シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[1721: マンコミュファンさん]

>>1720 マンション掲示板さん
マンションから南千住歩いていけるし、タクシーで北千住もすぐ使える
あと車のアクセス良い

[1722: マンション検討中さん]

>>1719 eマンションさん
・アクセス:駅徒歩5分(実測4分)。京成本線自体が弱いと言われがちだが、日暮里&町屋乗換1回が許容出来たので割とどこも近いと判断。IC近く車移動に便利。車無い場合でも最近ポンテポルタにカーシェア新設。人口増に伴い今後も増設可能性。

・住環境:街が綺麗で静か。電柱も無く整備。買い物はポンテポルタで一通りカバー。ただし人口増によるキャパ問題はあると思うので、ここは消費ニーズに応じて店が増える事を期待。子供はいませんが将来出来ても2F保育園(入れるかは不明)、学区の小学校綺麗と比較的子育てもしやすいと判断。

・管理費:確かに高い。ただ、夫婦で今通っているジム代が浮くことや、街中のコワーキングを借りたと仮定したコストを差引くと実質ほぼ元取れると判断。
夫婦共在宅メインなので会議多めの方が自宅、もう一方が2Fのワークスペース利用想定。加えて各フロアゴミ収集、内廊下など加味するとメリット大きいと判断

・災害:液状化マップでは危険エリアから外れている、ただし周囲に赤エリアあり。建物は制振構造。火災耐性は◎。河川氾濫は隅田川側はスーパー堤防で浸水リスク低(浸からないだけで流れ込む可能性有)。荒川側は正直弱い、ただその場合千住エリア全域壊滅レベルの大氾濫なので発生可能性で許容。最悪浸水した場合でも電源室2Fで停電耐性あり。(武蔵小杉のようにはならない)

・再開発:ポンテグランデ東京の都市構想中心であり区画人口増が見込める。隣街区とのツインタワー構想、オフィスビル&商用ビル街区も既定。また、関屋の大規模タワマン建設や北千住駅直結高層タワマンなど、乗降者数世界6位で5路線有する北千住を筆頭に千住エリアをあげて将来的な発展が見込める。

・価格:再開発の展望に加え、資材高騰や所謂2024年問題による建設費高騰で今後の新築価格は上がっていくと考えられる。新築件数の減少で中古市場は相対的に活性化＝売れると判断。南東と南西であればリバーサイドなので将来に渡って眺望がある程度保証される点もプラス。市況は要ウォッチ。

以上、当然金利上昇や災害のリスクはあるもののこれらを総合的に見て"買い"と判断しました。

[1723: 検討板ユーザーさん]

>>1722 マンション検討中さん
うまく言語化、構造化していただきありがとうございます。
購入に向けて段取りを進める決心がつきました。

[1724: マンコミュファンさん]

>>1722 マンション検討中さん
がおっしゃっている価格の保証という点について、需給の観点以外で、
①駅近(一桁分)、②大規模(400戸以上)、③ランドマーク、この条件が揃った物件は都内のどの沿線でも値上がり(中心地へのアクセスに時間を要するところでも)
このあたりの実データも踏まえて、下落リスクは低いと判断し、私も購入に踏み切りました。

[1725: マンション掲示板さん]

購入を決めましたって人すごいクチコミしてるけど、1-2人でたくさん書いてるのではと思ってしまう笑
あとネガコメントへのレスバが早く、すごいパトロール役もいますね

[1726: 匿名さん]

詳しいというか業者さんみたいな人がけっこういるよね。
赤の他人相手に長文書いて熱心やなあと感心してる。1722さんとか1617さんとか。

[1727: 匿名さん]

>>1725 マンション掲示板さん

妄想して僻んでても仕方ないですよ。どうぞ幸せをつかんでくださいね。

[1728: マンション検討中さん]

