ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[4173 購入経験者さん]

>>4172 購入経験者さん

横から申し訳ありません
昨年、販売説明会で聞いた限りでは、ご推察の通りダイアモンドリゾートの施設をポイント化した仕組みのようです

説明では
（１）まず所有のコレクションを選び
　　　ハワイ（ハワイとUS本土西部）かUS（ハワイコレクション以外のUS物件）
（２）必要なポイントを購入する
流れとのことでした

実際の予約はチェックインの
１３か月前：ホームコレクションアドバンテージ
　ホームコレクションの範囲での予約が可能となる
　（一部エリート（プレミアプラス以上）は１４か月前から予約可能）
１０か月前：スタンダート予約
　ホームコレクション以外のHVCの予約が可能となる
６か月前：ＨＧＶマックス予約
　HGVCやHCの予約が可能となる
とのことでした

チェックイン6か月前までは、従来のヒルトン物件の予約が出来ないが
所有権ではなく利用権なので止めやすいというのが特徴のようです

ご参考になれば幸いです

[4174 購入経験者さん]

>>4173 購入経験者さん

詳しい解説ありがとうございます。
知らない方も多いと思うので貴重な情報提供を感謝します。

やはり、「ダイヤモンドリゾート」の派生商品でしたか。
ホームコレクションアドバンテージ予約（13カ月前から）、スタンダード予約（10カ月前から）は「ダイヤモンドリゾート」施設への予約についてであり、HGV物件は一律6ヶ月前から予約受付という理解でよいでしょうか。

所有権でなく利用権であれば「権利放棄」が可能であると思うので、管理費を支払い続けることへの不安（所有リスク）がない点はいいですね。
例えば、6か月前からどこでもよいのでHGVハワイ物件が予約ができればOKと割り切れる方には良い商品かもしれませんね。

[4175 購入経験者さん]

>>4174 購入経験者さん

予約対象としては、ご認識の通り、チェックイン６か月前まではHVC（ダイアモンドリゾート）のみ予約可能、６か月を切ってからは既存ヒルトン物件（HGVC と HC）も可能となるということでした

説明会での見積書が残っていましたので、価格（２０２３年７月時点）をご参考までにお伝えします
　コレクションタイプ：ＵＳコレクション
　割当ポイント数：１４，５００Ｐ
　商品価格：＄５２，２００－
　維持費と年会費：＄３，２９４－
初期費用は所有権タイプより割安だが、維持費は割高、ということかと思います
ご指摘のように、こちらのタイプが合う方もいらっしゃると思います

因みに、見積ポイント数は、エリート昇格に必要なポイントを逆算してご提案いただいたものです
任意のポイント数を購入可能とのことでした

[4176 購入経験者さん]

>>4175 購入経験者さん

解説と詳細な金額の情報ありがとうございます。

確かに1ポイント当りの単価（対維持費）は割高ですね。

あと、こちらの会員が増えてくると、6ヶ月前からのHGVC施設への予約（アイランダーのクラブ予約など）の競争率が上がりそうで、現オーナーとしては心配です^^

[4177 匿名さん]

9/1?3までストらしいけど、みなさん大丈夫？

[4178 買い替え検討中さん]

マリオット　シェラトン？

[4179 匿名さん]

ストの対象ホテルリストを見る限り、キョーヤグループへの委託ホテルが対象かと。
https://www.kyoyahotelsandresorts.com/history/

よって、タイムシェアの運営には影響ないかと思われます。

[4180 マンション検討中さん]

どなたかご存知の方、教えて下さい。
クラブ予約で3泊の予約を確定した後、追加で休暇が取れたので、さらに1泊を追加して合計4泊の予約にする場合、追加の1泊分のクラブ予約に関して改めて手数料を支払う必要があるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

[4181 検討板ユーザーさん]

>>4180 マンション検討中さん
予約の変更で一泊分を追加すれば手数料はいりませんよ。

[4182 購入経験者さん]

8月渡ハした際に、アラモアナセンターの案内所で説明会の勧誘を受け「日本では軽井沢と京都に物件増えます」というアピールがありました
説明会の日程が合わず、それ以上の情報は得られなかったのですが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[4183 匿名さん]

>>4182 購入経験者さん

>「日本では軽井沢と京都に物件増えます」というアピールがありました

そういう口頭ベースの話は信用できないですね。
以前、瀬底へのアップグレードを断ったときも「宮古島のホテル敷地内にできる」といったいい加減な話がでましたが、そもそも宮古島は所有者が三菱なので「三菱がタイムシェアビジネスなどやるはずがない」と信じませんでした。実際、宮古島の残りの敷地には「キャノピー」の建設が進められています。
それと、おそらく日本物件の開発プロジェクトはヒルトン単独では行いません。
毎度のことですが、森トラストが持ち込む案件の可能性が高いです。
私見ですが、「森」はヒルトン、マリオットをはじめ外資プレーヤーを天秤にかけるので、ヒルトンが新たなタイムシェア案件をゲットするのは、ライバルの存在を考えるとハードルが高いと思います。それよりも、小田原にまだ敷地があると思うので、そちらの方が早くプロジェクト化できそうな気がするのですがどうなんでしょうか。

[4184 匿名さん]

4183に追記です。

軽井沢という話が出ているのは、最近「森」が「万平ホテル」を取得したというニュースに関係しているのではないでしょうか。あくまでも個人的な推測です。

歴史ある有名なホテルなので、高価な宿泊料を設定して一般売りしても十分利益が出るので、あえてタイムシェア化する必要もないと考えます。

あと、軽井沢は建ぺい/容積が厳しいので、開発効率の良いハコモノに適したタイムシェアビジネスには向かないエリアのような気がします。

もし、軽井沢でタイムシェアや会員制リゾートビジネスをやるとしたら、会員権の販売価格を相当高く設定する必要が考えられます。

[4185 マンション比較中さん]

>>4182 購入経験者さん

旧軽にある旧軽井沢KIKYOキュリオbyヒルトンを改装、タイムシェア化してヒルトンクラブとして売却というのが、唯一思いつく可能性ですね。
このホテルは、以前、リゾート会員権会社ラフォーレ(森ビルのラフォーレ倶楽部とは全くの別会社)が、旧軽井沢ホテルとして運営していましたが、各部屋が和洋室を含む広い造りとなっていたので、タイムシェアにはぴったりの客室面積です。　余談ですが、フレンチレストランが抜群に美味しいいいホテルでした。

既に、外資の投資会社が所有している可能性もあるので、このままヒルトンブランドで運営しても、ホテルからの収益はあまり期待できないと判断したのかもですね。
最近の外国人の軽井沢ブランド人気高いですから。

[4186 購入経験者さん]

>>4184 匿名さん

返信ありがとうございます
宮古島にも、なんて話もあったのですね
今回も実現性低そうですね
ただ、提携リゾートとして「万平ホテル」を予約可能。位は実現性あるかもしれませんね

[4187 購入経験者さん]

>>4185 マンション比較中さん

返信ありがとうございます
KIKYO、素敵なホテルですね
KIKYOといえば、運営は東急不動産ですね
東急といえば、京都のROKUもということで、「軽井沢と京都繋がりか」と浮かびましたが、ハーヴェストがありますね
ハーヴェストは日本人向け、インバウンド向けにタイムシェアという展開あるかもでしょうか？

[4188 マンション掲示板さん]

最近HGVCオーナーになりましたが、どなたか詳しい方にお尋ねしたく…
お盆時期をホームウィーク予約で押さえたのですが、例えば3ヶ月前になって7泊の休暇が取れず3泊しか渡ハできないとなった場合で、既にその時期は予約一杯で部屋に空きがない様な場合、押さえてあるホームウィーク予約をクラブ予約に変更した上で更に3泊に変更すると言った事はシステム的に可能でしょうか？

ホームウィーク予約を一旦キャンセルした上でクラブ予約で予約し直すとなると、自分が行ったホームウィーク予約のキャンセルで空きが出たところを他の方にクラブ予約で押さえられてしまうリスクがあると思うので、それを避けたいという意図での質問です。

どなたかよろしくお願い致します。

[4189 購入経験者さん]

>>4188 マンション掲示板さん

>最近HGVCオーナーになりましたが、

すでにオーナーになったのであれば、オーナサービスへ電話して相談しましょう。
それが確実で、質問の件は簡単に解決しますよ。

[4190 購入経験者さん]

>>4188 マンション掲示板さん

予約泊数の変更は、オンライン画面からもオーナーサービスへの電話も、どちらでも可能です
オンラインでは、予約履歴から「予約の変更」をクリックして宿泊数を変更してください

直販でHGVマックス会員であれば、予約手数料は無料ですので、オーナーサービスに電話して変更していただくのが、安全確実かと思います
（リセール購入でしたら、オンライン＄６９、電話＄１２４の手数料がかかります）

なお、直販購入時に得たボーナスポイントを既予約に充当（ボーナスポイントは予約変更不可なので、期限ギリギリまで通常ポイントで予約を保持し、１か月前までにボーナスポイントに交換）というニーズにも対応可能です
これは、オンラインでは操作不可ですので、オーナーサービスにお電話ください
また、ボーナスポイントと通常ポイント合算しての予約は不可ですので、その点にはご注意ください

4189さんも言われていますが、オーナーサービスは親切に対応いただけますので、是非ご活用いただくのがよいかと思います

[4191 マンション検討中さん]

ヒルトンのタイムシェアで正規販売の価格が$30,000だとどんな物件なんでしょうか？
ゴールド期間のハワイのstudioとかなんですかね？価格が有って無い様なものなので、リセールと同じ金額ならどんなのが買えるのか気になってます

[4192 匿名さん]

>>4191 マンション検討中さん
https://search.yahoo.co.jp/image/search?p=hgvc%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E8%A1...

[4193 購入経験者さん]

>>4191 マンション検討中さん

正規で$30,000ですと、グランドアイランダーの1ベッドリゾートビュープラチナ隔年 11,520ポイントの物件が購入可能です。定価は$37,000ほどですが、値引きが入って$30,000程度になる様です。また値引きの他にかなりのボーナスポイントが貰えます。

ご認識のとおり定価は有って無い様なものですが、毎年の様に値上げしているため、あたかも資産価値がある様に思わせるのと、近い将来また値上げするので、今すぐに買わないと損をしてしまうと思わせ購入を即決させるのがHGVC常套手段です。リセールで同等の物件は、タイムシェアハワイで$1,200で購入可能です。(こちらの販売価格の他に、諸費用・手数料などで$3,000ほどかかります。)偶数年が$1,200でしたが通年物件も$1,200で売りに出ていました。

ただ、販売価格は安いですが管理費効率が悪い(＝ランニングコストが高い)ため、こちらの物件の購入はあまりお勧め出来ません。

いま間違いなくお勧めできるのは、ラスベガスのブルバード 2ベッドプラチナ毎年 11,200ポイントの物件です。こちらはタイムシェアハワイで$5,000(+諸費用・手数料$3,000)で購入できます。こちらの物件は、以前でしたら最安値は$10,000程度だったと思いますので、だいぶ安くなっています。

[4194 マンション検討中さん]

>>4192 匿名さん
　ありがとうございます。　同じ物件でも、価格が大きく異なることがよく分かりました。

[4195 マンション検討中さん]

>>4193 購入経験者さん
　親切にご回答頂き感謝いたします。　リセールで$30,000の物件を買うとすると
結構な物件が買えますが、正規だとあまり良くないですね。
　$1200という価格が、手放す難しさを物語ってますね。　
　
　円安で、ハワイを始めとするタイムシェアは売却希望が多く選択肢がある一方、
管理費も高いので、リセールはラスベガスが魅力的ですよね。

[4196 購入経験者さん]

ヒルトンハワイアンビレッジでストライキが始まったとニュースで知りました。
ハワイアンビレッジ内にはタイムシェア棟がいくつかありますが、そちらの運営に影響はないのでしょうか？

また、ヒルトンのタイムシェアは物件ごとに管理費が算定される仕組みであると思います。現在、私が保有しているアイランダーのタイムシェアの管理費が今後大幅に上昇するのではないかと、とても心配しております。

[4197 通りがかりさん]

コロナ以降、ワイキキはあちらこちらでストライキやってて今に始まったことではない。

9月にタイムシェアでヒルトン宿泊予定のゲストはどうなることやらw

[4198 匿名さん]

>>4196 購入経験者さん

>また、ヒルトンのタイムシェアは物件ごとに管理費が算定される仕組みであると思います。

そのとおりですね。
物件ごとのオーナー組合で管理費の予算が組まれます。
ストライキが頻繁に発生し、運営スタッフの人件費高騰の懸念があるハワイ物件については、今後も管理費の上昇傾向が続きそうです。

ホームをハワイにすることにこだわらなければ、ラスベガスブルバードなどポイント単価（対管理費）効率の良い物件の購入をおすすめします。

[4199 通りがかりさん]

>>4158 さん

初心者です。
アイランダー30720の物件は、毎年物件、隔年物件、それぞれリセールだと過去にどのぐらいの価格での売り出しが最低価格になりますでしょうか？

[4200 購入経験者さん]

>>4199 通りがかりさん

https://web.archive.org/web/20240000000000*/www.timeshare-hi.com/
インターネットアーカイブでタイムシェアハワイの直近2年ほどの価格を見てみました。

アイランダー 2ベッド 30,720ポイントの物件ですと、リセールで売り出されている物件が少ないですが、毎年物件で 38,000ドル、隔年物件で20,000ドル～26,000ドル程度がその時点での底値という感じです。(ただし、その時点で。既にSOLDとなっている物件が、いくらで売れたのかは不明です。)

