登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[71: 匿名]

余程欲しい物件でなければ関わらなければ良いだけ。欲しくて欲しくてしょうがない物件だったら、仲手分ぐらい価格交渉をすれば良い。売り方は売主の自由、それで売れなければ売主は自分で自分の首を絞めるだけ。売れなければ金額が下がってくるが、需要のある物件だったら、なんだかんだで完売してしまう。トーシンのやり方に不満を持つのはわからんでもないが目くじらたてる程のものでもない。売主直販で買いたければ、トーシンの近くだとマッケンジーか湘栄建設がメジャーかな。両方共建築条件付きだが、マッケンジーはけっこう条件を外す事があるよ。湘栄建設はめったに外さないね。

[72: 匿名さん]

形態は同属会社の１社独占なら、代理と思うが。
これも仲介なの？
販売者が自ら販売せずに販売の手間を省いているのだから、購入者でなく販売者が負担すれば良いように思う。
仲介と代理の本来の違いは？

[73: 匿名さん]

結局のところどうなのでしょうか？

[74: 匿名さん]

73さんよー。トーシンファミリー 、トーシンホームの登記を調べてみてよ。
きっと社長（代表取締役）以外の役員もかぶってんじゃねーかな？

[75: 匿名さん]

交渉すれば仲介料を０円にしてもらえるのではないですかね。

[76: 匿名さん]

代理と仲介はどうやってきめるのですか？

[77: 匿名さん]

>76
代理にするか仲介にするかは、業者（トーシンホーム）が勝手に決めているのだと思いますが、
そもそもの言葉の意味としては、
　・仲介とは、（利害関係のない）第三者が、売主と買主の間に立って売買の商談をまとめること。
　・代理とは、売主または買主どちらかの代理人という立場で商談の交渉にあたること。
でしょう。
ですから社長も同じようなグループ会社の物件を「仲介」するというのは、根本的におかしな行為ですね。
この会社の人達は、法律で禁止されていないことは何をやってもいいとでも思っているのかしら？もしそういった思想で家を建てられたら、ちょっと危険な感じがしますね。

[78: 匿名さん]

取締役が重複しているような会社は利害関係があるでしょうから、代理となるということですね。
宅地建物取引業法上もそうなっているのでしょうか？

[79: 匿名さん]

>78
宅地建物取引業法にそのような記載はありませんが、それはあまりにも当たり前すぎるからでしょう。

[80: 匿名さん]

ありがとうございます。
それは、宅法上の明確な判断事例がありそうですね。

[81: 匿名さん]

No.70に、
>商業謄本は１通約400円程度でWeb上で取得可能です（要プリンタ）。
>（法務局まで出向く必要はないですよ）
とありましたので調べてみました。
本当にネットで登記情報が手に入るのですねぇ♪便利な世の中になったものです。
そこで、どうしても気になるトーシングループ会社の登記情報を調べてみました。

【トーシンファミリー】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、橋本 隆、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシンホーム】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、野崎 岳彦、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシン住宅販売】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、横尾 吉彦、藤江 麻里耶
監査役 ：橋本 隆

取締役の重複はご覧の通り。そのほとんどが藤江姓の者で占められています。またトーシンホームのＨＰによりますと、野崎氏と横尾氏はトーシンホームの取締役本部長と総務・渉外部長。きっと橋本氏も近縁者でしょう。
このように、同じ人達が取り仕切る会社であるにも係わらず取引形態を「仲介」と表示し、購入者から仲介手数料を受け取ることが正当な行為であるとはとても思えません。

[82: 匿名さん]

これが仲介だったら、代理って何？

[83: 入居予定さん]

No.70さん

どうしてもその会社の土地がほしいの？
それでなければほっときなさい。
違法でもなんでもないですから。

総額5000万円の土地があったとして
土地が4750万円で仲介手数料が250万円なのか
土地代金が5000万円なのかの違いです。
相場からかけはなれてれば売れ残って損するだけですから！！

[84: 匿名さん]

>違法でもなんでもないですから。
宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけだと思うが。83は「仲介」と「代理」の定義をどう考えているのか述べてみよ。

[85: 匿名さん]

支払いを代金の支払いを直接本人にすれば仲介、間に入った者にすれば代理。
これだけの違いなの？
お金の手間だけを考えれば、仲介の方が楽チンで代理の方が面倒だけど、手数料は仲介に？？
契約内容の履行責任や事後の問題処理まで、すべてするなら”仲介”みたいなル-ルはないの？

[86: 匿名さん]

>宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけ
>だと思うが。


業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋では。
この問題だって昨今でてきた問題ではなく、昔からあるモノ。
本当に問題になるようなものであれば、既に法制化されて「違法」認定されているハズ。

結局のトコ、83氏の書かれたとおり、「嫌なら買わなきゃいい」では？
どうしても欲しければ、入り口（ファーストコンタクト）の段階で、自分側に別の信頼できる不動産業者を
立てておいて、その人間（会社）を通して交渉開始すればいい。
既にコンタクト済みになっているのであれば、今回は勉強不足ということで、ご愁傷様。

個人的には不動産の売買を何件かしてきているけど、買うときは必ず自分側に仲介業者を付けている。
気になった物件は、必ずその人間を通して交渉。
仲介業者が「両手」状態だと、どうしても交渉事が一方（大抵は相手方）に偏りがちになるから。

売主関連会社が仲介をしている今回の様なケースでも、買い手（自分）が他に仲介業者を立てて交渉しても
それを理由に断られたことは無い。売りに出している物件である以上、相手側も「まずは売ること」が第1な
ワケだから、自ら間口を狭くする様なことはないのでは。

[87: 匿名さん]

＞業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋
それは筋とは言わない。
筋とは正しいもので抜け道ではない。
書いてないからやっていい。
これは筋とは言わない。
これが不動産業界の正体だ。
医者の次に政治献金が多い寄生虫の業界。
儲けりゃいいんだろ。
君たちは。

[88: 匿名さん]

なんでもありの不動産業界の体質何とかならないものか？

[89: 匿名さん]

真面目で誠実な会社であれば、このような事をしたりはしないでしょう。でも世の中には、法にふれない範囲であれば何をやって儲けてもいいんだという考えの人もいますからね。この会社も宅建業法に規定がないから違法ではないという主張をされるのでしょうけれど、上位の法律に「民法」があり、その中に本件に関連ありそうな条項が3つほどあります。

