シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[3412: 検討板ユーザーさん]

>>3409 匿名さん
下りを出してくるのね笑
じゃあ近いとこだと八広四ツ木とかだね。
いやそれだと都心部へのアクセスが良すぎちゃうから平等じゃないかも。
そもそも知名度の話をしているので、高野扇大橋八広四ツ木のレベル感で大外しはしてないよね。

[3414: 名無しさん]

このポジは購入者から見てもさすがに...

[3415: 匿名さん]

>>3412 検討板ユーザーさん

知名度はない。だから地味に穴場の意外に便利な駅という位置づけ。　
数年前の北千住もそうだったっけ。
ま、ポテンシャルが全然違うけどね笑

[3416: 通りがかりさん]

>>3415 匿名さん
千住大橋も北千住も住みやすいエリアですよ。

[3417: 通りがかりさん]

>>3414 名無しさん
品川が便利なのは地方に行くときの鉄道利便性ぐらいで、都心アクセスは千住大橋の方が便利という気もする。、

[3418: 名無しさん]

品川論争どうでもよくないか？
千住大橋検討者に品川ユーザーはいない。

そんなことより駅前空白地のサウンディング調査が明日終了するみたい。
発表は12月。スパ頼む。

[3419: 口コミ知りたいさん]

周辺の荒川区民目線で

千住大橋駅=ポンテポルタがあるところ、というイメージ。車でサクッと乗り付けて買い物などできる場所として、貴重な存在(付近だと、南千住ライフ、南千住LALAテラスなど)。

住むところとして、意識してなかったですが、悪くないかも。確かにその一体だけきれいです。

出てない？ネガ要素？
車利用の場合、おそらく4号線がメインになるはず。ここが、ラッシュ時の渋滞は結構はげしい。

川の向こう岸、という事実。災害時など、明治通り、隅田川、環七などを境に、救援体制がかわることになるでしょう。例えば計画停電したり。

京成から乗り換え必須につき、お金がかかる。通勤手当が出る分には気にならないかもしれませんが。
南千住から東京駅　180円
千住大橋から東京駅　330円
南千住から新宿　230円
千住大橋から新宿　370円
など。往復で300円程度の差額。
仮に、年間240往復すれば、7万2千円。30年で216万円。あくまで、全部自腹で払ったらですが、家族3人なら30年で約650万円、交通費が余分にかかる。

[3421: 名無しさん]

まあ駅力は確かに低いがそんな事より
ここは川っぺりの立地
強地震きた時の恐怖にたえられるか否か
地盤大丈夫なんだろうが潜在意識の中に川岸の不安が無意識に脳に叩き込まれるからな
そこに尽きる
耐えられるなら検討にあたいする価格設定やな

[3423: 匿名さん]

品川というと港南側しか思いつかんのかね、ここの人は。
別に住むという意味で品川が出てきたわけじゃないけど、高輪や御殿山は都内でも屈指の高級住宅地だよ。

[3425: 匿名さん]

東京の人、じゃなくて、東京東部の人なのかな。
ずっと山手線内側に住んでる自分は品川というと3423の通り。実際御殿山にも住んでたんでね。
港南側はほとんど行かなかったんでよくわからないね。

[3426: 通りがかりさん]

なぜ品川と比べてるの？炎上させようとしてる感あるんだけど。

[3427: 匿名さん]

比較を始めたのは
>>3413 さんあたり？

[3429: 匿名さん]

削除されてるけど、自分で消したのか強制削除か。

[3430: マンション掲示板さん]

>>3421 名無しさん

都内にいくつ川があると思う？
河川を気にしてたら中々都内には住めないよ。

[3431: 評判気になるさん]

>>3425 匿名さん

だったらわかると思うけど、ここを見る必然性がないよね。
通勤もしないし、比較もできないから、無駄な時間だよ。

[3433: 口コミ知りたいさん]

先着順減らないけど、先着順ってゼロになっても新しい期が来たら足されるんでしょ？
かなり先が長い気がしてきた

[3434: 通りがかりさん]

>>3433 口コミ知りたいさん
7年という前例があるよ。
ここは他の競合もこれから多いから、長丁場やね。

[3435: 匿名さん]

第二期も明日から先着順なんですね。当面はこんな感じでポロポロ売るのでしょう。
一ヶ月に4-5戸売れば竣工・入居時には150-180戸ぐらいは売れてますから、そんなものかと。

[3436: 検討板ユーザーさん]

>>3435 匿名さん

それでどうやってリセールするんですかね。単純に建物内の新築とカニバリしますよね。
新築より安く出すしか無いよね、、、。

[3437: マンコミュファンさん]

>>3421 名無しさん
埋立地の品川の方が震災リスク高くない？ここは地盤も良いですし、災害リスクは低いですよ。

[3438: 評判気になるさん]

>>3435 匿名さん
1ヶ月に4-5戸ペースだと、1年経っても50戸くらいしか売れませんよ、、、もうちょい頑張らないと、、

[3439: マンション検討中さん]

60平米台の部屋ですが、リビングの形細長くて暗そうだったり、少し狭めな間取りが多い印象です。皆さんは１部屋潰して2LDKにしちゃいますか？
中住戸だと相当暗いと予想されますが、部屋一つキープと明るさどちらをとりますか？1部屋キープだとキッチンも壁で囲まれていて窮屈感ありそうなので迷ってます。

[3440: 通りがかりさん]

あまり暗くなると思えないのでなんとも...

