変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[899: 814=875]

>>891
>>892の補足です。
最適頻度（月数）Ｍは
金利＝Ａ％、繰上額＝Ｂ円、繰上手数料＝Ｃ円　とすると
Ｍ＝2400Ｃ／ＡＢ＋１
という式で与えられます。
例えばＡ＝１（％）、Ｂ＝1,000,000（円）、Ｃ=5250（円）　を代入してみると
Ｍ＝2400ｘ5250／1,000,000＋１ ＝ 13.6（月）　となります。

[900: 近所をよく知る人]

SMBCはただですよ＾＾
計算いりません、　単純明快。　
変動正解

[901: 814=875]

たびたびすみません。
「繰上額＝Ｂ円」→「１年間当たりの繰上額＝Ｂ円」に訂正します。

[902: 匿名さん]

>>899
分子の２４００のうち１２００は、金利を月利換算するのとパーセントの換算ですね。（実質の乗数は２）
だけど、これが最適頻度とは思えない。

Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解になります。
何かおかしいですね。

なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

[903: 匿名さん]

>898

898さんが言われる64万、120万を元金に充てるというのは間違いですよ。
元金と利息に充てることになる訳だから、898さんの期待値ほど元金の減りは出ませんね。

あと、文面から思うに、変動が1.6%になると元金の減りは固定1.6%よりも落ちる事実にも気付いておられないかなと。

それに1.6%というのは非常に現実的な数字で、金利上昇で有り得る数字なのです。

固定1.6%なら変動より固定がいいと意見している人が多いのは、そんなとこからですよ。私も固定1.6%になら間違いなくそちらを選択します。

[904: 匿名]

>>898
細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。またその繰上32万は元利＋利息に消えます。
3%の時との比較も同様です。
ですから1.6%との比較で64万、3%との比較で120万を元金返済にとの考えは大きな勘違いです。
これは気をつけないと、見通しが非常に甘くなりますよ。

[905: 匿名さん]

>>903
64万120万は誤りで、32万86万ですかね。
ただ変動が1.6%になると固定1.6%よりも落ちる事実、というのはどういう事でしょう？
125%ルールの話ですか？

[906: 匿名さん]

5%～8%だったころを考えたら2%台後半の固定は、利息を安心料としてみると低い金利ではないでしょうか…？
変動で1%を切る金利の方が金利が低いうちは元本を早く減らせられるというのは承知していますが…。。
固定で新規で2%を切る金利が出ているなら迷わずそちらを選びます。
変動のみなさん本当に当初の返済計画通り返済は進んでいますか？

[907: 891]

892,893,896,897さんアドバイスいただきまして
有難うございます。
とにかく繰り上げを頻繁にするのが有利だとばかり
考えていましたが、借り入れ金額にもよるのですね。
住宅ローン減税額は20万なので住民税と合わせ全額控除となる計算です。
どういった繰上げの仕方がベストなのか
自分の知識はまだまだ足りないようです。
4月までまだ時間がありますので、ここの人たちの書き込みを
見ながら、勉強していきます。

[908: 匿名さん]

>>905
＞細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。

これ理解出来ます。

＞またその繰上32万は元利＋利息に消えます。

これ理解できません。
繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

[909: 匿名さん]

＞繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

そのとおり。あんたが正しい。

[910: 899]

>>902
＞Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解＞になります。
＞何かおかしいですね。
＞なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>>901に訂正を入れておりますが、Ｂは１年当たりの繰上額です。
>>899の式は、
　　Ｃ＝ＡＢ（Ｍ－１）／2400
を　Ｍ＝　に変形したものです。上の式の意味は
　「繰上手数料＝繰上頻度をＭヶ月毎とした場合に（毎月繰上の場合より）増える支払利息の額」　です。
右辺にＡ＝１、Ｂ＝１００万円、Ｍ＝１２（１年毎）を代入してみると4,583円となります。
「毎月繰り上げることで年に１回繰り上げる場合より得する利息は4,583円」だということです。
手数料5,250円の方がまだ高いので、もっと頻度を下げないとマイナスです。
しかし、頻度を下げすぎるとこんどは余分な利息の方が増えていきます。
計算上は「13.6ヶ月毎」が最適となります。
手数料がゼロだと毎月繰り上げることが最適となります。

[911: 匿名]

>906
固定1%台はかなりの好条件だと思います。今月の情報にあった固定2.2%も安心感を含めると十分に好条件です。
数年前に変動が3%台にいった事実から考えても、2%半ばくらいまでの固定は十分検討対象になると思います。

あとは個人で好みがあるでしょう。

変動の繰上は流動資金だから、時に思うように繰上返済できないときがあり、必ずしも予定通りはいってません。

強い意思と強制的な引き落としが必要だなと痛感しております。

でもこれも人それぞれでしょうけど。

[912: 匿名さん]

>908
ちがう。元金と利息に充当。

[913: 匿名さん]

>911
基本的な内容自体はわかるんですが、ここ数年で変動で3%のったことないですよ。2007年～2008年始めの2.875%が最高です。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

優遇1.6とすると3%だとして1.4%。1%台の固定はもちろん検討の価値ありと思いますが、2%半ばだとどうでしょうね。

[914: 匿名さん]

