マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[422: 暇入]

＞＞駐車場の改良工事

定期的な補修工事は保存行為といっておけばいい。

そもそも、長期修繕計画を総会で承認させておけば、
理論上は計画内の工事は理事会が勝手に出来ますよ。
長期修繕計画のどっかに支出は修繕積立金を取り崩して行う、と付記して置けばよい。

[423: 元フロント]

＞民法>区分所有法>規約です。
　特別法は一般法に優先します。
　区分所有法は特別法ですので、民法に優先します。
　確認しないと、大恥かきますよ。

＞但し、区分所有法で別段の定めがあるものについては、区分所有法に優先します
　自由にしいていいと書いてあるから、自由に決めるのに、何で優先なの？
　日本語理解力の問題。
　

[424: 元フロント]

＞報告すればいいだけで、承認を得ろとか書いてありません。
　なるほどね。

＞予算をオーバーするということは、管理費等に不足を生じた時ではないの？
　ほとんどの組合では、繰越剰余金があるので、予算オーバーしても、管理費が不足するとは限らない。
　これ、常識。

[425: 暇入]

いや、問題はね、
マンション管理士が
民事訴訟法、民事執行法を知らないから、どこまで実効性があるかわからないんですよ。
ルールをきめても強制できないと、単なるガイドラインみたいになる。
管理組合の現行の予算制度はガイドラインでしょうねー。

[426: 元フロント]

＞民事訴訟法、民事執行法を知らないから、どこまで実効性があるかわからないんですよ。
＞ルールをきめても強制できないと、単なるガイドラインみたいになる。
＞管理組合の現行の予算制度はガイドラインでしょうねー。

　これは、規約で定めても、違反者に対し、どこまで訴追できるかわからないという意味ですか？
　それなら、理解できます。
　あとは、政治なのでしょうね。

[427: 暇入]

だから、問題は政治的に解決させればＯＫです。

[428: 匿名さん]

>423
区分所有法は民法の特別法というのは当たり前のことだよ。
何知ったかぶりしてるの。
暇入に感化されてきてるね。軽い奴。

[429: 匿名さん]

>元フロント
規約に定めてそれを守らなかったら、それは義務違反という
ことになるんだよ。
義務違反者は提訴できるんだよ。まあ違反も程度問題だけどね。
何、暇入に同調してるんだい。何もわかってないんだね。
やはりこあんたにコンサルタントは程遠い。
今やってるとこも辞めるべきだよ。そうでなければ、そこの
住民がかわいそう。
あんたが書き込めば書き込むほど、力のなさが露呈する。

[430: 暇入]

>>義務違反者は提訴できるんだよ。まあ違反も程度問題だけどね。

理事会の運営に対しては、ほとんど無理。
区分所有者代表訴訟制度がないから。

[431: 暇入]

前に作ったスレッド参照。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/133218/2

マンション管理適正化法の所管を消費者庁にすることと会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入するように法令変更を国に訴えませんか？

・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。

[432: 元フロント]

＞区分所有法は民法の特別法というのは当たり前のことだよ。
＞何知ったかぶりしてるの。
　だったら、何で間違えるの？
　特別法が一般法に優先する事は知らなかったんだ。

[433: 匿名さん]

>430
簡単なものでは滞納金があるんじゃないの。
暴力団員の問題もね。
ペットや騒音でも提訴できるよ。判例もあるし。

[434: 暇入]

「理事会の運営」に対しては、ほとんど無理。
区分所有者代表訴訟制度がないから。

[435: 匿名さん]

>元フロント
何を間違えたというの？
そんな基本的な誰でも知ってることを。

[436: 暇入]

>>義務違反者は提訴できるんだよ。まあ違反も程度問題だけどね。

『理事会の運営』に対しては、ほとんど無理。
区分所有者代表訴訟制度がないから。

[437: 暇入]

理事会が区分所有者に義務違反を追及するのは容易なことであるが、
元フロントの設問は「理事会の運営」に関するものである。

[438: 匿名さん]