第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
第95条：意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。
第704条：悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。

まず実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります。また買主がそれを知っていたならば、当然仲介手数料を支払うなどという契約はしないでしょうから、仲介契約を結んだ事には錯誤があり、やはり仲介契約の無効を主張出来るでしょう。そして担当者は、実態は同一会社の関係にある事を知っていてそれを買主に告げづに仲介契約をさせる訳ですから、悪意の受益者と言えますね。これらを元に訴訟を起こせば仲介手数料を取り返すことも可能だと思います。

しかしなぜ訴訟を起こせばなのかと言うと、当事者が納得していればどんな契約をしても良いという契約自由の原則があるからです。ですから過払い金の返還訴訟と同じように、買主から仲介手数料の返還訴訟を起こさなければ、「この会社はけしからんから仲介手数料を返しなさい！」と御上からは言わないのです。
ですが、宅建業法に規定がなくても、民法に則って考えれば限りなくクロであるという事はおわかり頂けたでしょうか？

[90: 匿名さん]

>実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります


法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ。

言うまでもなくグループ会社といっても法人格は異なる。
「実態が同一会社」と捉えるのは勝手だが、登記も別だし、それぞれが税務申告をする別会社だ。

グループ会社のある１社は販売会社（デベロッパー。A社とする。）、別のある１社は仲介会社（B社とする）、さらに建築会社（C社とする）があったして、各社とも違う部門のビジネスをしているとする。
A社がC社に対し家やマンションの建築を発注し、C社がこれを請負い、完成後にC社はA社に建築物を引き渡すと、A社はC社に建築代金を支払う。

A社は販売にあたり、客付けをB社に依頼する。
B社は購入希望者を探すなどの仲介業務を行う。
媒介契約が成立すれば客はB社に仲介手数料を払うのは当たり前だし（ついでに言うが、A社もB社に仲介手数料を支払う）、そうしなければB社の従業員の給料も家賃や広告宣伝費等の経費も捻出できない。

東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
そんなことはあり得ないだろう？

関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？

[91: 非89]

＞９０
随分と上から目線だな。

屁理屈が通っている典型例だ。
筋論からいうと、その場合の仲介手数料は少なくとも販売会社と購入者の折半が本来。
販売会社と同系の仲介会社がこれまでのお付き合いから、購入者一方から徴収しているように感じるなあ。
対価を払うべきが払っていないことになる。
正すべきところだ。
そういうことからすれば、NO８９の公序良俗違反は強ち間違いではない。
住宅は生涯一度の買い物だから、購入者は一見客ばかり。
私憤が分断されて、公憤に繋がりにくいから保っているだけのことだよ。

[92: 匿名さん]

>>90
>法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ
仲介手数料の両手が利益背反ではないかと問題視されている時代。「仲介手数料」とは何の対価として支払われるのかを良く考えて頂ければ法律を持ち出すまでもないんですけどね。こう屁理屈を言われてしまっては仕方がないので反論しましょう。

>東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
>住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
>そんなことはあり得ないだろう？
なんで伏字にしたのかわかりませんが、東急不動産と東急リバブル、住友不動産と住友不動産販売の事ですね。いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、あなたの会社と比べるのはいささか不適当ではないですか？これで正当性を主張出来ると思わないで下さい。

>関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？
誰もタダで働けと言っているわけじゃないですよ。例えば以下のようにして、売主の会社から販売手数料を支払うようにすれば良いのです。実態は同一会社であっても法人格は異なるので、経理上はこの様に出来るでしょ。

A社は販売にあたり、販売業務委託契約をB社と結ぶ。
B社は売主の代理となって、購入希望者を探して販売する。
売買が成立したら、A社はB社に手数料を払う。
（手数料を仲介の法定上限と同じにすれば、仲介の片手と同じです。）

[93: 匿名さん]

東急リバブルは東急不動産の、住友不動産販売は住友不動産の、それぞれ１００％子会社ですよ。

＞いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、


「東証一部上場」していると「実態が同一会社」とは言えないという理論の根拠を教えて下さい。

非上場企業だと資本関係が密接にある会社は全て「実態が同一」なのでしょうか？
中小不動産会社なんか悪徳企業ばかりだという差別発想？

[94: 匿名さん]

「理屈の根拠」と書くところを「理論の根拠」と書き間違えた。
まあ、どうでも良いが。

いずれにしても、A社の物件を販売するに際し、A社と資本関係がない仲介会社は手数料を堂々と顧客に請求できるのに、A社の子会社が仲介したときは手数料を請求すると公序良俗違反になるなんて、本気でそう思って言っているのかなあ？

[95: 匿名さん]

>>92 さん

グループ会社同士で売主と販売会社が密接な関係にあるとき、販売会社が「代理」として行っているケースは非常に多いですね。
その場合、購入者から手数料を貰うことはありませんが、売主は販売経費としてグループ会社の販売会社の手数料を織り込んで販売価格を設定します。
販売会社へ支払う手数料は販売価格の５～６％と結構な額ですから、これを価格に転嫁された物件を購入する者にとって、「代理」のほうが「仲介」より有利とは一概に言えません。
購入者にとって、そういった販売形式を見て有利・不利を判断するよりも、支払総額などを見比べてどれが有利なのかを判断するほうが賢明です。

「グループ会社が仲介手数料を取ること＝公序良俗違反」という考え方は、心情的にそう思う気持ちは理解できなくもないのですが、あまりにも本質を見ていな過ぎではありませんか？

[96: 匿名さん]

「グループ企業」を特別視しすぎてる感じがしますね。

当スレに挙げられているような関係は「非グループ企業間」「グループ企業間」「単一企業の別事業部間」などでもみられますし、この業界以外でも通常の商習慣として存在します。

また、この関係に於いて必ずしも関係組織間で利益の融通がされるという訳ではなく、単一企業の別事業部同士であるにも関わらず牽制し合うという構図もあります。

この関係が倫理的に適切か否かは「消費者に選択権があるか否か」に拠るものと思いますが、当スレに挙がっているケースでは「余分に仲介料なんてとってやがる」ということで全く別の企業を選択することができますので、倫理的に不適切であるとはいえないと思います。

