ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[2951 マンション検討中さん]

そうですか？！審査会が言葉だけで弁明できるところとは知りませんでした。
>NIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は６分の１で設計していた？！
と言うのはホントだったのですね。（既出）

いずれにせよ
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった 、と言うのは完全に誤りですね

という事実だけで十分と思いますけど？

[2952 マンション検討中さん]

>>2941 匿名さん
>企業の中で虐げられ搾取され仕事を強要されている雑兵をいじめるのはかわいそうだと言う視点もある。
おっしゃる通りのところがありますね。
>>2915 匿名さんの言わんとしているところも同様と思います。

さて
>虐げられているはずの人民も会社経営者や資産家のようなブルジョワジーがたくさん含まれていたりする
ですが
>弁護料100万円＋訴訟事務費用という格別のご厚意
１００万円に負けて貰って大喜び、と言うのはやはりブルジョワですね

>審査請求にあたって、建築確認の取消しを争うには、技術的な争点の解明と主張・立証に関する専門的な法的知識が不可欠なので、日置雅晴先生に正式に事件の受任をお願いし、弁護料100万円＋訴訟事務費用という格別のご厚意によりお引き受けいただきました。

[2953 マンション比較中さん]

まだ誤解を引きずっておられますね。
2005年裁決で審査会が指摘した二つの大きな違反に対応するだけでは適法なマンションにできない、というのが事実です。

[2954 マンション比較中さん]

そして、清水建設はこの事実をわかったが、NIPPOは理解できなかったのです。

[2955 匿名さん]

念のためにいうと、2005年の裁決で建築審査会が指摘した二つの大きな違反以外の点については、裁決では建築審査会は適法とも違法とも言っていないということです。
（それ以外の点の適法性について判断するまでもなく、建築審査会が指摘した点だけで建築確認が取り消されるべきことが明らかだったからです。）
なので、それ以外の点については、デベの責任で適法となるように対処する必要がありました。もし、それ以外の点については適法だと建築審査会が判断したとデベが解釈したとすれば、誤解ですね。

[2956 マンション検討中さん]

>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった

と言うのが完全な誤り、ということを認められたら如何ですか？

[2957 匿名さん]

なんか議論がずれているような気がします。
建築審査会が「二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定して」いたかどうかがそんなに重要な問題ですか？
ポイントは、二つの大きな違反以外の点については、建築審査会は違法だとも適法だとも判断していないということです。
したがって、それ以外の点について建築審査会が判断しなかったことをもって、建築審査会がお墨付きを与えたと考えるのは誤解だということです。

[2958 匿名さん]

>>2957さん
日建ハウジングも二つの大きな違反以外の点は建築審査会がお墨付きを与えたと誤解したのでしょうね。
2005年の裁決を慎重な側に読んでいればよかったのに。

[2959 匿名さん]

その可能性はあります。
それに、2005年当時の問題点について前任設計者の清水建設から日建ハウジングへの引継ぎがおそらくなかったと思われます。
たぶん、清水建設はデベと意見が合わず撤退したので、引継ぎどころではなかったのでしょう。
きちんと引継ぎがされていたら、日建ハウジングはもっと慎重になったでしょう。

[2960 マンション検討中さん]

誰も全然分かりませんが・・。

二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった

と言う根拠を具体的に教えてください。
採決のどこをどう取って全面的に設計変更をすることが想定されたと言えるのですか？

[2961 匿名さん]

私は、2926 匿名さん ではないですが、彼（彼女）が言いたかったのは、建築審査会が二つの大きな違反を指摘して建築確認を取り消せば、審査請求において住民側が主張していた他の問題点についても違法な部分はデベが見直して対応するだろう（そうでないと、再び建築確認が取り消されることになりかねない）ということなのではないですか。
二つの大きな違反以外の点については、建築審査会は違法だとも適法だとも判断していない（お墨付きを与えていない）ので、二つの違反だけ直したのでは、適法な建築物になるとは限りません。そのことを言いたかったのではないですか。

[2962 匿名さん]

>>2959さんの仰るように清水建設から日建ハウジングには図面の引渡しされていても打合せはされてないと思います。
一方、日建ハウジングも建築の専門家であるなら、2005年の裁決を読んで指摘された二つの大きな違反に対処するだけでは不十分なことに気付くべきだと思いました。

[2963 マンション検討中さん]