売却を急ぎたい方(ぜんぜん売れないのでヤケになった？)は、これよりもかなり下げてくる場合もあると思いますが、すぐに売れてしまうため、注意してウォッチしていないと気づきにくいと思います。アイランダー2ベッド 30,720ポイントの隔年物件を10,000ドルで購入できた方は、かなりラッキーだと思います。

直近ですと、ハワイ島 キングスランド 1ベッド 20,160ポイント 通年の物件が 7,000ドルで、かなり安いと思っていましたが、売れてしまいました。アイランダー 2ベッド 30,720ポイントの隔年物件の安値を狙っているのであれば、ハワイ島 オーシャンタワー STUDIO 14,880ポイント 毎年の物件 が最近 14,000ドルから 9,000ドルに値下がりしていますので、こちらでも良いかもしれません。

[4201 通りがかり]

>>4200 購入経験者さん

ご丁寧な説明をありがとうございます。
年間のポイント数を5万ポイントほど欲しいのでアイランダーの30720ポイントの物件は、ポイント効率とトータルポイント数の両方を満たす物件なのでとても魅力を感じています。
また、将来売却する際にも値段を下げさへすれば必ず売れるであろう物件なので、昨今は投げ売り価格でも売れない物件が多数ある中でその点でも安心です。

ハワイ島のオーシャンタワーSTUDIOもポイント効率は良いのですね。何件も購入するよりは一件で沢山のポイントを得られかつポイント効率も良いアイランダーの30720物件の価格が下がるのを待ちたいと思います。

[4202 通りがかり]

国内3ヵ所目は京都のようです。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000034.000060683.html

[4203 口コミ知りたいさん]

実際に宿泊したら酷い、ひどすぎる！
うるさすぎて眠れない(泣

[4204 購入経験者さん]

カ・ハクの販売が開始されたようですね
オーナーサイトでも表示されるようになりました（勿論まだ予約出来ませんが）

プラチナシーズンの１週間必要ポイントは、スタジオ・バックサイド(シティビュー)の8,400Pから、3ベッドルーム・ペントハウス・プレミアの50,640Pまで幅があります
瀬底や小田原と同じくヒルトンクラブ扱いとのことですから、物件価格や管理費共にお高いんでしょうね

リゾート設備欄に、大浴場（カ・ハク・ヒルトンクラブのオーナー様限定）との表記があります
他リゾートオーナーは利用不可ということですね、残念です

ワイキキアンやアイランダーのように、ペントハウスにラウンジは設定されるのでしょうか？
設定されても大浴場同様に、オーナー様限定では悲しいですが
逆に「ペントハウスオーナーでなくても、カ・ハクオーナーならラウンジ利用可能」となれば、他物件から移られる方も増えるかもしれませんね

[4205 名無しさん]

2025年度の管理費請求きましたね。
やっぱりというか、過去最大の値上げ？じゃないでしょうか。普通に他のコンドミニアム予約したほうが安いレベルですね、これは。
クラブ年会費も、11ドルの値上げで、相変わらずです。大体、アメリカやカナダの人たちと値段が違うって、今だに理解できません。

[4206 匿名さん]

>>4204 購入経験者さん
カハクの説明きいてきました。1b毎年プラチナ23,040ポイント程で約14万ドルでした
どうですか？ラウンジ利用はオーナーのみとの案内。駐車場値段は未定

[4207 購入経験者さん]

>>4206 匿名さん

4204です
情報ありがとうございます

瀬底で同一ポイント（１BX）だと約１，４００万円でした（24/１月時点）ので、１．５倍ほど

今年の瀬底管理費（１Bed）は約３３万円、アイランダー（１Bed）は約１，７００＄ですが、カ・ハクはどの程度かお分かりでしょうか？

大浴場もラウンジもオーナー限定とのことで、それらの価値とコストとのバランスの見極めが必要ということですね

[4208 マンコミュファンさん]

>>4207 購入経験者さん

1Bで管理費は2500ドル程でした　どうせ値上がりするでしょうが…ワイキキアン1B ovと同じぐらいかな
戸数が少ないと値上がり率酷いですか？

担当は今は最初だから安いと言ってましたが高いのか安いのか私には不明

[4209 購入経験者さん]

>>4208 マンコミュファンさん

返信ありがとうございます

１Bedで2,500$ですか
Max年会費（299＄）込みだとしても、ワイキキアンやアイランダーより高いですね
どちらもMax年会費込みで約2,000＄かと思います
ハワイアンビレッジ内と違って、すべて新規に専用で設備を整える必要がある分、高くなるのは仕方ないかもしれませんね

物件価格はどんどん騰がっていきますので、直販価格としては今が一番安いのは間違いないと思います
立地やオーナー専用施設をどう評価するかで、割安か割高か、感じ方はそれぞれの方で異なるでしょうね

私は、ポイント効率面だけからの判断ですが、高いと感じました
オーナー専用施設に魅力を感じられれば、また違った判断になるかもしれませんが

[4210 マンション掲示板さん]

>>4209 購入経験者さん

なるほどですね。実はわたくしアップグレード購入しちゃったんですよねー。以前はワイキキアン1b だったんですが管理費2500ドルぐらいしてました。カハクの方が少し高いかなってぐらいの差だったし買いましたが
2bed使いたいし今後もビレッジ利用が多いと思います。
ビレッジの駐車場がバカ高いのでカハクはお安くなると利用頻度が上がるかもしれませんが…

[4211 マンション検討中さん]

ワイキキアン1BRで2500ドル？それはおかしくない？

[4212 購入経験者さん]

>>4210 マンション掲示板さん

アップグレードおめでとうございます

ワイキキアンやアイランダーで、同程度の管理費をお支払いされているのなら、カ・ハクへのアップグレードはありだと思います
　・ワイキキアンやアイランダーは、クラブ予約でも比較的予約が取りやすい
　・オーナー専用設備が利用可能となる
同じ立場であれば、私もアップグレードすると思います

4211さんからもコメントありますが、今回のアップグレードは、ワイキキアン２Bedからカ・ハク１Bedへのアップグレードという理解でよろしいでしょうか？

ビレッジの駐車場は行くたびに値上がりしている感じですね
（現状は、セルフ：$69／泊、バレー：$79／泊）
ホテルと共用なので、仕方ないのでしょうか
私は、外部の駐車場を利用しています
カ・ハクはバレーのみとのことですが、どの位になるでしょうかね

[4213 名無しさん]

>>4212 購入経験者さん

ワイキキアン　1brからカハク1brです再度確認したら昨年の管理費2186ドルでした。　皆さんより高いんですかね？
ヴューによって管理費違うんですか？
ワイキキアンはpovでした。

今度ホクラニ利用してみようと思います。あそこはまだパーキング代安いですよね。

ホクラニ行ったことある人いますか？
あそこって地上からエレベーターありますか？エスカレーターのみなのかな？

[4214 購入経験者さん]

>>4213 名無しさん

今年のワイキキアンの１Bed管理費は、$1,681.79ですね（年会費別）
間取りが一緒であれば、管理費は変わらない筈です
不思議ですね

ホクラニのパーキングは、$45/泊だと思います
バレーのチップは別途必要となりますが

ホクラニのエレベータ、地上まで下りられますよ
エスカレータの右側奥にエレベータがあります
利用にはルームキーが必要なので、チェックイン時はエスカレータ前にお車を止めて、係の方に荷物と鍵を預け、エスカレータにて２階に上がる形になります
エスカレータ下りて、右手がフロントデスクです

[4215 口コミ知りたいさん]

>>4214 購入経験者さん

詳しく有難うございます！一度ホクラニ滞在してみす！
あの辺り停車ルールが複雑そうで緊張します
恐らくトローリーバスの前辺りですよね！

管理費の件不思議ですね
一度聞いてみようと思います！
また結果わかったら報告します！

[4216 周辺住民さん]

>>4210 マンション掲示板さん

このスレを読んでいるにも拘わらず、さらにアップグレードですか。
どのようにメリットを感じたのか、興味があります。

[4217 周辺住民さん]

>>4207 購入経験者さん

絶対に損するワンルームマンション投資、顧客比率が高いのは、年収の高い医師だそうです。
勤務医の方は激務で、投資に向けた調査の時間も無く、不動産業者の営業の勧めるがまま、複数物件を所有するケースが多いようです。
毎月の収支はもちろん赤字ですが、不動産に投資しているという自己顕示欲、虚栄心から、毎月の収支が赤字でも、売却せずに所有される方が多いようです。

タイムシェアと似たスキームですね。

[4218 アップグレード]

>>4216 周辺住民さん

そうですよねー私もやっちゃったかーって感じですが笑
理由としては
ウチは家族で年二回はハワイに行く、海外も今年は五回は行ってる。
キッチン付きの広い部屋宿泊がよい　洗濯機はマスト
という事でまぁ買えない額でもないし使えるしいいかなーって感じでした。

もしかすると毎年5，60万都度ホテル予約してる方が良いのかもしれませんし
もっと言うと最初からリセールで買えばよかったのかもしれませんが
ボーナスポイントもたくさんもらったし　honorsにポイント以降が32倍になるなら仮に行けなかった時に便利かなと思いアップグレードしちゃいました。



基本前借りしてポイント使うような家庭です

[4219 アップグレード]

↑誤字です　ポイント移行です

今の所後悔はしてないです
次どこ泊まろうかなーって楽しみの方が勝ってます。もう海外も行き尽くしたし　ハードな旅行は疲れるし　家族でのんびりできる部屋で滞在できればよしです。　国内だとリゾートトラスト使ってます。

[4220 通りすがり]

>>4219 アップグレードさん

正解です！
タイムシェアは人生を豊かにしてくれるツールなので元を取れるかどうかは関係ありません。（人により価値観が違いますのでタイムシェアは騙されてると決めつけは良くないです）

[4221 名無しさん]

>>4220 通りすがりさん

そういう意見きけてよかったです。
ただ説明きいたその日に決断しなきゃいけないってやり方はなんでなんでしょうか？1週間ぐらい時間くれてもいいのに…その辺の心理的な事も騙されてる感に繋がるんでしょうね。　

[4222 検討板ユーザーさん]

>>4218 アップグレードさん

いいですね(^^)
私も同じようなライフスタイルです！

海外タイムシェアは常に前借り、
リゾトラはサンフェスをフル活用で泊まりまくりw

リモートワークで毎年6-7回は海外旅行して
3ヶ月は海外に滞在、
3ヶ月は国内ホテルやベイコート、エクシブ、
6ヶ月を自宅で過ごしています。

[4223 匿名さん]

>>4221 名無しさん
過去に国内のリゾート会員権の営業をしていた者です。

>ただ説明きいたその日に決断しなきゃいけないってやり方はなんでなんでしょうか？1週間ぐらい時間くれてもいいのに…

恐らく、「冷静になって考える時間を与えてしまったら買わない確率が高いから」だと思います。所詮、リゾート会員権は不要不急なぜいたく品だからです。
ぜいたく品ですが、輸入車のように日常利用できてカタチがあるものでもないのでなおさらです。

外資系リゾートクラブは、キレイなギャラリーでお客様の方から来ていただき、営業マンが事前の研修で学んだ標準的なデモンストレーションをこなせば、数回のうちに何件か申込がとれるという統計学的な営業スタイルだと思います。なので、商談が始まって30分くらいでお客の反応がよくなければ、時間を切り上げられることも想像できます。脈のないお客に時間をかけるよりも次のお客に切り替えた方が効率が良いからです。

私の元いた会社はお客様の元へ何度も通って申込をもらうという方法でした。
古い営業スタイルかもしれませんが、申込をいただいたときの感動は今でも忘れません。また、お客様との距離が近いとクレームを時には受けることもありましたが、お友達をご紹介いただけることがとても多かったです。

そして、国内でも外資系でもリゾート会員権について共通しているのは、投じたお金や管理費を考えると「得をするような」商品ではありません。自己の満足感を満たす商品です。買ったお客様が満足できればそれで良いのではないでしょうか。

上司には「何泊したら元が取れる、というような電卓を叩くような客は相手にするな」とよく教えられました ^^;

[4224 eマンションさん]

>>4223 匿名さん

その通りですね。

満足度>価格であれば、
良い買い物をしたことになります。

何に満足するかは人によって違いますからね。

タイムシェアのおかげで
コロナ期間中(隔離制限があった期間)も
海外旅行に何度も行けました！

タイムシェア持ってなかったら
コロナ期間中に海外行かなかったと思います。

コロナ禍を通じて、
私の中のタイムシェアの価値が格段に高まりました！

[4225 購入経験者さん]

>>4221 名無しさん

4223さんが仰るように、冷静に判断されたら商売にならないから、即決を迫るのでしょうね

でも実際に購入するには、じっくりと以下のことを検討することが必要ですよね
（１）物件価格
　　　直販価格とリセール価格との差額と特典差
（２）管理費
　　　毎年の上昇をどこまで許容できるか
（３）承継
　　　最終的に、資産を誰に引き継ぐか

特に（３）承継問題
買った自分自身はよいとしても、その後管理費を引き継いでくれる誰かを探すのが大変というのが、本当に悩ましいと考えています
家族に引き継ぐというのが最適解かもしれませんが、それが出来ない場合は必ず他の方に引き継ぐ必要があります
リセール業者経由で売却というのが基本ですが、現状は完全な買い手市場。。。　　　

ここまで考えたら、多くの方は購入を控えてしまいますよね
販売会社も「いいことだけ言って売りっぱなし」では、今後の成長が見込めませんから、何らかの改善をしていただきたいですね

でも、リゾートが好きで購入した訳ですから、楽しめるだけ楽しんで、家族や他のオーナー様に迷惑をかけない手仕舞い方を模索していきたいと改めて感じました
暗い話題で失礼しました

[4226 ヒルトンのタイムシェア]

>>4221 名無しさん
　購入の際に、金額を優先するあまりゴールド期間の物件とかを購入された方が
騙されたという気持ちになるのかもしれないですね。

　話を聞いて契約したとしても、帰宅してゆっくり考えてキャンセルすることも
できるために、クーリング・オフもありますから安心して聞いてもいいと思います。
　自分なんか、ラスベガスを処分するか考えていましたが、気分が変わってしまいましたから....
　
　

