23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その６

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その６）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。

過去スレ
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[751: 匿名さん]

間にゴメンね

ヒント：日本全国と２３区を同じ尺度で考えてはいけない。

[752: 750]

これからのシナリオとしては、

1) 賃貸需要に対して行き過ぎた賃貸供給が顕在化し、賃料が下がり始める（賃貸所有者やファンドは賃借人がつかずキャッシュフローがゼロのままで放置できないので、これは早ければ1-2年のうちに始まるでしょう。）

2) 賃料が下がれば収益還元法で導かれる購入可能価格も下がり、その値段にならなければ売れなくなるので、新築価格全体が下がっていきます。

3) 一旦下がり始めると、多くの人が「もっと下がるのではないか」と買い控えが始まり、また、既に所有している人も安く買った人は利益確定、高く掴んだ人はロスカットをはじめ、中古価格も下がっていきます。

4)で、結局はエンドユーザー量とバランスする価格に収斂していくでしょう。

==
よく、「都心に住みたい人はいくらでもいるので需要は減らない」などという人がいますが、「住みたい」需要はいくらでもあっても「＠350万円で買いたい」需要には限りがあります。そして、その需要も人口減少社会では減っていくのです。

今は賃貸でつなぎつつ、4-5年後に価格が落ちてから買うのが吉と推測します。

[753: 大学教授さん]

反論としては、、
賃貸需要は、世帯数の増加に加え、中高年離婚、外国資本の参入により、
今後想定以上に増加します。東京への一極集中は、ますます集中をもたらします。
350万で買いたいという層は、二極化プラス外人参入で増加します。

[754: 匿名さん]

日本の人口が減少すると過疎化して不便になった地方の
富裕層が東京に集まってくるのでますます都心と地方の
人口差が進み、都心の価格は更に騰がります。

　　　　　　これぞ正に「二極化スパイラル」

[755: 750]

751さんへ

もうちょっと深く考えることとをお奨めします。

23区内でも一緒なのですよ。「自分が住める・払えるかどうかは別にして、住めるなら住みたい」という意味での人気はいくらでもあるでしょう。しかし、「世田谷のマンションに坪350万円払える」人には限りがあります。

[756: ７５４]

被った・・・。
でもこれは間違いないと思う。
私たちが死ぬまでに都心のマンション価格が
２〜３年前の相場で買える時代はハッキリ言って
もう二度と無いでしょう。
正直、現時点でも長い目で見れば都心高騰の経過に過ぎない。
あと４，５年もすればどんなに逆立ちしても一般庶民には
都心を購入することは二度と出来ない時代が到来するでしょう。

[757: 匿名さん]

>>755さん
＞もうちょっと深く考えることとをお奨めします。
そのお言葉そのままそっくりお返しいたします。

全国（世界）各地には坪３５０万円位払える人などご満といますよ。
二極化が進めばその方達が便利で福祉や医療の充実している都心に
集まってくるのは間違いないでしょう。
それに加え有り余る退職金を抱えた一流企業出身の団塊の世代の方々が
こぞって老後に備え暮らしやすい都心のマンション探しを検討するでしょう。

[758: 入居済み住民さん]

人口減少で価格が下落するのは千葉や埼玉でしょ。
都内で働いてる人はできればみんな23区内に住みたいわけだから、23区の価格が下がることはないんじゃないかな。
他の人も言うように、東京とその他の2極化が進むんだろうね。

[759: 750]

753さん

中高年離婚した人は、3LDKには住まないでしょ。二人がそれぞれ1LDKのマンションに引っ越したとしたら、今まで住んでいた3LDKは中古の供給側（中古売却でも賃貸でも）に周り、3LDKの需給は緩む原因になります。

今から東京にどんな企業が参入してくるの？もう大抵の一流企業は来てるんじゃない？むしろ、アジアの拠点が上海辺りに移って減るんじゃないの？そうなると更に需給は緩みます。

少子高齢化のため、日本は早かれ遅かれ多くの外国人を多く受け入れることになるでしょうが、それは医療や介護に人手が足りないからであり、世田谷にファミリー物件借りるようなエグゼクティブ達はこれから増えないでしょう。（豊洲辺りの賃貸需要にはなるかもしれませんが。）