匿名さんでしょう？
それはさて置き、全然説明になっていませんよ。
裁決を受けデベがやるべきこと

①６ｍ道路の築造（開発許可が必要になる）
②低層棟の廃止（開発許可に伴い公開空地にする）
③虚偽の弁明をした斜路を１/８以下の勾配に設計変更する

後何かありましたっけ？
いずれにせよ全面的な設計変更などする必要はないですよね？
絶対高さ制限の第一次素案が公表されたのも２０１１年だったと思いますので、高さを２２ｍに設変する訳はないしですね。

[2964 マンション比較中さん]

やっぱり誤解したままですね。
③の斜路を1/8以下の勾配に設計変更しても、それでは不十分で建築確認取り消しになってしまう、そして建築確認取り消しが正当であると最高裁判所も判断しているのですがね。

[2965 マンション比較中さん]

せめて >>2963 の③は施行令26条の基準を満たした斜路に設計しなおす、と書くものでしょうか。おそらくそれでも不十分と思われます。高低差が2.5メートルあるためです。

[2966 匿名さん]

>>2962 匿名さん
仰るとおりです。ただ、避難階の問題点は当初は清水建設も気づかなかったものなので、日建ハウジングが気づかなかったとしても無理はないような気がします。
傾斜地に造った建物の避難階をどのように考えるべきかについて、これまで固まった解釈はなかったようですし、非常に難しい問題だと思います。
それに、指定確認検査機関も2005年裁決のときの東京建築検査機構からユーイックに変わってしまったので、2005年当時の問題点（裁決において指摘された二つの大きな違反以外の問題点）を知る当事者がいなくなってしまったのも大きいと思います。

[2967 匿名さん]

>>2966さんは傾斜地に造った建物の避難階の解釈の難しさを仰っていますね。NIPPOが2011年頃に周辺住民に説明をしたといわれているように、東京都建築主事に建築確認を申請していれば、慎重に審査していたと思いますが、いかがでしょう。
高低差の大きいスロープにより地上とつながっている階を、スロープの上部が地上と同じレベルだからスロープの下部も避難階だという解釈には、無理があると思います。このような慎重に審査をする必要がある建築計画は行政の建築主事に建築確認を申請するのがいいです。
このスレで話題になったグランドメゾン目白坂（現・グランドメゾン目白新坂）は、当初の建築計画は指定確認検査機関による建築確認だったのですが、設計を最初からやり直して、行政の建築主事による建築確認を得ています。積水のほうがNIPPOより確実な手順を取ってます。

[2968 匿名さん]

積水の方がデベロッパーとしては実績ありますからね。
でも、その積水も地面師にはまんまと騙されるし、不動産業界はよくわからないことが多いです。

[2969 匿名さん]

ユーイックもスロープの下の階が避難階に該当するか、建築基準法第77条の32第1項の規定に基づき特定行政庁である東京都に照会しておくべきでした。

建築基準法第77条の32第1項
　指定確認検査機関は、確認検査の適正な実施のため必要な事項について、特定行政庁に照会することができる。この場合において、当該特定行政庁は、当該照会をした者に対して、照会に係る事項の通知その他必要な措置を講ずるものとする。

なおDJあかいさんのスムログの記事に、ル・サンク小石川後楽園の特定行政庁が文京区であるとの解説がありますが、誤りなので、スムログ編集者は訂正されるのがいいと思います。

[2970 評判気になるさん]

>>2969
ユーイックはNIPPOからも神鋼不動産からも損害賠償を求めて訴訟を提起されているからね。
特定行政庁の東京都に照会して回答をもらうのがユーイックの身を守るためにもよかっただろうね。

[2971 匿名さん]

たしか、ユーイックに対して訴訟を起こしたのはNIPPOだけではなかったですか。
神鋼不動産も訴訟に加わったのですか。

[2972 マンション比較中さん]

>>2966
これまでも2.5メートルの高低差がある地下の部分は避難階として扱われていない。
ル・サンク事件には、2.5メートルの高低差がある地下部分を避難階としてしまうと、他の建築計画でドライエリアを経由してスロープで地上とつながっている地下の居室も避難階になってしまうため、他の建築計画に与える影響が大きいという事情もあったと思う。

>>2971
神鋼不動産はNIPPOと別に訴訟を提起しており、東京都に賠償は求めず、ユーイックに賠償を求めている。NIPPOの2件の訴訟と併合されている。日経アーキテクチュア2019年9月12日号に神鋼不動産のコメントが載っている。最高裁判所で建築確認取り消し裁決が正しいと判断されている以上、東京都に賠償を求めるのは難しいと思う。

[2973 マンション検討中さん]