[4227 アップグレード]

>>4223 匿名さん
>>4225 購入経験者さん

貴重なご意見参考になります！
冷静になれば買わない…確かにそうかもですね。購買意欲があっても３日時間をくれたら色々調べてリセールでいいやと思ってたかもです私も
エルメスのバッグと同じですね

今後管理費は気になるところです
私がこれはいよいよキツイと感じる時には皆さんも同感になってると思うのでヒルトン側も考えてくれたらよいなと期待します

相続の事も気になりますね
みなさんどうしてるのかな～子供が2人以上いたら誰の名義にするか悩みます

ビレッジの駐車場オーナーだけ割り引いて欲しいです

[4228 ご近所さん]

>>4223 匿名さん

ギフト商法？　いや　もはや宗教? 霊感商法に近いですね。

昔から、物干し竿、新聞購読、羽毛布団、英会話教材、太陽光ソーラーパネル等々、
今決めてもらえれば、特別特典付き、明日以降は価格が上がるなどのセールストークで
購入させられて、泣き寝入りした消費者が多かったのを記憶しています。
一方で、統o教会の壺など、購入後も良いものを購入したと思い続ける方がいるのも事実です。

ヒルトンのタイムシェアのシステムは、非常に使い易く、ほぼ全室スイートで、子連れには最高の部屋で、ホテルの狭い部屋にはもう戻れないと言っても過言ではありませんし、毎年ポイント余すことなく活用させてもらっています。買って良かった。

問題は、タイムシェアを正規購入した瞬間にその物件の売却価値が、3分の1から、5分の1迄落ちてしまう商品だということです。
リセールで購入される方は、利用価値、相続問題、管理上昇、償却等々、じっくり検討されて購入される方が大半なので、後悔するケースは稀だと思いますが、その場の高揚感、虚栄心に絆されて正規購入された方は、ゴールド、プラチナ問わず、リセール価格の実態を知れば知るほど後悔の念が募るのでは無いでしょうか？

裕福だから、同じ物に対して市場価値以上のお金を払う行為は、単純に賢く無いだけと思うのは自分だけでしょうか。
事実、裕福な方でリセール購入で上手に活用している方も多くいらっしゃるし、生活費を削りローンで正規購入されている方も多いと聞きます。

その場で強く決断を迫る商品=適正価値を調べられたらとても購入してもらえない価格設定の商品。
これに尽きるのでは無いでしょうか？

今後、“被害者”を増やさない為に、苦言を吐かせて頂きました。申し訳ありません。

[4229 ご近所さん]

>>4223 匿名さん

お仕事をされていて、罪悪感は芽生えませんでしたか？

[4230 HGVって？]

>>4225 購入経験者さん

①リセールか直販かは、各家庭の判断だと思いますので…
ただ、リセールを知らずに直販購入の方だと後悔もあるかもしれないですね。

②クレカの年会費も無料からゴールド～プラチナなど各ステータス毎に
年会費とベネフィットが設定されているのと同様かも
年管理費の上昇が気になるようならタイムシェアは合わないのかも
数千円の年会費でゴールドベネフィットを欲しいがるのと同じようなもの
ホテルとは違う50平米以上のキッチン付1BDの1週間権利をホテル利用で
換算するとWaikikiホテル→5万/日×7日=35万円ですから、比較して
あまり気にはなておりません。ただ管理費の算出根拠の適正化が担保されて
いないとタイムシェアの価値毀損につながると思います。

問題は③の出口が無い点です。リセール市場も弱く不要になっても
売るに売れず、返却もルール化されていない点がヒルトンのタイムシェア
の価値を下げていると感じてます。この出口がの選択肢が2～3無いと
ヒルトンタイムシェアに未来は暗いと思います。

友人知人にはお勧めできない状態のタイムシェアですが
資産価値が無いものなのに、登記や税金だのハワイ州の
縛りが余計に価値を下げていると感じてます。
無償譲渡でも数千ドルが必要な点もネックです。

ならば最近噂で聞くポイントのみの販売の方が身軽かも

でも、何を根拠にヒルトンはポイントを発行してるのでしょうか？
正規購入者に付与されるポイントの根拠は？
全タイムシェアのポイントと年間発行ポイントがイコールとは
思えません→予約のし辛さの根源か？
こんなグレーな運営だから価値の向上もなくなってるのか？
ルール無きポイント発行のインフレ弊害が価値を下げているのかも
と疑ってしまいます。

[4231 アップグレード]

リセール購入者の話も聞いてみたいです。

私は最初に買う前にリセールの存在や大体の価格は把握しておりましたが正規で買ってしまった理由の一つに
リセール購入の場合ルール変更された場合に適用されなくなるかもしれない。アップグレードできない。　
があったのですが
初回購入物件の年間の約5倍のボーナスポイント貰えるってことでもう比較するの面倒になって決めちゃった感じです。

最初から23,000ポイントぐらいの中古物件買っておけば900万ほど浮いてた筈なので
bonusポイントなくても　徳だったとは思いますね

実際　直とリセールオーナーの予約の取りづらさの差はあるのでしょうか？
また、リセールだと毎回渡ハ時の説明会の案内はされないのでしょうか？

[4232 購入経験者さん]

>>4230 HGVって？さん

正規購入時、アップグレード時にオファーされるボーナスポイントってどっから出て来るのか、昔から不思議でした。
物件の所有権を52週に分割して、ポイントを付与して全てオーナーに販売しているので、デベロッパーであるヒルトンが、ポイントを所有している筈は無いのですが。
本来、オーナーしか所有している筈の無いポイントを、営業の実質割引きツールのボーナスポイントとして空手形を乱発されたら、どんどんクラブ予約が困難になりますね。

購入したはいいけど、ポイントを使用する事が無く、毎年ポイントを失効しているオーナーが一定数存在するので、ポイントをばら撒いたところで、大きな影響は無いという判断でしょうか？
まあ、HGVCは売れていない中古、新規物件を相当数在庫として抱えていますので、その範囲内で、管理の上、ボーナスポイントを捻出していると願いたいです。
闇です、、

[4233 アップグレード]

国内リゾートトラストも中古で手放したら購入額割れますよね？

ポイントのみ販売の内容・価格は気になるところですね。

あ、あとリセール会員だと予約時、変更時の手数料かかるんじゃなかったですか？

[4234 アップグレード]

>>4232 購入経験者さん

もしかするとボーナスポイントについては所有権に関連するポイントではなく　全くの別枠なのではないでしょうか？
無料体験宿泊できるのと同じカテゴリーみたいな。
ポイントとして使える特別ポイントみたいな感じ？年単位で余ってるポイントを捻出して付与してるとかでは無さそう。

[4235 購入経験者さん]

>>4231
アップグレードの存在を知りながら、正規で購入してしまったとは、残念ですね。
私は、ベガスを含めリセールを3物件所有、毎年繁忙期に1回から3回ぐらいハワイのクラブ予約で利用していますが、リセールオーナーのデメリットを感じたことはありません。
年間、3500ドル程度の管理費で、1BR、2BRのスイートに3週間以上も滞在出来るので、とても満足しています。

米国の契約では、一般的にgrandfathered と言う概念が浸透しており、
権利、所有権の取得時に認められていた権利は、未来永劫担保されるケースが多いです。

クラブ予約、オープン予約も自由に出来ますし、ヒルトンホテルオナーズポイントへの移行、予約手数料他、正規オーナーとの違いはほぼありません。

相違点は、数年前に後から追加されたエリート会員になれない、下取りによるアップグレードが出来ないことです。
エリート会員のメリットは限られたもので、特に魅力は無く、所有物件の満額下取りによるアップグレードは、全くメリットが無いので、意味がありません。
差額を払ってアップグレードしたい同じ物件をリセールで購入した方がずっと経済的です。

但し、今後販売促進の為に、正規購入者に限定して、MAX等、特典を追加してくることはあると思います。
いずれにしろ、既得権益は担保されるので、リセール業者に現在の権益を確認の上、リセールでの購入をお勧めします。

[4236 購入経験者さん]

>>4234 アップグレードさん

所有権に関連するポイントでは無い別枠のポイントが存在していたとすると、詐欺ですね。

[4237 購入経験者さん]

>>4236 購入経験者さん
実際に存在する宿泊数以上のポイントを付与する=オーナー全員が予約できない。
つまり、実際の部屋数、宿泊数以上のポイントを勝手に乱発しているということになります。

[4238 購入経験者さん]

>>4231 アップグレードさん

リセールオーナーに対して、説明会の案内はありません。
何故なら、リセールのメリットを既に知っているオーナーに、
正規販売の営業をかけても、売れることはまず無く、時間の無駄だからです。

販売不振の時期には、リセール物件も下取り対象として、アップグレードの営業をかけていた事もありますが、基本的には、情弱者がターゲットのようです。

[4239 購入経験者さん]

>>4235 購入経験者さん

>>アップグレードの存在を知りながら、正規で購入してしまったとは、残念ですね。

　リセールの存在を知りながら、、、、、訂正です。

[4240 アップグレード]

>>4238 購入経験者さん

三件所有って三件分の管理費で3500ドル程度なんですか？お得ですね！

エリート会員のステータス　私もメリット感じません

ポイントで楽しく泊まれればいいだけなら
最初からリセール買えば半額ですみましたね～
残念です

現状年間約23000ポイント　会員になるのに
ボーナス約12万ポイント＝約5年分＝約250万円宿泊分ゲット
と換算しても
今は約4万ドルで同グレード中古物件うってるので
損ですね笑

残念ですが何か付加価値があると期待しときます
例えば予約時担当がいい部屋采配してくれたりとか
ぐらいかな

アップグレードはこれで最後といたします??

[4241 ヒルトンのタイムシェア]

　タイムシェアは、購入後価値が落ちるんじゃ無くて、元々低い価値のものに営業経費が乗ってるから、正規では高いと考えるとわかりやすく無いですか？
　瀬底を購入して考えたのですが、日本で登記された物件ですから、通常の不動産と同様に銀行の担保にしようと遊びで考えて見ましたが、理論上は共同担保も設定できる様ですが、恐らく銀行は評価しないと思います。　僕は子供が居ないので、死んでも分かる様に共同担保目録には登録しますけどねw

[4242 通りがかりさん]

>>4228 ご近所さん

> 問題は、タイムシェアを正規購入した瞬間にその物件の売却価値が、3分の1から、5分の1迄落ちてしまう商品だということです。

問題？？？　当たり前だよ！
タイムシェア安すぎたもんw

最初から不動産購入すればいいだけのこと。
維持費は不在時のレンタル収入で稼ぎ、
売却価値は時間の経過とともに上がって行く。
ドルで稼いでいるから維持費に円安は関係ない。
むしろ円安は売却価値を高めてくれるので大歓迎だ！

だから私の周りはタイムシェア派はあまりおらず、
みんな不動産所有派だ。

激安のタイムシェア購入して売却価値が落ちるのが納得いかないとか、ワガママすぎない？

売却価格や維持費に文句があるなら
ケチケチしないで、
最初からバケレン可能なワイキキのコンドミニアム買っちゃえばいいだけの話。

保険商品に例えると
タイムシェア購入は、毎年少額を払い続ける掛け捨て型保険。
コンドミニアム購入は、保険料全額を一括払いして数年後に解約返戻金が支払い保険料総額を上回る貯蓄型保険。

掛け捨て保険の契約者が
解約返戻金がないことが「問題」だと言ってるのと一緒w
タイムシェア安いんだから、売却価値がないのは当たり前だろ。

[4243 アップグレード]

そうですね。正規で買って損だよと言われたら確かに損ですが別に不満ないんですよ私は。
そして別に不動産としての価値なんて求めてません

実はHGVC買う前はホノルルのコンド買おうとしてたんですよ。それに比べたら>>4242　さんの言う通り全然安いし
でも円安の今物件買うとそんなにドルでも稼げないですよ
まず不在時に都合よく貸し出し付きません
物件の管理費+別の管理委託の管理費かかるし　税金も高いです
あと貸し出しできるエリアって限られてますしね

あとやっぱり自分の家人に貸したベッドに寝るのはなんか嫌だった　人に貸して破損されるの嫌だった　　

正規で買ってる人を金持ちのバカみたいに言うけど
納得してる人も多いはず♪

意義ある意見交換できて楽しい

[4244 アップグレード]

あ、でも宣言します
もうアップグレードはいたしません　笑
これで最後～　

[4245 購入経験者さん]

そうですね。仮にタイムシェアで1,500万円で販売される物件があったとして、
その物件に不動産としての正味の価値が、52倍の7億8000万円もある訳がない事は
容易に想像できると思います。

