ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[341 匿名さん]

>>339

まあ1万円てのもウソでしょうね。そんなに安いのはワンルームくらい。ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。

>>338

スーパーは毎日スタッフが棚卸して場所供給してコストもかかるが、マンション管理会社が日々、マンションを管理している手間なんてほぼないからな。何かあるときなんて年に何回かのレベル。

マンション管理の手間の9割以上は外注。だったらその外注先に直接支払うのが合理的。

[342 匿名さん]

この人は議論する以前に相当頭が悪く、話の理解度も低いから相手にするのはやめましょう。不動産会社も勤まらず、ルーチンワークで最低限の読み書きができたら勤まる管理会社くらいしか働き口がなかったんでしょう。

[343 ご近所さん]

＞なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの
戸別住宅の話しているわけでもないし、痴呆症なのかな？
2億4千万あれば何ができるか、君では想像すらできないだろうね。
＞ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。
現状に疎い方ですね。
1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

[344 匿名さん]

1万円以下のマンションもあるかもしれませんが、それはよほどうまくやってる管理組合でしょうね。>>340みたいな管理会社にお金あげた方がいいと主張する痴呆症が住むマンションがそこまでガバナンス効いてるとは思いませんが

[345 匿名さん]

>>343
自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
こんなこともわからないのか。
管理委託費の通常の内訳知ってるの。いろんな仕事があるんだよ。
自主管理なんかしたいと思っている者は殆どいないんだよ。

[346 匿名さん]

>1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
>管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

というか金額だけ見ても意味がない。
管理費は、住民意識よりも、戸数、管理内容、設備などに依存している部分が多いから。新築時（デベのいいなりの値段）ですら、管理費は、1万円きっているファミリーマンションも普通にあるから。

[347 ご近所さん]

＞345 匿名さん
＞自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
当たり前でしょ！
知らなかったの？
＞338 匿名さん
＞自主管理になれば0円になるといわれても
この話を前提におつむを併せて話を展開していたのですよ。
その人なりの知能に合わせて話を進めていたわけです。
切り取りされてもね。

[348 匿名さん]

>>347
自主管理すれば０円になるといってだろう。
自主管理はやめなはれ、住民の反感を買うだけのことだから。
それぐらいのお金は住民はなんとも思っていないよ。それより自主管理
になる方をおそれいるんだからね。あほには分からないんだろう。
こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの。

[349 ご近所さん]

＞自主管理すれば０円になるといってだろう。
お手本見せて頂戴。
＞こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの
誰に言ってるの？
おめでたい人ですね。

[350 匿名さん]

自主管理にすれば管理会社の取り分はゼロ円になる。おおむね管理費の3-4割は削減可能。しかも余計な工事もやらずにすみ修繕費も浮く。
管理会社の取り分は仕事内容考えれば高すぎだ。

[351 匿名さん]

まず、仕事の要素を分解して、自分でやってみて、コストに見合うかどうか考えればいいだけだと思う。
管理会社が理事会、総会に参加しないようにして、資料作成、印刷、配布から全部やってみるといいと思う。
修繕も全部見積取る先を探したらいいんじゃないかな。、

[352 匿名さん]

351さんが正しいね
フロント1人で、10棟のマンションの管理ができると言っていた人もいるくらいだから、マンションの理事すらしたことがない人がいるからね。

そもそも新築時なら、管理委託内内容を見直して、不要なサービスをけずって交渉すれば、管理会社への委託費は、1~2割くらいは削減できる。

また余計な工事もやらずに済むとあるが、そもそも余計な工事とわかるくらいなら、管理会社が言ってきてもやらなければいいだけ。自主管理にして一番怖いのは、必要な修繕がやられずに危険になるという点である。

[353 匿名さん]

>>351

そうですね。修繕なんて12年以上に一回ですし、理事会もひと月かふたつきに一度で
議事録もマンション管理士に委託すれば済む話ですから、ほとんど負担なくできるでしょう。マンション管理会社がやってる仕事なんてひと月に半日もいらないでしょう。だからフロントも10棟以上担当が持てるんです。つくづくあこぎな商売してますよね。