当スレに挙がっている企業は、一般消費者でも容易に調べることのできる登記に同じ代表取締役を記載しており、そんな手間を掛けなくてもパッと見で関連していると分かるような社名を付けていますので、どちらかというと素直すぎるぐらいで、別企業として消費者を欺く気は皆無だと思います。

[97: 匿名]

>>95 >>96
おっしゃるとおりだと思いますよ。
仲介手数料をまるで不労所得のように非難する発想はおかしいと思います。
かかった経費プラス利益を請求するのは当たり前のことで、これを否定するのは経営感覚がないサラリーマンか社会主義者ですよ。
仲介手数料と堂々と謳っているところは、むしろまともな会社です。
一部上場の会社がそうでしょう(笑)。
販売代理が正義だというような誤解が生じるって、なんか日本の消費者の感覚の未熟さを表していると思いますね。

[98: 匿名さん]

対価分働いていなければ不労所得？
それとも不法か？
そんなもん、負けときなはれ。

[99: 匿名]

98さん、申し訳ないのですが、仰りたいことが意味不明です。
楽な仲介案件だったら、手数料を負けろということでしょうか？
そうだとしたら、ビジネス的には正論ではありません。

「グリーで検索」でお馴染みの「グリー」という会社は社員1名当たり1年で1億円もの利益をあげたそうです。
成長期のGoogleやMicrosoft、Appleもそれ以上に儲けているときがありました。
利益率が高いことは素晴らしいことですよ。
儲けることを悪と捉えてしまうと、ベンチャーを含めて企業は育ちませんよね？

[100: 匿名さん]

雇用主（＝国）が大赤字でも給料が支給され、ボーナスまで上がるのは公務員くらいですね。

不動産屋だろうと、自動車会社、電気産業、建築業界、サービス業、あらゆるビジネスに従事しているサラリーマンは、雇い主が儲けてくれないと給料は下がるし賞与は支給されないし、状況次第では給料支払いストップ、リストラ・解雇もありえます。
だからサラリーマンにとって、会社には儲けてもらわないと困るんです。皆様がおっしゃるように、企業が儲けることは「悪」ではありません。

ところで、帝国データバンク等の情報を見ていると、倒産する不動産仲介業者は本当に数多かれ。
一方、儲かっている仲介業者は、上場企業の子会社を除き、ほんの一部ですよね。リバブル等の上場企業の関連会社以外に、上場している仲介会社ってありますか？

不動産の仲介というのは、はたで見るのと違って、実は儲からない仕事なのではないでしょうか？

[101: 匿名さん]

92です。多くの書き込みを頂きましたが、これが違法ならばうちもヤバイな～って業者が沢山あるのでしょうかね？
さて１つづつ反論していく事にします。

>>93
>「東証一部上場」していると「実態が同一会社」とは言えないという理論の根拠を教えて下さい。
一部上場企業は東京証券取引所のＨＰで有価証券報告書が閲覧できます。それを調べて頂ければ「実態が同一会社」とは言えないという事がわかると思いますよ。それから、トーシングループが「実態は同一会社」だという根拠はNo.81で示した通りで、東急リバブルと東急不動産、住友不動産販売と住友不動産が「実態が同一会社」であろうとなかろうとその事実は変わりませんよ。

>>94
>いずれにしても、A社の物件を販売するに際し、A社と資本関係がない仲介会社は手数料を堂々と顧客に請求できるのに、A社の子会社が仲介したときは手数料を請求すると公序良俗違反になるなんて、本気でそう思って言っているのかなあ？
勘違いされているようですが、私は資本関係などは問題視していません。同じ人物が運営しているような実態が同一の会社が、それぞれ売主と仲介になることは公序良俗違反だろうと言っているのです。これは本気でそう思っています。

遅いので、今日はここまで。失礼します。

[102: 匿名さん]

１０１を読むと、なんか大きな勘違いをされているように思えてしかたありません。

同じ人物が「運営」している会社という喩えですが、会社の場合、「経営」という用語を使いのが一般的なので、こちらを使用させていただきます。
まず、経営者が同じだとまるで実態が同じ会社のような書きぶりですが、下で述べるとおり、これは単純すぎる発想です。

また、資本関係などは問題視していませんとかいうけど、資本関係がなければ他社がもう一方の会社を支配するとかされるとかいう関係にないわけでして、実態が同一なんてことはありえません。

代表取締役が同じ会社どうしが取引するには、それぞれの会社の承認手続が必要とされるわけで、資本関係が存在せず両会社の株主が赤の他人どおしなら、それぞれ売主と仲介になることについて両会社の株主（株主総会。または取締役会）の了解がなければならないのですよ。
同じ人物が経営している会社どおしでも実態が同じとはいえません。

それと、「公序良俗違反」を連発されていますが、この法律用語を正確に理解していますか？
契約は事由であることが原則なのに、それを「あってはならないほど悪質な契約」だから「無効」と認定されるような行為が「公序良俗違反」です。
あってはならないほど悪質な行いを日常の商売にしていては、普通は警察に捕まりますね。
売主・仲介者が仮に実態が同じ会社どおしだとしても、これが後ろに手が回るような「公序良俗違反」というほど悪質でしょうか？

「公序良俗違反」には人倫に反するもの（妻子ある男性が、不倫関係にある女性と将来妻と離婚して結婚することを約し、結婚するまで扶養料を払うという契約など）、犯罪をすることを約束するような正義の観念に反するもの（盗品の売買を委託する契約など）、利息制限法をはるかに超えた利率による暴利行為、個人の自由を極度に制限するもの（一生結婚しないという約束など）、賭博など著しく射倖性の強い行為などがあります。
これらは最高裁等の判例で「公序良俗違反なので無効な契約」とされています。

１０１さんは、「同じ人物が運営しているような実態が同一の会社が、それぞれ売主と仲介になることは公序良俗違反」とのことですが、上記のような公序良俗違反の事例と同等とお考えですか？裁判所に「公序良俗違反」を認めさせることが可能だと思いますか？
認めさせることは、不可能でしょう？

