シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[1851: eマンションさん]

>>1845 マンコミュファンさん
具体的なデベロッパーはまだ決まっていませんが、シティタワーとほぼ同じ高さ150mクラスのタワーマンション建設が予定されています。
居住街区&高さ規制150mというのはポンテグランデ東京の再開発計画で既定のものなので確定情報となります。
したがって時期はまだだいぶ先になりそうですがいずれ西側はお見合いになりそうですね。

[1852: eマンションさん]

>>1851 eマンションさん

シティタワー千住大橋の造りからして真正面こんにちわではないから、気にしない人は全然ありなのかな

[1853: eマンションさん]

建設費高騰で不動産価格が～と言われてるけど
すみふほどボッタクリ価格で販売してくるデベは無いので、今回予算オーバーて人はお隣の後発やら関屋を待つんでいいんじゃない？関屋なんてタワマン4つ捌かなくちゃいけないんだから攻めた価格でこれないでしょ。
千住大橋中古買って待っておくのが一番かな。

[1854: eマンションさん]

ここは南西中住戸を坪400で売ろうとしたけど、食いつき悪かったせいで価格下げ&販売時期先延ばししたからね。値上げしてそれに近い価格になった今、少なくともリセールは無理。第1期1次で買った人以外は負けるよ。
生涯住み続けます以外でいま高値チャレンジ中でこれに付き合うのは本当に危ないよ。

[1855: 口コミ知りたいさん]

関屋のタワマンは千住大橋より安くならないね。棟によって北千住まで歩いて12-3分で行ける。又電車も2車線ある。

[1856: 匿名]

>>1854 eマンションさん
で、どうしろと？
今以上にマーケットは上がる要素が多いのに無責任な。

[1857: マンション掲示板さん]

>>1856 匿名さん

全ては需要があっての話
確実に起こる人口減、上がらない給料。
売れなきゃ人件費やら材料費やら全て下がる。
上がる要素？購入者と営業マン皆が思い描くファンタジーの間違いでは？
すでに郊外では売れ行き鈍化、中古在庫は溢れに溢れてる。
城東なんて23区内で最弱なの知ってるでしょ？
無責任なのは君の方だよ、営業マンくん。

[1858: 匿名さん]

東京23区は今後も人口増だよね。
原価は単に需要で決まりませんよ笑 上がるのは確定です。。
郊外は鈍化してるよね。しかし、ここは郊外じゃないよね。
中古在庫は、タワマンは成約事例数はまだまだ伸びてるよ。レインズみれる？

[1859: 匿名]

>>1857 マンション掲示板さん
確実に起こる人口減、上がらない給料。
⇒ここ10年の価格上昇中もそうでは？

売れなきゃ人件費やら材料費やら全て下がる。
⇒人件費と材料費はマンションの売行きだけと相関すると思ってますか？

上がる要素？購入者と営業マン皆が思い描くファンタジーの間違いでは？
⇒建築費上昇・土地不足・供給減だけで十分な要素かと

すでに郊外では売れ行き鈍化、中古在庫は溢れに溢れてる。
⇒逆ですね。在庫数と成約数を見られますか？

ファクトで語りましょう！！

[1860: eマンションさん]

とりあえず、リーズナブルにマンション買うのは間違いなく今じゃないってことかな
これから円高、給料ステイ、資材頭打ち、コロナ明けで旅行需要回復、マンション需要落ち込みで、さらに高騰していく未来は見えないな、、、

[1861: 評判気になるさん]

1-2年前に比べて完売するマンションは減り、どこも先着順が出て鈍化してます、、買えなくなってきてますね
需要が落ち着けば価格も下がると思います

[1862: 匿名]

>>1860 eマンションさん
だからさぁ...