>>908>>912
ボーナス払いがある場合は利息にも充填されますが、ない場合には純粋に元金が減ります。

[915: 914]

なおボーナス払いの点に関しては、ボーナス払いの月以外にボーナス払い分に充填した場合です。

[916: 匿名さん]

なんかみんな繰り上げ前提なんだな。
変動金利は怖くない、昨今の経済情勢などから金利は今後も大して上がらないと言っているのに
必死に貯金をはたいて元本減らしをしている。まるで見えない敵と戦っているような感じ。
ギリ変とかそういうのじゃなくて繰上げしないで上がったらその時に考えるという人はいないのかね？
あと上がってもマージンがあるから別に気にしないという人とか。
金利を銀行に貢ぐのは嫌という気持ちはわかる。
でも借りた時点で銀行には貢いでいるんだよ。住宅ローンを借りるのは強制ではなく個人の自由だからね。
賃貸を借りたりある程度貯まってから買うという選択肢だってある。
繰上げが人生の全てみたいなら最初から現金たまってから買うか賃貸の方がいい気もしないでもない。
結局返し終わったって固定資産税やらマンションなら管理費などで消えていくお金はあるのだからさ。
賃貸時代より明らかにカツカツ生活じゃ家買った意味がなくなるよ。

[917: 匿名さん]

>>916
それは当然ですよ。もしも金利が急騰した場合に大変な事になる可能性があるのが変動金利です。
そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。

ただ３％との差額の返済程度の繰り上げで、生活がかつかつになるんでしょうか？
そうだとすると固定３％で借りている人は必ずかつかつだと思いますが、実際のところそんなこともないと思いますよ。

ただ実際に毎月必ず繰り上げしてる人が全てかというとそんなことはないでしょう。
あくまでそこは理論であって、別に実際に繰り上げするのは金利があがる直前や住宅ローン減税が終わった後でもいいし、あるていど溜まってからでもいいわけです。

なのでうちでは実際に毎月繰り上げをしているわけではなく、毎月差額分だけ通常の貯金とは別に貯金してますよ。金利があがってきたらまとめて繰り上げするつもりですよ。

[918: 917]

訂正。
＞そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。
＞そうなる前に何かしらの対策を打つのは当然です。

[919: 匿名さん]

別に繰上前提ではないですよ。変動1％切っている現状では実質無利息で数千万も借入出来ているわけですから。10年後にまとめて繰上でもいいわけです。

ただ、負債の大きさ=リスクの高さと考えると、他のリスクとのバランスを考えながら効率よく負債を減らす方法を模索しているだけです。

そして繰上資金=貯蓄資金と考えられるのでその割合は各自の判断だと思います。

元々の発想が3％で借りる所をあえて1％以下の変動で借りて浮いた分を繰上に回したらって発想ですから。

[920: 購入経験者さん]

数千万円のお金を借りているのだから、少しでも利息を安くすることを考えるのが普通でしょう。

4000万円借りて、元金が減らなければ、1パーセントの金利でも、毎年40万円の利息を払う
ことになります。
元金が減らなければ、10年で400万円の利息です。

金利3パーセントで借りたら、1年で120万円、10年で1200万円です。

私は、そんなにお金もちではないので、少しでも多く元金を減らし、支払う利息を少なくしたいです。

変動金利で0.8未満で借りています。そして3パーセントまでUPしても、支払えます。

しかし、利息を何百万円も払う気持ちになれません。

なので、3パーセントの差額の、2.2パーセント分を元金を減らす方に払っています。

4000万円借りた場合の2.2パーセントは、88万円です。

年間88万円は、繰上げ返済をすると、次の年からは、利息はもっとへり、元金の減り方がどんどん増えて
いきます。

私の場合は、毎月自動的に繰り上げ返済をしているので、面倒さはありません。

ちゃんと勉強してから銀行を選ぶことをお勧めします。

・変動金利の優遇金利後で1パーセント以下になること
・返済額軽減の繰上げ返済を手数料無料で実施できること

この2つを組み合わすことができる銀行を探しました。

繰り上げ返済手数料が無料でも、金利自体が高くては無意味です。
また、金利が安くても、繰上げ返済手数料があると、ちょっと面倒です。

そこは、このスレを振り返るとちゃんと良い方法が書いてありますので参考にしましょう

[921: 匿名]

繰り上げ返済したらしない人より先の支払いがらくちん。金あれば早期繰り上げが最善だ。単純明快

[922: 匿名さん]

変動は強い意思と市場を詠むチカラが必要なようですね

[923: 匿名さん]

別に金利が上がったのが原因で払えなくなったら売っちゃったり貸せばいいじゃん。
売っても借金が残るような家買ったらその時点で家買うこと自体失敗だったということだよ。

[924: 匿名さん]

たかが繰上に強い意思とか、固定さんってそんなに浪費しちゃうのですか？よく頭金貯められましたね。

市場？ただ低金利な間に元金減らしておきたいだけですが？

[925: 920さんに]

強く同意します！明快な説明ありがとうございました。

[926: 匿名さん]