不動産としての価値は、せいぜい2～3億円程度ではないかと思います。1,500万円
のうち不動産としての原価が1/3の500万円として、そこに販売員の給料および
販売説明会に関わるすべての経費（商品券や無料宿泊などのプロモーション）と、
販売会社の利益が転嫁される事になるので、正規販売は高くならざるを得ないと
思います。ボーナスポイントも、販売会社が抱える未稼働の在庫物件分の管理費を
購入者が負担しているものと考えるべきでしょう。元々の不動産としての価値が
販売価格の1/3ほどしかないのですから、リセール価格は、デフォルトで1/3程度
と考えるべきものでしょう。さらに直近では、円安や物価高騰による管理費負担増
による影響でリセールでの売り物件が急増し、もともと流動性が低い市場で
需給関係が極端に崩れたためリセール価格も暴落しています。HGVCでは直近で
新規タワー(カ・ハク）の販売開始もあり、在庫調整のためROFRの適用もして
いない事が、リセール価格下落の要因の一つにもなっています。

それではタイムシェアには価値がないので、2億円出してコンドミニアムを
買えば良いのかと言うと、それはそれでかなり敷居が高くなりますので、
うまく活用できればタイムシェアは良いシステムだと思います。

タイムシェアは所詮不要不急の贅沢品ですし、高いと思えば買わなければ
良いだけなので、正規販売を否定するのは間違っていると思います。
無くても良い無駄なものを、悪と捉えるのか、心のゆとりと考えるかの
価値観の違いだと思います。正規で買える余裕のある方は、是非正規で
購入いただいた方が経済も回って良いと思います。

正規で販売されなければ、リセール物件も存在できない訳ですし、私の様な
庶民はリセール物件を安く購入させていただいて、フル活用させていただいて
います。近年ホテルの宿泊費も高騰していますので、タイムシェアがなければ
毎年ハワイに行くのは難しかったと思っています。

[4246 通りがかりさん]

>>4243 アップグレードさん

経験ない人が憶測で決めつけるなよ。
そもそもオーシャンビューのワイキキエリアの大半は日貸しできるし、コロナ禍の2021年と2022年のワイキキで私が所有するバケレン物件稼働率は約90%だったぞ！　特に2021年は長期滞在のゲストが多くて驚いた。逆にコロナ後2024年の稼働率は少し落ちてるけど、80%台は維持している。

ハワイでドルで稼いでないから、あなたにはわからないのだろうけど、ドル収入があると、円安で高いってゆー発想自体がないんだよw

他人が泊まったベッドに寝れない？
1泊100万円以上の5つ星ラグジュアリーホテルもタイムシェアも他人が寝泊まりしてるだろ。

デリケート過ぎて大変だなw
そんなワガママな人間は海外どころか国内旅行にも行けないないな！

あなたは、タイムシェア派でもホテル派でもバケレン派でもないようだね。

ハワイに自分だけが住む家を買うしかないよ。
レンタルしないから収入なし、支出オンリーだけど頑張って下さい！

[4247 通りがかりさん]

>>4245 購入経験者さん

その通りだ！

自己満足商品において
正規だから中古だから、
こっちの方が高いとか安いとか…
実にくだらない。

ほとんどの商品において、
正規販売店とそれ以外の購入ルートがあるし、新品も中古品もある。購入時期によって同じ購入方法でも価格は変わる。

欲しい時こそが一番の買い時だ！
高いか安いかは人によって異なる。

他人が寝たベッドに寝るのは苦痛だろうが、
あなたが正規販売店から購入したタイムシェアに満足しているなら、それでいいのだ(^^)

[4248 アップグレード]

>>4246 通りがかりさん

いやいや　そこまで怒らないでくださいよ
ちょっと反論させて下さい

自分の物件を他人に貸し出して他人が寝たベッドで寝たくはないけど
ホテルなら元々他人のものだから大丈夫と言う意味でございます　自分の物か他人の物か（タイムシェは自分の物件だろとか言わないでね）借りるのは大丈夫という心理的問題です

たまに行って自分の物件のほころび見たら悲しいけど
ホテルかタイムシェアならまぁ目をつぶれる

あたたのワイキキ物価はよく稼働しておりよかったですね
ただ　例えばビレッジ並の施設を備えた日貸し可能コンド
ってイリカイかバニアン位しか思いつかないんですがもっといい物件あります？
この２つも古いし室内洗濯機ある部屋限られてます

他の物件は幼児プールないです　私の知る限り

タイムシェアでホームウィーク予約はした事ないので不明ですが　他で予約した部屋に問題あれば部屋替えてくれるってメリットなのもあります

支出オンリーだけ頑張ってください
との言葉有難うございます！

[4249 アップグレード]

ウィンザーは幼児プールあったかも
過去に借りた中で最高だったのは
ワンアラモアナしかない

[4250 通りがかりさん]

>>4248 アップグレードさん
穏やかな文章で読んでいて気持ちがいいですよ(^^)
私もお金がたくさんあったらカハク欲しいですもん。
大浴場が使えて、ラウンジが使えて、ロケーションも最高♪
うちは庶民なので、リセールのワイキキアンで充分ですが、正規のカハクが買えるなんて憧れです。

[4251 通りがかりさん]

>>4250 通りがかりさん

勝手に直前の通りがかりさんになりすまして
意図的に卑下したような内容で返信するとは
やり方が汚いね！

私はなりすまし投稿なんて
あなたのような姑息な返信投稿はしないよ。

複数の投資不動産をキャッシュで購入し続けて
資産を増やしていく富裕層に対する嫉妬ですか？

あなたはお金ないから仕方ないね。
どうりで掛け捨てのタイムシェアしか選べないわけだw

[4252 周辺住民さん]

>>4248 アップグレードさん

なんか私の投稿が火種になって、攻撃的な投稿が増えてしまったようで、申し訳ありません。
アップグレードさんのように、ネットでの調査に無駄な時間を割いて、場末のリセール業者と取引しなければいけないくらいなら、多少の損はわかっていても、気持ちよく簡単に欲しい物を手に入れることが出来る層は多く無いので、他の方が誤解しないよう一般論で語ってしまいました。

私は、ハワイ好きが講じて、実はワイキキにコンドも購入してしまったのですが、
購入費用もリフォーム代もそれなりにかかりました。
何より、工事業者とのやりとりは本当に苦痛で、いっそ買わなければ良かったと思うほどでした。　コロナ禍で、本業で余裕があったから出来ましたが、そうで無ければギブアップしていたかも知れません。

さて、コンドを所有してどうなったかですが、娘はワイキキのど真ん中のオーシャンフロントのコンドより、ヒルトンハワイアンビレッジの方が良いようで、最近も渡ハ中に自分のコンドに泊まるのは数泊で、あとはラグーンのOF、PHや、アイランダーなど、タイムシェアが殆どです。
パラダイスプール、ラグーン、花火等々、娘にとっては、ワイキキコンドの利便性より優先する物が多いようです。

ワイキキで短期貸し出し可能なリゾートゾーンに建っているコンドは25棟前後しか無く、アメニティが充実しているのは、イリカイ、ワイキキバニアン、アイランドコロニー、サンセットくらいでしょうか？
ただ何れもHGVCのヒルトン村には敵いません。

私は、自分たちが利用する予定の日以外は全てAirbnbで貸し出していて、不動産収益物件として割り切っています。
お陰様で、1ヶ月の収益で、HGVCの年間管理費を充分支払えるくらいで運用できているので、結果的には、買って良かったと思える大きな買い物でした。

[4253 周辺住民さん]

>>4248 アップグレードさん

アップグレードさんへのオススメは、ワイキキビーチタワーの購入です。

ワイキキ唯一無二のプール付オーシャンフロントで、駐車場も無料。
カラカウア沿いの便利な立地で、今後も資産価値の面からも、間違いないと思います。
リフォーム次第で、HGVCよりクオリティの高い内装にする事も可能です。

プロパティマネジメント会社の腕次第ですが、日貸し前提で、実質利回り5%以上も狙えると思います。
プールは大きく無いですが、立地、アメニティ、眺望、ステイタス、資産価値担保、相続対策、ドル資産への分散等々、真剣に検討するに値すると思います。

ワンアラモアナ他、リゾートゾーン外の新しいコンドは最低1ヶ月以上でしか貸し出し出来ないし、トランプ、リッツは、管理費が高すぎて、収益物件にはなり得ません。

次回は、アップグレードの代わりに収益物件兼別荘となりうるリゾートゾーン内のコンドを検討してみてはいかがでしょうか。

[4254 周辺住民さん]

>>4247 通りがかりさん

経済原則を無視した投稿。意図が不明です。

[4255 周辺住民さん]

>>4249 アップグレードさん

ワンアラモアナ　本当にいいですよね。同意です。
カカアコなんかよりずっといい。

[4256 マンション検討中さん]

>>4251 通りがかりさん
あ！ごめんなさい?
名前を何も設定しなかったら通りがかりになりました。
今はマンション検討中となってます。
てか、よく怒りますね？
カルシウム足りないのかな？

[4257 周辺住民さん]

>>4251 通りがかりさん
生命保険は掛け捨てに限ります。
貯蓄型で資産運用を保険会社に任せてガッツリ手数料取られるなら、生命保険と資産運用／株式投資は分離した方が賢明です。

[4258 通りがかりさん]

>>4257 周辺住民さん

読解力ないなぁ
あなたには、掛け捨ての生命保険がお似合いなのはよくわかってますよ！
悪いけど、ハワイ不動産をたくさん所有しているような人達に生命保険は不要なんだよ。タイムシェアの補足説明として保険商品を引用しただけですよ。

保険とは、自分の支払い能力を超えてしまうリスクに対して加入するものだから、一定以上の金融資産所有者には必要ない。いざとなったら、払えちゃうから！
相続対策や利益を出すタイミングを合法的にずらす目的で貯蓄型の生命保険を法人契約することは選択肢としてあるけどね。個人での医療保険あたりは本当に必要ない。

今度は掛け捨てや貯蓄型保険ではなくクルマに例えると、1年に数回しか乗らない数千万円する希少価値の高いクルマをキャッシュで一括購入して時期を見て売却すれば、維持費含めた支払い金額総額を上回るキャッシュを得られる可能性がある。

一方、毎年1週間レンタカーとして利用した場合、割安で希少価値の高い高級車に乗れるが、お金は出ていくだけで、貯まらない。減っていくだけだ。それがタイムシェアだと言っている。

正規であれ、リセールであれ、激安の宿泊権利を購入して、権利の売却価値が低いなんて当たり前！
激安で宿泊してるんだから、それで十分じゃん！！

そんなワガママ言うなら、最初から買った方がいいと言っている。

まぁ、掛け捨て生命保険を賢明だと判断するくらいの資金力ですから、買いたくても買えないのでしょうねw

[4259 購入経験者さん]

>>4227 アップグレードさん

4225です

経済合理性考えれば「買うならリセール一択」というのが、正解なのかもしれません

ただ直販購入する方がいなければ、リセール市場へ物件が供給されませんし、リセール市場が無ければ卒業出来ませんから、相互がうまく回る関係であって欲しいです
そんな中、新規リセールオーナーの権益を制限するような動き（ホテルポイント交換とオープンシーズン予約）を規約上で記載していることを大変残念に思います
（リセール市場の縮小を招く行為で、ひいては直販市場にも影響及ぶでしょう）

市場の差別化は、直販オーナーだけが享受出来るメリットの提供で行っていただきたいです

直販オーナーは駐車料金割引、実現したらいいですね
直販オーナー全員は無理でも「プリファード以上は20％off、プレミア50％off、プレミア・プラス以上は無料」などと打ち出せば、直販市場が活性化するのでは？
などど考えてしまいます


子供に相続をさせる場合には、考えることが多くなりますね
　・そもそも、子供が管理費を支払って所有を継続する意思があるのかを確認
　・2人以上であれば、1物件をシェアするのか、1人1物件を引き継ぐのか
ポイントの配分やゲスト登録費用を考えると、1人1物件が揉めずに理想と思います
物件の好みもあるでしょうし
1物件のみ相続となると大変そうですね
私は子供1人ですが、要らないと言われそうです。。。

[4260 マンション掲示板さん]

>>4259 購入経験者さん

経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

[4261 マンション掲示板さん]

ホテルは相続なんて煩わしいこともない。

[4262 ヒルトンのタイムシェア]

ホテルもタイムシェアもどっちもありで、使い分ければ良いし、ある程度余裕があればタイムシェア考えればいいんじゃ無い？　家を買うか賃貸にするかと言う位不毛の話で、置かれた状況や使い方で分ければ良いだけの話しかと思うけど、皆さんはどう思いますか？　正規とリセールの話も同様ですけどねw

[4263 購入経験者さん]

>>4260 マンション掲示板さん

コメントありがとうございます

「経済合理性考えれば」ではなく「HGVCを所有するなら」とか限定した物言いをすべきでした
不要不急である遊興費の固定費化は、「経済合理性」の観点からはＮＧ行為だとは思います
所有の根拠は「特定リゾートへと定期的に”帰る”ことが必要なので、固定費を支払っている」という理屈ですので、それは経済合理性で計るべき話ではありませんでした

HGVC所有すると、行先は制限されるし、ポイントは消化しないといけないしと、自由度はホテルには全く敵いません
ただ、だからホテルにすべきという話ではなく、
>4262さん
が言われている通り、個々人がよく検討して満足いく選択が出来ればよいのだと思います