1722は聞かれたから答えただけだろうにここまで言われるのも可哀想…
ネガティブな意見もポジティブな意見も参考にさせてもらってますよ
将来住み替えを検討した時にこの管理費が発生する中古を買ってまで千住大橋に住みたい人が居ると思うのか、みたいな意見が1番刺さったな
一生住むこと前提なら良いんだろうけど、住み替えも選択肢にあると「確かに！」となるわ

[1729: 検討板ユーザーさん]

>>1726 匿名さん
確かに。
まあ購入してる人達だから業者並みに詳しくもなるでしょう

[1730: 匿名さん]

月島と池袋住友不動産の新築マンション見学行きましたが、高すぎて、あほ。最低の54平米が1億2,000万円。どうなってるの？

[1731: 直樹]

他の不動産のマンション見学行きましたら、スミトモさんで、北千住駅前のタワマン開発すると言ってましたが、本当なのでしょうか？

[1732: 匿名さん]

>>>①駅近(一桁分)、②大規模(400戸以上)、③ランドマーク、この条件が揃った物件は都内のどの沿線でも値上がり(中心地へのアクセスに時間を要するところでも)
このあたりの実データも踏まえて、下落リスクは低いと判断し、私も購入に踏み切りました。

→＋眺望と今後の再開発もあり、私は決めました。
友人も紹介し、再来週契約です。南東3L

[1733: マンコミュファンさん]

>>1729 検討板ユーザーさん
(おそらく)購入者の方か業者の方がネガコメントをすぐ否定するので、、フラットな判断がとても難しいです、、

[1734: 匿名さん]

>>1733 マンコミュファンさん

本当に判断したいなら、この掲示板を見ない方がいいですよ。

[1735: 匿名さん]

>>1731 直樹さん

北千住東口の話ですかね。計画はあるようですよ。

再開発施設は、タワーマンションや商業施設などで構成する見通しで、あわせて駅前エリアの交通基盤整備や歩行環境の改善事業などを進めます。準備組合には事業協力者として、「三井不動産レジデンシャル、トーショー・ホールディングス、大成建設」が参画しています。
道路を挟んだ南側の隣接街区でも「北千住駅東口地区市街地再開発準備組合」が再開発事業を検討していいます。敷地面積約０.５haで、事業協力者として「住友不動産」が参画しています。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2023/07/post-d19cb4.ht...

[1736: 通りすがりさん]

>>1733 マンコミュファンさん

反論なくてネガだけだと、逆にフラットではないでしょ？笑

[1737: マンションさん]

①間取りが微妙、②価格が高い、③北千住にタワマンorハイグレマンションができるため、二の足を踏んでいます。

①まず間取り。
67㎡は、3LDKだとリビングにウォールドアで接する部屋が2部屋となる。多感な思春期を迎えたこどもからしたら嫌がられることがリスク。子供が二人の場合、ほほ確実にどちらかが犠牲になる。彼彼女さんとのお電話やその他◯◯が丸聞こえ。受験シーズンもリビングからの音で集中の妨げにならないか非常に不安。

あと、単純に狭すぎ。

75㎡は縦長の5畳の部屋がなんとも気になる。

②価格
67㎡にしては高い。上記間取りも相まって、多感な時期に引っ越しを検討した場合のリセールにおいて、相対的なバリューが低いと思われる。その頃には積立金も上昇し、管理費の高さとの二重苦で67㎡購入層が手を出すのに二の足を踏み出す。
永住するならよいが、①のデメリットはついて回ってしまう。

75㎡は相対的に高い。9,500～12,000万出せたら、他のマンションも検討可能。恐らく北千住のタワマンやアトラス、その他利便性に優れるマンションも同じ土俵となる。
また、購入者はどのくらいで売りたいかわからないが、築15～20年先住大橋アドレスで8,000～10,000万円では買う気が減退。他の利便性で優れる地域の中古やピカピカ新築も買えてしまうのでを選択するのを躊躇してされてしまいそう。

周りの類似物件に対しての競争力は弱いと個人的には判断する。

③1年待てば北千住のタワマンが出てくると思われる。現在のア◯ラスのワイドスパンは67㎡も75㎡もあるが、①記載の間取り問題はクリアしている。

上記は個人としての見解です。

[1738: eマンションさん]

