなる。ということかな。

[4527: マンコミュファン]

>>4524 マンコミュファンさん

土地1.1億、建物0.9億の注文です。

ここに辿り着いたのは、千住方面に、賃貸出ししているマンションが数戸あるので、周辺動向は時々見て回っています。現在、持っているところも、どんどん修繕費や管理費が上がっています。管理組合はかなり余裕を持って事前の値上げをして、当時の国交省ガイドラインを大きく上回る額に設定しましたが、いまや、それが最低ライン。10年前の想定は大きく崩れています。
この先、マンションの解体準備金積立は、国交省のガイドラインに入ってくると予想しています。建替え需要が満たせない土地では、2100年ごろにはかなり危ないことになるのが、目に見えてます。私はその頃は死んでますが、子供達に負の遺産は残したくないですから、、、考えてしまうわけです。

[4528: 匿名さん]

千住大橋は資産性高いと思いますよ。震災リスクを心配するなら液状化歴のある湾岸のタワマンの方がリスク高いのでは？

[4529: マンション検討中さん]

>>4525 匿名さん
敷金ゼロのurのネガさんですね。

[4530: マンション検討中さん]

最低価格6400万てのは北側2LDKなのかな？
スカイツリービューが元々6500万とかだった気がするけど、すっかり値上がってしまったね。

どのタイプも30階、20階近くまで売れてるみたい。千住新橋なんて売れないと色々言われてたけど。竣工が近づけばよりペース上がるのは間違いないし、ゆっくり売りたい住友不動産としてはこれからガンガン値上げしてくるんだろうね。購入者さんはもう含み益がっつりだね。
住友不動産のやり方として竣工後でも入居は1.2年後なんてザラにあるから、未入居即入居で売り出せば1000万は利益でるだろうね。購入者さんおめでとう。

[4531: マンション掲示板さん]

EFの間取りはページに載ってないですね

[4532: 匿名さん]

Gタイプってスカイツリービューって言われてるけど室内から見えるのかな？
ベランダ出ないと見えない気がする・・・。

[4533: 口コミ知りたいさん]

>>4531 マンション掲示板さん
売れたみたい

[4534: 匿名さん]

>>4530 マンション検討中さん

6500万で契約したところが、7500万に上がったとして、未入居で売れたら、実際にどの程度儲かりますか。

買い手からすれば、7500万の同額なら、わざわざ新古を買わなくても、正規で買えば良い。であれば、適正価格は7400万くらい？買い手も不動産の仲介手数料払って7400万にならないといけないので、売り出し価格としては7150万くらいの設定。
売り手も仲介手数料3％払わされると、手元に入るのは6930万。不動産取得税ほかの各種税金、住宅ローンの手数料、司法書士などの各手数料なども発生します。諸々、200万位はかかりますか。売れるまでの、積立金やローン返済の利息も発生します。

経費を差し引いて6730万と6500万の差額230万が利益として残ります。そのうち40%は税金で持っていかれるので、最後に手元に残るのは138万円。

意外と儲からないなぁ、と、思います。もちろん、片手で取引してくれる不動産屋を使うとか、法人として転売して税率下げるとか、工夫はできますが、住むつもりで契約したものを売っても、儲からないですね、、、

[4535: 評判気になるさん]

>>4530 マンション検討中さん
何言ってんだこいつ、あたまわるっ。と思って見てましたが、>>4534さんが詳しくご説明されてましたね^^

[4536: 検討板ユーザーさん]

>>4535 評判気になるさん

買えない人たちの嫉妬がきついなぁ。この人たちは一生虚しく負けた人生なんだろうね。

[4537: 検討板ユーザーさん]

世界の歴史はインフレの歴史なので未入居で売る売らないはともかく、ここ買った人たちはまあ負けないよね。特にランドマーク物件は間違いない。
ネガ行為するほど暇な人達との格差はどんどん広がるだろうね。

[4538: 匿名さん]

仕事の行く末が不安定で、ローン返済できずに手放す人にとっては、時価が上がるのは安心材料。

でも、4534の試算からしたら、普通の人は売っても見合う利益があるわけでない。実需として住む限りにおいて、不動産評価額や時価が上がるのは固定資産税と相続税が高くなるだけで、メリットなし。

自分が住む限りにおいては、値上げは歓迎しない。

[4539: 匿名さん]

まあこの試算はマンション売却したことのある人間にとっては常識なんだけどね。
一次取得者がわかってないのは仕方ない。

[4540: 評判気になるさん]