なお、その過程においては、何を選択するかではなく、その選択をどう導くのかが重要だと考えています（後悔を減らすため）
その点、タイムシェアは、その市場が狭い故「よく検討」することが困難です
（「直販購入してからリセール市場の存在を知った」とか）
本掲示板のような場で情報交換出来るのは、大変有意義なことだと実感しています

[4264 ご近所さん]

>>4260 マンション掲示板さん

経済合理性で言えば、リセールの中でも管理費の安いタイムシェアが、圧倒的に有利ですが、柔軟性、流動性、選択の自由度を考えたら、迷い無くホテルでしょうね。

自分は年間合計で約48000ポイントを所有していますが、カリアやラグーンのホテルルームに匹敵するスタジオに滞在した場合、プラチナシーズンで95泊出来るポイントです。

年間管理費が、約3500ドルですので、$3500÷95泊=$36.84／泊となります。
リゾートフィー並みでスタジオに1泊出来る計算です。
まあ、スタジオは予約が大変なので、95泊は現実的では無いですが。

実際には、殆どのポイントをラグーンOF 2BRで消費していますので、
$3500÷21泊=$167／泊となります。

4260さんが、ラグーンのOFに宿泊されたことがあったら、“圧倒的にホテル”とのコメントは出ないでしょうね。家族持ちにとっては、フルキッチン付きの2BR、加えて部屋中から見えるあのオーシャンビューは、ハレクラニのダイアモンドヘッドオーシャンビュースイートよりずっといいです。

因みに、リセール購入費用は、管理費効率重視の高額物件という事もあり、合計で6万ドル支払っています。
掛け捨て保険感覚で、10年で価値がゼロとなる前提で償却しても、年6000ドル。

(償却費用6000ドル+管理費3500)÷21泊=$452
ワイキキ　オーシャンフロントのフルキッチン付き2BRスイートにリゾートフィー無しで、１泊$452で宿泊できるタイムシェアリセール、最高です！

ホテル一択で、せいぜい、色々な狭いホテルを気分を変えて楽しんで下さい。

[4265 ご近所さん]

>>4260 マンション掲示板さん

もう、色んなホテル試したので、どこも新鮮味は無いんですよね、ワイキキ。
まだ泊まってないのはリッツぐらいなので、ホームが欲しいんです。

[4266 ご近所さん]

>>4258 通りがかりさん

読み手の読解力 vs 書き手の例えの下手さ？　
微妙ですね。

キャッシュフロー、キャピタルゲインの両方を狙える可能性のあるコンドミニアム投資と、利用価値しか望めず、初期投資の資産価値の毀損可能性の高いタイムシェア、
違いは、初期投資の絶対額の違い。

まとめると、こんな感じですか？

自分は両方所有しているので、おっしゃることはよくわかるのですが、投資効率から言えば、間違いなくリゾートゾーンのコンドミニアム投資。
使用価値から言えば、リセールタイムシェアに軍配が上がります。

ただ、HGVCの営業さんが、正規販売のタイムシェアの資産価値が未来永劫担保されるような営業トークをかけるので、ややこしくなっているんだと思います。

いずれにしろ、アップグレードさんのおっしゃるように、私の知る限り、リゾートゾーンのコンドミニアムの購入でHGVC並みのクオリティ、アメニティ、サービスが期待できるコンドは無いので、コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

[4267 通りがかりさん]

>>4266 ご近所さん

> コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

その推察、見事に外れてるよw
だって、ヒルトンは超大衆的だからね！
他のタイムシェアならともかく、ヒルトンはないな。ラグーンからの景色はGoodだと思うけど。

ラグーンタワーのペントハウス絶賛してる人もいるけど、内装もデザインも時代遅れ。
広ければ良いというレベルじゃないw
富裕層はとてもじゃないけど、あんなとこ泊まれないよ。

従業員を宿泊させるために法人名義でヒルトンのタイムシェア購入することはあっても、年収数億円の富裕層がワイキキのヒルトンに泊まることはないだろう。親睦深めるために従業員と一緒にパフォーマンスでヒルトンに泊まることはあっても、プライベートではまず泊まらない！

毎年、ハワイで色んな経営者仲間と会うが、
ヒルトンに泊まってますってゆー富裕層には一度も会ったことないよw 推察じゃなくて事実だよ。

ヒルトンハワイアンビレッジは、富裕層にとって癒される場所ではないことは明確な事実だ！

でも、大衆受けすることは間違いないでしょう。
何せ、ヒルトンかシェラトンが
旅行会社パンフの表紙に使われてますからね。

庶民の憧れ、ヒルトンのタイムシェア！！

[4268 ヒルトンのタイムシェア]

>>4267 通りがかりさん
　年収数億円の富裕層と話すことも出会うこともない、年収数百万のリーマンですので
ヒルトンのタイムシェアで十分ですわw
　
　見栄の張り合いをするのが目的でもないですし、正直他人の生活には興味ないんで
どこに泊まろうと良いと思いますよ。

　でも、貴方みたいに他人を見下したり、自分の意見ばかりしてると、富裕層から
相手されなくなっちゃいますよw
　だって、そんな人と一緒にいて何の得になりますか？　時間の無駄じゃないですか？

　所詮、タイムシェアにしてもホテルにしても遊びにすぎませんよw

[4269 マンション検討中さん]

>>4268 ヒルトンのタイムシェアさん
金持ちケンカせず、って言うけど、
あの”！とw”を多用するお金持ちさん（？）
は、いつも喧嘩腰ですよね。
なんでこのスレッドにいるんだろう？
ここヒルトンのスレッドなのに。

[4270 アップグレード]

>>4267 通りがかりさん

ちょっとこの考えには賛同できないですね～
あなたの思う富裕層の勝手なイメージでしょうが
富裕層でもヒルトンのWaikiki泊まりますしユニクロも着ますしママチャリも乗ります
大衆的なところは嫌だという方はリッツ等もっとランク上のところに行くでしょうが
富裕層全員がそうではないと思いますよ

あと、年数億ぐらいの富裕層ならヒルトンで会いますけどね
あなたは会ってないのかもしれませんが
私は会いますけどね。前回もレストランでお隣だったご夫婦がそうでしたし
ハワイ島に行けばもっと会う確率高いですね

[4271 アップグレード]

実りある討論で面白いですね

タイムシェア欲しくて利用したい方にとってはリセールで買うのが一番だと思います。
だからって正規で買った人が馬鹿って訳でもないと思います。

>経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

昔はそう思ってましたがタイムシェア物件に慣れたらホテルに１週間滞在なんて絶対嫌ですね　今は

ホノルル物件買うか悩みに悩んだ末　私としては
キャピタル・インカムゲイン狙うなら日本のマンション買った方がいいわ　となり
HGVCに落ち着きました。
そこまでドル持ってないので、もう一度円高が来た時には投資物件ワイキキに買ってみたいですね

[4272 坪単価比較中さん]

>>4267 通りがかりさん

通りがかりさんのイメージするステレオタイプの富裕層像を熱く語って頂きありがとうございます。
ご意見の一つとして参考にさせて頂きます。

なんかイキってますが、通りがかりさんも富裕層であるなら、落ち着いて、もう少し品よく振る舞わないと、小金作って息巻いてる成金と勘違いされてしまいますよ。

[4273 ご近所さん]

>>4271 アップグレードさん

是非、ワイキキ物件を真剣に検討してみて下さい。
リゾート、ホテルゾーンに限っては、一般的な利回り３％以下のハワイ物件と違い、
東京3区、5区では達成できないびっくりする程のキャッシュフロー、利回りが期待できます。
キャピタルゲイン狙いなら、カカアコ、アラモアナかも知れませんが、
これ以上増えることのないワイキキリゾート、ホテルゾーンの希少コンド、おすすめです。

[4274 ご近所さん]

>>4273　ご近所さん

コンドも気になってます。ワイキキのリゾート、ホテルゾーンの利回りが期待できる希少コンドとは具体的に何というコンドか教えていただけますか？
ビーチタワーとかイリカイとかでしょうか？

[4275 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4205 名無しさん

瀬底もHPで請求明細掲出されましたので、参考までに共有させていただきます
（２Bed、３泊）

　2025年　Total：185,781円
　　(内訳）運営費：153,486円、予備費：10,785円、固定資産税：5,147円、消費税：16,363円

　2024年　Total：183,329円
　　(内訳）運営費：152,148円、予備費：9,894円、固定資産税：5,147円、消費税：16,140円

予備費こそ９％程の上昇ですが、運営費は１％弱、固定資産税も同額で、総額では約1.3％の増額となっています

私の年間割当pointは16,800Pですので、point単価は11円程です

日本版の年会費は、2024年の38,499円から、2025年は40,232円、1,733円(約4.5％)upと、この部分の上昇率は国内外で足並みが揃っている感じですね

アメリカ・カナダとそれ以外で年会費が違う問題、私はずっと翻訳コストかなと思ってきました
因みに円建て年会費は、国内物件のみ所有するオーナーに適用されます
海外物件を併有の方には、ドル建てで請求が来ます

[4276 ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

特にこのコンドミニアムということはありませんが、やはり料金次第で、常に満室にできる立地、眺望、アメニティを備えているかが最低の基準だと思います。

利回り最優先の場合、ビーチタワー、イリカイ2BRは、ベストチョイスとは言えないと思いますが、資産価値担保、値上がり期待の面では、希少性から硬いと思います。
ワイキキバケレンコンド投資の入り口としては、ロケーション、眺望の良いスタジオが良いと思いますが、ただ競争も激しいので、内装、バスルーム他、掲載写真で映えることが重要です。

経験から、眺望はいいんだけど、内装がボロくて古く見えるから、購入者が限られる物件は、購入時、l市場価格に対し、割安感があるので、結果的に利回りが良くなります。

ポイントは購入後に他のバケレン物件に負けない魅力的な内装、水回りにリフォームし、借り手が、料金度外視ならここに泊まりたいと思わせる物件に仕上げることですかね。
そうすれば、シーズン問わず、貸し出し料金を調整することで、他の物件を超える稼働率をキープ出来ます。

そこそこ綺麗で、そのまま貸し出せそうな物件は、人気もあり、価格も高いので、利回りもそれなりとなってしまいますし、貸し出し時も他の物件と差別化できないので、常に競争です。
Airbnbの宿泊料金と類似物件の売却価格で利回り計算が可能と思いますし、出来るエージェントの方は、各コンドミニアムの想定利回りも把握していますので、一度現地のエージェントさんに問い合わせてみて下さい。
“ハワイのコンドは、所有／利用することに喜びを見いだすことが重要なので、利回りは期待しないで下さい“と言うようなエージェントさんは直ぐにクビにして、次に行った方がいいです。

ホテルとの差別化という点では、4人かそれ以上が快適に宿泊でき、小さくて良いので調理の出来るキッチン、冷凍庫付きの冷蔵庫を備えていることでしょうか。

全て当たり前のことなんですが、これ以上は、コンサルティングフィーが必要となるので、勘弁して下さい。笑
ヒントは、利益は貸す時、売る時では無く、買う時に得るものだということです。

[4277 ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

イリカイは、上がりきった感もあり、部屋数が多いこと、最近売り出し件数が多く、成約までの日数も長くなって来ていること、ワイキキの中心から離れていて、不動産半径の法則では不利に働くことを考慮すると、キャピタルゲインをねらうには、少しリスクがあるかも知れません

あくまで、個人の感想です。

[4278 初心者]

>>4275 瀬底２Bed３泊オーナーさん

瀬底　意外とポイント単価悪く無いですね。
あとは購入価格ですが、ベガスブルバード2BRプラチナ(リセールのみ販売中)は手数料込みで10,000ドルとして、
10,000ドル?11,200ポイント=89セント=135円ですね。

瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

[4279 初心者]

ワイキキ唯一のオンザビーチ物件、ワイキキショアは完全に過大評価ですね。
地政学リスク、プールが無い、外廊下、オーシャンフロントは各階２戸のみ等々考慮すると、バケレン物件としては、収益が期待できません。

辛うじてオーシャンフロントと呼べる希少物件、イリカイ、ワイキキショア、ワイキキビーチタワーの中では、ロケーション、アメニティ、広さ、眺望、直近の売買相場等々総合的にビーチタワーが気になります。フィーシンプルに限りますが。

HGVCラグーンタワーのOFが購入可能なコンドなら、相場は3ミリオンドル前後でしょうか？
タイムシェアの管理費って、所有コンドの4倍から5倍なので、現実的では無いですが。

最近、ラグーンのOFが1週25000ドル程度で取引されているので、52週分買っても1.3ミリオンドル=2億円。安いなー。
ヒルトンの管理を抜けて、自分でバケレン出来るなら、超格安物件ですね。
まあ、トランプ、リッツが本来の価値よりずっと安く取引されているのと同じで、ホテルプールで、管理をお願いしないといけないと、資産価値の担保は絶望的なんで、皮算用ですが。

[4280 ご近所さん]

>>4277 ご近所さん
>>4279 初心者

イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした。その時から比べても今では結構高くなってしまったのもありますし、今ではリスクのある物件になってしまったんですね。

ワイキキショアは確かに異常に高いですよね。ビーチタワーも良いのですが、なにせ高い。私くらいのレベルでは、数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

[4281 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした

買えなくて良かったですね。これらのフロアのみイリカイのホテルを通してのみが貸出可能なユニットで、自分でプロパティマネージャーを雇って、自分好みの無い層に変更、自由な料金設定で貸し出しができないユニットです。