>434
そうね、理事会の運営に関してはね。
騒音とかは、各人間の問題だからね。
滞納金は理事会の運営だけどね。

[439: 暇入]

理事長、理事会が予算を作らず執行したとしても区分所有者が裁判で争うのは相当に困難である。

[440: 暇入]

＞＞滞納金は理事会の運営だけどね。

督促をしないのなら理事会の運営の問題だが、
滞納金の存在そのものは区分所有者の問題である。

[441: 暇入]

「区分所有者代表訴訟」制度を区分所有法に追加するしかないね。

[442: 匿名さん]

>437
えっ、まだあの問題が続いているの？
あれは特殊な事例。元フロントがうそやごまかしで総会を乗り切ったと
自慢してるだけのこと。
問題の本質を理解してない。
だから、他の匿名さんから、改良工事を総会で承認なしで理事長が勝手に
やって、もし追求されたら追認総会を開催すればいいんだと誤解してしまうんだよ。

[443: 暇入]

＞＞だから、他の匿名さんから、改良工事を総会で承認なしで理事長が勝手に
＞＞やって、もし追求されたら追認総会を開催すればいいんだと誤解してしまうんだよ。

管理組合の予算制度はガイドラインにすぎない、という説明でもＯＫ。

[444: 匿名さん]

ほうー
自信が出てきたね。

[445: 匿名さん]

暇入＝元フロント＝匿名、の自作自演、ご苦労さん。

[446: 匿名さん]

又おかしなのが現れたね。
自作自演だって。

[447: 匿名さん]

滞納金は、義務違反。

[448: 暇入]

下記の会社を管理組合、
株主を組合員に読み替えれば
区分所有者代表訴訟の
必要性が認識できるはずである。

株主代表訴訟の趣旨

役員等（取締役、会計参与、監査役、執行役及び会計監査人）の責任は、本来は会社が追求すべきだが、役員等の馴れ合いにより不問に付される可能性がある。

そこで、会社・株主の利益を守るために、株主が会社に代わって訴えを提起することで、役員等の責任を追及出来るようにした制度が株主代表訴訟（847条）である。

株主代表訴訟は、株主による監督権の中で、事後的対抗手段であると言われている。

（事前的対抗手段として「違法行為差止請求権（360条、422条）」がある）

[449: 408]

>>412
>工事の着手は特別決議だが、仮にやってしまった場合、追認は普通決議でＯＫ。

そう来なくっちゃね！　さすが、暇入さんです。
でも、無茶苦茶です。

[450: 暇入]

いや、ちゃんと説明してますけど。



工事の着手は特別決議だが、仮にやってしまった場合、
追認は普通決議でＯＫ。なんでかというと管理組合がやってしまった理事長とか理事会に裁判を起こすのは普通決議であり、
原状回復、損害賠償のための訴訟の道が絶たれるから。

区分所有者代表訴訟制度ができるとこういうことはなくなるが、現状はどうしようもない。

[451: 匿名さん]

>459
法律を素人が勝手に変えたり、解釈してはだめだよ。
それに、工事の着手は特別決議？
大規模修繕工事でも普通決議だけどね。

[452: 449]

>>451　匿名さん

早とちりをされないようにお願いします。
>>412 および >>449 は、敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）についての話です。

[453: 匿名さん]

↑失礼しました。

[454: 暇入]

４１２を見ればわかることであろう。

No.451はレベルが合わないから議論に参加不要である。

[455: 匿名さん]

そんなに前の書き込みまでみて書き込みはしないよ。

[456: 452=449]

>>455
>そんなに前の書き込みまでみて書き込みはしないよ。

レスアンカーをご利用ください。
未来のレスは見ることができませんが、過去のレスは簡単に見ることができます。

[457: 暇入]

スレが止まるということは反論がないということである。

[458: 匿名さん]