管理会社と契約していたらどうしても流されて余計な工事をしてしまう。
そうならないためにも縁をさっさと切るべきでしょう。

[354 ご近所さん]

管理会社関係の方の参加が目立つが、ああ言えばこう言うで、同じ手口で管理組合や理事会役員を騙し続けているのだろうな。
管理会社で作成された問答マニュアルを何度も聞かされているようで、耳にタコができてしまう。
組合員を見下しての発言なのだろうが、手の内がバレてきているようだ。
そこを察することができないのが3流〇〇出のフロント連中。
管理会社にとっては〇〇と鋏は使いよう、ある意味、メリットなのかもしれない。

[355 匿名さん]

【自主管理の要点】

管理会社をはさまない、清掃業者、エレベーター管理など、外注先との直接契約で
管理会社に支払っていた余分な手数料を節約できる。

理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

[356 ご近所さん]

＞【自主管理の要点】
様々な運営方法があると思う。
要するに住民の総意が反映されていなければならないという点だ。
そこから外れると、どんな運営方法であれ長続きしない。

[357 匿名さん]

おっしゃる通りです。ただ、管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。

管理会社＝管理費から利益を上げるのが仕事→管理費の費用対効果を下げることが手段となる

管理組合＝管理費の費用対効果を高めたい

完全に目標が相反し、トレードオフの関係です。マンション管理のノウハウは
管理会社と契約しなくても得られますし、管理会社とは関わらないに限ると思います。

完全なトレードオフの関係なので関わらないに尽きるかなと

[358 匿名さん]

管理会社と仲良くすべき

[359 匿名さん]

>357さん

費用対効果を高めたいのは賛同しますが、それ以上に管理に関する手間はかけたくない人が多いと思います。それはどうするの？

＞理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

これと管理会社と何が違うの。管理会社の管理委託契約の内容から”清掃業者、エレベーター管理など”を抜けばいいだけだと思うけど。

”マンション管理士”ってもしかして、資格を持っている人と個人契約するってこと？（笑）

[360 ご近所さん]

＞357 匿名さん
＞管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。
おっしゃる通りだと思います。
されにくいのではなく、悪くすると、管理会社の総意で管理組合が運営される羽目になります。
＞358＞359さんも管理会社の総意を実現すべく頑張っているにすぎません。
彼らにすると、管理組合は飯の種ですから、生かさず殺さず操るといった具合です。
そういった心情が発言内容の端々から読み取れます。
時代は管理会社を排した自主管理へと大きく変わろうとしています。
そのための便利なアイテムや社会環境が整いつつあります。
一歩前に踏み出すための何かが問われています。

[361 匿名さん]

>>359

君がバカなレスするたびに管理会社がいらない存在だということが明白になるな。

管理会社と契約しなければ委託管理費も払わずに済む。委託管理費はマンションの規模によるが、マンション管理士なら５万円が顧問料の相場だから、それ以上は取られない。

[362 匿名さん]

３６１さん
＞理事会業務、会計業務、修繕業務
ネットで調べればわかると思うけど、月1回の理事会への参加だけで100戸くらいのマンションら月5万は取られるよ

修繕は、内容によって大きく金額が変わるけど、ちょっとしたアドバイス程度でも月数万以上は確定する。業者選定など依頼すると別途費用がかかる。長期修繕見直しても別途費用がかかる
会計業務は、あんまりマンション管理士の仕事じゃないからうけてくれるかはわかｒないかな

結局、そんなに変わらなくなると思うけど。。。

[363 匿名さん]

>>362

本当にばかだな。

月五万で済むんだろ？　１００戸クラスのマンションが毎月、総額でいくら管理会社に持っていかれると思ってるんだ？

オタクのマンションは、毎月、長期修繕が発生するの？


自分が、頭が極度に悪いこと自覚した方がいいよ。管理会社擁護しようとしても逆効果だから。

[364 匿名さん]

会計をマンション管理士といってる時点から察した方がいいと思う。

点検や工事発注を、まずは管理会社以外にするところから始めて、理事会総会も管理会社の補助なしで行っていくようにすればいいんじゃないかと思うけど、自主管理が目的化してるみたいなので仕方ない。

[365 匿名さん]