[1863: 匿名さん]

>>1857 マンション掲示板さん
突っ込みどころ満載ですね。
マクロとミクロの区別も出来ず、因果関係も理解してないのに目の前の事象を並べる事しか出来ないうちは黙って見てましょう。
価格が影響を受けるのは需要だけでは無い。売れなきゃ人件費や材料費が下がるって何、ファンタジー？
郊外と都内を同じ土俵で語るべきでは無い。エリアや駅により大きく相場が異なるにも関わらず城東と一括りにするべきではないし、ましてやそれを23区内最弱と定義するのは愚か。人口減少こそエリアで語れ。上がらない給料なのであればマイナス金利は維持＝借入にはプラス、その上で国は給料上げていこうとしている。
思考が単一でそれこそ無責任。

[1864: 匿名さん]

>>1863 匿名さん

あのさぁ
需要が無きゃ人件費も材料費も下がることを本当に理解してないの？嘘でしょ？

千住大橋と同じく駅5分のタワマン高層階3LDKを8000万より安い販売をしてるところ教えてくれる？無いよね？
東京よりも30キロ離れた相模大野ですらもっと高いですよ？笑
北千住は別として千住大橋が弱いのは確かだよね？
他の人も言ってたけど1期完売してないよね？

給料上がらない＝マイナス金利継続？
思考が単一はどちら？
アメリカの利上げが止まらずこれ以上の円安（ドル170-180）となって通過危機ともなれば日本も利上げしなくちゃいけませんが？そして、日銀はいつこの金融緩和を解除するかが焦点になってるの知らない？

営業マンなのか高値掴みした住人なのか知らないけどさ
ちゃんとお勉強してからコメントしないさい！やり直し！

素敵な物件というならもちろん営業マン達も買ってるだよなぁ？

[1865: あららさん]

>>1859 匿名さん
市況はネガティブな方向に向かうことが残念ながら正解。だってこれ以上物件価格もインフレしたら誰も買えなくなる。それはデベも重々承知である。

さらに、ここを選択する人にとっては資産価値としては大変ネガティブな要素となる、北千住東側タワマン+北千住駅徒歩15分圏内の関屋及び牛田駅のタワマン2100戸が確定しています。

この関屋牛田の駅がなかなかよくて、千住大橋の民が使う京成線だけではなく、都心アクセス利便性を飛躍的に向上させる東武→半蔵門線(曳舟にてホーム向かいで乗り換え)が使える点には注目されています。

ミクロとマクロという話があったが、ミクロの視点でこの北千住付近のマンション供給を見たとき、レッドオーシャンであることは誰が見ても明確。その中で何が差別化要因になるかは、価格・ランニングコスト・広さ・住みやすい間取り・駅徒歩・都心アクセス利便性・方角・眺望(マンションビューorリバービューかどうか)・周辺商業地域だと思います。

特に価格については各住戸や個別事情を見る必要があります。
今のこの物件は売出価格が現在の高止まりピークで買うことになり、売却時に相応の価格で売る必要がある。(2100戸も供給がある以上、上がることはなかなかなさそう。少なくとも後出しで、今の雲行き不透明感が醸成され始めている、本物件の状況を見ながら価格設定できるため。)

また、間取りについてもこの物件の多数派である67平米は、リビングに2部屋がウォールドアで接しており、家族のライフステージの変化を軽視したとも取られかねないものとなっています。
競争力のある物件かと問われると、まだ次世代マンションの詳細が明かされてはいないものの、答えは…、スレ民の方々の判断にお任せします。

ここは購入を検討する場であり、契約者様はあまり見ない方がよいかと思います。
買ったものに誇りをもって日々楽しく過ごせばいいのです。
でも、まだ、将来が様々な可能性があるこれからマンション購入するという人には、あらゆる検討可能性を提示していき、比較して頂きたい。
営業は売ることだけを考えているので、ネガティブ要素は大声には言いません。
小さな声でしか言えないことにこそ、耳を向けるべきなのです。

今出ている情報の総括でした。

[1866: 匿名さん]

>>1864 匿名さん

通過→通貨

[1867: eマンションさん]

>>1865 あららさん
長過ぎなんだけど。

言いたいことは、
「北千住駅周辺に後発タワマンが2100戸できる」
「ウォールドアでリビング2部屋接するのはナンセンス」
「価格が高止まりピークで高い」
「京成線しか使えないの利便性△で微妙」