>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは全くの誤り

と言うのを認めればよろしいのです。
・当時の審査会が全面的に設計変更することを想定していたか？
・現在の最高裁判例にあるような状況を知見出来ていたか？
いたのであればその具体的根拠を出していただきたいと、貴方に何度となくお願いしているわけですが、何一つ正面から答えていただいていません。

貴方は現在の最高裁判例の高見から、勝てば官軍とばかりに、上から目線で２００５年裁決に対してあれこれ言っているに過ぎません。
そもそも貴方々も当時は「避難階」の問題には気付いていなかったでのはないですか？
当時から２、５ｍと言う数字は認識されているはずもないですよね？

本日の日曜劇場「テセウスの船」だったら竹内涼真が２００５年にタイムスリップし、「父さん！奴らは都安全条例３２条６号を言い出して、それで最高裁で建築確認の取消が確定するよ！だから駐車場に避難階段を付けなきゃダメだ！それと６年後に絶対高さ制限が公表されるから２２ｍ以下に設変した方が無難だ！」って教えてくれるのですがね？

前出の２，５ｍですが、その数値の根拠法令を示してください。では２ｍなら良いのか？
その２，５ｍとか言う数値は２００５年当時から住民、審査会、デベが認識できていたのか？についてもお答え願います。

さあ今度こそ誠意ある回答をお願いしますよ！

[2974 匿名さん]

議論がずれてませんか？
問題は避難路に2005年から不備があり
スロープの勾配をなおすくらいでは適法な建築計画にできないことと思います。施行令26条に適合させるため手摺りも必要なのでしょう。
デベに慎重さがあれば建築計画を強行できないのではないかと思いますがね。

[2975 マンション検討中さん]

>>2974 匿名さん
また議論をずらして何一つ正面から答えないのですね。
貴方はすーっと、結果論を言っているに過ぎない、そして質問事項に答えないのですよ。
>スロープの勾配をなおすくらいでは適法な建築計画にできないことと思います。施行令26条に適合させるため手摺りも必要なのでしょう。
これも貴方が単なる結果論として個人的見解を言っているに過ぎませんし、これは全面的な設計変更には繋がらない事項ですよね。

>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
審査会が、これでデベも全面的に設計変更するだろうと思った、と言うわけですよね。
では審査会がそう思った、その根拠を教えて下さいという事です。
あと２，５ｍの話はどうなりましたでしょうか？
避難階問題は知見できたのか？とかです。

[2976 匿名さん]

避難路のスロープが施行令26条に適合しない状態なのは2005年裁決の時からずっとの話ですよ。
>>2975さんはそこを見落としていて、デベが施行令26条についての弁明したから済んだとかの書込みを続けていたのではないでしょうか。
2005年の裁決に対処するには、避難路のスロープを施行令26条に適合させる必要がありませんか。スロープの勾配を緩くするだけでなくスロープの中央に手摺りを付けることになり、車路にできなくなりますが困ったことになりませんか。

[2977 匿名さん]

>>2957さん

> それ以外の点について建築審査会が判断しなかったことをもって、建築審査会がお墨付きを与えたと考えるのは誤解だということです。

ここまでは承知しました。さて
NIPPOが誤解したとしても、避難路のスロープが施行令26条に適合してない設計の建築計画でユーイックが建築確認を下ろせることが不思議です。

もう１つ不思議なのは2014年3月の変更確認でスロープの勾配だけ緩めるような設計変更をユーイックが認めたことで、勾配をなおしても施行令26条を満たすのでもなく、むしろ避難路の不備の存在を知っていたと認めるようなものです。

[2979 匿名さん]

結果論でないですよ。2005年に避難路のスロープが施行令26条の基準に適合してないことは指摘されていて、NIPPOは対処しておくべきだったから。施行令26条に適合したスロープにするために勾配を1/8にするとともに中央に手摺りを設ける必要があるのは2005年の法令でも同じです。
元々避難路の不備が追及されていたことはこのスレでずっと前から言われていたことです。

[2980 マンション検討中さん]

>>2979 匿名さん
これだけ言っても、答えはそればっか、あくまで正面から答えようとしないというわけですか？

>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
この見解が間違いだと幾度となく言っています。
結果が分かっているからこそ、こんなことが言えるわけですね。

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
とのNIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は６分の１で設計していた？！ （既出）
という事だったようですが、審査会に図面を提出しなかったのであれば、審査会としてはこの弁明をもって終わり。つまり審査会としては
>全面的に設計変更することを想定していた
訳はない、貴方の当審査会に対する見解は間違いだと言うことです。
住民サイドでもそもそも図面が無いのであれば、確かめようがないではないですか。