754さん

地方の富裕層というのは地方の中心都市にいるんじゃないの？過疎化が進むような地域に富裕層が一杯いるの？いないでしょ。仮に、いたとして、おっしゃるように不便だから引越しすることにしたとしても、その地方の中心都市に行くんじゃない？地方の富裕層はその土地での事業で財を築いているわけで、東京に来ちゃ仕事なくなるんじゃないの？百歩譲って、東京に来たとしても、何世帯増えるんでしょうね？市場に対してのインパクトは全くないですよね。

地方経済が不景気で職を求めて東京に来る、とういのはあるかもしれない。でも、坪単価350万円出せる層ではないよね。

「地方の富裕層の子弟が東京の大学で高い学力つけてそのまま東京に残る」、というのは昔からある構図で、それゆえに首都圏は人口が増えてきたわけですが、その量もこれから減る（もう減っている）んですよ。少子化で。

更に言うと、これから、高齢化世代がコンスタントに亡くなっていくとその人たちが住んでいた家が空くのですよ。相続した人がすでに住んでいる家があったら、どっちかが供給側にまわるんですよ。

価格・賃料、騰がりますか？

[760: 匿名さん]

>>759
申し訳ないけど希望的楽観にしか聞こえない。
貴方がそう思って東京のマンション探しを見送るのは勝手。
でも４，５年経って完全に手遅れになっても自己責任。
それだけの話です。

[761: ご近所さん]

現在は住宅ローンが低利の分だけ予算が伸びているだけです。
実際に坪３５０万以上を捻出できる層は全体から見ればごく少数です。

[762: 750]

760

あなたは業者さん？なにをムキになってるんですか？

私ははじめから自分の意見を述べているだけ（それが、皆様の議論・考察の一助となるように）ですよ。なにが「申し訳ないけど」なの？なにが「自己責任」なの？自己責任は当たり前でしょ。

今は不動産ミニバブルとも言われる状況ですが、なぜそうなっているのか？このトレンドはいつまで続くのか？を議論するのは重要でしょ。私はそういう人と情報交換しているのであって、751さんのごとく人の意見に耳を傾けられない人は参加をご遠慮された方がよいかと思います。

てか、761さんは何が目的でこのスレに書き込んでいるの？やっぱ業者なんでしょうね。

[763: ご近所さん]

なんで私がそんなこと言われなくてはいけないんでしょうか？？？
高額物件を購入できる層がごまんといらっしゃると言う意見が多いので
異を唱えただけなんですが？
７５０さんは何様かしら？

[764: 750]

761さん、763さん

ごめんなさい。750です。
タイプミスしました。761ではなく、760と書きたかったのです。
（ついでに言えばしたから3行目の751というのも760と書きたかったもの）

761さんの書き込みには私も賛成です。
不愉快にさせて申し訳ございません。お許しを。

[765: ご近所さん]

了解しました。
こちらこそ失礼しました。

[766: 匿名さん]

＞７４９
数値として実例を用いたつもりです。
何倍も競争率がついた旧価格でなくいわゆる新価格相場ですが。
具体的には申し込み順で売れた物件（例えばWCTほか）を相場価格と
しています。
湾岸はあくまで港区、都心は港区千代田区渋谷区内陸を意味します

ぞれと申し上げたかった主旨は上昇率の程度であって絶対額ではない。

[767: 大学教授さん]

中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。
東京は、世界一のGDPを誇る都市。今後もNY、ロンドン、東京の三極体制は金融
の世界では特に変わらないでしょう。博打場と化している中国が金融の中心に
なることは今後30年は有り得ない。

外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から
続いている。アジア系企業の参入数も増加中だ。
確かに、貧しい移民層も増えてくるだろうが、それよりも東京都内で注目すべき
は外資系資本の参入。三角合併解禁で、ますますこの傾向に拍車がかかろう。
するとどうなるか。同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
なる。

坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
いなくなる理由が見当たらない。

都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

[768: 匿名さん]

補足すると、現時点で築浅中古も含めて２５０万坪を超えていない地区は
頭打ちになるだろう。ことに江東区はスピード感のある供給をしていかないと
売り惜しみして待てば待つほど売り手は苦戦を強いられる。
田園都市線も共通。
都心は、相続も含め既存中古の市場が健在。売れなくても賃貸で収入を得て
高額物件が買える。
しかし、２５０万前後は、買い替えターゲットとしては中途半端。
高額物件とエコノミーの二極化はこれから際立ってくる