>>4538 匿名さん
売却利益への期待をそこまでしなければいい。
賃貸家賃もこれから値上がりしていく中で、住んだ期間分の家賃が浮くだけで実質的な所得には相当貢献しますよね。
3534の試算で少なくとも持ち出しが発生せずにトントンになる確度が上がるのならばそれはもう勝ちじゃない？
まあ価値観によるか。

[4541: eマンションさん]

>>4536 検討板ユーザーさん
買えない嫉妬とかじゃなくて、自分が購入後に販売価格が高くなったら、その分儲かると思ってるのは頭悪いなぁと思っただけです。不動産売却の知識何もないの丸出しじゃんと（笑）

[4542: 匿名さん]

スミフは高いイメージあるけど、一期だと意外と割安に出すことが多い。

[4543: 匿名さん]

GCT池袋１期はバーゲンセールに近かったな。

[4544: 検討板ユーザーさん]

関屋のタワマン群は建築費人件費高騰でこことは段違いの価格設定は間違いないし、あちらの竣工が2030-2032？で、10年後に売ったとしてもまあ含み益込みで2000-3000万くらい？にはなるんじゃないかな。インフレ、都内の人口増もろもろ含めてここより都心の中古駅近タワマンは全て1億越えだね。

[4545: 匿名さん]

結局10年後の非特異的な（つまりここじゃなくても言えるよね、という）予想が繰り返される、のが面白い。

[4546: 匿名さん]

>>4540 評判気になるさん
3534です。先の試算は、未居住の場合なので、住んでしまったら、その瞬間に価格が落ちます。一般に、未入居新築から、築浅中古になると10％価格が下落するといわれます。従って、先の7150万円の売り出し価格は、6435万円になります。仲介手数料を差し引くと6240万円。各種の諸経費として200万円を差し引くと、6040万円ですから、440万円のマイナスです。

[4547: 匿名さん]

↑460万円のマイナス、です

[4548: eマンションさん]

>>4546 匿名さん
4540です。
うん、それは理解した上で例えば10年住んだとして残債も減りますよね。
①6500万で契約したとして10年後残債4100万(月20万×10年)とします。※実際にはボーナス返済などでもう少し減ってるとは思いますが。
②築10年の場合の下落率は20～30%と言われてるのでリスク方向で30%としましょう。
新築売出し価格相場をXとした場合の物件価値は0.7Xになります。
③実際にはここから仲介手数料、諸手数料が引かれた額Y＝0.7X×0.97-200万が手元に入るという事かと思います。
Y＝4100万の時のX＝6332万です。
(ちなみに下落率20%の場合、X＝5541万です)

つまり、新築売出し6332万(手数料乗って物件価格6500万)が損益分岐ということです。
今の新築が6500万なのに10年後の新築が同額な訳ないという意味で確度は高いのではと思った次第です。
ちなみにここからは将来展望ですので各種意見あるかと思いますが、以下の理由から売出し7500万～(下手すると8500万～)も全然ありえると思っています。
・建設業界の人件費高騰による価格転嫁
・人口減少による都心人口集中の加速(皆都心に住みたがる)
・価格転嫁の歯止めのため、資材や設備品質の低下(良い物は高い→価格下げるために材料費でバランス。結果中古物件の方がモノが良い現象へ)
・新築が減っていく中で中古がより一般化していく＝30%も下落しない

ちなみにさっきの式にX＝7500万として下落率20%とすると、Y＝5620万で残債引いて1520万のプラスですね。
10年お得に住めたと見るか、次の家の頭金にと見るかは人それぞれだと思いますが、、

[4549: 評判気になるさん]

>>4548 eマンションさん

同意。
竣工後も利便性で上回る関屋、北千住での再開発が控えている。加えて材料費人件費が高騰している今はタワマンなら原価坪300万～と言われており、そこから土地代やらデベの利益も乗っかるとなると400万～になる、関屋であっても。値上げを繰り返すスミフだから流石に終盤で購入した人はアレだけど竣工前に購入した人ならもっと利益でるだろうね。

関屋のタワマン4本は三井だし話題になるのは間違いない。千住エリアでの比較として千住大橋の知名度も上がるのは不可避ですから、さらにぼったくりスミフは値上げするでしょうね。買うなら竣工前。

[4550: 評判気になるさん]

千住大橋ですら値上げ祭り
それほど都心部の価格上昇について行けないてことなんだろうね。

BCタイプが次いくらで出してくるか楽しみに待ってるわ。