シティタワー千住大橋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/senjuohashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152935

千住大橋駅前の大規模開発・ポンテグランデTOKYO。
超高層住宅街区の1棟目は住友不動産による42階建てタワー。
利便性と開放感を兼ね備えた注目のプロジェクトです。
検討者の皆さまとの情報交換を希望します。


シティタワー千住大橋

地名地番 東京都足立区千住橋戸町1-5他
住居表示 東京都足立区千住橋戸町
交　　通 京成本線「千住大橋駅」徒歩4分、JR・東京メトロ・つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩16分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上42階建
延床面積 51,997.32㎡
建築面積 2,605.82㎡
敷地面積 8,900.62㎡

建築主 住友不動産株式会社住宅分譲事業本部
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 株式会社長谷工コーポレーション

着工予定 2021/07/31
完成予定 2025/07/31

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[10601: マンション掲示板さん]

北千住、関屋にはあれど千住大橋に目立った開発計画はないですよね。隣の区画もまだ決まってすらないですよね？投資目線で今割高な千住大橋を買うのはまるで逆張りが好きなド素人のような動きです。同価格帯であれば開発目白押しの小岩の方が間違いないです。

[10602: マンション比較中さん]

>>10601 マンション掲示板さん
小岩が欲しいなら小岩買えるといいね。
あなたみたいに思う人が多いのか、現状他のタワマンが少なくなってきたせいか、小岩にすら投資家参戦し始めてるから、一部住戸なんて数十倍の倍率よ。
投資家がどうせ投資するなら都心マンションの方が手堅いだろうに、わざわざ城東の外れの方までご苦労様だよ。

実需なのに抽選落ち続けて結局買えず、気づいたらいつまでも賃貸でもう都内タワマンは手が届かない金額に　なんて悲惨な結果にならないように祈るよ。

[10603: マンション掲示板さん]

>>10600 評判気になるさん
投資の旨味があると仰っていますが、IRRどのくらいで想定されていますか？他物件と比較はされましたか？

[10604: マンコミュファンさん]

>>10602 マンション比較中さん
なんで賃貸なの？投資目的なのにポジションないわけないじゃん
話理解できてない？自分基準でしか語れず視野が狭くて想像力もない？

[10605: マンション掲示板さん]

実需あるといいますけれども、ファミリー層向けの間取りになってないというのも不安の一つです。
部屋の位置関係的に、3LDKの2部屋がリビングに敷居扉で接しちゃってるのは、本当に間取りセンスを疑う。それぞれの部屋の生活音駄々漏れ。多感な時期の子供の成長阻害要因の最たる例になりうる。

あと、購入者さんは早くこの掲示板を離れればいいのに…。久々に来てみたらまだいたんですね…。

ちなみにネガですけど、あいにくこちらはアラサーで世帯年収2000万円くらいです。与信についてご心配は大変ありがたいのですが、それは無用でございます。

[10606: マンション掲示板さん]

この物件はDINKS向けのマンションという認識です。
子供持つとしても、多くて１人ではないかと思いますね。2人は確実に住み替え必要。その時のリセール
が重要なのことも相まって、資産価値の話しが出てるんだと思います。

[10607: マンション比較中さん]

>>10604 マンコミュファンさん
なるほど、既にポジション持ってる投資目的の方が、なんでこの物件に？
あなたは「逆張りが好きなド素人」なんですね。自己紹介お疲れ様でした。
今後のド素人投資家様の成功をお祈りしますわ(笑)

[10608: マンコミュファンさん]

>>10605 マンション掲示板さん
間取りについて同意。角以外は実需向けの間取りじゃない。投資用であれば占有部なんて影響無いに等しいが、実需向けというのであれば間取りは住友お得意のワイドスパンでこだわってほしかった

[10609: 買い替え検討中さん]

>>10606 マンション掲示板さん
2人なら住み替え必要と思われていて、2人作る予定があるのであれば、最初から2人でも大丈夫な物件にした方がいいかもですね。
今後の市況次第では、住み替え先が難しくなるリスクがあるかもしれないですよね。

[10610: 匿名さん]

>>10601 マンション掲示板さん

因みに、ここ一帯は元々行政区・自治体含めたポンテグランデTOKYOという開発地区です。
計画は終盤にさしかかっているだけなので、開発計画がない、という言い方はおかしいですよ。
https://www.pontegrande.jp/about

[10611: 評判気になるさん]

>>10605 マンション掲示板さん
いつの時代からタイムスリップしてきたか知らんが、今時これくらいの間取りは普通

[10612: マンコミュファンさん]

【立地、交通利便性】
・単路線マイナー駅、利便性△
・特急止まらず都心近いのに電車間隔がラッシュ時平均5～6分間隔、ラッシュ以外は9～10分に一本間隔で郊外レベル。
・都心アクセス乗り換え必須(上野、日暮里のみ乗り換えなし可能)
・上野駅までは10分もかかります。所要時間という意味で、駅徒歩短いメリットも薄まります。お隣の南・北千住駅からは6分or9分です。

【周辺施設】
・購入層的に微妙なテナントが揃う商業施設
(ハンズやロフト等の雑貨屋やミドル・ハイレンジのファッションショップなし)
・周辺地域に評価高い個人飲食なし(美味しいもの食べたいならポンテにはないから上野日暮里北千住へ行けという購入者意見あり)
・足立市場の飲食店は14時30分に閉まる。日曜はやっていない

