23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[168: 匿名さん]

>>165

でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。
今のままではインパクトは薄いでしょう。

個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。

[169: 匿名さん]

政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。
不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして
汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田　
秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設
再開発が動いてきた。
バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ
霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。
地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は
各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を
増した。
オフィス需要は極めて堅調だ。
なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。
派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を
身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も
フリーアドレスなどで減っている。
オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に
膨大な数を建設し分譲してきた。

その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価
が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で
あって地価が上がった直接の原因ではない。
ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて
しかるべきなのだ。
これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。
金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。
気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ
したようだが。
地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか
しないといけないだろう。
財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった
はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は
カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした
ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。
一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど
儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を
調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。
そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。
Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば
投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する
社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。

なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。
ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。
ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/
18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。
これはショキングな事実だ。
世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。
今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に
破綻する公算が高い。
しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に
税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に
ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に
染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて
家計なのだということは言えそうだ。

[170: 匿名さん]

企業が派遣を増やして人件費を抑えた結果が労働者の3割超が非正社員でローン審査も通らない有様なんだけどな。

地方から有能な若者が上京してくる事も少なくなるよ。
地方も団塊が定年退職して、公務員とかになりやすくなるから。
かつてより就職しやすくなった地方でも職を得られず、やむなく上京してくる若者もいるだろうが、彼らは優秀ではないので派遣労働者になり安アパート暮らし。
マンション購入層にはならないだろう。

[171: 匿名さん]

>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。
大企業の正社員と
フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。
前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。
ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、
ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。

[172: 匿名さん]

>>170
なかなか良いポイントです。

首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。
大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。

それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？
答えは１つになります。
住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。

[173: 匿名さん]

>>171
昔ならば大企業に魅力はあった。
安定性・年功序列・家族主義など暖かかった。
でも今は違う、成果主義・冷酷査定・リストラ等何でもあり。
でないと生き残れないのだから仕方がないが、結果として大企業に魅力は無くなった。
有名大学を出て大企業に就職すれば生涯安泰という図式は崩壊した。

それに対して公務員は魅力的。
かつての大企業にあった安定性・年功序列・家族主義などがまだ残ってる。

加えて、少子化。
地方でも核家族が増え、1人っ子も増えた。
親や親族とのつながりが薄くなる都会での大企業勤務を望まない層が増えるだろう。
昔のように優秀な子供がこぞって都会の大企業に就職する事は無い。
近所の役所で働いて、生涯安泰・家族も安定を望むだろう。

[174: 匿名さん]

>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。
団塊の世代引退で大幅に減るけど、
その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。
いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に
見合ったものになって行きます。

それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく
なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている
くらいです。
昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」
と言えたのですが、

学歴が低い層になると微妙で、
「東京のアパートに住んでフリーターするより、
近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」
なんて会話が増えています。

[175: 匿名さん]

都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。

[176: 匿名さん]

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13861


新宿では、賃料下がっているだね。

[177: 匿名さん]

都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。

[178: 匿名さん]

新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、
東口の商業地のほうが評価されていますね。
地下鉄新線期待でしょうが、
富裕層が都心回帰している中で、
長期で見た場合どうなるかは
大きな疑問符ですね。

[179: 匿名さん]

>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。

[180: 匿名さん]

>>179
将来的には２３区のマンション価格分布図に与える影響も
考えておく必要がありますね。
特に新宿周辺でご検討中の人は。
高額マンションの場合、結構大きなインパクトになりますから

[181: 匿名さん]

将来的に２３区のマンション価格分布図に与える影響も
既に織り込まれてますが

[182: 匿名さん]

新宿周辺で売れ残りマンションが増えているようですね
ワンルーム賃貸も空き室だらけらしい
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

[183: 匿名さん]

むりやり１かゼロ論調にしなくても・・・
売れ残れば作らない・売れれば作るだけ　波のひとつでしょ。

[184: 元祖匿名はん]