ちなみに、私は「トーシングループ」とは無縁（というか、今１０１を読んで初めて目にした会社名）ですし、不動産業界の人間（従業員も含め）でもありません。
案件により不動産業者の敵にも味方にもなりますが（とは言っても弁護士とか法律専門職でもありません）、本スレッドでは仲介手数料について誤解ある発言が目につきましたので、不動産業者寄りの発言をしました。

[103: 匿名]

あ、「契約は事由であることが原則」は勿論「契約は自由であることが原則」の誤りです。
念のため。

[104: 匿名さん]

>>101さん、

私は＞＞１００　ですが、101さんが多用する「実態が同一会社」という会社は実際にあるのでしょうか、今とても疑問に感じております。

「実態が同一会社」と検索しても、このスレッド以外にほとんど引っかからないし・・・

そもそも「実態が同一会社」の定義とかあるのでしょうか？
世間で認知されているのでしょうか？

101さんが引き合いに出されるトーシンという会社にしても、登記上の役員が同じでも、それぞれ専任の取引主任者を置いているはずだし、従業員も異なるわけでしょう？
経理上も別会社でしょうし、それでも「実態が同一会社」と言い切るのは、よほどのことがないと無理だと思います。
登記簿で調べたら役員構成が同じだったから実態が同じ会社だ、なんていうのは全く根拠になりませんよね？
そんなことで決めつけるのは幼稚すぎますよ。

>>92です。多くの書き込みを頂きましたが、これが違法ならばうちもヤバイな～って業者が沢山あるのでしょうかね？

あなたは、あなたの考えに反する意見を述べる者はヤバイ業者であると断定するのですか？
そう考えるのは自由ですが、そのような書き方はやめましょうよ。

[105: 匿名]

ちょっと形勢が厳しくなってきましたね、１０１氏。
消費者の目線で悪徳な業者を廃除したいという正義感はわからなくもないけど、グループ会社間の商取引(媒介契約)が公序良俗違反だという主張はビジネス常識で考えてもおかしいんじゃないかな？会社経営に携わったことがありますか?

そもそも仲介だろうと代理だろうと、購入者が支払う総額はさほど変わらないのだから、そんな名目はどうでも良いことでしょう？消費者にとってもどうでもいいことですよ。
購入者にとって実害が無いのに、またはあったとしても微々たるものにすぎないのに公序良俗違反って、１０２さんの事例を読む限り無料あり過ぎですね。
なんか多勢に無勢ですから、102さんに同調する強力な発言が登場するまで私は発言を控えます。

[106: 匿名さん]

92です。確かに多勢に無勢って感じです。ネットの火消し業者にでも依頼したかな？
これでは全てに反論していられないので、1つだけ返させて頂きます。

>>102
法律に詳しい方のようなので顧問弁護士でも投入されたのかと思いましたが、関係者ではないとおっしゃっていますので信じましょう。

>まず、経営者が同じだとまるで実態が同じ会社のような書きぶりですが、下で述べるとおり、これは単純すぎる発想です。・・・同じ人物が経営している会社どおしでも実態が同じとはいえません。
一般論としては必ずしもそうでないことは理解しています。しかしトーシンのように小さな会社（社長、失礼！）においては実態は同一である可能性は非常に高いと思います。何といっても５人の役員のうち４人が重複しているのです。きっと株主も身内でしょう（これは確認する術がありませんが）。そうした場合、株主総会はお手盛りになることが容易に想像されますよ。

逆に質問しますが、102さんはトーシンは実態が同一の会社ではないと言い切れますか？その根拠を是非お聞きしたいものです。

[107: 匿名さん]

>>逆に質問しますが、102さんはトーシンは実態が同一の会社ではないと言い切れますか？その根拠を是非お聞きしたいものです。

私はトーシンの人間じゃありませんから、そんなことは知りません。

ただ、「小さい会社で役員が重複していれば実態が同一」であろうとか「上場企業なら実態が同一とは言わない」などと数値基準のない観念を主張されるのは勘弁してもらいたいです。

（また、「ネットの火消し業者にでも依頼」とか、「顧問弁護士でも投入」などというスレ違いなご発言もお控え願いたく存じます。）


何人の方が繰り返し発言されているように、たとえ小さな会社であろうと（トーシンが小さな会社かどうかは知りませんが）、会社ごとに専任の取引主任者を設置し、従業員も違う、登記も別、経理も別、営業所も別であれば、たとえ株主や役員が一致していても完全に別会社でしょう。くどいですが法律上も税務上もです。

なお、「実質的に同一会社」という言い回しがないわけではありません。
再販売価格の拘束に係る取引や下請法による規制などについて「実質的に同一会社内での取引」という言い回しが使用されます。
ただ、ここでいう「実質的に同一会社」については、このスレで議論になっている「実態が同一会社」などと違って、同一とされる会社間の保有議決権割合について明確な基準・定義が法律に存在します。
ですから、会社規模など関係なく、上場企業であろうとその関連会社と「実質的に同一会社」と判断されるケースがあるのです。

[108: 匿名]

同一会社かどうかはどうでもよろしい。
仲介を依頼した購入者にとって、その媒介契約が著しく不利＆不公正なトンデモないことであって、公序良俗違反になるかどうかが問題。
冷静に考えれば、こんなことで公序良俗違反とされるなんてことはあり得ないでしょう。
一時の感情で悪徳業者呼ばわりするのは簡単だけど、誰もが納得できる根拠がないから説得力に欠けるわ。
こういうこと書くと自分もトーシン関係者呼ばわりされますか(笑)？

[109: 匿名さん]

連結している会社も認められるなら、どこの会社も直売なぞしなくなる。
自ら売主は、存在しない取引形態になるだろうね。

[110: 105]

109さんの禅問答のような表現は私には解読できません。
もう少し私のように脳みそが低レベルの者でも理解できる表現をしていただけると助かります。

さて、私なりにまとめてみます。
そもそも本スレッドは、同じグループ企業と名前で判断できる２つ会社が、それぞれ売主と仲介を行っているが、それって手数料のぼったくりじゃないか？という素朴な疑問で立ち上がったと思われます。
そのような疑義を抱くのはごく一般的で当たり前の感覚でしょう。私もそう思います。
92さんは、そのような疑惑を抱く人の代弁者だと思いますね。