【専有部間取り】
・67平米以下は間取りが悪い
・2部屋壁扉リビングイン。子供の受験勉強の集中の妨げになるリスク、思春期のプライバシーが守りづらくなっている。
・廊下インの部屋もドアから細長い空間があり実使用面積はとても狭い。(Cタイプ等)
・3LDKだとキッチンが壁に囲まれ窮屈。
・無理にワイドスパンを求めてリビング縦長薄暗い。
・梁下がりひどいので注意。
・安めの物件は残念なことに全て中住戸
・角住戸は一億以上必須。
・75㎡の部屋のウォールドア区切りの部屋の１部屋は細長く使いづらいので、実質は2LDKとも言える。
・多くは3LDKから2LDKに変えているという購入者情報あり。
・中層以下はマンションお見合いリスクあり。

【費用、物件価格】
・管理費が非常に高く、将来的にはさらに(最も狭い54平米でも37,000円程。アベレージ45000円程度か。)
・すみふ価格でかつ、利便性が物足りない千住大橋駅にしては相対的に^物件価格が高い。
・リセールで儲けは出づらいと推測される。

【共用施設】
・タワー駐車場約230台。余るリスクあり。最悪の場合は管理費に影響する可能性あり。
・出庫まで時間かかる
・エレベーター待ちでマンション出るまでに5分以上かかる(タワマン共通だが出不精の原因になりかねない)。
北千住にすがるしかなく差別化が思ったほど出来ていない。

【リセール】
中住戸9500万円以上は確実に割高。この金額ではリセールは厳しい。7000万円台中盤が妥当。
角部屋75平米はまあまあ魅力的ではあるが、金額が11500万円とアトラス北千住と同等程度となっている。全国トップクラスの利便性がある北千住と千住大橋の物件がイコールなのは、やはり世間の相場からずれすぎていると感じる。よくても8000万円中盤～9000万円前半てあろう。

[10613: マンション掲示板さん]

>>10610 匿名さん
目立った計画がないと書いてますが。残りの街区決まったんですか？他には駅前の小規模ビルとあと何かあるんですか？

[10614: 評判気になるさん]

>>10611 評判気になるさん
他の住友分譲タワマンとの差よ。見てきたら？

[10615: マンション掲示板さん]

千住近辺の駅のランキングはこんな感じか。
北千住＞＞町屋＞＝南千住＞＞関屋&牛田＞=千住大橋

北千住
・六路線乗入れで千葉と埼玉の玄関口で城東エリアを代表するターミナル駅。
・飲食やショッピングの一大拠点で、非常に活気に溢れる街。
・駅の格が他と一線を画しており、全国Tier2クラスの駅。(Tier1は都心巨大駅、大阪、名古屋、横浜、博多、仙台等。)

町屋
・二路線プラス都電利用可能
・飲食店が非常に充実している
・広い公園あり
・区役所も近い
・国内屈指のおしゃれで先進的な図書館あり
・千住大橋に比べ都心にさらに近く、千代田線も使えるため上野より都心内側or23区西側へのアクセス抜群。
・日暮里が散歩コース。

南千住
・三路線乗入れており、利便性に優れる。都電もちゃっかり近くにあり、地味に北千住からは行けない方向への行動範囲も広い。
・ララテラスあり。荒川区唯一の有名コーヒーチェーンあり。巨大ホームセンターあり。
・町屋ほどてはないが、評価が高い飲食店も豊富。
・区役所や国内屈指の巨大図書館が近い。
・荒川区一の若者ファミリー世帯流入量を誇る
・安く買い物ができる古きよき商店街あり。ドラマの撮影でも使われる知名度レベル。
・北千住、日暮里、上野、浅草、押上が散歩or軽い運動コース。

関屋&牛田
・北千住にとても近く、ターミナル駅の恩恵を受けやすい。
・二路線乗入れでアクセス良好。
・将来タワマン建設予定で盛り上りが出てくる。

千住大橋
・ポンテポルタの商店街が便利。
・飲食店はポンテポルタの安いお店が使える。
・本物件から北千住までは徒歩21分。
・町屋方面には南千住まで迂回しないと行けない。
・京成本線のみ利用可能。

[10616: マンション検討中さん]

>>10615 マンション掲示板さん
論点が主観入りすぎて草
もう少し同一視点でまとめないと、批判したいだけの人と思われて終わりますよ

[10617: 名無しさん]

>>10615 マンション掲示板さん
北千住か町屋住まいで、ご自身のお住まいの資産性に不安があるのか？と思わせる内容ですね。
そうでもないと住まないエリアの批判にここまで時間かけられない

[10618: マンションマニアさん]

>>10616 マンション検討中さん
千住大橋のいいところ教えてもらえる？

[10619: マンション掲示板さん]

>>10613 マンション掲示板さん
周辺にはあと3棟たつ可能性が高いですよ
リバーサイドに2棟、駅前に借地権または賃貸で1棟(底に商業等予定)

[10620: マンション掲示板さん]

>>10618 マンションマニアさん
ご自身で考えたらよろしいかと。批判ありきの思考では客観的な分析ができなくなりますよ。主観で話してるだけの人だなぁと。しっかりとファクトと主観を整理されてるといいのでは？