つまり、おのずと利回りが下がってしまい、キャッシュフロー収益が望めないので、事情を知っている投資家は手を出さない不人気物件です。
数年前の発売当初は家賃保証制度があったため、利回りが確定しやすいこと、税務上。短期で償却費用を経費計上できることから節税スキームの一つとして、日本の富裕層に人気だったのですが、コロナ禍で家賃保証制度が廃止となってしまいました。更には日本の税法でも個人名義での短期償却の経費計上ができなくなったことから、人気が落ちてしまっています。
事実、現在のリスティングの大半が。２階、21-24階のホテルプール専用物件で、他の階の物件より割安な価格付けがされていますが、おすすめできません。

[4282 匿名さん]

イリカイの特定階に加えて、旧トランプタワー。リッツカールトンレジデンス、いずれも貸し出し方法に自由度が無い、ホテルプール専用の物件ですが、築年数が若い割に、平米当たりの単価が他のホテルコンドに比べて割安なのに気付く筈です。
住むなら安くて最高なんですが、インカム。キャピタルゲインを望む投資には向かない物件です。

[4283 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

そうですね、パシフィックモナークは、とにかく全てお任せしたい人向けのホテルプール。高利回りを狙い自分でリフォーム業者、プロパティマネージャーを探し出せる人、どちらも選択可能で、とにかく立地がいいのでお勧めです。
高額物件となるビーチタワーより購入へのハードルが低い上、利回りは上となるでしょう。

売り出し件数が少なく、売り出しが出てもすぐに成約してしまうので、エージェントさんに売り出しが出次第、すぐ連絡してもらうよう頼んでおいた方がいいかも知れません。
１BRの方が利回りはいい傾向にありますが、まだ手の届く価格のスタジオでも、ベッドを３から４台設置するレイアウトが可能なので、高利回りが期待できますよ。
HGVC　Kahaku側はビーチの眺望が無くなってしまう可能性が高いので、注意しましょう。

[4284 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4278 初心者さん

>瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

そこですよね
やはり瀬底はお高いです

約2年前の直販価格が、２XP(16,800p)12M\、2BX(13,400p)10M、2BP(11,520p)8Mという感じでした
リセールで三分の一売り出しと想定した際の、１ｐあたり管理費と物件価格の関係は以下の通りです

ブルバード 2BD 11,200p $1,304.60 (0.12($/p)) $10K　 (0.89($/p))
瀬底（3泊）2BP 11,520p \183,329 (15.9(\/p)) \2,5M (217.0(\/p))
瀬底（3泊）2BX 13,440p \183,329 (13.6(\/p)) \3,3M (245.5(\/p))
瀬底（3泊）2XP 16,800p \183,329 (10.9(\/p)) \4.0M (238.1(\/p))

瀬底で1番お安い2BPでも、ブルバードとでは物件価格に百万円程度の差が出てしまいます
よって、金銭面ではブルバードがバランス良しかと思います
（私は、主にハワイ物件の管理費上昇率と為替の観点から瀬底に移りましたが）

[4285 初心者]

なるほど、為替変動リスクを考慮すると、瀬底アップグレードという選択肢が出てくるわけですね。

もし、リセールで11520ポイントが、2百万円くらいで出たら(ごめんなさい、あくまで仮定で)、ブルバードと遜色ない物件になりますね。
ハワイ物件の管理費上昇が異常なので、本当に悩ましいところです。

[4286 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4285 初心者さん

本当に悩ましいですね
ホームウィーク予約が必要などの制約がない限り、ハワイ（特にオアフ）の物件は手を出しにくいところです

国内については、瀬底の他、小田原もありますから、そちらも検討されるとよいかもしれませんね

[4287 ご近所さん]

>>4281 匿名さん

イリカイは買えなかったのが逆に良かったんですね。
パシフィックモナークも改めて見てみましたが、スタジオで＄545000～となっており、1BEDだと日本円で1憶超えるくらいの金額になっているんですね。
以前の売値を知っている立場で、もちろんそんな金額を払えるだけの持ち合わせもない私は、ただの傍観者となるしかないのですね。

[4288 ご近所さん]

>>4281 匿名さん

ワイキキサンセット23階海側の1BEDがLHですが＄160000で売りに出ています。このくらいの金額ならば検討できるのですが、やはりLHはリスク高いでしょうか？
サンセットは比較的利回りが良いと聞きますが、LHは数も少ないからかあまり情報を耳にしません。

[4289 匿名さん]

>>4288 ご近所さん

ワイキキサンセットは、バケレン物件としては悪くないと思います。
ご質問のリースホールド物件ですが、サンセットはリース契約は2036年までと短く、
現在土地所有権の購入もできませんので、基本的には12年後に退去して、地主に物件を返却しなければいけません。

リース完了までの間に土地所有権の購入が可能となる可能性もありますが、その保証も無く、又例え買えたとしても所有権の購入可能価格も未知数なので、リスクしか無いと思います。
自分にとっては検討対象外です。

カハラアパートメントのリース完了直前のタイミングでは、オーシャンフロントの素晴らしい部屋が、信じられないくらいの格安価格で取引されていたのを思い出します。

地主の将来の所有権売却のタイミング、価格について、確証のある情報でも無い限り、
安いからと言って、LHの購入を勧めてくるような、売買手数料だけが目的のエージェントでしたら、すぐに縁を切りましょう。

[4290 ご近所さん]

>>4289 匿名さん

リース物件はリスクしかないですよね。
LH物件を安いという理由で勧めてくる仲介業者はこれまで会ったことはありませんが、注意します。

コンドをドンと買うような大きな資金がないので、やはりタイムシェアで良いか。となりますね。
2026年にはカハクも建ちますし、オーランドなども行ってみたいですし、円安で管理費の負担はかなり重たいですが、ホテルに泊まるとなるとこれもまた高いので、タイムシェアを所有している（所有＆維持できている）今を楽しみたいと思います。

[4291 匿名さん]

>>4290 ご近所さん

本来は、レバレッジの効くローンでの購入の方が、オススメなのですが。

頭金35%が準備出来れば、35年までのローンでの購入が可能なので、アイランドコロニーであれば、12万ドル程度の頭金で始められますね。
購入費用37万ドルに水回りも含めたフルリフォームで10万ドルで計47万ドル
バケレン家賃収入が、年間5万5千ドルとすると、表面利回り12%。
実際には、プロパティマネージャーへの手数料20%、コンド管理費、保険料、固定資産税等、諸費用が発生しますので、月々の収支はローンの支払い後、若干のプラスくらいですね。
キャッシュフローがプラスであれば、テナントさんにローンを返して貰って、最終的には手出し無しで自分の所有物件になるので、魅力です。もちろん、インフレ、デフレ、リセッション、自然災害等々のリスクは織り込む必要ありますが。日本人にとっては円安、高金利のダブルパンチですし。

自分は1BRか2BRのボロ物件を探してます。

[4292 初心者]

>>4290 ご近所さん

なるほど、あくまで比較論となりますが、16万ドルのタイムシェア正規物件の購入との比較となると、LHのサンセットですね。

サンセット購入後にリフォームして初期費用合計26万ドル。
1BRの平均賃料　$250／泊、稼働率　80% と仮定すると、
年間家賃収入が、$73,000なので、表面利回りは28%となります。
諸経費、税引き後の実質収入が50%として試算すると、手取り$36,500。
36500?260000=14%
実質利回りは14%となり、一見申し分ないのですが、ハワイ物件の魅力である資産価値の担保、売却時のキャピタルゲインを狙えないことを考えると、魅力半減です。

ただ、12年間、月々手取りで2000ドル以上のプラス収支が望めるので、
12年後にタイムシェアの価値が、ほぼゼロになってしまうと仮定、比較すると、
サンセットLH圧勝ですね。

[4293 購入検討中]

質問です。
瀬底を購入した場合
その後の名義追加や万が一名義人全て亡くなって相続が発生した時は日本の不動産として扱えますか？
ハワイ物件の説明のみ説明会では聞いたのですが
相続や名義変更が海外なので高額で手続きも大変とのことで共有名義を勧められているのですが
だったら日本の物件を購入した方が良いじゃないかと思いまして購入を保留中です。

沖縄の物件だから当然そうなんだろうなと思いつつ
法律に詳しくないのでご購入者様からご回答を頂けるとありがたいなあと思い質問です。

[4294 ヒルトンのタイムシェア]

>>4293 購入検討中さん

　瀬底オーナーです。　瀬底は日本の物件なので法律は日本の法律に従います。　アメリカの物件では、最大4名まで共有出来ますが、瀬底はヒルトンの制約で登記名義は1名に限られますので、ご自宅などと同様に相続する形です。
　まだ、登記簿見てないんでどういう内容なのか僕も届くのを楽しみにしてます。

[4295 購入経験者さん]

>>4284 瀬底２Bed３泊オーナーさん

ブルバード2BDの $1,304.60 は、年会費($245)を含んだ価格ですので、同じ条件でで比較するのであれば、

ブルバード 2BD 11,200p $1,059.60 (0.095($/p)) $10K　 (0.89($/p))
だと思います。

瀬底の管理費の安い3泊 16,800p のリセール物件は、eResort で 400万円で売り出されていました。
https://e-resort.jp/propertydomestic/

[4296 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4295 購入経験者さん

ご指摘ありがとうございます
その通りですね、年会費を差し引くのを漏らしておりました

物件情報もありがとうございます
参考になりました

[4297 匿名さん]

>>4295 購入経験者さん

瀬底とホノルル物件の違いは、やはり立地でしょう。
まだまだ開発余地のある瀬底、新規に開発する余地の無いハワイアンビレッジ。
管理費効率の悪さは、この辺りから来るのでしょうね。

クラブ予約前提で、ポイント管理非効率を考えたら、為替リスクを考慮しても、
瀬底では無く、ブルバードに軍配が上がってしまいます。
所有することの満足感、正規物件を購入できる資金力の証明等々、
満足度のポイントは各自違いますので、有効活用して楽しむことに集中しましょう。

[4298 購入検討中さん]

>>4294 ヒルトンのタイムシェアさん
ご返信ありがとうございます。
相続についてが一番気になっていたので分かりやすくご回答いただけて助かりました！


日本の法律で扱えるのは良いですね。
海外物件だと実際相続になると100万以上
生前に子供の名義に書き換えるのにも数十万
いずれは相続せずに売却した方が良いのかと思ってましたが
日本の物件なら相続して代々所有するのも現実的になってきますね
前向きに検討してみようと思います！

[4299 名無しさん]

瀬底は名義1人しか出来ないのですか
夫婦のどちらかしかオーナー登録出来ないのはちょっと不便だなぁ

[4300 ヒルトンのタイムシェア]

>>4299 名無しさん
不動産登記は１名なんですが、登記はされないものの所有者と同様の権利を持つ者を３名登録できるので実害はありません。
　アメリカの相続は、４人が名義人の場合、行きている者が自動的に相続する様ですが、日本の場合は登記の変更が伴うので１名のみに制限している様です。
　なので、家族４人でオープンシーズン予約を利用することはできる様です。
自分は子供がいない夫婦なので、実際にはヒルトンに確認なさることをお勧めします。

[4301 ヒルトンのタイムシェア]

>>4298 購入検討中さん
　僕は、もともとラスベガスのヒルトンと、ハワイとフロリダのディズニーのタイムシェアを持っていまして、子供がいない夫婦なので家内が1人残った時に処理が面倒なので、家内から日本の物件に変えてと言われちゃいました。w
　因みにアメリカの物件の、名義変更だけなら数百ドルでできますよ。
以前リセール買った時に、名義変更は400ドルでした。

[4302 匿名さん]

以下、HGVC所有物件の無償返却に関する説明です。Google翻訳で確認してみて下さい。

As of 12/28/2023
The contact email for HGVC deed back is [e-mail].
No additional fees as of 12/28/2023
May take 90-120 days to process the deed back.
HOA VOLUNTARY SURRENDER
PROGRAM TERMS AND CONDITIONS
Other terms and conditions to the Voluntary Surrender Agreement (“Agreement”):
1. Property Maintenance and Expenses (Homeowner’s Association Assessments).
If all the terms and conditions of this Agreement are met, you will be released from all remaining property maintenance and expenses (“HOA Fees”) associated with your vacation ownership interest upon the successful conveyance of your vacation ownership interest back to us.
2. Satisfaction and Release of Liability (HOA Liens).
If all the terms and conditions of this Agreement are met and, upon conveyance of your vacation ownership interest to us by Warranty Deed (or the equivalent in the state where your vacation ownership interest is located), we will release any liens held by Hilton encumbering the vacation ownership interest. Upon recording the required lien release(s), as any Homeowner’s Association lien(s) for delinquent assessments (if applicable) will be satisfied, which will result in Hilton (and/or its affiliates) foregoing all rights to pursue a deficiency judgment.
3. Foreclosure Sale Suspension ? only applicable to owners already in foreclosure.
We will suspend any foreclosure sale date until the conveyance of your Property has been completed, provided you return a validly executed and recordable deed and continue to abide by the terms and conditions of this Agreement. If any of the terms and conditions of this agreement are not met within 45 days as of the date of this agreement, we may initiate or continue the foreclosure process as permitted by the mortgage documents, recorded liens and/or governing association documents.
4. Termination of This Agreement.
We may terminate this Agreement at any time if:
a. Your financial situation improves significantly, you qualify for loan modification, you bring the account current or you pay off the obligations associated with the account (mortgage, association assessments, and/or other fees) in full.
b. You fail to act in good faith with the Agreement.
c. A significant change occurs to the property condition or value.
d. There is evidence of fraud or misrepresentation.
e. You file for bankruptcy and the Bankruptcy Court declines to approve the agreement.
f. Litigation is initiated or threatened that could affect title to the property or interfere with a valid conveyance.
5. Settlement of a Debt.
The proposed transaction represents our attempt to reach a settlement of your account, which may be associated with delinquent obligations (such as a delinquent mortgage or Homeowner’s Association assessments). You are choosing to enter into this Agreement even though there is no guarantee that the transaction will be successful. In the event this transaction is unsuccessful, we may exercise our remedies under the mortgage or governing association documents, including foreclosure. In consideration for Hilton’s willingness to accept the return of the Vacation Ownership Interest (VOI), you agree to release Hilton from and against any and all present or future claims and/or disputes that you may assert or may have asserted against Hilton of any nature whatsoever, known or unknown and immediately withdraw any such complaints made against the Indemnified Parties with any local, state, or federal agency, and cancel any credit card dispute or investigations it may have opened in connection with the Contract.
6. Credit Reporting Considerations
We cannot provide opinions or assumptions as to the impact to the borrower’s credit score, nor do we have control over, or responsibility for, the impact on the borrower’s credit score.
7. Membership Benefits.
Benefits associated with the above contract and HGVClub Membership shall automatically terminate once you no longer own a vacation ownership interest at an affiliated resort. Once HGVClub Membership is terminated, benefits and privileges of HGVClub Membership automatically and immediately cease. For instance, any unused Bonus Points or any Hilton Honors privileges granted solely in connection with HGVClub Membership shall automatically expire. Furthermore, reservations are subject to cancellation upon termination of the HGVClub Membership.
8. No Refund.
Owner understands and agrees that no refund of any amounts paid by the owner in connection with the VOI will be due or payable to Owner or any third party. Additionally, any chargeback attempts on credit card or debit card payment(s) previously made in connection with the VOI may be deemed as a failure to act in good faith by the owner and result in termination of this agreement.