>裁決を受けデベがやるべきこと （既出）
①６ｍ道路の築造（開発許可が必要になる）
②低層棟の廃止（開発許可に伴い公開空地にする）
③虚偽の弁明をした斜路を１/８以下の勾配に設計変更する

デベはこの③をなぜかやらなかった？しかしそれが判明したのは
>2012年9月28日、近隣住民9名が小石川2丁目マンションの建築確認の取消しを求めて東京都建築審査会に審査請求をしました。
(1) 避難経路（とくに１階、地下１階）が不備であること。
(2) 地下駐車場を含む１階部分は、地階とみなすべきこと。
(3) 「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。
(4) 地下２階のエントランスは建築物であること
私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。

とまあこの闘いの中で初めて避難路の不備が明らかになってきた、という事でしょう？
要は
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは間違いという事です。いや間違いではないと言うのであればその根拠を示してくださいと散々お願いしてきました。
それと２，５ｍの数値の根拠法令は如何なりましたでしょうか？
いいかげんに観念して答えてください、お願いします。

[2981 匿名さん]

2005年の裁決書の読み方を間違えている書込みですね。

>>2946さん >>2955さんの書込みがとてもわかりやすいです。熟読するべきです。

2005年裁決は避難路のスロープが施行令26条の基準に適合しているとは認めていないのです。スロープの勾配が1/8を超えていることに加えて、スロープの中央に手摺りがないのですから施行令26条の基準に適合しません。NIPPOはそれに対処する必要がありました。
NIPPOは、1/6の勾配のスロープのまま2012年の建築計画を進めてしまったから、後になって勾配を緩くする設計変更をしているのです。

[2982 マンション検討中です]

>>2981 匿名さん
認めているとは、誰も言っていないと思いますが？
認めていないからと言って、審査会が全面的に設計変更を想定していたとは言えない、という事でしょう？

[2983 匿名さん]

今になって軌道修正ですか。>>2980で書込みされた内容とまったく整合しないですね。

それでは、避難路のスロープを施行令26条に適合させるのに、勾配を1/6から1/8に変更することに加え、スロープの中央に手摺りを付ける設計変更をするのですか？ 玉突きのように他の部分にも設計変更が及ぶことになりますがね。清水建設にはやりたくない作業に思いますが。

[2984 匿名さん]

>>2982 マンション検討中です さん
議論の方向性がやはりずれています。
「①2005年裁決において審査会が全面的に設計変更を想定していた」というのが間違いだったとしても、だからどうなるのですか？
ポイントは、「②2005年の裁決で建築審査会が指摘した二つの大きな違反以外の点については、裁決では建築審査会は適法とも違法とも言っていない」ということです。
仮に、①が間違いだったとしても、それで論理必然的に②も間違いということにはなりません。
なので、①が間違いだと言い続けることに何の意味があるのか不明です。①が間違いだったとしても、裁決において指摘された二つの大きな違反だけ直せばそれでOKという結論には論理的に結びつきません。

また、2977 匿名さん の「NIPPOが誤解したとしても、避難路のスロープが施行令26条に適合してない設計の建築計画でユーイックが建築確認を下ろせることが不思議です。」については、ユーイックが東京都建築安全条例の解釈を間違えていたために建築確認を出してしまったようです。
具体的には、2015年の裁決の時の口頭審査議事録【http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/第1254回東京都建築審査会口頭審査.pdf】の16～17頁あたりを読むと、ユーイックは東京都建築安全条例32条6号には建築基準法施行令117条2項の適用がないと考えていたようですが、これはユーイックの解釈が正しくなかったということのようです。

[2985 マンション検討中です]

>>2984 匿名さん
良いんじゃないですか？
①が間違いだったと認めいただければそれで十分ですね。

[2986 マンション検討中です]

>>2983 匿名さん

整合していると思いますよ。
熟読してくださいね。

[2987 匿名さん]

>>2984さんの仰るように、東京都建築審査会の2005年の裁決は、8つの違反が争われ、2つを違法と判断して建築確認を取り消し、残りの争点については適法の判断はしていません。残りの争点についてもNIPPOが適法にするような対処をすることが求められていた訳です。2005年の裁決の読み方を誤ったのか、残りの争点への対処をNIPPOが怠ったため、2005年に追及されていた避難路の不適合が後々の建築計画まで残ったと思われます。