[769: 匿名さん]

＞７６７さん
慧眼おそれいります。私の知っている例ではタワーの高層階の部屋の半数以上が再婚シニアカップル
あとは独身の自営／自由業だったりします。

[770: 匿名さん]

私は759さんのご意見に賛成です。

現実的ですね。

[771: 匿名さん]

事業用資産の買い換え特例が事実上なくなって、セカンドハウスとして買って、マルチハビテーションする人が増えた。
インフレのリスクへッジなのだろうが長期的に持って様子を見る構えの人が多いのも事実
マンション購入を通じて所得格差のひろがりが実感できる。世の中にはいろんなことで稼いでいる人がいる

[772: 匿名さん]

熟年離婚して、都心の１ＬＤＫを買い換える需要って多いわけない。
多くの人が、年金半分以下で生活が苦しくなるのに。ごく一部でしょう。
それに、７５９さんがいっているのは、都心の高級物件だけでなく、ごく普通の仕様の
マンションが高値になっているのは長続きがしないということでは？

[773: 匿名さん]

実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラスして、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはすでに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんていっている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思いますよ。

[774: 近所をよく知る人]

都心に一軒家を構えて住んでいる６０代の裕福層の割合は、都内の６０代の夫婦の何パーセント
でしょうか？　かつ一軒家からマンションに住み買えるのはそのうちのどのくらいの割合でしょう？

[775: 匿名はん]

>>750
>>752
>>759
これを論破できる人は、いないのでしょうか？。
地方在住の小金持ちです。
地方の不動産は値下がり一方、東京は不動産が値上がりとのことで１Ｒから１ＬＤＫの賃貸用
マンションの現金購入を考えています。
数年後に値下がりするなら様子見るつもりです。

[776: 大学教授さん]

ここには勝手に大きな市場を作って
さらにそれを勝手に常識にしてしまう方がいらっしゃるんですね。

[777: 匿名さん]

>>775
論破なんか出来るわけないよ。
だって正論だもの。
日本の不動産は中長期的には下落トレンド。
今は一時的な調整局面じゃないですか？

[778: 匿名さん]

都心一極集中がつづけば、過密、乱開発、高コスト化をもたらし、
結果としてそれが眺望や日照の阻害、
住環境の劣悪化、犯罪の多発、公共インフラのキャパシティオーバーなど、
住環境環としてのクオリティを維持できなくなる形でネガティブフィードバックされ、
新たな商圏を求めるデヴェロッパーの意向とも重なり、
郊外の再評価と再回帰が起きると言うシナリオが一番現実的でしょう。
都心神話はやはり神話でしかなかったことが、近々証明されるでしょうね。
今買うなら利便性のある郊外に土地を確保。真の投資家のチョイスです。

[779: 750]

767さんへ

> 中高年離婚は、郊外から都心回帰。１LDK２つの新規需要を都心に生み出します。

熟年離婚の数に正比例して熟年結婚が増えているそうです。(今調べました）。そうするとパートナーが変わるだけで世帯数増えないですね。

> 外資系企業の参入が終わらないことは自明。参入ー撤退は純増ペースが過去から続いている。

そうなんですか？で、在日駐在員も増えてるんですかね？もしそうなら、増えた分だけ需要増ではありますね。でも、企業数が増えても駐在員が増えているとは限らないから精査が必要でしょうね。あと、今後も「自明」でしょうかね？アメリカの景気も頭打ちだし、減ることもあるのでは。

> 同じ人間であっても、日系から外資系になることで、法人賃貸
> にすることが可能になるため、給料が同じでも借りれる家賃額は増加することに
> なる。

なるほど。これは傾聴に値するご意見ですね。確かに会社の金だと交渉がゆるくなって貸主の言い成りになりがちだから市場が高止まりする要因になりますね。ただ、三角合併後に社員数が増えないのなら家の需要量は変わらないし、リストラで人数減らしたらもしかしたら需要減かも・・・。