長期修繕計画を作成するとき、建築士との打ち合わせとか
建物診断とかを行い、内訳表まで作成し、工事の全てを網羅した計画表を
作成してますか。
それとも、単なる管理会社がソフトにデータを打ち込んで作成する簡単な
修繕計画にしてますか。

[459: 暇入]

長期修繕計画は簡単なやつは数万円で
本格的なやつは数十万円だよ。
そんなこときいてどうすんの？

[460: 匿名さん]

劣化診断や打ち合わせ会議の料金等も含めてだよ。
修繕周期の検討や、グレード、余裕度をどの程度までみるか、
設計・監理料金の額の検討、専有部分の配管更新工事等
又、内訳については、設計図面で計算すればいいけど、改良工事を
どうするか等を建築士と話し合い、周期の調整や修繕個所、グレード等
を一緒に話し合って決めていく。
当然、大規模修繕工事での塗装や補修ではなく、３回目の大規模修繕工事
までを想定したものを作成する。
３回目になると、塗装や補修に加えて更新部分が多くなるからね。

[461: 暇入]

３回目は築45年くらい経ってからなので
35歳くらいで買った人は80歳であり、
実施しないこともありうる。
だから、きめなくていいよ。

[462: 匿名さん]

>461
うちは、マンションの資産価値を高めるためと、快適なマンションライフが
おくれるため、１２年目に大規模修繕工事を実施して、現在築１５年目に入って
いるので、ここから２５年間、つまり築４０年までの計画をたてるつもりなんだよ。
マンションは、住んでいるときは快適に、売却や賃貸に出すときはできるだけ高く
なるようにするもんだよ。
何も自分たちだけのためではなく、子供たちへの相続にも影響することだからね。
それに、途中で中古マンションを購入して入居する者もいるしね。
考えが単純だよ。

[463: 匿名さん]

それにね、ここで問題提起することで、大型工事、つまり窓サッシ、エレベーター、
玄関扉、専有部分の配管工事、バルコニーのてすり等の更新工事の相場も知りたいとおもったのでね。

[464: 暇入]

私にとっては3回目は不要である。

[465: 匿名さん]

２５年程度で解体し，建て直せばいいよ。
途中で入居してきた者は大変だけどね。
入居して２～３年で建て替えとかなったらね。
大規模修繕工事は、早くやるにこしたことはない。
但し、積立金次第だけどね。
工事をして、外壁の洗浄や補修、開放廊下のシートの張り替え、
見える部分は全て塗装等をしてやりかえる。
新しく生まれ変わるよ。
そういうとこに住みたいよね。

暇入のとこは、壁紙のはりかえや畳の交換、ふすまや障子の張り替え等
何年でするのかな。
もう壁紙黄ばんできてるんじゃないの？
勿論、住めないことはないけどね。

[466: 暇入]

＞＞２５年程度で解体し，建て直せばいいよ。

お宅様、あたまわるいですね。

3回目は不要といってるということは
おおよそ45年目時点の工事はいらないと言ってるに過ぎない。

[467: 暇入]

>>途中で入居してきた者は大変だけどね。

途中で入居してきた者が3回目の工事の準備をすればよかろう。

[468: 匿名さん]

マンションの建替えは十分な敷地が無い限り有名無実です。
少なくと建替えルマンションの規模は現存の区分所有者数の二倍にして分譲して、建替え費用と工期間の仮住まい費用を捻出しない限り絶対無理です。

[469: 匿名さん]

マンションは、ヨーロッパ同様ビンテージマンションを
めざすべきです。
建物・設備の維持・保全をしっかりやれば、１００年以上
もちますよ。

[470: 暇入]

もうすぐ建て替え時の容積率緩和の法律が出来るよ。

[471: 匿名さん]

マンションを建て替える労力等を考えれば
買い替えた方がずっといいよ。
建て替えは現実的には無理。
現在行われている建物の建て替えは、耐震基準も不備で、
設備等も交換しなければならないマンション。
最近のマンションは、建て替えは必要のないように作られているよ。