→資産性が購入時価格に対して相対的に低くなる、競争力も△となる可能性があるってことですか？

[1868: 検討板ユーザーさん]

>>1865 あららさん

北千住、関屋だけでなく、お隣もタワマンが控えてますよー。
関屋に関してはどこかのデベと違って自己資金100%じゃない&小出し販売じゃ無い分スピード感が求められ高値追求できません。
ここはスミフがちゅうちゅう利益を吸い上げきった物件であり、1期1次でない方以外に甘い汁は残ってない。
繰り返しになるが、当初の販売予定価格で食いつき悪くて値下げしたんだよ？忘れた？800万下げて300-1000万上げたんだよ？これから買う人たちはちゃんと考えた方がいい。どう考えてもリセールは無理。
23区新築駅近タワマン3LDKが8000万弱で売り出して沢山残ってるって異常だよ？人気ないのは明らか。

間取りについても良いご指摘。リビングインが２部屋ww
さすが長谷工といった物件。将来思春期の子供も持つ家庭は、思春期だった自分を想像した方がいい。いくらワイドスパンが人気とはいえ、これだけプライバシーに配慮できない中途半端なワイドスパンなら田の字の方がマシ。

[1869: 匿名さん]

物凄い長文wwwwww

[1870: 匿名さん]

>>1867 eマンションさん

自分でちゃんとサマリー出来てるじゃん。あってるよ。

ここと隣も合わせて3000戸。
足立区の人口推移予測は2030年から減少。ここ買った人達は5年で出ていくならいいんじゃない？
でも3000戸も選べるのにスミフから高値で売られた自分のお部屋をそう簡単に売却できるかな？笑
現状ですら中古マンションの在庫はパンパンですけど？

人口推移予測が一番当たる予測と言われてますけど、本当にここ買っても良いのでしょうか。

[1871: 匿名さん]

まず、リセールが良い、悪いの基準がないことに空中戦ですよ笑
以下の基準だといかがでしょうか？

10年時点で残債割れしている:悪い
残債割れしない:普通
価格維持、微減:勝ち
微増、増:大勝ち

マクロ、ミクロ勘案し、普通、の評価をしてます。

私は、関屋のタワマンは短期的には供給過多でネガティブ、中長期的にはポジティブと見てます。
また、関屋タワマンは建材費高騰により8000万弱とは到底ならない価格になると思いますよ。

https://twitter.com/developer_build/status/1707766279384572368?t=pOwxp...

[1872: 匿名さん]

ちなみに、スカイデュオ低階層は坪単価340万です。
土地の値段が0円でも建物の建築コストだけで坪340万を超えるとなれば、
+ 土地の値段 + 利益率(大手デベだと20-30%)
になり、この機会を逃せばいよいよ一般庶民に買えなくなりますね。
インフレに乗じて賃金があがらなければ。

[1873: 名無しさん]

原価は需要で決まるニキはこれで退散してくれる助かります笑

[1874: マンション掲示板さん]

>>1859 さん

営業マンは口が上手いねぇ
10年の価格上昇は金融緩和と共働き世帯によるものだろ？
で、これから先も金融緩和がずっと続くという根拠は？円安進んで日本だけ利上げせずして過ごせると思ってんの？ちゃんと勉強しましょう。
10年後共働き夫婦の世帯年収が2000-3000万が当たり前の世界になると思ってる？給料が上がらない日本でもう共働き世帯にとって年収比較でかなり限界値まで価格上がってますけど？50年ローンとかやっちゃってさ、無責任だよね業界人は笑世帯年収1500万世帯がみな1億越えの物件買うと思ってんの？返済率どんだけになるのよ。

えー、首都圏の中古マンションの在庫は2021年より伸び続けてます。嘘つかないでもらっていいですか？
新築マンションが少ないので中古マンションの成約数が伸びるのは当たり前の話。自慢げにやめて下さい。
問題なのはここが売れるかどうかの話。利益率の高い住友不動産で部屋買って残債割れしない根拠は？？？
竣工して5年で足立区の人口も減り始めますね。
あら、どうしよう。