[4303 瀬底２Bed３泊オーナー]

国内リゾート（小田原と瀬底）の最低宿泊日数が、いつの間にか３泊から２泊へと変更されたのですね
有難いことではありますが

[4304 名無しさん]

グランドワイキキアンの1DD隔年が500ドルとかで出てる。。売却手数料はその何倍かかるのだろう？
なかなかここまでエグいシステムは公には少ないのではないでしょうか！！

[4305 名無しさん]

>>4304 名無しさん
グランドワイキキアン　1DD
何処に掲載されてますでしょうか？
興味あります！

[4306 マンコミュファンさん]

どこに出てるとか聞く人 冗談でしょ。
クランドワイキキアン リセールと
検索してみるだけですよ。(真面目か！)
タイムシェアハワイさんとかの話でしょう。
この商品は、すごい価値ですな

[4307 マンション掲示板さん]

>>4306 マンコミュファンさん
たしかに！検索したら一発でした。

何社かでてきました！
ありがとうございます！

[4308 初心者オーナー]

はじめまして、今年オーナーになったばかりの初心者です。
初歩的な質問かもしれませんが、調べてもわからなかったので教えていただけないでしょうか。

クラブ予約でワイキキアンの予約を取っていたのですが、希望日にラグーンタワーの予約が空いてたので予約を変更しようとしたところ、アプリからやってもスマホブラウザからやっても「空室なし」の表示が出てしまい予約の変更ができません。
手続き中に部屋が埋まってしまったのかと思って新規予約のページから日程検索をすると、該当日は空室と出てきます。
前にこちらでワイキキアン→アイランダーのように予約開始日が違うリゾートはオンラインで予約の変更ができないと見ましたが、ワイキキアン→ラグーンタワーは同じ予約開始日なのでできるはずだと思ったのですが違うのでしょうか？
MAX会員ではなく、2つ予約を取ると手数料（＋キャンセルプロテクションも付けています）が二重でかかってしまうので、ラグーンタワーを新規予約を取ってワイキキアンをキャンセルというのも躊躇しています。

[4309 評判気になるさん]

そうゆうことはよくあります。ネットで変更できない時は電話で変更してもらうか、ネットで変更しちゃってから電話でその内容を伝えれば手数料を返してくれます。
わからないことは電話で聞いたら丁寧に教えてくれますよ。

[4310 eマンションさん]

>>4309 評判気になるさん

教えてくださってありがとうございます！
それでは希望日を新規予約を取り、取ってあった予約は電話でキャンセル・返金をお願いすることにします。

[4311 職人さん]

説明会行ってきたけど、やっぱりカ・ハク欲しいなぁ・・・
と言っても買う金がないのだけども。

カ・ハクのラウンジと大浴場は、カ・ハクのオーナーしか使えないんですって！
ポイントでカ・ハクに泊まろうと思ったけど全然意味ないね

[4312 評判気になるさん]

確かに

[4313 マンション検討中さん]

>>4311 職人さん
ハワイに行って大浴場いきたいですか？
私の住んでいるマンションにもスカイ温泉がありますが一度も行ったことない。。。
それに中国人とかもいるわけだし入りたいとも思わないですね。
おむつして子供を温泉にいれるぐらいですからね。

[4314 評判気になるさん]

>>4308 初心者オーナーさん

アプリだと時間の誤差が生じるので
最後まで画面進めないと確実に空いてるかわからないですよ？

[4315 匿名さん]

>>4311 職人さん

大浴場の権利に１千万ですか。APAホテルはどうですか？
別府でも、箱根でも、一泊5、６万からで、部屋付き露天良いところ沢山ありますよ。
自己顕示欲が、お強いのであれば、エクシブの箱根離宮でも購入された方が、満足度は高いのでは？

[4316 マンション検討中さん]

>>4315 匿名さん

それにお湯とかも定期的に変えないといけないし温泉で大腸菌がウヨウヨいたら気持ち悪くて入りたくない。。。

[4317 ご近所さん]

そんなこと言ったらジャグジーなんて誰も入れないんじゃ・・・
温泉と言っても暖かめのジャグジーというイメージなんだけど、誰か話聞いた人いないの？

[4318 検討板ユーザーさん]

>>4315 匿名さん
ビアラもあるよ～

[4319 マンコミュファンさん]

>>4317 ご近所さん

自分はプールにもジャグジーにも入らないかな。
温泉なら温度的に菌が沸く良い温度じゃないかな？

[4320 職人さん]

塩素たっぷりで消毒しているから、大丈夫でしょう。
オーナーのみ、温泉では無い大浴場の利用が可能というマーケティングが、
購入検討者に刺さるという事実に驚きました。
抗菌効果のある掛け流しの温泉ならまだしも、ハワイに来てまで、
循環式の大浴場を利用したいというニーズがあるのですね。

[4321 ご近所さん]

大浴場があるから各部屋にはシャワーしかないとの情報もあり

[4322 口コミ知りたいさん]

>>4320 職人さん
ハイターたっぷりですね?

[4323 購入経験者さん]

>>4320 職人さん

[4324 匿名さん]

少し話がそれますが、先日ハワイの説明会でカハクのプレゼンを受けた時に大浴場の水質は質問しませんでしたが、水着を着るのか裸なのか質問したら、まだそこは決まっていないとの事でした。
アメリカの方もいるので、何か浴室専用の服？を着る可能性もあるとか…
やっぱり日本の大浴場とはちがいますね。

[4325 eマンションさん]

>>4324 さん

恐らく水着着用だと思います。同じ様に大浴場のあるスカイも水着だったはず

[4326 瀬底２Bed３泊オーナー]

遅ればせながら、「カ・ハク」の販売説明会に参加してきました

従来、日本物件から海外物件へのアップグレードは認められていませんでしたので、(国内物件保有者は)新規に追加購入となるので厳しいなと考えながら説明を受け始めましたが、現在は可能になったそうです（円を米ドルに換算して充当）
とは言え、差額が最低$25,000-以上というハードルやポイントあたり管理費も割高になるので、早々に白旗をあげました

みなさんが気にされている大浴場の質問をしたところ、日本人を意識して和式（男女別・裸で入浴）とのことでした

なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)
であれば、「瀬底」や「カ・ハク」よりは割安であることを期待したいですね
「ヒルトンクラブ(小田原や瀬底など)」からのアップグレードは、ホテルポイント32倍が16倍に下がるので判断難しいかもしれませんが。。。

[4327 購入経験者さん]

>なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)

情報提供ありがとうございます。
でも、「えっ、マジ」という感じです。
おっしゃる通り「ヒルトンクラブ」でないとオナーズ変換が16倍なので、京都がホームという理由だけで瀬底や小田原のオーナーからアップグレードを募るのは難しそうですね。
そうなると、ハワイの売るに売れない物件を持つオーナーに対して日本物件への乗り換えを提案するんでしょうか。

少し気になるのは、小田原はヒルトンクラブですが、確か小田原も新築ではない既存のコテージをヒルトンタイムシェア用に修繕した物件であると記憶しています。その辺どうなんでしょうね。今度、販売説明会に行く機会があったら確認してみたいと思います。

[4328 オーナー]

時々気になりますが
他の方もおっしゃってるように売るに売れないってワード…今は楽しんでますが将来不要になってお荷物になったとき破格の安さならヒルトンは買い取ってくれるでしょうか？

[4329 匿名さん]

>>4328 オーナーさん
買い取ってくれません。
タダ同然の物件がリセール市場で散見されるのは、その為です。

[4330 購入経験者さん]

>>4329 匿名さん

タイムシェアハワイさんのリスティングを見ると、諸費用を控除した時点でマイナスになってしまうような案件が多いですね。
せめてヒルトンが0で引き取ってくれれば、売主がマイナスになるような価格で売り出すことはないはずですから。

とくにコスパの悪い案件、例えば「管理費高めで低グレードのゴールドシーズン」の売却はかなり困難なようですね。
無償譲渡の支援サイトでも上記のような案件は引き取り手を見つけるのは難しいようです。

[4331 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4327 購入経験者さん

コメントありがとうございます
確かに「小田原」も新築物件ではありませんので、そこだけ捉えると整合性取れなくなってしまいますね
説明会の時には気づきませんでした
本当の理由は気になるところですね

実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

[4332 マンコミュファンさん]

>>4330 購入経験者さん
タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。
因みにリゾートトラストもそうなのかな？

[4333 購入経験者さん]

>>4331 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>説明会の時には気づきませんでした
>本当の理由は気になるところですね

所詮、書面で出しているわけではないですから、営業担当も適当なセールストークをしているのでしょう。

>実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

結局そうなる可能性の方が高いと思いますよ。
そうしないと、小田原や瀬底オーナーからのアップグレードは期待できないですからね。

しかしながら、このアップグレードという制度ってどうなんでしょうね。
下取った会員権の金額を正規の販売金額から減額するので、実質値引き販売になりますから、実際の「儲け」が少なくなるわけでしょ。そうなると、当初のプロジェクトの事業計画での数字が違ってきてしまうと思うのですが、それは経営上問題にならないのでしょうか？不思議ですね。

[4334 購入経験者さん]

>>4332 マンコミュファンさん

>タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。

以前（コロナ前）は、リセール会社さんが窓口となってヒルトンが権利の買取りに応じていたとの噂を聞いたことがあります。でも、今は0でも引き取らないみたいです。

>因みにリゾートトラストもそうなのかな？

リゾートトラストについては知りませんが、東急は新規販売で東急から直接購入したハーヴェストクラブ会員権については、5年間の東急による買取り制度（東急の査定価格）があるみたいです。
買ってから「思っていたものと違った」というようなミスマッチもあり得ますから、「5年間は買取りに応じますよ」ということなんでしょうね。まるで家電の保証期間みたいです。

[4335 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4333 購入経験者さん

アップグレード時にヒルトンが引き取った物件は、最新の(下取り額より高額な)直販価格で販売することになります
よって、前オーナーさんの支払額との差額が丸々利益になるという美味しい仕組みという理解です

ただ、下取り物件の在庫が計画通りに掃けなければ、確かに問題にはなると思います
持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

[4336 購入経験者さん]

>>4335 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

そうかもしれませんね^^

繁忙期でも「クラブ予約」でとれます!! といって、在庫の「ゴールドシーズン」を売ってしまう販売力には驚きます。

そもそも、「プラチナシーズン」と「ゴールドシーズン」の区別も知らないオーナー大杉ですから。

その持ち前の販売力をいかして、いまリセールにあふれている数百ドル案件を積極的に買い上げて下さい!! ってヒルトンへお願いしたいです。

[4337 オーナー]

>>4336 購入経験者さん
確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。
って事は最後の最後はタダで買い取っていただけたらありがたい。
ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

[4338 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4337 オーナーさん

>確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。

その仕組みが第一先取特権(ROFR)ですよね
リセール取引において、リゾート会社にこの価格で売買していいかのお伺いを立てて、リゾート会社の判断で横取り(買取)出来るというこの制度、現状ヒルトンは行使していないようです
再販すれば確実に儲かりますし、リセール相場の下落防止にもつながる筈ですが、行使されないということは。。。

[4339 オーナー]

>>4338 瀬底２Bed３泊オーナーさん

買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

管理費滞納してたら権利消滅すんるでしたっけ？
ほんとに払えない人達はどうしてるんだろ…

[4340 口コミ知りたいさん]

瀬底のフロートの1BRか2BRのリセール購入を検討しているのですが、トップシーズンは予約出来ますか？
せっかく購入したのに予約出来ないリスクはあるのか不安でして。