路線価が15％上がって賃料が15％上がるとか、、、ガセはやめようよ。

正比例するのが当然のように言いますが、過去そうなってますか？

新築賃貸の供給が増えて賃料単価の設定が上がっても意味ないんだよ。

そもそも稼動率が伴ってないと意味ないんだよ。

レジで15％値上げするなんていったら店子出てくよ。オフィスの話？

賃料と給料の上げが結局遅れてやってこない可能性は？

[185: 匿名さん]

公営住宅に住む斜陽産業に従事していれば、その可能性は高いじゃないか。

[186: 匿名さん]

地下鉄新線と言っても、
東横線が新宿三丁目と池袋を経由して埼玉に延びるだけでしょ。

なんで、新宿の高額マンションの売れ行きに影響するのでしょう？
みなとみらいに行けるから？埼玉の東武や西武駅に行けるから？

[187: 匿名さん]

新宿は水商売、渋谷はガキの溜まり場のイメージ定着がまずい。
リーマンが名刺交換で相手を判断するとき本社所在地が重要なんだ。
力のある優良デベさんなんとかしてくれ！

[188: 匿名さん]

結論ありきの理由付け、何を言ってもムダ。

いわゆる「上がる論者」がなぜ必死に説明するのか？
だまって買い漁ればいいのに。
その必死さが胡散臭く感じられているのでしょう。

説明すればするほど逆効果。

[190: 441]

待てば下がるというのは安易だね。
確かに物件は枯渇してるが、地道に中古も含めて100件くらい探せば、2-3件は損しない物件に当たるのでは。どんな物件でも買い得という時期は過ぎているのを文句言ってもしょうがない。今までが異常なだけだ。

見たところ、まともな仕様、価格のマンションは少しずつ更に無くなってきていますよ。探しもしないで文句言うだけってのは情けないね。

[191: 匿名さん]

考え方は人それぞれですから、違和感は仕方がないですね。
間違った認識かどうかは、これから市場で答えが出るでしょう。

それに住宅は「借りる」及び「実家」という選択肢もあります。

私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。
感じ方も人それぞれですから。

[192: 匿名さん]

>>私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。

だって必死に上がるって言ってるのデべと投資家だけだもの。

[193: 匿名さん]

>191
「借りる」はわかるが「実家」って人としてどうなのよw
下がる論者の前提も無理矢理でレベルが下がっとるな。

[194: 441]

どこまで下がったら買うのか今のうちに決めておいた方が良いね。
じゃないとまた結局買いのタイミングを逸するでしょう。

[195: 匿名さん]

人として？

二世帯住宅に住んでる方もいますよ。

[196: 匿名さん]

>>187
別に身の丈にあった本店でもいいでしょう？新宿に水商売や溜まり場の気があるとして、それを否定するほど崇高なお仕事なんてほとんどないでしょう？

[197: 匿名さん]

このスレを読んでいて，下がる論者はいるのはわかりますが，上がる論者というのはいないと思います。
上がる論者ではなく高値維持論者ですね。

上がる論者というのは，下がる論者が自分を否定する人に対して勝手につけているだけ。
下がらないんだったら上がるという論理のすり替え。

みんなが欲しくない所は下がるだろうし，欲しい所は高値維持していくっていう簡単な話。

下がる論者がいくら屁理屈こねても，人気物件は下がらないし，高値維持論者が反論しようとも下がっていく場所もある。

ところで下がる論者に聞きたい。
どこがどの程度まで下がったら，どのレベルのマンションを検討するのか？
また下げ止まりはいつなのか？
それを検討するのが有益だと思います。

[198: 匿名さん]

>上がる論者というのはいないと思います。

いっぱいいるじゃん。

[199: 匿名さん]

例えば，No.いくつ？
例出してみて。

[200: 匿名さん]

感情的になってる方がいますね。

「みんなが欲しい所、欲しくない所」がどこを指すのかわかりませんが、その考えはそれでいいのではないですか。

ただ自分の考えを他人に押し付けようとするのは良くないと思います。

「日本はもうダメだから、なんでもかんでも下がる」という趣旨の事を言った人もいる。そういう考えもあるのですよ。

もちろん私なりに考えてる住まいはあります。具体的には言いません。言ってもメリットないですからね。

[201: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋は下がるやろ。
東京駅周辺の一人勝ちじゃないか。