一方、別の視点から発言する102のような方もいらっしゃいます。
儲けることは別に悪ではないし、しかも仲介だろうと、代理だろうと、消費者にとって金銭上の有利・不利はないから、名目上のことで悪徳業者のレッテルを貼られる筋合いはないし、ましてや公序良俗違反なんてとんでもないいいがかりだ、法律を知らない者の発言だ等々。

また、「実態が同一」についての解釈も、92さんのように「小さな会社で役員が同じなら実態が同じ」という直感的な意見と、102さんのように同一かどうかは会社の規模ではなく明確な基準をもって判断すべしという見解があります。

「直感」対「理論」。読んでいて面白い。

今のところ102さんが優勢だし、自分もこちらの意見が筋が通っているというか、説得力に勝っていると思うのだが、92さんの形勢逆転も期待しています。頑張ってください。

[111: 匿名さん]

92です。

>>107
>（また、「ネットの火消し業者にでも依頼」とか、「顧問弁護士でも投入」などというスレ違いなご発言もお控え願いたく存じます。）
昨今食べログのやらせ書き込みが社会問題になっています。この掲示板でもそういう事があるだろうとず～っと思っていましたが、匿名での業者より意見にはやらせ書き込みの可能性があるという事を、食べログの件は証明してくれました。ただし107さんがそうだと決めつける訳ではありませんよ。証拠はないですから。あくまで可能性の話で勝手に妄想しただけですが、お気に召さなかったのなら謝ります。

さて、本題に移ります。
>なお、「実質的に同一会社」という言い回しがないわけではありません。
107さんは色々とご存じなんですね。「実態が同一会社」と「実質的に同一会社」では意味が違うとは知りませんでした。それで「実質的に同一会社」というのはどういう事なのかを調べてみました。
それは下請法における言い回しで、親会社が子会社の議決権の50％超を所有する場合など、実質的に同一会社内での取引きと見なされる場合に下請法の適用は受けないという公正取引委員会の見解のようです。

ついでに、税法上における興味深い定義を見つけました。それは「同族会社」という言葉です。
上位3株主＋これらと特殊な関係※にある個人法人の持ち株比率をあわせて50%を超える会社を「同族会社」と呼び普通よりも厳しく課税されるらしいです。（※特殊な関係とは、①株主の親族、内縁関係にある者、又は、使用されている者等　②①の者と生計を同一にしているもの）

>ただ、「小さい会社で役員が重複していれば実態が同一」であろうとか「上場企業なら実態が同一とは言わない」などと数値基準のない観念を主張されるのは勘弁してもらいたいです。
下請法や税法の数値基準を当てはめて考えると、トーシングループ各社は「同族会社」であり、「実質的に同一会社」である可能性はものすごく高いように思います。思いますというのは、持ち株比率が不明だからですが、一族経営の会社で一族合計の株式持ち分が50%を下回るというような事があるとは考えにくいので、私はかなりの確率で50%超えていると予想しますが107さんもそう思いませんか？

さて藤江一族の持ち株比率が50%を超えていると仮定した場合、トーシングループ各社は「実質的に同一会社」であり、グループ物件を仲介して手数料を請求することの違法性は高いと思いますが如何でしょうか？
107さん、是非考えをお聞かせて下さい。

[112: 匿名さん]

連投です。92です。

>>108
>同一会社かどうかはどうでもよろしい。
>仲介を依頼した購入者にとって、その媒介契約が著しく不利＆不公正なトンデモないことであって、公序良俗違反になるかどうかが問題。
>冷静に考えれば、こんなことで公序良俗違反とされるなんてことはあり得ないでしょう。

108さんのご意見と違って、「実質的に同一会社」であれば見過ごすことは出来ない不正行為だと考えています。売主または売主の代理人が仲介手数料をとるなどという事は、買主にとって不利で不公正であるという事に疑いの余地などありません。違いますか？

[113: 匿名]

111氏はよく調べたみたいだけど、根本的に大きな勘違いをしていると思われる。
反論は107氏に任せます。

[114: 匿名さん]

昨今食べログのやらせ書き込みが社会問題になっています。
気に入らないライバル店の悪口を書き込み、業務妨害をすることが主目的だそうです。
この掲示板でもそういう事があるだろうとず～っと思っていましたが、匿名での特定業者批判には「やらせ」の可能性があるという事を、食べログの件は証明してくれました。
ただし＞＞１１１　さんがそうだと決めつける訳ではありませんよ。証拠はないですから。あくまで可能性の話で勝手に妄想しただけですが、お気に召さなかったのなら謝ります。

などと書かれたら凄く気分悪いでしょう、111さん？
反論のたびに一々「勝手に妄想」したことを書き添えるのはいい加減にしてくださいな。
そのしつこさ、本当にうんざりです。
あなたが敵意と皮肉を前面に出すという姿勢であれば、こちらもそのように対処しますよ。

>>さて藤江一族の持ち株比率が50%を超えていると仮定した場合、トーシングループ各社は「実質的に同一会社」であり、グループ物件を仲介して手数料を請求することの違法性は高いと思いますが如何でしょうか？

あれれ？111さんは、そもそも「私は資本関係などは問題視していません」という持論を主張されていましたよね？
今さら、ここで持株比率を持ち出して「違法性」などと言い出すのは何故でしょうか？
111さんも、いろいろと調査・勉強された結果、「資本関係がなければ他社がもう一方の会社を支配するとかされるとかいう関係にないわけでして、実態が同一なんてことはありえません。」という私の発言をようやくご理解いただけたのでしょうか？
それなら、それで良かったです。早速111さんのご質問にお答えしましょう、、、、と思ったのですが。。。
ご質問の「違法性は高い」という部分ですが、何法の何条に違反しているとお考えですか？
それを具体的に示していただかないと、>>107さん、是非考えをお聞かせて下さい。
と言われても検討の余地がありません。

なお、ご質問に対する回答ではありませんが、111さんは以前から「トーシンのように小さな会社（社長、失礼！）においては．．．」などと、トーシンは小さい会社という趣旨の発言を繰り返しておられる。
そんな小さな会社を、このメジャーな掲示板において実名で非難するだけではなく、とうとう役員まで「＊＊一族」などと吊し上げ、違法性が高いかのような書き込みをされる。
それを正義だと感じているのかもしれませんが、私にはその神経が理解できませんね。

