マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[382: 匿名さん]

>>380 さん

お止めなさい。天に唾することは

[383: 匿名さん]

保存行為や管理行為が分かるぐらいだったら
総会の承認なしに管理行為はしないだろう。

[384: 匿名さん]

まぁ、いいんじゃないですか？　ああいうマン管士がいても
いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから

[385: 匿名さん]

>384
頭いいですね。
しかし、元フロントは可哀そうだけど。
職をうしなうことになるかもしれないし。

[386: 暇入]

元フロントが設問してるから答えが違っても見解の相違であり、元フロントがクビになろうがなるまいが、しったことではあるまい。

世の中におかしなマンション管理士がいるとしても、元フロントを非難して解決するものでもない。

[387: 元フロント]

＞いざとなれば、理事長は「マン管士のアドバイスに従って処理しました」と逃げて、泥を被らせればいいんだから
　その通り。少なくとも理事長（理事会）が助かる可能性は高い。

　9月に、追認の臨時総会。続いて定期総会なんてすれば、それこそ収拾がつかなくなる。
　と、判断したまで。

＞しかし、元フロントは可哀そうだけど。
＞職をうしなうことになるかもしれないし。
　当然でしょ。
　依頼主（次期理事長も含めて）の信頼を失えば、契約の継続はない。
　それどころか、損害賠償請求されるかも。

　それでも、管理会社は知らんふりだし、本人に悪気はないし。
　知った以上、収拾してやらないと。
　当たり前に未払い計上して、総会に臨めば、理事長や理事会は追及されて、下手をすれば、マンションにいられなくなるかもしれない。
大きな工事をするには、総会の承認がいるという事を知らなかっただけだけど、騒動になれば、裏金をもらったと騒がれ、裏金なんかもらっていないと証明する事は不可能。
　匿名さんは、そんなこと無関係に、事実を公にして謝罪し、マンションにいられなくなっても仕方がないと、アドバイスする。
　この違いです。

　ま、匿名さんは、火中の栗を拾うようなマネはしないんでしょう。
　問題のない理事会から、問題のない依頼を受けて、問題のないアドバイスをすれば、問題は起こらない。
　

[388: まんかんし]

>>350
＞集会承認という前提をクリアーしていないから不当な入札となります
　これだからピントがずれているというのです。
　それは、組合員が理事長に言う言葉です。

まんかんし　組合員に代わり組合活動の補佐をしますが　組合資産の保全は大事な業務です

[389: 匿名さん]

>>357
>決算が承認されれば、それで終わり。

この文章の意味がよく分からないのですが、
総会における【決算の承認】とはどういうものでしょうか？

[390: 匿名さん]

もう少し勉強してから参加した方が宜しいですよ。

[391: 389]

はい、勉強することにします。

たとえば、マンション標準管理規約（単棟型）第48条のどれですか？
また、総会議案書にはどのような記載があり、どのような資料が添付されるのでしょうか？

【マンション標準管理規約（単棟型）】
（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第２１条第２項に定める管理の実施
十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[392: 暇入]

管理組合の組合員ならわかるはずですよ。毎年総会議案書がきてるから。

どこの管理組合も大差ありません。
マンション管理業協会のマニュアルに
従って管理会社が議案書を作っているからです。
元フロントが詳しいはず。

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

[393: 暇入]

国会とか地方自治体みたいなやるなら、
総会は会計年度末の前に行い、翌年度の予算を総会承認すべき。
決算はかなり形式的なもの。
予算を越えての支出はあり得ないことで、予算を使い切らないことが問題になったりするだろう。
管理組合では予算が形式的であるために
支出してしまったら仕方がないから
追認するしかないみたいになってる。
afo匿名にはわからないだろうが
法務省の区分所有法、国土交通省の標準管理規約などの制度設計の問題で、素人理事長とか元フロントを責めて解決するものではない。

[394: 391]

単刀直入に教えてください。
総会における【決算の承認】とは、マンション標準管理規約（単棟型）第48条の何号の承認のことですか？

[395: 暇入]

1でしょ

[396: 暇入]

国の予算は拘束力のある文書。
http://www1.tcue.ac.jp/home1/m-amou/public_finance_1_2013_resume2.pdf
管理組合の出納、会計もそのように
法定すればいいだけ。

[397: 394]