[1875: 口コミ知りたいさん]

>>1874 マンション掲示板さん

貴殿は逆にどこがおすすめ？

[1876: マンション検討中さん]

>>1871 匿名さん

郊外だと利益取れないから土地寝かせておくてあるけど、
そうなると用地取得大変なのにゼネコン自体も仕事減って困るんじゃないのかな？
そうしたらお安く仕事しますよーとはならんの？

デベは賃貸収益が基本でありマンション売れなくてもいいけど、ゼネコンはどっから仕事取ってくるんだ？

[1877: マンション掲示板さん]

>>1871 匿名さん

このツイートの信憑性はどのデータから知ってる方いますか？なんとなく建築費上がるとは理解できるとはいえ、原価だけでスカイデュオの低層超えるなんて想像できないんですが。

[1878: マンション掲示板さん]

都心3区とその周辺のスペシャルなマンションは青天井だとしても、千住大橋のようなマイナー地区がこれ以上の価格で売れるのは到底思えないよな。2000万以上のパワカ、投資家達が千住大橋にお家欲しいってなるかなー？笑

[1879: 口コミ知りたいさん]

>>1877 マンション掲示板さん

私は他業界なので何のデータかは存じ上げませんが、デベ勤務の友人達の共通見解とこのツイートは一致してます。

[1880: 匿名さん]

マイナー駅ですがここは、悪くもなく実需にしてはちょうどいいところですよ。投資目的で買うような物件ではないです。
まず、7000-8000万が予算帯の人で、
・タワマン
・困らない部屋の広さ
・共用施設◎
・駅チカ◎
・築浅 or 新築
が条件の人は、
プラウドタワー平井かここくらいしかないですね。

豊洲や湾岸に目を向けて、この予算感だと、
・築古
・部屋が狭い
・駅遠い
・共用施設×
・タワマンじゃない、板状型
のどれかは妥協しないといけません。

そういった点で、そこそこに手堅く、上記条件の人にとってかなりちょうどよい仕様です。

[1881: 口コミ知りたいさん]

>>1874 マンション掲示板さん
1期1次購入&5年程で売却が正解ですかね！

[1882: eマンションさん]

>>1878 マンション掲示板さん
20代2500夫婦ですが普通に欲しくなって買いました 笑

[1883: 通りがかりさん]

>>1881 口コミ知りたいさん

永住でタワマン希望ならここ

リセールも視野に入れるならここ以外で後発タワーの第1期
建設費用があーだーこーだ言われそうだけど、ここは建設費用なんかよりも高値追求のスミフであることを忘れてはいけないり

[1884: 検討板ユーザーさん]

>>1882 eマンションさん

中古8000万でも買いますか？笑

[1885: 通りがかりさん]

>>1883 通りがかりさん

後発タワマンの一期がここより安い or 同程度である可能性をどのくらい見積もってる？
上のツイートにもあったように、後発タワマンは構造的に高くなるしかないと思うのだが。

[1886: 通りがかりさん]

>>1884 検討板ユーザーさん
中古8000なら買わないですね～。所謂DINKSなので楽しく住めて残債トントンで売れたらいいくらいに思ってます。突然の書き込み失礼しました、皆さんの貴重なご意見参加にさせていただきます。

[1887: 匿名さん]

新築タワマン軒並み一億超え
湾岸エリアの中古も軒並み一億超え
こんな世紀末になってたら中古8000万でここ。余裕で出しますね。
世帯年収1300万より。

[1888: 通りがかりさん]

>>1882 eマンションさん
おめでとうございます！68平米？ですか75平米？

[1890: マンション検討中さん]

>>1885 通りがかりさん

個人的には100%坪350-370くらいでと思ってますよ。
400万越えでいけると見込んでるレベルなら今頃ここの先着順売り切れでしょ。
材料費よりもスフミ価格の方がエグいと思ってる。

[1891: 名無しさん]

>>1887 匿名さん

そんな世紀末が来るならいいんたけどね
煽りでも何でもなく1300で良く買えましたね。頭金結構入れた感じですか？それとも2l？

[1892: eマンションさん]