> 坪350万以上の不動産はどれくらいあるか。実際の取引事例でみると、都心5区で
> は大体500件中27件で6％程度。城南地区では500件中15件で3％と非常に少ない。
> 今後新築需要は減少するなか、この比率の物件が消化できないほど、富裕層が
> いなくなる理由が見当たらない。

いわゆる新価格（世田谷の用賀あたりでも坪350万円）が一般的になればその比率じゃすまんでしょ。私が言っているのは、「新価格は間違った（加熱した）価格であり、いずれ下がる」ということです。おっしゃるくらいの比率なら妥当じゃないですか？つまり、世田谷辺りは300万円以下くらいまで落ちるということ。

また、「350万円払える」ということはハードルの1つですが、「払える」人が皆「払う(払いたい）」とは限りません。今、多くの人が高値で掴みにいっちゃうのは、「これから騰がる。もう下がらない」と信じ込んでいるからですが、本当はどうかな？というのが私の意見です。

> 都内というくくりで見た場合、人口も、世帯数も増えるのは周知の事実。
> 老人が死のうが、純増するわけで、供給が増えるわけではない。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？65歳以上が世帯主であるの東京の世帯数予測は2005年をピークに減少を続けます。

[780: 購入経験者さん]

http://www.asahi.com/business/update/0313/158.html

氷山の一角ですね。

[781: 750]

750ですが、779の最後の2行がミスタイプもあって訳わかんなくなっているので訂正します。

高齢者世帯が増えるだけですよ。世帯数が増えてもマンションの買い需要にはならないのでは？東京で、65歳以下（以上ではなく以下でした）が世帯主である世帯数の予測は2005年をピークに減少を続けます。

参考
www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-index.htm

[782: 750]

773さん

> 実際によく現場を知っている不動産業の担当者からすれば、都心に住んでいる６０代以上の富裕層> が、評価の高い一戸建てに住んで、多額の銀行預金を持つよりも、一戸建てを売り、預金をプラス> して、２億の家から４億のマンションに住み替えたほうが、生活も便利になるし、セキュリティも> 上がるし、相続税対策にもなるといったトリプルメリットで大きな市場が形成されるいることはす> でに常識になっていると思います。机上の空論で人口が減少するから土地の値段は下がるなんてい> っている論調はわかっている人からしてみれば、生温かく見守りたくなる表面的な考え方だと思い> ますよ。

じゃあ、既存の家を8千万-1億くらいで売るわけですね。ちょうど世田谷あたりのマンションと同じ予算なので普通は比較するでしょうね。この家がその値段で売れれば、潜在的な需要が1つ消えます。773さんがおっしゃるようにこれが「常識」で、同様の事例がたくさん行われるなら、相対的に供給が過剰になることへとつながります。これも、需給が緩む原因ですね。

まあ、773さんが言っていることが常識とは思ってませんが、「わかっている人」の割にはあまりにも稚拙なロジックだったので、ちょっと言ってみました。

[783: 750]

775さん

750です。わたしの意見をご参考にされるのはご自由ですが。当然のことながら結果は神のみぞ知るなので、自己責任でお願いしますね。

でも、いろいろ情報交換させてもらえれば幸いです。私は、今まで色々書いた理由からしばし住宅購入を見合わせるつもりですが、もしどなたかから説得力のある反対意見がなされ、それに納得したならばすぐに購入するかもしれません。

[784: 匿名さん]

マクロな経済的視点が足りないと感じますね。それとグローバルな視点も。
たとえばＮＹ，ロンドン、隣のソウルに比べてまだまだ東京は割安。
世界のマネーはリターンを求めて駆け巡っています。
国内の事情だけで判断するのは如何なものかと。
これだけの円安・低金利そういう要素も加味して不動産価格は変動します。
まだまだ価格は上がる要素が多いのです。

[785: 匿名さん]

法人需要増えが、外資が集まり、「富裕外人」が集まるから東京の地価は下がらないと力説して
いる人が、多かったが、東京という面積を埋めるには、不足だろうね。「都心3区は下がらない」
ぐらいなら納得できる点もあるが。

すでに不動産を仕込み終わった人は、これからどのように処分して利益を確定するか
の局面。素人さんにはあと数年この地価上昇に少し踊っていてほしいところ。
このスレにもなんとなくそのムードを漂わせたい人が、個人投資家か法人の営業か
は知らないがいるだけでそれ以上でも、それ以下でもないのでは？