[115: 107=114]

＞＞下請法や税法の数値基準を当てはめて考えると、トーシングループ各社は「同族会社」であり、「実質的に同一会社」である可能性はものすごく高いように思います。思いますというのは、持ち株比率が不明だからですが、一族経営の会社で一族合計の株式持ち分が50%を下回るというような事があるとは考えにくいので、私はかなりの確率で50%超えていると予想しますが107さんもそう思いませんか？

はい、そう思いますよ。
でも、それが何か？としか答えようがありませんね。

法人税法でいう「同族会社」の行為・計算の否認は、同族間の恣意的な取引などにより法人税の租税回避をされないようにするための規定です。
否認規定とはいってもその行為が無効になるわけではなく、禁止されているわけでもありません。ただ、税務上は同族間の行為がなかったものとみなされて課税されるわけです。
また、同族会社に対しては、留保金課税や役員報酬損金算入規制など、非同族会社に比べ厳しい課税の取扱があります。
（このような同族会社に対する税務上の規制は、私が申し上げるまでもなく、会社経営者や経理経験者なら常識だと思います。）

ところで、このような法人税法の「同族会社」という租税回避規制が、本スレの論点となっているグループ会社間の媒介の是非を語る上で何か関連性があるのですか？

それと下請法は、そもそも元請業者が下請業者に対し、下請代金の減額や不当返品などを優越的地位を濫用して行うことを規制するための法律です。
とはいっても、親会社が子会社の議決権の50％超を所有する場合は「実質的に同一会社内での取引」とみられますから、元請け＆下請けの関係にあっても規制の対象外とするような緩和措置が採られております。
で、この規制緩和要件と本スレの論点と何か関係があるのでしょうか？

113さんがおっしゃるように、何か勘違いをされていませんかね？

[116: 匿名]

公取委が下請法の規制をしないと言っている実質的に同一会社って、上場企業だろうと零細企業だろうと当てはまりますよね。
上場企業であれば親子関係会社どおしでも実態は同じではないとか言っておきながら、下請法を持ち出して実質的に同一会社というのは、そろそろ論理破綻ですかね？

もう少し115氏を黙らせるような人はおりませんかね？
111氏では厳しいですね。
レベルが違いすぎます。

[117: 匿名]

もう111さんは、ぐうの音も出ないみたいだし、誰か114にまともに反論できる人はいませんか?

T社のライバル会社の顧問弁護士か、やらせ業者にでもご登場いただきたい(笑)

[118: 匿名さん]

トヨタで製造しているクルマを、トヨタの１００パーセント完全子会社である東京トヨペットが利益を上乗せして販売すると公序良俗違反になりますか？
販売代理とは言いませんが下請法では実質的に販売代理とみなされますよね？
けしからんと思いませんか?
あ、仲介じゃなければいいのかな？
トヨタは上場企業だから問題ないのかな？
111さんや115さんはどう考えますか?

[119: 匿名]

118ですが、すみません、
下請法では実質的に販売代理とみなされますよね？
ではなく、

下請法ではトヨタと東京トヨペットは実質的に同一会社とみなされますよね？
の誤りでした。

[120: 匿名さん]

>>118
115です。
仮にトヨタが東京トヨペットの議決権の50％超を所有しているとすると、下請法では「実質的に同一会社」に該当するでしょう。
でも、そんなことはどうでも良いことではありませんか？
トヨタは自社で製造したクルマを直販しないで関連子会社に販売させている、なんて不公正な会社だ、けしからん、公序良俗違反だ、といったようなクレームをつける人はいませんよね。
トヨタやパナソニック、ソニーのような大企業は、これまで子会社をどんどん設立し、そのグループ会社どおし互いに利益向上に協力しあい、結果として日本経済をリードしてきました。
でも残念なことに、同じようなことを小規模企業がやろうとすると、実態が同じ会社だ、消費者を欺いて利益を不法に得ている、などと勘違いな事を言われたりします。残念ですね。

さて、111さんも無言になったし、私も同趣旨の発言の繰り返しとなる今の流れに厭きてきました。
このスレとも、そろそろおさらばさせていただきます。

[121: 匿名さん]

遅くなりました。111=92です。
まずは、114に回答します。

>>114
>などと書かれたら凄く気分悪いでしょう、111さん？
いいえ、そんな事はありませんよ。トーシングループの関係者だったら「一体どこのどいつの仕業だ？ライバル店のあの不動産屋か？」などと考えて当然だと思いますから。114さんも色々妄想してるんじゃないですか？
私は、114さんがなんで首を突っ込んでくるのか？どんな属性の人だろう？などと、楽しく妄想させてもらっています。

>そんな小さな会社を、このメジャーな掲示板において実名で非難するだけではなく、とうとう役員まで「＊＊一族」などと吊し上げ、違法性が高いかのような書き込みをされる。
>それを正義だと感じているのかもしれませんが、私にはその神経が理解できませんね。
トーシングループと関係のない114さんが心配する事ではないと思いますが、誰が考えても後ろ指を指されるような事をしていないのならば、匿名掲示板の書き込みに神経質になる必要はないでしょう。根拠のない書き込みは誰からも相手にされませんからね。しかし、少しでも後ろめたい気持ちがあるなら、この機会に改めたら良いと思います。経営者としての資質がある方ならば、きっとそうするはずです。
インターネットの普及した現代においては、小さな会社にもチャンスがある一方で大きな会社と同じように世間の厳しい目にさらされています。小さな会社は大目に見てもらえるだろうなどといった甘い考えは通用しないのです。

>ご質問の「違法性は高い」という部分ですが、何法の何条に違反しているとお考えですか？
私は、民法の公序良俗に反する行為は無効という考えに則り、違法性が高いと考えております。売主が仲介料を請求する行為が、公序良俗に反するという事に議論の余地はないですから、あとはトーシングループが「実質的に同一会社」かどうかという事がポイントになります。
私がトーシングループを「実質的に同一会社」ではないかと考える理由については、また後程書きます。

[122: 匿名さん]

>>118
118さんは、新人さんか？それとも不動産業の関係者ではないのかな？
トヨタの例を出して書かれていますが、仲介と販売、販売代理の区別がついていないようですね。
もしも宅建業で働いているのならば、もっと勉強して頂きたいものです。