>>2984さんが引用された東京都建築審査会の2015年の議事録は
http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf
にあります。「最初は、車路勾配が6分の1という急勾配であったということもその理由の一つに入っていたわけですが、途中で計画変更がなされ、確認も変更されたということで、その際に8分の1勾配になったと。ですから、勾配の分で言えば、階段に代わる傾斜路の勾配制限8分の1以下というのは満たす状態にはなった。ところが、請求人の側は、階段に代わる傾斜路だとすると、これは施行令の中で構造基準が定められていて、手すりが必要なのではないかと。」のように2014年に勾配を緩くする設計変更されたことが記されています。

[2988 匿名さん]

ということは勾配の問題ではなく手すりの有無だけでプロジェクトは頓挫したということでしょうか

[2989 マンション比較中さん]

施行令26条の基準は勾配を1/8以下にすることとスロープの中央に手すりを設けることです。中央にてすりを設けると車路に使えませんから、施行令26条の基準への適合させることは車路のスロープを避難路に兼ねることができないことを意味するように思います。

[2990 マンション検討中です]

>>2989 マンション比較中さん
議事録は既出かと思いますが、改めて大変参考になりました。
図面もないと全然イメージ出来ないですが、正に手に汗を握る攻防、これで確認取り消しになるとは誰が予想出来たか？
面白いのは、手摺りを指摘され狼狽る場面でしょうか？
手摺りは当然と言えば当然だと思いますが、2005年当時住民側は指摘していたのでしょうか？
まぁいずれにせよ、審査会側はここまでの知見はなかった、つまり全面的な設計変更を想定するほどまで考えが及ばなかったのでしょうね。

[2991 匿名さん]

これからは傾斜地にますますマンションが建たなくなりますね

[2992 マンション比較中さん]

傾斜地でなくても、平地でも起きる話です。
地下駐車場からの車路を避難路に兼ねることはできないという解釈で、妥当でしょう。

[2993 マンション検討中です]

>>2992 マンション比較中さん
狭く急な避難階段か、広く緩やかな傾斜路か？
避難時には後者が良いと誰でも思う。
だから「中間もしくは両側に手摺りを設け無ければならない」とでも規定変更して車路を避難路として使えるようにしたら良いと思ったりしています。
デベにとっては全然妥当な解釈ではなかったですね。

[2994 匿名さん]

手摺一つで莫大な予算をかけた建物がパーか...

なにか釈然としない感じがする

[2995 匿名さん]

>>2988さん
東京都建築審査会の2015年の議事録を読む限りですが、処分庁（株式会社都市居住評価センター）は車路のスロープが避難路を兼ねることができないとの判断のもとに、弁明をしているようです。

2015年の会議録で疑問なのはNIPPOがこの建築計画が基準に適合しているとの弁明をしていない、東京都建築審査会の会長に質問されNIPPOの社員が答えている場面はあるものの同席の弁護士から発言が何もされていないことです。手に汗を握る攻防がされており、建築確認が取り消される瀬戸際に（現に執行停止がこの日に行われています）、NIPPOの弁護士が依頼人のための弁明をしていないように見えます。

[2996 マンション検討中です]

>>2995 匿名さん
車路のスロープが避難路を兼ねる事ができない、と判断していたのであれば2005年当時、勾配が1／８以下だと虚偽の弁明などする必要などなかった事になりますが？
それで1／６の勾配のまま放置していたのか？
いずれにせよ2005年裁決の読み方を誤った、ということではないですね。

[2997 マンション検討中です]

そして実際に1／8に設計変更する必要はなかったということです。
全然分からなくなってしまいました!
説明してください。

[2998 匿名さん]

手すりの有無だけでプロジェクトが頓挫したわけではないし、手摺一つで莫大な予算をかけた建物がパーになったわけではありません。
手摺の問題だけならば、設計変更して建築確認を取り直せばすむことです。
問題は、ルサンク小石川の建物が一種の「既存不適格」状態になっており、建築確認を取り直すためには上層階2階分を減築しなければならないということです。デベが文京区の指導に従わなかったために、こんな事態になってしまったのです。
減築は容易なことではないので、この建物は詰んでしまったのです。

[2999 匿名さん]

>>2998さん、同感です。

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めている（同法1条）ものなので、その基準に適合させていない建築計画は建築確認が取り消されます。基準ぎりぎりの建築計画にするのはリスクが大きいです。

[3000 匿名さん]

>>2984さん

http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf
の議事録の感想ですが、ユーイックにはスロープが基準を満たしていないことの認識があり、それ故に必死に審査会会長の尋問に受け答えしているようです。

それに対し、設計者には、社に戻らないと分からないといった答弁があります。危機感をもって審査に臨んでいないように読めます。