[786: 匿名さん]

>784
750ではないが、海外の都市との比較は難しいよ。それぞれの都市の事情もあるし。
マンション価格が、所得の１０倍を超えている、異常な価格のソウルと比べても仕方がないだろう。
マクロな経済的な視点というが、不動産投資として世界市場は均一な市場として機能していないのだから、ニューヨークの不動産に流れている資本が、すぐに東京の市場に向けられるわけで
はないよ。

ウランバートルより東京はかなり高いよ（笑）

[787: 匿名さん]

７８４＞
アメリカでは連日、サブプライム（信用度が低い）の住宅ローン会社の信用不安のニュースが続出していますよね。日本のバブル崩壊後の住宅金融会社に信用不安が出たのを思い出します。抵当権の実行には時間がかかるので競売物件がまだ増えていないようですが、来年に向けては競売物件が市場の下押し要因になるのは、ほぼ確実では？国内要因では、用地買収難でマンション価格は上がる要素が多いと思いますが、海外要因はこれからサポートにはならないと思います。

[788: 匿名さん]

土地ほどドメスティックな資産はないので。
最悪国有化されたら対抗手段ないわけですから。

[789: 匿名さん]

もう一つ、ニューヨークの特にマンハッタンは容積率で、一番低いアッパーウエストでも500％、ミッドタウンは1400％を超えていたはず。また昼間人口は同じでも、夜間人口は東京の都心の3倍多かったはず。また、公園、街路の面積が多く、利用できる土地は狭い。

東京は山手線内でも容積率平均は300％程度だったはず。23区でもっとも高い千代田区でも600％程度で比較にならない。これだけ容積率が違うのに、同じ価格になることはありえない。価格だけをを比較して東京は割安と叫ぶのはいかがなものか？

[790: 匿名さん]

750さんのおかげで、値上がりをあおる発言が減り、議論のレベルが上がって来ましたね。
マンション価格の上昇は短中期的なものと思いますが、スレッドタイトルの「いつ下がり始める」は難しいテーマです。

個人的には長期的見通しの材料がないので、当面、資産総額5兆円となったJ-REITの動きに注目しています。

配当を目的とする長期保有者がJ-REITを売る理由はありませんが、異常とも言える相場を作った短期資金の方では、円高による外資の売り、金利上昇による国内機関投資家の売りといった可能性があります。国債の利払いを考えると、利上げの方は限度がありますが。

J-REITの資金が伸びなくなると、年１兆円単位で都心中心に不動産を買ってきた買い手がいなくなり、市場に少なからず影響があります。万が一資金が縮小すると都心で棟単位の売りが出てきます。

もちろん、これは750さんの指摘の3)「不動産ファンドへの資金流入」のみに着目した話で、市場はもっと大きな流れで動くものだということは承知しています。

[791: 買い換え検討中]

<<生温かく見守りたくなる>>
このような表現をなされる方は
現実社会で活躍なされていないことは明白ですから・・・

[792: 購入検討中さん]

いつ下がるかは明解です。
景気が悪くなると下がります。
問題はいつ景気が悪くなるかです。
個人的意見ですが今年後半からだと思います。
米国の住宅ローン不安→米国株安→日本株安→投機マネー終息→REIT終息→価格高止まり維持不可能
となり下がると思いますよ。

[793: 匿名さん]

現在REITを支えているのは団塊退職金などの小口×多数の大量資金です。
初期に見られた資産家の大口資金はドンドン引き上げられていっています。
いつの時代も平均的多数派がババを引かされていますね。

[794: 匿名さん]

792さんの説がすでに的中。
昨日のアメリカの株価は大幅安。
住宅需要の落ち込みが原因だそう。

日本の住宅需要も落ち込むでしょう。その内。

[795: 712]

いつ下がるか？

大枠としては、実需との対応で考えればいいのではないのですか？
つまり、団塊ジュニアのボリュームゾーンの年齢＝不動産取得の平均年齢になる時=2012年。
これ以外の要因は、価格への影響力は限定的では？

今回は、団塊世代と異なって、都内では４０代独身者の割合が増えたので、物件的には1LDK、60平米前後のマンションの需要も底堅そうですね。

・・・こういうお話の上に皆さんお話されているのですよね？

[796: 匿名さん]