[123: 匿名さん]

トヨペットの例えの反論は、間違いですね。
利益の上乗せと手数料は全く違うものですよ。

それから、仲介の場合には、仲介業者は物件にあった場合には問題解決の仲介もするのでしょうか？
それとも、売ったらオシマイですか？

そもそもですが、宅地建物取引業において、自ら売り主の場合は何故手数料を取れないようにしてあるのでしょう？
子会社が仲介できるのであれば、手数料を取っても良さそうなものです。
国会議事録で規定した趣旨が分かると思いますが、検索が難しいので不動産業界の方に教えて戴きたいと思います。
これは予測ですが、消費者保護の観点からすれば、仲介料は販売会社と一線を画した不動産屋が取得することを前提に業法ができており、解釈をひねくり回して同族の子会社が仲介することは想定外なのでしょう。

[133: 匿名さん]

>>132
あなたは118で、トヨタと東京トヨペットの例を持ち出して発言をされていますが、仲介と販売、販売代理の違いがわかっている方ならばそのような事はされなかったでしょう。
その後128で、仲介と販売、販売代理の違いは中学生でも解ると弁明されていますが、何を言おうとしたのかきちんと説明が出来ないのでしたら、やはり仲介と販売、販売代理の区別がついていなかった。義務はないので答えなくても良いですが、そのように確信しました。
不動産関係者なのでしょうから、今後は仲介と販売、販売代理の違いを意識されてお仕事に取り組んで頂きたいと思います。
それでは、ごきげんよう。

[134: 匿名さん]

132と133が互いに「ごきげんよう」と和解したところで横から申し訳ない、というか話の腰を折るというか、空気を読まないというか、とにかくすみません。

132さんが118で言いたかったことは、次のようなことではありませんか？

つまり、「トーシングループは下請法で実質的に同一会社とみなされる。ゆえにその会社間での仲介が公序良俗違反」という主張をするのであれば、「下請法ではトヨタと東京トヨペットだって実質的に同一会社とみなされるが、誰からも咎められることなく子会社が親会社の製品を販売して利益をあげている。この場合利益を上乗せして販売しても公序良俗違反という人はいないのに、「仲介」という形式で利益を上乗せすると公序良俗違反になるという主張はおかしいのではないか？」
ということを言いたかったのだと私は何の疑問もなくそう読み取りましたたけど。
普通に読めばそう理解しますよね？１３３さんも、それはわかっていたんじゃありませんか？
分かっていて何故、どうでも良い反論を？

私は１３３さんを応援していまして、これまでも頑張ってくださいという趣旨のエールを何度も送っております。
ですので、132に特に味方するわけではありませんが、今回は133がなぜそんなに解り切った１１８の発言の説明を求めることにこだわるのか理解に苦しみますね。

やはり、皆が言うように、115とかに対し、本スレ読者に納得できる理論で反論するほうが優先だと思うのですが？
建設的な意見を言えない私が勝手なこと言って申し訳ありませんが。

[136: 匿名さん]

禅問答とか言って回答が一切ない。
見直したら、字句が足りなった。
仲介の場合には、仲介業者は物件に瑕疵があった場合には問題解決の仲介もするのでしょうか？
引渡し前に発覚した瑕疵や不都合を含む。

[139: 匿名]

>>134さん、
>>132です。
私の発言をご丁寧に解説していただき有り難うございました(笑)
また、お礼を申し上げるのが遅くなり申し訳ありませんでした。

134さんの丁寧な解説がないと私の発言趣旨を理解できない人がいるとは想定外でした。
これからは行間を読むことができない人にも解り易い文章を書くように心がけます。
反省しました(笑)

[143: 匿名さん]

秩序に反するとかともかく
「東京トヨペットの自動車を仲介させて頂く○△販売株式会社です」

なんて販売方式になったら、みなさんどう思うよ？

[156: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

利用者様同士の悪口、中傷と判断できるやり取りが継続していたため、
関連する投稿を削除させていただいております。

議論がヒートアップすることはあろうかと思いますが、字面だけをかいつまんだ
揚げ足取りのようなものや、投稿者自体への批判や、馬鹿にするような内容は
正常な情報交換や意見交換を阻害いたしますので、十分ご配慮いただいたうえで
ご利用くださいますようお願いいたします。

なお、ご利用にあたりましては、以下の内容もご参照ください。


■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。

[157: e戸建てファンさん]

妄想君はアク禁になったようです

[158: 匿名さん]

124以降155までのレスで残ったのが、5つ。記録的削除。
日本語以前ということだろう。

名誉棄損は一般論に終始すれば、会社名が出ていても問題は無い。

さて、本題。
宅地建物取引業法は、無秩序な不動産取引が横行していたので、消費者保護のために制定した法律である。
知識のある第三者が、消費者を助けて安全な取引を行わせることが目的だ。
会社の一部門を法人化して、仲介することが消費者保護になるだろうか？
否だ。
仲介料を稼ぐことが目的となっており、法の趣旨に反している。
悪乗りのアウトライダ－だ。
おかしいと消費者から指摘があれば、仲介料は半額なり、無しとしなければ、次第に消費者の不満が大きくなる。
目に余ると出来なくなるから、知らない者を対象にこっそりとやることですな。

[159: 匿名]

みずほ銀行で住宅ローンを組むには、みずほ信用保証という保証会社の連帯保証をつけることを条件とされます。
他の保証会社を選ぶことはできません。
ローン契約でそうなっていますから。
そして、みずほ信用保証はみずほ銀行と同じ「みずほフィナンシャルグループ」なのに保証料を払わされます。
私は住宅ローンを組んだ時、実際にみずほ信用保証に保証料を払いました。

みずほ銀行だけではなく、他の都銀も、いや、都銀どころか地銀、信金、農協、金融機関すべて身内の保証会社の保証をつけないとローンを組めないようです。
つまり、金融機関は金利で稼ぎ、身内の保証会社は保証料で稼いでいます。何十年もこうした仕組みが続いてきたのに、社会問題になっていません。