>>1891 名無しさん

68㎡の部屋です。
子無しというのもありますが、貯蓄もできつつ普通に払えますよ～。比較的若いのとこれから年収が上がる見込みというのもありますね。

[1893: 名無しさん]

1300とか2500とか言ってる人いるけど、架空の人物である可能性なんて大いにあるからな。
ポジに回った営業マンの可能性もある。

シティタワーズ東京ベイですら中古わんさかあって、まだ新築100戸残りだからな。
1億の壁は高くて、仮に東京ベイが1億切るようになったら千住大橋なんて誰も見てくれなくなる。
自称2500世帯の人が言うように、残債割れしなきゃいいなレベルなんだよここは。いよいよ共働き世帯でも手が届きにくくなってきて、ここ10年で含み益たっぷりのマンクラ共がマンションはいいぞぉ～なんて言ってるがそれももう終わり。まだ儲かるのは含み益たっぷり持ってて1.5億～のスペシャル物件を買える人だけ。これから一時取得の人らにチャンスなんぞ無い。ババはもう目の前

[1894: 名無しさん]

疑いすぎだろww1300-1500はこの物件のボリュームゾーンでしょ。
まぁこの先含み益たっぷりでリセール期待できるのは1.5億とかのスペシャル物件に限られてくるのは同意だな。
残債割れしない、価格微減に留まりさえすればここは勝ちだよ。そしてその可能性は十分ある。
お釣り返ってくる利益が出るかは厳しいぞ。

[1895: マンション掲示板さん]

>>1893 名無しさん
まあそれはそうなんだけど、結局賃貸も高いしね～
家賃で住み続けるのはコスパ悪いって思考の人は一定数いるわけですよ。
仮に残債割れしなかったとして、それまでのローンプラス管理費で賃貸より割安なら勝ちくらいでもいいと思えるならありじゃないかな。
まあ管理費高いからもっと他に良い物件はあるかもだけど　笑
投資と思って利益、利益となるからハードルが上がってる気もする。。

[1896: 匿名さん]

>>1889 通りがかりさん
1882です。68になります。
港区のようなギラギラ感に全く魅力を感じず(むしろ敬遠したい。。)
かといってアクセス的に郊外は避けたい。
コンパクトにまとまっていて設備も揃っていて景色も良い。
住み始める前ですが今の所非常に満足しています！

[1897: 匿名さん]

>>1896 匿名さん
68の方ですか！
収入2500もありながら75にしなかったのは何か理由があるんですか？
私の感覚的にそこまであると毎月手取り百万以上収入があり、68に抑えなくてもよいのではと思った次第です。

すみません、不躾な質問ですが…。他の人のように煽るとか、疑っているとかネガティブな意図は全くございません笑

[1898: 匿名さん]

千住大橋周辺物件の相場から、10年時点の残債割れは10000%無いからそこは安心しな。その定義だと、勝ちは保証されてる。
どのくらい値段が下がるかだが、デフレが完全に終わりインフレ(今のところコストプッシュ型だが)のタームになってきたので、その理屈だと、円の価値が安くなるから値段自体はあがるはずだわな。
他にも新築価格の高騰やらなんやら、マイナー駅などの要素も加味して
価格据え置きor微減程度に留まるのが骨太の筋書きだと思うぜ。

リセールで儲けたい意思がないのであればGOしてok。

[1899: 匿名さん]

そんなことよりここの住環境はプライスレスですよ。迷われてる方は、夕方以降に一度千住大橋にお越しになってみては？
かなりキレイな街並みで静かで、かといって寂しい感じもなく、商業施設も充実しており、何よりシティタワー千住大橋の建設地前の隅田川テラスからの景色。虫のせせらぎと川の音、そこから見えるスカイツリー。
ステキなところだと思います。

[1900: 匿名さん]

この間散歩がてら夕方に千住大橋行ってきた
もう子どもが外で遊んでない時間だったのもあり、本当に静かでそこは大変良かった
しかしポンテグランデ緑道のど真ん中に回収されてない犬の糞が複数あり、民度低め？と残念さもあった