[3441: 検討板ユーザーさん]

60平米台のお部屋を購入or購入直前の方に質問です。
部屋は…


3LDK
2LDK
その他の部屋購入者
その他の閲覧者

[3442: eマンションさん]

新しくできる予定のグレーシアタワー南千住は、千住大橋にも南千住駅にも近くて良さそうな感じしますね

[3443: 匿名さん]

南千住までは4号挟んで10分だからなぁ。

[3444: 匿名さん]

>>3438 評判気になるさん
それは合ってますけど、入居までに23ヵ月、既に売れたのが45として、23*5+45=160ぐらいは行くと思いました。

[3445: 匿名さん]

>>3436 検討板ユーザーさん
新築の中低層と、中古の高層との比較になり、かつ第一期からはすでに値上げしているので、その時の中低層新築と同じぐらいで出せば問題ないでしょう。

[3446: 通りがかりさん]

プラウドタワー相模大野クロス(新築)が坪単価380万
プラウドタワー相模大野(中古)が坪単価300万

リセールバリューを占う上で非常に参考になる値である。

「同格」のグレードの周辺新築に対し、-80万ほどになる。シティタワー千住大橋も同格グレードの周辺新築の-80万程度になる。

関屋や隣のタワマンが、
①今の市場価格と同じ380万程度の売り出しならば
→坪単価は300万程度で売買


②原価高騰、土地価格高騰の煽りを受け、新築価格が上がるならば、(真隣のタワマン:450万、関屋:480万、北千住:550万と仮定)
→坪単価は370万円程度で売買


構造的要因により原価高騰は不可避のため、
②のパターンと予想。

[3447: 評判気になるさん]

>>3444 匿名さん
このままだと良くても1ヶ月4戸で、137見積もり！
ただ、スミフは完売しないことがデフォルトらしいからこんな議論もいらんけどね

[3449: 名無しさん]

>>3446 通りがかりさん

かなり単純化されてますが、
①のパターンで、同価格の売り出しなら、原価高騰でマンショングレードは低くならざるを得ないです。

話を単純化して理解するには良い整理だと思います。

[3450: 匿名さん]

>>3321 名無しさん
15年様々なスレでネガしまくっているらしいです。同情します。

[3451: マンコミュファンさん]

ウォールドアニキとか荒らしさんとか居なくなった途端過疎

[3452: 検討板ユーザーさん]

>>3451 マンコミュファンさん

ほんまにね。着火剤はある程度あったほうが良いのかもね

[3453: 検討板ユーザーさん]

急に過疎地帯、、、
どこいったのか

[3454: マンコミュファンさん]

さっき通り掛ったので

[3455: eマンションさん]

>>3446 通りがかりさん
リセール価値については楽観視はできないと思われる。
需要と供給の規模感と、需要側の購買力が考慮されていない。
千住周辺の後発は2000戸を優に越える供給量になる見込み。
供給過多になること、今の販売状況の遅さからしても需要側で高騰価格を負担できる世帯が少なく、後発が全て売り切れるほどの世帯数はないと思われる。
すると新築側の販売価格の高騰は鈍化し、それに連れて中古も下がる。

また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも考えづらい。
この辺に土地勘がある者は高騰後物件価格を負担できる高所得者ばかりではないため、この層への訴求力維持のためリーズナブルなものになると予想思われる。(足立の所得平均は都内最低レベル。またその先の沿線沿いもタワマン購入層には到底ならない。)

[3457: マンション検討中さん]

<<< また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも >>>

[3458: あ]

新築分譲マンション市場動向によると、都内物件販売数は鈍化してるみたいですね。10月はかなり減少してるみたい。こんな状況でこれからの供給増加をこの価格帯以上で耐えられるのかはちょっと疑問ではあるところ。

[3459: マンコミュファンさん]

>>3445 匿名さん
そんなに早く売るんかい笑
永住するにはやはりかなり微妙な物件なのかな。
ここは売り抜けのリセールのことで頭が一杯の人が多いな。

[3460: 販売関係者さん]

東京23区、新築タワーマンション、内廊下、各階ゴミ置き場
これらの条件で2LDK6000万円台、3LDK7000万円台で買える物件なんて今後出てこなくない？

郊外であるものの新宿22分の向ケ丘遊園のタワーが外廊下、各階ゴミ置き場無し
向ヶ丘よりも知名度の低い京成関屋が内廊下、各階ゴミ置き場があるとは思えないんだけど。三井不動産でここは最近発表された向ヶ丘が25年に竣工で、関屋は28年以降竣工予定。

建設費費用の煽りをがっつり受けるから千住大橋と同じスペック出すなら坪450～、坪400で出すなら相当スペック落とされるのは目に見えてないか？もちろん関屋の方が利便性は良いので高いのは確定だけど。
ここがライバルと言ってる人の気持ちが分からないというか、、、スペックでは差別化できて、尚かつ千住エリアの単価を押し上げてくれる戦友だと思うんだけど、、、