一方、不動産売買で売主のグループ会社が仲介業者の場合、仲介手数料を支払うと、売主は販売益で稼ぎ、仲介業者は手数料で稼ぎます。
でも、購入希望者がその仲介を気に入らなければ、自分で仲介業者を探して選ぶことができます。
たとえ売主にとって専任媒介でも、買主に対しては仲介業者を強制することはできませんから。
他の仲介業者を選ぶというと、売主が物件を売ってくれないという誤解がありますが、そんなことはありませんでした。
そんなことしたら、買主が指定した仲介業者に何を言われるかわかりませんから。
私は実際にこの方法で購入しましたよ。

[160: 匿名さん]

保証料は保険だから、仲介手数料と違って危険負担している。
全く別物、例えにはならないように思うけど。

[161: 匿名]

160
いや、そんなことはないですね。
貴方が他人に100万円を貸す時、自分の奥さんをその他人の保証人にさせますか？
奥さんが保証人としてその他人(借主)に保証料を請求したら、その借主は、なんてがめつい夫婦だと思うでしょうね。
普通は貸主の身内が保証人になるなんて常識外なことです。それを銀行はやるんですね。
グループ会社が名目を変えて収益をあげることがダメというのであれば、銀行の身内である保証会社が受け取る保証料だって同じくダメなはずです。
それに危険負担といっても、そもそも融資する時点で銀行に貸し倒れリスクがあるのだから、
それを銀行が、形式的にリスクを保証会社に移転し、そこで金利以外に保証料という名目で請求する。
支払った借主にとっては、実質的に利息の上乗せと同じです。
それだったら、最初から銀行が金利を上乗せして融資すればすむ話です。
でも、皆さんは、そういうものだと納得しているのか、文句を付けてもどうにもならないと諦めているのか、誰も銀行に文句を言いません。
不動産の仲介業者のように、保証料が安い会社に変更したいと思ってもできません。
銀行のこのような商売が非難されず、不動産屋の場合はダメというのは何故ですか？

[162: 匿名さん]

仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
仲介手数料は、消費者の保護目的です。

奥さんの例えはよくわからない。
旦那が死ぬと混同しない？

[163: 匿名さん]

>161
161さんは十分に銀行を批判的に書いていると思いますし、不動産も悪どい、銀行も悪どいという事でしょう。それで不動産が良いという事にはならないと思います。それから、銀行の件は公正取引委員会は何と言っているのかな？保証会社を自由に選べず、保証料に大きな差があるとしたら、ローンと保証の抱き合わせのように思えますが・・・

ただし、保証料はやはり仲介料とは違いますし、奥さんの例もどうかと思います。
貸し倒れリスクを回避するための保証人を貸主の身内にするなんて事は、普通はナンセンスですからやりません。銀行があえてその貸し倒れリスクをグループ内で負担するのは、ローンが滞った時の対応を柔軟に出来るようにして、少しでも回収をスムーズに進めたいからでしょう。

それから「トヨタ」だとか「みずほ」だとか、時々不動産ではない話が出てきますが、不動産に限定しないと話が横道にそれますよ。

[164: 匿名さん]

>162
>仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
>仲介手数料は、消費者の保護目的です。
ここ、ちょっと矛盾してると思います。仲介者にリスクがなかったらどうやって消費者を保護します？
仲介者には瑕疵保証などのリスクがありまし、仲介料の上限が高額なのはその対価だからでしょう。
但し（トーシンの場合そうですが）売主が宅建業者の場合には本来売主が負担すべきものですから、グループ会社の仲介にそのようなリスクはなく丸儲けですね。

[165: 匿名さん]

仲介者に瑕疵保証のリスクがあるのですか？
その辺り、もう少し根拠立てて説明してもらえるとありがたいです。

[166: 匿名さん]

>165
164です。
宅建業者が仲介業務をする場合、瑕疵の有無を調査して買主に説明する義務があります。また当然に期待される調査を怠って買主に損害を与えた場合には、損害賠償する責任もあります。
これらを「瑕疵保証のリスク」という言葉で表したつもりでした。

[167: 匿名]

保証料と仲介手数料の性質が違うのは言うまでもないことです。
しかし、不動産の売主もローンの売主も、販売益(銀行の場合は金利)以外に身内の会社に利益をあげさせていていることには変わりありません。
ここでは売主が本来の利益とは別に、身内の会社に形を変えて利益をあげさせることの是非が論点でしょう？
そういう意味ではなぜ保証料は許されて仲介手数料はダメなのでしょうか?

保証にはリスクがあると言っても、そんなことは関係ありません。
リスクを見込んだ上で延滞率を予想し、利益を上乗せして保証料を設定しているのですから、儲かることについては同じです。
ただ、私は銀行を悪者扱いする気はありません。業務効率を良くしてグループ会社全体が利益をあげることは企業として当然です。
ですからデベロッパーも身内に仲介会社を置き、グループで利益をあげることも否定しません。

[168: 匿名さん]

住宅瑕疵の調査義務があっても専門家ではないから、建築士に依頼すれば責任は建築士となる。
この場合の調査費用は仲介手数料に含まれますか？
宅建資格は取ったが、ずいぶん前で忘れたが、そんな義務は無かったように思う。
（念のため、私は素人ですからね）
売主が仲介者に伝えて、それを購入者に伝えない場合は責任問題となりますが、それを除けば、瑕疵の責任は売主でしょう。
また、当然か否かが争点になれば、証明が非常に難しい。
結局、瑕疵のリスクは無いことになる。

[169: 匿名]

親会社の物件を仲介する業者に仲介手数料の値切り交渉すると普通は結構負けてくれますよね。
銀行の身内の保証会社は絶対に保証料を負けてくれませんから、不動産仲介業者の方が良心的なもしれません。
(ただ、某大手不動産のファミリー仲介業者はびた一文負けてくれませんでした。ですので、仲介業者を別の業者にしました。)

[170: 匿名さん]

これはどちらが良心的かという問題じゃなくて、どちらもNG行為だと思います。
銀行は保証会社を指定する行為がNG。グループの保証会社を使えば金利をさらに引きますよとか、そちらに誘導するのはOKだと思いますけどね。
不動産会社は、本来は売主又は販売代理と表示すべきところを仲介と表示しているのがNG。売り出しの広告っていうのは売主しか出さないでしょ。そこに特定の不動産業者を記載するわけだから、売主と何か特別な関係があるのは明らかであって、中立な立場での仲介など出来ないはずですからね。