偏差値３０なのかｗ

[366 匿名さん]

管理会社に嘗められたら駄目しよう。
少なくとも会計報告の内容を理解できる組合員が総会に出席して不備を指摘してくれるだけでも管理会社は緊張して不正が起きにくくなります。
質問内容を間違えると相手はプロだから組合員の無知識を見抜いてしまいます。
無知識な組合員が大多数と見ると知識のある組合員の排除行動を起こします。
マンション管理士試験に合格する位の管理知識であれば総会での支離滅裂な質問や返答はできないはずです。
組合員の中にそういった組合員がいれば管理会社の目は変わります。
そのような組合員を管理組合は協力を仰ぐべきでしょう。
組合員は常日頃より目を凝らしてください。

[367 匿名さん]

マンション管理士も普通にそういったサービスあるが、全く何も知らないんだな。。

別に会計士でも雇ってもいいし。決算は通常、一回だけだし。自主管理が目的ではないが、費用対効果が低く、利益相反の管理会社と契約することはデメリットが大きすぎると言うこと。

理事会支援業務をマンション管理士や会計士に頼んでも定額で済むが、同じ業務を管理会社がやると、管理費に対して一定割合の費用がかかるから、ある程度の戸数以上ならどう考えても管理会社を省いた方が得。だから、管理会社も戸数の小さいところはやりたがらない。利幅が低いからな。

[368 匿名さん]

そもそもなんでそんなに管理会社を使いたいの？

なんでそんなに無駄遣いして、資産価値を落としたいの？　

[369 匿名さん]

管理会社の収益源は管理費で、無駄遣いが管理会社の利益になる構造があるのに、なんの立場でそこまで管理会社の肩ばかり持つんですか？

自動更新の継続外注業務を、わざわざ管理会社経由にして毎月割高な費用を管理費から支払う意味は何ですか？たかだか清掃業務に、つきっきりで管理会社のフロントが毎日、監視しに来るんですか？

[370 匿名さん]

管理委託費が安くなる理由は、そもそもの管理委託費が割高に設定されており、適正な手順を踏んで管理費を見直すと、結果として管理費削減ができるからです。

マンション管理会社は「導入時にマンション管理会社同士で競争がないこと」「管理会社変更する機会が少ないこと」「居住者に情報・知識がないこと」を背景として、管理委託費を割高に設定指定いるのが実情です。

・管理費が割高な理由
導入時に競争がない。 本来ならば居住者の意志で決定する管理委託先が、マンション購入時に系列会社に決まっています。
競争がないため管理会社の利益が大きく設定されています。

・見直しに手間がかかる
管理会社の見直しは、住民の意思決定と行動が必要です。しかし「自分が役員の時に面倒なことをしたくない」「問題が起こったら住みづらくなってしまう」など、経験やサポートがないと実行に移し難くなっています。

・居住者に情報・知識がない
マンション管理費の内訳を見てサービス内容や、金額が適正さを判断するには専門知識や経験が必要です。専門知識や情報が不足していると金額の妥当性を判断できずに、管理会社の提案の見積をそのまま受け入れてしまいます。

[371 匿名さん]

契約先の管理費が自社の売り上げになる管理会社を信じるってこと自体が間違い

[372 通りがかりさん]

僕はまぁ管理会社で仕事してるんだけども管理費の中には組合さんのために使うお金(共用の電気とか)も入ってるから自主管理すれば全部無くなるってわけじゃないんじゃないかな

タワマンとかはわかんないけど管理会社の収入は管理委託業務費って言って50?400くらいのマンションだと戸当たり1万円を年額で貰ってる感じ
水漏れ対応とか騒音、ペット、駐車場のクレームを仕事中でも引き受けても構わない！って組合員さんが居れば実現可能だと思うよ

[373 匿名さん]

↑またいつもの荒らしがHN変えて出鱈目の嘘書いてるな。もう散々上で論破されてるよ。

理事ではなく、一般組合員がクレーム処理してる自主管理のマンションなんかあるかよ。

自主管理は管理会社が外注すす際に取る中抜きの部分をカットするだけで、業務はカットしないよw

[374 匿名さん]