納戸のあるBタイプかリビングに下がり天井の無いCタイプか

[1739: eマンションさん]

人気のないBタイプを一旦引っ込めて、人気だったCタイプが売れた後に高値でBを売るすみふは本当に凄いよ

[1740: マさん]

マンデベがうまく売れば売るほど、購入者に損が行く……。
大丈夫かな……。決めきれない……。
来年あたりのイケイケドンドン北千住のタワマン考えると、慎重にならざるを得ない……。

[1741: 匿名さん]

ポジコメは購入者でしょう。
で、購入者も購入に踏み切ったものの確信が持てないからポジコメして反応を見て安心したいんでしょうね。
フラットに見れないとありますが、単純にフラットにポジコメを評価したらいいんじゃないでしょうか？ポジコメは安いと言うが、ほんとは高いんでは？と。なぜ自分は高いと思うか？と自答してみるとか。そしてぜひ投稿してください。

[1742: 匿名さん]

>>1740 マさん
関屋の方の開発も気になりますよね、、西日暮里もあったような。
新築は原価が高騰してる価格を上げざるを得ないとデベロッパーのTwitterで呟かれてました。
本音いうと待ちたいが、原価があがってたら需要関係なしにあげるしかないですからね、、って感じです

[1743: 匿名さん]

>>1730 匿名さん

周辺中古相場考えたら妥当なんだよね。
池袋のグランドシティタワーは平均695万だけど、中古のブリリアタワー池袋が700弱で取引されてるので、むしろ割安と考える人が多い。

[1744: 評判気になるさん]

そもそも入居まで何年待てるかによって比較対象変わるよね。

[1745: マンション掲示板さん]

北千住東口タワマンは5-6年は先のような。
千住大橋は静かで別の魅力があるという印象なので、北千住駅近が比較対象じゃない人は選択肢になると思います。

[1746: 通りがかりさん]

>>1736 通りすがりさん
同意。スレがどっちに寄ってるかとか気にしても無意味なので幅広くあがった意見をみて、自分の状況に対してどうかを客観的に自分で考えた方が良い。それができずにスレの雰囲気に流されるなら絶対ここにいちゃいけない。

[1747: 名無しさん]

千住大橋タワーと北千住タワー
同じレベルのものじゃないでしょう
北千住タワー普通の3LDKは絶対1億円を超えるでしょう
(北千住タワーの比較対象は池袋タワーみたいなタワーじゃないですか?(高級＋人気駅+交通超便利)

[1748: 評判気になるさん]

>>1747 名無しさん

確かにそうだわ。北千住買えるもんなら買いたいけど高くて買えんのの。

[1749: 評判気になるさん]

今ある北千住タワマンの、千住ザタワーとアトラス北千住、見た目と共用施設好きじゃないから1億も払えん。

[1750: マンション検討中さん]

>>1736 通りすがりさん
一方、ポジばっかりの掲示板も怖い。。
単純に疑問や不満ネガに対して同意見の人とかいないのかな笑

[1751: 検討板ユーザーさん]

このスレはネガ反対のパトロールさんいるので
安心感あります。
ネガに共感とかまずないですよ

[1752: マンション検討中さん]

>>1750 マンション検討中さん
君の気になってること、ここにぶつけてみな。全力でポジに変えてあげるよ。

[1753: マンコミュファンさん]

綾瀬は先着順が出たようですね。
これはどう見てるのでしょうか。こちらもあちらも先着順が出て、需要が限定的に感じます。管理費爆上がりかつ中古品に対して、更なる需要があるのでしょうか。リセール期待は見込めないのでは。

[1754: 匿名さん]

ブロガーさんたちが言うように、周辺中古相場を見る限りリセールは厳しそう。ランニングコストの高さがさらに重荷になるかも。

マンマニさん言うように
>「立派な新築タワマンを価格抑えて購入したい！！」という中広域検討者にはヒットしてくる
という物件でしょう。

[1755: 匿名さん]