[4341 マンション検討中さん]

>>4339 オーナーさん

ブッチでしょうね。

[4342 購入経験者さん]

>>4337 オーナーさん

>ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

そういう大切な話は、担当者が直書きした書面（できれば名刺に）をもらっておいた方がよいかもしれませんね。ヒルトンが会社として本当にそういう対応をするのであれば、拒否されることもないでしょうから。

ヒルトンの販売説明会に行った際は、つぎのことをやったほうが良いかもしれません。
１　スマホで商談内容を録音する
この場合、一応「家で内容を振り返りたいので録音させてほしい」と商談前に担当者に了解を得た方がよいでしょう。
２　ノートを持参してメモを取る。
３　大切な話は担当者から直書きの書面（できれば名刺）をもらう

私がやっているのは上記の２です。
メモを取るくらいなら「カド」もたちませんからね。
ただ、このメモを取る行為をするだけで、私は営業担当者からオーバートーク的な話を聞いた記憶がないです。

まぁ、数百万円の買い物をするわけですから、販売説明会にいくときは事前の準備はしておくべきだと思います。

[4343 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4339 オーナーさん

＞買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

今は「カ・ハク」の販売に全力投球！　ということではないでしょうか
「カ・ハク」の権利を取得されるのは、新規・買増しよりもアップグレードが多いでしょうから、アップグレードの引取分を捌くので手一杯なのでは、と推察しています

＞管理費滞納してたら権利消滅するんでしたっけ？

管理費を滞納し続けると権利消滅して、オーナー協会が競売にかけて回収するようですね
そういうコストが管理費に跳ね返ってくるので、オーナーの交代が円滑化する仕組みが出来てほしいです

[4344 購入経験者さん]

「カ・ハク」の眺望について気になります。
目の前に「ハイアットリージェンシー」の高層タワーが2棟建っているということもあり、海が見える部屋が少ないロケーションに思えるのですが、実際はどうなんでしょうね。

「ハイアットリージェンシー」の間から海が見れる、というのではちょっと寂しいですね。

[4345 オーナー]

>>4342 購入経験者さん

書面にも記載ありました
買取のサポートもすると
正確にはヒルトンが買うのではなくリセールの手伝いをするとあります。

みなさん実は私はカハクにアップグレードしました
眺望重視なら部屋は限られてくると思います
私は子供もいますのでヒルトン村の方を今後も利用すると思いますが
パーキングの値段が安ければ　おでかけ重視の時はカハク利用すると思いますラウンジ利用も有難いし

ヒルトン村ワイキキアン横の狭い土地にもう一棟建設するらしく申請中なのがきがかりです

[4346 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4340 口コミ知りたいさん

GW・夏休み・年末年始ともに、ホームウィーク予約（所有されている物件(リゾート・部屋サイズ・日数・シーズンが一致)を1年前から予約）であれば、１BR・２BR共にほぼ予約可能だと思います
クラブ予約(非所有物件を９か月前から予約)となると、難しい場合が多いと思います

宿泊数は何泊をお考えですか？
　７泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　３泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　４泊（ホームウィーク予約時、火曜日チェックイン）

ホームウィーク予約では保有宿泊数分予約が必要ですが、クラブ予約期間に入れば日数の変更が可能です（最低宿泊日数は、国内２泊、海外は３泊です）

[4347 調べ方がわからない者]

正規購入のマックス会員です。
マックス会員がリセールを買うと、どんな具合になりますか？
アカウントは別々？それとも統合？
マックス会員の資格はどうなりますか？

くじら倶楽部さんに聞けば良いとは思いますが、営業などされたら嫌なので、誰か教えてください

[4348 購入経験者さん]

>>4347 調べ方がわからない者さん

オーナーならば、オーナーサービスに聞いたらどうでしょうか。

ちなみに以下のURLに書かれています。
https://www.kujiraclub.com/hgv-hawaii-timeshare-max-member#i-3

くじら?楽部さんをはじめ、リセール会社さんは積極的な営業はしないですよ。
所詮手数料ビジネスですから、ヒルトンのように1件で数百万儲かるわけでもないので。

[4349 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4350 調べ方がわからない者]

なんかごめんなさい
きかなければよかったです

[4351 購入経験者さん]

私は分からなければすぐオーナーサービスに聞くので、「オーナーであればオーナーサービスに聞くのが一番確実」だと思い、そう書いただけなのですが、SNSの文字であらわすと「意地悪な感じ」になってしまうのでこわいです。

私の4348のコメントで、調べ方がわからない者さんに不快な思いをさせてのであれば、すみませんでした。

[4352 名無しさん]

>>4346 瀬底２Bed３泊オーナーさん
教えて頂きありがとうございます！
土曜日イン7泊または火曜日イン4泊で考えております。
ホーム予約であれば、人気のGW、年末年始、クリスマスの予約が取れるのですね、それは朗報でした。
逆に言うと、那覇空港からのアクセスや周囲に何もない点で不人気だったりするのでしょうか？
(皆さん、瀬底に泊まらずハワイのラグーンやワイキキアンに使われるとか)

[4353 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4352 名無しさん

物事に絶対はないですが、現状ホームウィーク予約開始日の予約を忘れなければ大丈夫かと思います

瀬底のオーナーは（私もそうですが）ハワイからアップグレードされた方が多く、また「ヒルトンクラブ」で必要ポイントが高めということから、ハワイの予約に利用され易い傾向はあると感じています

また、すぐ隣にホテルがありますので、ホテルポイントに交換(32倍)して、そちらを利用という使い方をされる方もいらっしゃいます
ホテルステータスが「ゴールド」以上であれば朝食が無料で、「ダイヤモンド」であればエグゼクティブラウンジも利用可能なので、瀬底に行くならホテルの方がいいと感じる方も少なくないかと
予約の難易度の低さもありますね、１泊でもOKですし

ただ当然ながら、お部屋の満足度は圧倒的にタイムシェアの方が高いです
７泊または４泊をホームウィーク予約で利用されるのが中心ということであれば、瀬底のリセール購入はありだと思います

[4354 周辺住民さん]

>>4347 調べ方がわからない者さん

正規物件所有者が、リセールで追加購入の場合、
アカウントは統合されます。

下取りは正規購入物件のみ可能が基本ですが、、、
新規販売物件の販売状況により、変更もあるようで、
リセール物件所有者が、アップグレードを提案された事例もあります。

[4355 周辺住民さん]

>>4345 オーナーさん

Kobeの跡地は、HGVCで無く、ホテル棟との理解ですが、
どなたか情報をお持ちの方、教えて下さい。

[4356 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4354 周辺住民さん

横からの質問で申し訳ありません
もしご存じでしたら教えてください

今リセールで新規会員登録した場合の取扱いについてです
以下認識で合っていますでしょうか？

１．まずは「HGV クラブレガシーメンバー」(マックス以前からの会員)の扱いになる
２．その後、直販窓口から追加物件購入またはリセールのアップグレードを実施すると「HGV マックスレガシーメンバー」に昇格する

何でこんなことをお尋ねするかと言いますと、「HGV マックスメンバー」(マックス制度発足以降の直販会員)は、ホテルポイント交換レートが16倍の物件において２年に１回しか交換が出来なくなっているからです
32倍物件は従来通り毎年交換可能なので、「瀬底」や「カ・ハク」などを購入されていれば実害は無いとも言えるのですが、16倍物件を直販窓口から購入した方がリセールで16倍物件を購入された方より扱いが悪くなるというのは如何なものかと思いまして。。。

[4357 匿名さん]

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたか　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

[4358 匿名さん]

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたが　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

[4359 匿名さん]

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん

HGVCは、ヒルトンを名乗ってはいますが、数年前にタイムシェア事業はHiltonからスピンアウトして、HGVCとして独立。現在はHotelを運営するHilton Hotels and Suitesとは、完全別会社であり、HGVCはHiltonへブランド使用料を払って業務提携していると思われます。

HGVCポイントからHilton Honorsへの変換は、同ブランドであるものの。全く株主の異なる2つの別会社間での取引であり、今後、更に制限が厳しくなり、近い将来、変換ができなくなる可能性もあるのではないのでしょうか。

[4360 匿名さん]

>>4359 匿名さん
Hilton Hotels and Suites→Hilton Hotels and Resortsですね。

[4361 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4357 匿名さん

情報提供ありがとうございます

そうなんですね
説明会での質問に対する回答と規約の記載内容から「HGV マックスメンバー」でも32倍物件については毎年交換可能の認識でしたが、失礼しました

昨年新規加入されたとのことですが、どういうサイクルで交換が可能になるのでしょう？
　１年目('24)：25年分のポイントを交換可能
　２年目('25)：ポイント交換不可
　３年目('26)：27年分のポイントを交換可能
こんな感じでしょうか？

[4362 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4359 匿名さん

コメントありがとうございます

規約(※)にもある通り、今後の新規のリセールオーナーについてはホテルポイントだけでなく、オープン予約などにも規制がかかってくる流れだと承知しています
そうでなくても、リセール市場が冷え込んでいる状況で、更に買い手を減らすようなこれらの動きは問題だと考えています

HGVCの立場からは、新規が売れさえすれば良く、既存物件は親族が相続すればよいと考えているかもしれませんが、それではこの仕組みは到底持続し得ないかと
ROFR(第一先取特権)を適正に行使することで市場価格を維持し、また条件付きで無償引取にも応じるといった対応が求められるのではないでしょうか？
また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

一方で、直販オーナーの中には、安価に物件取得したリセールオーナーと権利が変わらないことに納得されていない方もいらっしゃいます
今回の疑問提起は、マックス会員開始以降の新規オーナーは、権利が一緒どころか直販オーナーの方が低く設定されているのでは？というもので、こういうところにも細やかに目配りいただきたいところです

(※)
オーナーシップ権益をリセール市場から取得した方は、各年度のクラブポイントのヒルトン・オナーズポイントへの交換、ヒルトン・オナーズステータスの獲得やオープンシーズンレンタル特典の使用、HGV マックスに入会が承認された場合の HGV マックスステータス特典など各種 HGV クラブ特典が制約される場合があります

[4363 匿名さん]

>>また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

毎年、オーナーの所有するかなりのポイントが利用されずに失効していく中、オーナーに対しては他者への貸し出し等による商業利用を制限する一方で、胴元であるHGVCは、存在しないはずのポイントを直販購入者に対しボーナスポイントとしてばら撒いたり、ヒルトンホテルアンドリゾートに部屋の使用権を販売、オーナー以外でもヒルトンのホテルサイトでHGVCの部屋が予約できるようにするなど、ある意味やりたい放題ですね。

HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

ただ、本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為については、法的にもかなりグレーなので、改められる可能性はあると思っています。
簡単に言えば、貴方に売ったポイント、実績データによると使わないことがあるようなので、営業の販促ツール(実質値引きの原資)として、勝手にHGVCで使わせてもらいます。ってことですから。

[4364 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4363 匿名さん

>HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

確かに、そうですね
でも、空室を管理会社が貸し出すのですから、本来は所有権を持つオーナーに一定程度の利益が還元されるべきですよね

>本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為

ボーナスポイントは、HGVCが保有している物件のポイントに限定されていれば問題なく、従来はその範囲で配ってきたところ、規約変更により「オーナーが使わないと判断したポイントは勝手に使いますよ」になった。ということですよね


こういった点が少しでも改善されるといいですね

[4365 匿名さん]

>>4364 瀬底２Bed３泊オーナーさん

本当にそうですね。
短期的に見れば、新規販売物件を売ることが重要だと思いますが、現状のリセール市場への対応等、見間違えると、長期的にはタイムシェア業界そのものの将来が危ういことを認識した上でのHGVCの対応を期待します。

[4366 調べ方がわからない者]

>>4354 周辺住民さん

ありがとうございます。
疑問な事があるのに調べ方が分からなくて、助かりました。

[4367 名無しさん]

オーブンでお肉など焼く時、耐熱皿が見つからないのですが、皆さんフライパンごとオープンに？　　アルミホイルをひく？　　どうされてますか？

[4368 購入経験者さん]

>>4367 名無しさん

写真の様な、バーベキュー用のアルミトレイを100均で買って持っていってます。このトレイの上にさらにアルミホイルを敷くと、トレイが汚れずに再利用できます。柄が金属製のフライパンであれば、フライパンごとオーブンでも大丈夫だと思います。

[4369 瀬底２Bed３泊オーナー]

京都の物件、本日(2025/3/24)から発売開始とのこと
物件名は「トラディモ京都五条・ヒルトングランドバケーションズクラブ」でヒルトンクラブではないようです
全室１Bed(63室)で、タイプは３つ(スタンダード、プラス、プレミア)、更にベッド(キングサイズｘ１、ダブルｘ２)で分かれるようです
ポイントは、プラチナ１週間で、スタンダード(11,060)・プラス(13,940)・プレミア(18,060)
あとは、物件価格が幾らになるかですね

[4370 口コミ知りたいさん]

小田原のリセールを検討しているのですが、年間の管理費はいくらぐらいなのでしょうか？

[4371 匿名さん]

営業で働いていましたが上司のトレーニングではお客様の満足よりも売り上げだけを追求してました。
働いてる営業さんは無理な目標でクビがかかるのでオーバートークをするんでしょうね、会社は分かってて知らんぷり。
クレームきたら個人の責任、恥ずかしくて退職しました。

[4372 口コミ知りたいさん]

購入せず普通に泊まればいいと思います。