[202: 匿名さん]

>>187
新宿に専門学校の巨大ビルが建つらしい。
もはやオフィス街じゃない。
中小のビルに分散して入っていた専門学校が一ヶ所に集まるから
中小ビルのテナントが空きまくる。
その後どんな会社が借りるか・・
考えただけでも恐ろしいデツ
これで、新宿までの通勤時間をうたってたマンションも下がるな。
特に中央線沿線はむごいことになりそう。

[203: 匿名さん]

マンションを投資対象にしている人に一言。

土地もマンションも、インフレ率といった観点からすると下がらないかもしれない。
しかし、相対価格で考えたときは、大変、危険な状況だ。

５０００万で買ったマンションが６０００万になったとしよう。
同時に、原油価格や食料品が２倍になったら意味があるのか？


ファンドの資本が流れ込んで地価やマンション価格が上昇してきた点は間違いない。
しかし、もはや不動産に資本は流入しないよ。
不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし、同時に
マンションの価値は、中産階級の消失とともに、確実に薄まる。
さらに、サブプライムローンの破綻により、米国による不動産の収益性が懸念され
問題が肥大化するにしたがって、投資家に不動産投資は避けられるようになる。
自称投資家を自認するマンション購入者は、所詮、似非投資家であって、
真の投資家は手数料だけが　バ　カ高く、こんな流動性の悪い投資などしないよ。

この半年で、RIETが暴落し、価値が半値になっている状況で、
原油や金の価格は暴騰している。そちらの方に資本は流出しているんだよ。
金にしても、実需は一向に衰えないのに対して、生産量は追いついていない。
つまり、供給を超える需要があってこそ、価値がある。

一方、マンションはどうだ。
ディベロッパーは造り続けなくてはならないし、
埋立地も、その気になれば、いくらでも増やせる。
建築技術が進み、容積率が緩和されれば、100階だろうが、200階だろうが建てられる。
実需としての購入層は、確実に減っているしね。
中古物件は積み上がり、経済はその供給をだぶつかせる時を迎えるだろう。
そんな時、相対的な価値は、大幅に下落しているよ。
だから、今時、不動産投資などと言っている輩は、
投資のセンスのかけらもない。

[204: 匿名さん]

頭のいい外国人は、RIETが高値（半年前）のときに、きちんと売り抜けて
金や原油に資本を投入しているよ（笑）

[205: 匿名さん]

>不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし

容積率の増加に伴い、建築物が高層化することによって、
切り売りする述べ床面積の価値が薄まること。
決して底地の価値のことを言っている訳ではない。

[206: 匿名さん]

まあ、ベストセラーになってる江副さんの本を読むべきだな。

・土地はいくらでも生産できる（用途変更や容積率緩和で何とでもなる）
・土地神話は崩壊した　元に戻ることはない
ってな事が書いてるよ。

上がる論者は腹立たしいかもしれないが、1時代を築いた先人の話に耳を傾けるのは悪くないだろう。

[207: 匿名さん]

203だが、もう一言、追加。

今後、容積率が上昇し続けるという理屈が破綻するかもしれない。
それは、関東が地震の活動期に入ったことと関係している。

埋立地のタワーマンション購入者は、売主の販売戦術に嵌り、安定地盤
まで打ち込んだ基礎杭の安全性を、微塵も疑わないようだが、その安全性に
疑問を呈する専門家は多い。

以下は、2年前に元法政大学工学部教授（現名誉教授）が最高裁長官に当てた意見書の内容だ。
その内容は、ディベロッパーの説明とは大きく異なり、有志研究者が再三に渡って
湾岸高層化マンションの危険性を訴えてきたにも関わらず、営利追求のディベロッパーが
行政と組んで、高層マンションを湾岸に建てつづけた事に対する意見書である。
そこには、液状化による高層マンションの倒壊の可能性さえ指摘している。