立派な新築タワマンを価格抑えて買いたい←これに尽きる
都内スミフタワマンでリセール弱いの見たことないんだが、どこかある？

[1756: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

例えば　池袋の
グランドミレーニア　分譲時390万/坪　→　現在570万/坪
ブリリアタワー池袋　分譲時350万/坪　→　現在675万/坪

と、スミフのグランドミレーニアはブリリアタワー池袋よりかなりリセールが悪い、ということがみてとれますね。

[1757: 匿名さん]

>>1752 マンション検討中さん
かっこいいな！笑

[1758: マンション検討中さん]

>>1753 マンコミュファンさん
最近は先着順出るマンション多いので普通かと。
単純に需要が落ち着いてきたのではないかと思いますよ

[1759: 匿名さん]

>住宅ローン＋月額約7万円(駐車場代除く)に耐えられる資金計画が必要

なかなかですね。固定資産税入れると月10万のランニングコストか。

[1760: eマンションさん]

>>1755 匿名さん

シティタワー金町とかリセール良いですか？全く中古売れてない印象ですが、、そういう僻地と比較しないと。都内って千住大橋持ち上げすぎですよ。

[1761: マンション掲示板さん]

>>1760 eマンションさん

情報ありがとうございます！
シティタワー金町
2015年築 金町駅 徒歩12分。
既に639件の成約事例があり、新築時より中古時の方が全体的にやや高く売れてますね。

金町駅という僻地駅かつ徒歩12分というシティタワー千住大橋より数段厳しい条件でこれだけ実績があるということは、安心材料になりますね。

[1762: マンション掲示板さん]

シティタワー金町の新築時坪単価210万→中古時280～310万の上げ幅をやや高いか、普通に高いか、ととるのは人によりますが、、
他にもリセール悪そうな条件の悪いスミフタワマンの情報教えてください。

[1763: 匿名さん]

2015年築としては異常に値上がり率低いね。

[1764: eマンションさん]

リセールと言えば、やっぱり中央区と港区は最強ですね
だってそこの新築マンション買えないからここのタワーマン検討しているよ
23区一番安いタワーマンなのに、中央区と港区並みのリセールを求めるなんてそんなに欲張るな笑笑

[1765: 匿名さん]

リセールで儲けるって発想なら、1億～2億払って、中古の中央・港区タワマンだろ。ここじゃない。
予算8000万円前後で資産を毀損せずタワマン買いたいなら、有望候補として検討のテーブルに乗っかる。
何をもってリセールが良いによるが、上がらずとも下がらなかったら勝ち。
そして、少なくとも"現状の市況下"では、マイナー駅でも駅チカタワマンで坪単価が下がっている物件ほぼないぞ。
であれば、リセール云々で論点になるのは、現状の市況・マンション需要が今後さらに上がるか、維持されるか、下がるか、だろ。
下がると予想しているならば、リセール微妙。横ばい・上がると予想しているならば、リセールは期待できる。
専門家の意見を見るに、横ばい・やや上がる、と予想している方が多め。下がるとみているのは不動産Gメンをはじめいるが、少数だね。
ほんで、君たちはどう予想する？専門家でさえ意見割れてるのだから答えはないよ

[1766: 匿名さん]

ちな、供給は確実に減るからね。問題は需要の今後。

[1767: 評判気になるさん]

資産性関連のポジコメ、ネガコメ、双方とも主観でファクトに欠けるなと思ってたが、ファクトに踏み込んでていいね。

[1768: マンション検討中さん]

物価は今後も上がっていくので、給料が劇的に上がらない限り、高級マンションの需要は減っていくかと。
昔の中国みたい、、

[1769: 口コミ知りたいさん]

>>1752 マンション検討中さん
どんなネガもポジに変える魔法おじさん現る

[1770: 名無しさん]

先着順で高層階売ってるけど、ここが売れない限り低層は一生売ってくれないんかな？

完成まで2年あるけど、竣工して埋まってない部屋分の修繕費とか管理費てどうなるの？会社持ち？