独善的な悲観論で、景気が悪くなるからマンション価格が下がる。と論じている人は多い。
政策批判をしているだけの野党と同じで、どうしていくべきというビジョンがない。
不安を煽るより明るいビジョンを持つほうが難しい。
住宅評論家の大半がそうだった。
長谷川徳之助、幸田昌則。
彼らの言うことは半分は正論だが、残りは国際金融経済の視点を欠く近視眼的な見方。
バフェットや藤巻健史の言うことのほうが、実践を通じての洞察が含まれていて役に立つ。

要するに、景気が悪くなってくれたらまた安くマンションが買えるほうがいいのか
日本の景気が上向いて財政再建を果たすほうがいいのか
今後不景気になって、政情不安、１９９５年みたいな時代に戻ることを誰が望んでいる
だろうか。
世の中は、大勢の人の総意と想像の向かう方向に動く。

[797: 匿名はん]

不動産は政情不安では下がるが、景気後退だと横ばいだろ。

[798: 匿名さん]

なんか株価下げトレンド入りしてる感じがするね。
上げよりも下げの方が加速するしね。不動産もプラス要因よりマイナス要因の方が多い訳だしね。

新築買おうかなと思ったけど、今は見送ろうかな。

[799: 匿名さん]

>>750
＞人口減少社会が2006年からすでに始まっているのに、不動産があがり続けるわけないですよね。
不動産の平均値は下がり続ける。
現に地方都市は人口の激減で地価は毎年５％ペースで漸減している。
不動産のインデックスに投資するわけではない。自分が住いとして買う不動産が将来価値を失うかどうか
が問題だろう。
住宅をいつ、どういう場所に買うかということが重要なのであって、日本の不動産業の売上げや
マクロ経済を語っても仕方がない。「不動産」とは「自分が住みたい不動産」に限定して考えるべきだ。＞市況は短期的には間違った方向に進むことがありますが、長期的には正しい方向に進みます。
マーケットは正しいも間違いもない。あなたの理屈にあったら「正しい」違ったら「間違っている」というだけ

＞価格を決めるのは需給のバランスであり、エンドユーザー（新築・中古所有と賃貸）の需要に対して供給が多ければ、必ず下がります。
それは正しい。都心３区の供給が激減したから、価格があがっている。
一方、埼玉、千葉、横浜の郊外は現時点でも相当数の完成在庫が目立ってきているのは住宅情報誌の最後の
リスト欄のオレンジマーク（即入居）の数をみても明らか。

＞今、世田谷あたりの新築マンションに坪単価350万円といった値がついてるのは、いわば「短期的に間違った価格」です。
傲慢な言い方ですね。あきれかえってものが言えない。
上馬に19年住んでいたが、１９８４年に７０平米のマンションを３５００万で買った。その後中古価格が１億円を超えて
１９９０年後半でも５８００万の値がついた２００３年に３５００万で売れた。
その間見てきた近傍の坪単価の推移は

新築坪単価 対前年比
1985 年 180 万円 1.06
1986 年 191 万円 1.3
1987 年 248 万円 1.2
1988 年 298 万円 1.1
1989 年 327 万円 1.3
1990 年 426 万円 1
1991 年 426 万円 0.98
1992 年 417 万円 0.8
1993 年 334 万円 0.95
1994 年 317 万円 0.95
1995 年 301 万円 0.96
以降一度も物件平均坪単価が２５０万以下になっていない。
間違っているかどうかは、買い手が納得するかどうかの話。
その伝で言えば、１９９５年以降の数年間の新築価格だって「間違った価格」
間違った価格で買った当時の４０万人以上の購入者を「あなたがた間違って買いましたね」
とあざ笑う資格は誰にもなかろう。

[800: 匿名さん]

不動産を株屋や金融市場の目で見るから「間違える」
２０年スパンの大局観を持って、売る売らないも買う買わないも８年スパン程度の流れを見据えて
行なうものだ。司法書士や税理士の知り合いが増えてはじめて不動産を見る目も肥える。
経験でものをいうのもよくないが未経験者の屁理屈は「お前、そういうことが言えるまでにいくら授業料を払った？」
と訊きたい。