すでに変動で借りていて、当時固定が3%程度だったからと3%との比較ならまだ分かるけど（私もそうだし）、今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

もう固定は1%が出始めてるというのに。
これだと、変動は現実を見ないとかポジティブ過ぎると言われかねないな。
たぶん前にもこの指摘ってありましたよね？

[927: 926]

926です。
入力ミスです。固定1%台の間違いです。

[928: 匿名さん]

923さん

そんなに都合よくはいきませんよ…。おそらく

売却益が出るマンションだと自信を持てるのはすばらしいですが

うちは購入してもうすぐ２年経ちますが買ったときより200～300万高く取引されているようで少し安心しているくらいです。
価値なんで上がったり下がったりするでしょうし売却するときに益が出たらラッキーくらいに思っています

[929: 変動さん]

>>924

固定の人ではなく、変動の人がご自身の経験で流動資金を計画通り繰上するのは強い意思が必要だったと書いてますよ。

身内の汚点を相手に押し付けるような書き方は荒れる原因だし、評判落とすことになるし、止めようね。

[930: 匿名さん]

>>926
＞今から変動を借り入れようと話している人までが固定3%と比較してるのは滑稽というか違和感を感じます。

そんな書き込みあったっけ？　誰をさして言ってるの？

[931: 匿名さん]

これから借り入れの人どんだけいるんですかね？

[932: 匿名さん]

何人もいるのは読めば分かりますが？？？

まさか私、930さんの釣りにかかっちゃった！？

[933: 匿名さん]

＞何人もいるのは読めば分かりますが？？？

全然いませんけど？？？
リスクヘッジの観点から固定３％と同額の返済を（３％との差額を繰り上げるべし）、と言っている人は何人もいますが。
どこを読めばいいのかな。レス番号で示してくれませんか？

[934: 変動派]

固定が低金利になってきたりフラット優遇の話が出てきてから、なんか変動スレッドの人たちカリカリしてるよね。

[935: 匿名さん]

↑
あなたは、どの位の前スレから見てるのですか？

山程あるよ？

[936: 匿名さん]

>933
本気で言ってる？釣り？
読解力無さ過ぎですよ？繰上以前の問題の様な気が

[937: 匿名さん]

高値掴みの固定さんが一番哀れってことで

[938: 匿名さん]

937って弱い者いじめに生きがい感じる悪ガキみたいな子だったんだろうね。かわいそー

[939: 匿名さん]

と、哀れな固定さんが申しております。

[940: 匿名さん]

>>935 >>936
やっぱりないでしょ。レス番号示せないんだもんねｗ　事実無根のことをねつ造しちゃいかんよ

[941: 匿名さん]

933は本気で言ってたんだｗｗ

[942: 匿名さん]

わずかな金利差で一喜一憂する○○人どもが！

ええか、ようきかんかいっ！

これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ・・・

なにせ良質な資産価値を形成できなければ、2050年にはただのクズだからな・・・

今後ブランド地域を買えないやつは、もれなく不良資産というお荷物を抱えていくことになるな（笑）

「売れない」・「貸せない」・「金食い虫」

[943: 匿名さん]

人口減で下手したら空き部屋だらけになって管理費修繕積立金が集まらなくてマンション自体を維持出来なくなる
可能性もあるよね。20年後30年後はそういうマンションが沢山出てくる可能性が高いですね。

駅から遠いとか地方都市とか・・・しかも35年固定で繰上出来ない人とか人生終わりですね。

[944: 匿名さん]

>>942
>これからの住宅購入はある種事業を開始するということだ
で、あなたの事業はどのようなものでしょうか？
自己主張をされるのなら、自身の事業展開内容を、将来展望まで含めてお示しください。
よろしくね。

[945: 162]

916さん、かなり新鮮な意見ですね。

何となくの予想ですが、変動金利を選んだからには、ある程度の資金的もしくは精神的余裕があるか、ある程度の想定をしてそれなりの考えがあると思います。
神経をすり減らしながら繰り上げする人は少数派だと感じます。

逆に固定金利を選択した方にも、元金を早期に減らすよう、繰上を頑張っておられる方を周りにもみかけます。

繰上を頑張る傾向は、変動•固定にかかわらず、自身のリスクを軽減する目的を持っているのではないでしょうか。

また、金利を銀行への貢物と考えたことはありませんでした。
住宅という大きな買い物をする上で、多額の融資をしてくれる金融機関には感謝しています。
金融機関も、住宅ローンは優良債権だと言われているので、よい互恵関係になっていると感じています。

賃貸については、意見が分かれるところでしょうね。
私は、賃料を支払うよりも、自己所有を望みました。
流動性リスクもあり、結果として損する可能生はありますが、満足度は高いです。

[946: 匿名さん]

>>944
行間を読めっ！

[947: ９４４]

>>946
さっぱりわかりませんが。
何を言いたいの？
９４２なんだろう。
わかるように説明してね。
説明出来ないようなら、投稿しないでね。

[948: 匿名さん]

世の中には2006年に地方の駅から遠いマンションを高値で3%固定でしかも減税半分で買っちゃった
哀れな人もるんですよね。自殺もんですね。