「地震の際に液状化の危険があることが予想されて、私たちがタブの森林にせよと
世論に訴えたにもかかわらず、高いスチールの柱と梁を立てた骨組みを作り、
これに軽金属、ガラス、プラスチックのようなカーテンウォールをかぶせて出来
上がる柔構造の高層建築なら、大きな揺れに悠々耐えられるはずだというグロテ
スクな設計思想を流行させ、批判を無視してきた。だが冷静に考えてみれば分か
るように、杭を地盤にまで深く打ち込んでいても、厚い埋め立て土壌が地震で
液状化すると、杭が変形したり、傾いたりして、建物を保つことができなくなって、
倒れることが起こりうる。また地震によって、建物の上層・中層の振動の「腹」
にあたる部分が大きく揺れると、内部の人員は投げ飛ばされたり、恐ろしくなっ
て早く外に逃げようとするが、エレベーターは止まっているので、階段に殺到する。
大勢が先を争うので、将棋倒しが起こると渋滞してしまって悲惨な事故が予想さ
れるのである。設計者は建物の倒壊を避けることだけが関心で、人間のことは
「自己責任」だといわぬばかりである。これをグロテスクといわずして何といおう。」


さて、巨大地震が起こり、マンションが倒壊に至らずとも、基礎杭の損傷が
湾岸の多くのタワーマンションで確認され、その後に続く地震によって住人の
生命が脅かされるような事態になった場合、どうなるだろうか。
おそらく、行政は湾岸の乱開発を制御していくために、容積率を抑え、
規制していく方向に向かうことになる。
その時、既に建築されている高層マンションは、無事に建っている物件でさえ、
既存不適格となり、中古価格は暴落する。
そのような形で、タワーマンションという居住形態が否定される可能性すらある。

[208: 匿名さん]

クダラン」

[209: 匿名さん]

湾岸物件が既存不適格になったからとて、
湾岸以外のタワマンまでなぜ否定しなきゃあかん？

それで中古価格が暴落するなら、
世田谷区でいくつか既存不適格が出てきたから
他区のマンションまでが暴落しなきゃいけない話になる。

[210: 匿名さん]

全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

[211: 匿名さん]

西側近郊の不動産業者
露骨に湾岸攻撃かよ。
それにしても
窮したら
液状化のワンパターン
液状化になっても本体には影響ないんだよ。

もっと別の切り口は無いのかよ。

[212: 匿名さん]

確かに西側近郊の割高物件
買う奴は希少
湾岸物件は目の上のタンコブ。
でも、どうしようもならない。

売値を下げるしかないんだよ。
それが世の中の流れ。
昔のままの理論が通用しないことを
そろそろ理解したほうがいい。

[213: 匿名さん]

私は207さんのお話ためになりましたよ。
ただ騒ぎ立てる書き込みでなく誰が誰に
提言していることとか書いてますので。

[214: 購入検討中さん]

つーか、原油だって、原子力と太陽エネルギーの技術が進化したら、
ただの水並みの値段になっちゃうんだから、何に投資したって
リスクは避けられない。

[215: 441]

江副さんの本、結論は題名と一致していないでしょ。というよりむちゃくちゃでしょ。意味分からんかった。何ですかあの本は。。マンション買っとけって結論でしょ。題名は不動産は値下がりするのに。

題名に「不動産が値下がりする」と書けば売れる、と判断している今の状況を的確に表していて、その意味で面白かった。

[216: 匿名さん]

>>213
湾岸マンション憎しがにじみ出ているだろ。
そんなに大変だと考えれば
西側近郊の中小不動産会社
そろそろヤバくない？
と言っても、高値で張り付いた物件は
なかなか動かないし。
開店休業状態が１０年は続くよｗ
動きがある場所に営業を移したほうが良いよ。

[217: 匿名さん]

業者は売ったり買ったりしないと商売にならないから
一番怖いのは
高値で張り付いて
売買がなくなること。
西側近郊が
そうなりつつあるけど、
八つ当たりは見苦しい。
亀田ファミリーかよｗ