管理会社に支払っている委託管理費は月１戸当たり６００円～１，０００円
程度だと思うけどね。

[375 匿名さん]

↑それは管理費のうちの管理会社が受け取る「報酬」だけの費用で、それ以外の外注費に管理費の儲けが含まれてそこの中抜きがカットできるのがでかい。スレタイくらい読めば？

[376 匿名さん]

外注費の中抜きがされていることの証拠はあるの。

[377 匿名さん]

君は管理会社勤務なんだろ？伝票を全部アップして決算書開示して、管理費報酬以外、一切取らず、他の外注業務は全部ボランティアでやってることを証明したら？

[378 通りがかりさん]

初めて投稿したんだけどね……
フロント側から見ると理事もただの組合員も組合側って感じで差に興味無いよ
自主管理するならトラブルの一次受けとかの面倒な事も自分達でやんなきゃいけないよってだけ
自分達で発注するんだから

まぁ面倒な事は多少金払ってでも管理会社側に任せる！って人のが多いから自主管理はフロント的には大歓迎だよ
まぁ今は建サのお陰で面倒な組合は切りやすいけども
もう少し面倒な組合は減ってくれると助かる

自主管理頑張ってね

[379 通りがかりさん]

あーちなみに管理会社側から工事とか発注すると利益は乗せてるからね
中抜きって言うか元請けになる感じ？
それが嫌で組合側で発注するならそれも大歓迎
仕事減るし責任も負わなくて良いから楽だ

[380 匿名さん]

なら良かったね。発生頻度の低いトラブル対応のために払う金額としては高くて割りに合わないと考える人が自主管理にするんでしょ。楽勝の業務を難しくみせて付加価値を装うのが管理会社だからな。そんなにしんどければ、管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

[381 匿名さん]

>管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

フロントなんて、ただの窓口の人じゃない（笑）
別に実際に作業している人でもないから。

[382 匿名さん]

>>381

その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

[383 匿名さん]

＞その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

？？？
実際に作業している管理会社の社員がいるって話だけど
例えば、業者に見積もり/発注したり、会計処理したり、総会の資料つくったり、フロントの人はしないよ。

[384 匿名さん]

じゃあ一体何をするんですか？

見積もり発注なんてそもそも毎月ないし、マンション一棟あたりの殆ど変わらない毎月の会計処理にどれほど時間かかるんですか？総会資料も年一回だし理事会も雛形で少し変えるだけですよね？

たったこれだけの業務にどれだけ時間かけるんですか？

[385 匿名さん]

いかに取るに足らない大したことのない内容を難解で困難であるかのように装って金を取るのが管理会社のビジネスモデルですからね。

管理会社がいないと住民からの苦情や理事会業務が大変！ってありもしない現実を装うことが彼らの利益の源泉ですからね。

[386 ご近所さん]

385 匿名さん
ご指摘の通りですね。
管理組合側が早くそのことに気づくべきなのですが、オレオレ詐欺の被害者状態から抜け出せない。
管理組合側の無知からくる弱さだと思う。
無知から脱却するには、熱い志を持った方が一人いればそこから抜け出せる。
マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではないのですから。

[387 匿名さん]

>385

自主管理マンションの理事会やってみたらわかると思いますよ
私は、たかが月2000円程度の差で、自主管理マンションには、もう2度と住みたいと思いませんけどね

[388 匿名さん]

自主管理のマンションは資産価値がないし、人気もない。
何故今更自主管理なんだろう。
それにマンションの管理は工事が全てではないよ。
工事は１年中やっている訳ではないけど、マンションの管理は
毎日していかないといけないから。

[389 マンション管理士試験上位合格者]

>>387 匿名さん
衆愚政治になるんですよね

[390 ご近所さん]

>389 マンション管理士試験上位合格者
>衆愚政治になるんですよね
そうかな？
彼らがマン管士の知識を取得すれば
3流大学しか出ていないフロントでは彼らに立ち向かうことはできなくなる。
マンション管理会社なんて、所詮、志の低い職業だから、碌な人間しか集まってこない。
レベルの低い人間集団なのだ。
そんな彼らでも無知な組合員なら相手にできる。
言い換えれば【ハイエナ稼業。】