>>395　暇入さん
お返事ありがとうございます。

駐車場の改良工事は第6号に該当しますので、総会決議が必要です。
この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会で承認された場合、第6号の総会決議は必要なくなりますか？

[398: 暇入]

追認したことになるから必要ない。
決算議案が否決されたらどうなるかだが
騒いでも後の祭り。

[399: 暇入]

財政法１４条と同じ規定を区分所有法に追加し、違反した管理者に罰則を設ければいいだけのことである。

[400: 匿名さん]

マンション管理士さんにご相談です。
総会中にどうしてもお腹が痛くなった場合はどうすればいいのでしょうか？
総会中にトイレに行く事は適正化法ではどのような定めになっておりますでしょうか？
確か区分所有法にはどうとでも受け取れることが書いていた気がしないでもなかったりあったりするわけですが、適正化法の事になるととんと疎くて申し訳ございません。
また、シャープペンシルのお話をさせていただいてもよろしいですか？
ありがとうございます。
早速ですがお話の続きをば。
かなり前のお話なのですが、私がまだマンションというものを知る前の話です。私はとあるマンションの管理員を務めていました。それもそのはず、管理室が私のすみかでした。
そこで質問なのですが、骨折り骨折りっていう言葉があります。そこの角的なところですが、それでもいつまでも？そういう事をおっしゃられる方に対する対処方法的な事を知りたいと考え始めています。
私は現職のフロントなんですが、いつも組合員の皆様にここが知りたいと聞かれても何も答えません。
安心してください。吐いてません。って答えます。
出汁。いい出汁。出てますなってね！

[401: 397]

>>398　暇入さん
>追認したことになるから必要ない。

またまたお返事くださりありがとうございます。
ところで、総会における第1号の「収支決算及び事業報告」決議は、普通決議ですか？　それとも特別決議ですか？
ご回答のほど、よろしくお願いいたします。

[402: 匿名さん]

>401さん
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要です。
又、管理費等に不足を生じた場合は、管理組合は組合員に対して
第２６条第２項に定める管理費等の負担割合に応じて、その都度必要な負担を
求めることができるとなっています。管理費等の過不足
又、第６０条２項では、収支予算を変更するときは、理事長は、その案を臨時総会
に提出し、その承認を得なければならないとなっています。
収支予算の作成および変更
決議は普通決議です。
暇入の回答は支離滅裂です。

[403: 暇入]

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

[404: 匿名さん]

>403
全く頑固な老人だな。
国交省がひな形としている、標準管理規約に記載されてるでしょう。
全国のマンションの殆どはそれをひな形として管理規約を作成してます。
そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の
定めのあるものについてですが。
収支予算を変更するときは、臨時総会が必要、予算をオーバーするときは、
その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。

>そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
>予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。
だったら収支予算書など必要ないし、工事は勝手にやって支出しても
構わないということになる。
こういうひねくれものが老人には多いんだよな。

[405: 元フロント]

＞決算議案が否決されたらどうなるかだが
　多くののマンションでは、予算と決算の対比が出来るような書式になっている。
　予算0、支出1000万の決算書が提出されたら、否決される可能性がある。
　当然、決算書、事業報告、監査報告のすべてが否決され、管理会社、理事、監事の責任が問われる。

　正確に記載された決算書が否決されるのだから、管理会社、役員は責任を取って辞職なり賠償金を払うなりして、決算を承認してもらうしかない。

　決算書はこれ以外にありえないのだから、一般の組合員も、最終的には承認せざるを得ないが、こうなると、バックマージンなどの疑惑を言い出す組合員がいて、役員は疑惑の無罪証明がほぼ不可能になる。

[406: 匿名さん]

401さんは、元フロントのマンションのことをいっているのではなく、
マンションとしての考え方等を理解しようとされているのではないですか？
元フロントがコンサルしているマンションのやり方は完全に間違っています。
1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに
理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。
それを正当化しようとしているのが、元フロントと暇入。
こんな考え方は、完全に間違っている。
このマンションの事例を全国のマンションは、絶対模倣してはいけない。
あくまで基本・原則に則って粛々とマンション管理は行うべきです。

[407: 匿名さん]

>405
そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている。

[408: 401]

>>402
>収支予算の作成および変更
>決議は普通決議です。

あれれ？？
暇入説によると、
敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、特別決議（区分所有法第17条第1項、マンション標準管理規約（単棟型）第47条第3項第2号）ですが、これも、この決議を経ずに、第1号の「収支決算及び事業報告」が総会の普通決議で承認されると、この特別決議が追認されるという理屈になりますが、変ですね？

[409: まんかんし]

理事長権限は一般組合員の考えるより大きい

其れをうまく利用する管理会社

会社で平社員が回り持ちで初めて長となった理事長　是ほど御しやすい理事長は居ない

逆に覚醒した人物が理事長となれば苦労するフロント

管理会社内では蛇蝎の如く言われ嫌われるが一般人から見れば至極真っ当な人物

此の評価の違いが管理会社の体質を表現する

[410: 匿名さん]

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
しかし、予算の承認は普通決議でオーケーとなっています。
この場合は、難度の高いものを優先すべきです。
現状では、両方の決議が必要となります。

管理費等の値上げは普通決議ですが、その別表は規約の改正と
なりますので特別決議となります。
その矛盾を訂正するために、Ｈ１６（？）に標準管理規約の
改正が行われました。
それ以前に作成された管理規約では、規約の別表となっている筈です。
細則に変更しておく必要があります。

最初の部分も改正をしておく必要があります。
各マンションで規約の改正をしておくことが必要でしょうね。

[411: 元フロント]

>そして、規約は民法、区分所有法に優先します。当然、区分所有法に別段の定めのあるものについてですが
　規約が民法に優先する事はありません。
　区分所有法についても、誤解を招く表現。

　区分所有法で、「規約で別段の定めをする事が出来る」と書いてある部分だから、区分所有法に優先しているわけではない。
　その他の部分は、区分所有法に拘束されます。

　優先順位は
　憲法＞区分所有法＞一般法＞規約＞総会決議＞理事会決議
　です。

>予算をオーバーするときは、その都度組合員に負担を求めることができるとなっている。
これも間違い。
　標準管理規約の場合、管理費等に不足を生じた場合である。
　そもそも、標準管理規約には、法的な拘束力はない。
　組合員が拘束されるのは、自分の組合の規約である。

　どうも、匿名さんのスレは、正確さに欠ける。
　

>そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
>予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

＞この発想でいえば、予算をオーバーしても何の問題はないという。
　反論になってない。
　法令、規約の文章だけ読めば、その通りです。但し

　 管理規約に、理事会業務として「収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案決議する。」と記載があれば、
　案を作成し、総会の承認を得る必要があります。
　その意味で、予算は必要と言えます。

　確かに、どこにも書いていませんが、理事会運営が、総会決議に拘束されることを考えれば、予算準拠の支出が必要です。


＞敷地及び共用部分等の変更
　駐車場の改良工事は、共用部分の変更には当たりません。

＞1,000万円の改良工事を、保存行為として、理事会や総会の決議を経ずに理事長が勝手にやっていい訳ないでしょう。
　当たり前でしょう。
　やってしまったら、どうするかという方法論です。

＞そもそも修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要となっている
　わかってますよ。
　自分が、コンサルとして呼ばれたときには、事態は発生していた。
　さて、どうするかという問題です。

[412: 暇入]

あのね

>>敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、特別決議

工事の着手は特別決議だが、仮にやってしまった場合、
追認は普通決議でＯＫ。なんでかというと管理組合がやってしまった理事長とか理事会に裁判を起こすのは普通決議であり、
原状回復、損害賠償のための訴訟の道が絶たれるから。

区分所有者代表訴訟制度ができるとこういうことはなくなるが、現状はどうしようもない。

[413: 暇入]

財政法１４条と同じ規定を区分所有法に追加し、違反した管理者に罰則を設ければいいだけのことである。

どうしてないのかというと、区分所有法が法務省管轄であり、
標準管理規約で理事会精度や予算主義なんて考えを取り入れたのが国土交通省だからである。

[414: 匿名さん]

>優先順位は
>　憲法＞区分所有法＞一般法＞規約＞総会決議＞理事会決議
>　です。
　民法>区分所有法>規約です。
　但し、区分所有法で別段の定めがあるものについては、区分所有法に
　優先します。

[415: 暇入]

区分所有法では管理者が年一回、集会で会計報告すればいいだけですからね。
報告すればいいだけで、承認を得ろとか書いてありません。

[416: 暇入]

そもそも法令、規約上は予算など必要ありません。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてありません。

上場企業でも予算を作るが、あれは目標みたいなもの。
管理組合においても、予算は目安でしかない。
予算に従って支出しろとはどこにも書いてないですから。

[417: 暇入]

区分所有法で決まってる
管理者が年一回、集会で会計報告して
反発するものが多ければ、解任されたりするでしょうが
それは政治的な責任であって、
支出が有益であれば、
別に捕まったり、損害賠償させられるとかいうことはありません。

[418: 暇入]

ａｆｏ匿名はザル法の意味がわからないんだよね。

[419: 匿名さん]

>411
予算をオーバーするということは、管理費等に不足を生じた時
ではないの？
各マンションの管理規約は、標準管理規約をひな形として作成しているのが
わからんのかね。
駐車場の改良工事を、誰が共用部分の変更といったんだい。良く読んでから
書き込むんだな。軽率なコンサルタントだな。改良工事といってるだろう。
1,000万円の改良工事を、保存行為で逃げろとアドバイスしたんではないの？
あなたにコンサルは無理。
暇入もそう思っているよ。

[420: 匿名さん]

>418
別の匿名さんの書き込みなんだけどね。

[421: 暇入]

>>1,000万円の改良工事を、保存行為で逃げろとアドバイスしたんではないの？

これは設問に私が解答しただけである。
総会で、予算なしで執行したことについて質問されたら、の話。

[422: 暇入]

＞＞駐車場の改良工事

定期的な補修工事は保存行為といっておけばいい。

そもそも、長期修繕計画を総会で承認させておけば、
理論上は計画内の工事は理事会が勝手に出来ますよ。
長期修繕計画のどっかに支出は修繕積立金を取り崩して行う、と付記して置けばよい。

[423: 元フロント]

＞民法>区分所有法>規約です。
　特別法は一般法に優先します。
　区分所有法は特別法ですので、民法に優先します。
　確認しないと、大恥かきますよ。

＞但し、区分所有法で別段の定めがあるものについては、区分所有法に優先します
　自由にしいていいと書いてあるから、自由に決めるのに、何で優先なの？
　日本語理解力の問題。
　

[424: 元フロント]

＞報告すればいいだけで、承認を得ろとか書いてありません。
　なるほどね。

＞予算をオーバーするということは、管理費等に不足を生じた時ではないの？
　ほとんどの組合では、繰越剰余金があるので、予算オーバーしても、管理費が不足するとは限らない。
　これ、常識。

[425: 暇入]

いや、問題はね、
マンション管理士が
民事訴訟法、民事執行法を知らないから、どこまで実効性があるかわからないんですよ。
ルールをきめても強制できないと、単なるガイドラインみたいになる。
管理組合の現行の予算制度はガイドラインでしょうねー。

[426: 元フロント]

＞民事訴訟法、民事執行法を知らないから、どこまで実効性があるかわからないんですよ。
＞ルールをきめても強制できないと、単なるガイドラインみたいになる。
＞管理組合の現行の予算制度はガイドラインでしょうねー。

　これは、規約で定めても、違反者に対し、どこまで訴追できるかわからないという意味ですか？
　それなら、理解できます。
　あとは、政治なのでしょうね。

[427: 暇入]

だから、問題は政治的に解決させればＯＫです。

[428: 匿名さん]

>423
区分所有法は民法の特別法というのは当たり前のことだよ。
何知ったかぶりしてるの。
暇入に感化されてきてるね。軽い奴。

[429: 匿名さん]

>元フロント
規約に定めてそれを守らなかったら、それは義務違反という
ことになるんだよ。
義務違反者は提訴できるんだよ。まあ違反も程度問題だけどね。
何、暇入に同調してるんだい。何もわかってないんだね。
やはりこあんたにコンサルタントは程遠い。
今やってるとこも辞めるべきだよ。そうでなければ、そこの
住民がかわいそう。
あんたが書き込めば書き込むほど、力のなさが露呈する。

[430: 暇入]

>>義務違反者は提訴できるんだよ。まあ違反も程度問題だけどね。

理事会の運営に対しては、ほとんど無理。
区分所有者代表訴訟制度がないから。

[431: 暇入]

前に作ったスレッド参照。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/133218/2

マンション管理適正化法の所管を消費者庁にすることと会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入するように法令変更を国に訴えませんか？

・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。