23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[962: 匿名さん]

959さん、キャッシュがあるのなら、次の方法はいかがですか。
ただし、大型物件のときだけ可能ですが。

抽選には参加する。
はずれても、キャッシュ買いが可能であり、希望範囲の部屋なら絶対購入と営業（営業担当は選びましょう）に伝えておく。
大体の希望部屋、階を伝える（この階のこの部屋じゃなきゃ絶対嫌という場合には使えません）
抽選会ではずれる。
契約前に辞退された方がいても無理。この場合の権利は次点、次次点の方へ。
契約が済む。
ローン流れのキャンセルが発生する。
このとき誰に紹介するかは、売主（販売代理）の自由。
ちなみに、この場合には、キャッシュがあり、確実に購入してもらえる方が優先されるようです。
キャッシュがあり、売主コネや営業に好感ありのお客さんになれば大型物件ならまわってくる確率はかなり高いと思います。

[963: 匿名さん]

東京駅を中心として５キロ圏内で住みたい地域は、時計の針で言うと７時〜１０時範囲内のみ。それ以外は、、、

[964: 匿名さん]

◎建設業倒産が前年同月比29.6％増の359件、建築基準法改正関連倒産は9件
◎不動産業倒産が今年最多の50件

景気のいい話だね

[965: 匿名さん]

９６４おもしろい子だね。今年は確かに不動産業界は厳しい

[966: 匿名さん]

>>964
そうですね。朝っぱらから、騒ぐ人がいますねｗ


http://www.smrj.go.jp/keiei/dbps_data/_material_/chushou/b_keiei/keiei...

建設業って土木が半分占めてる。地方の公共工事が激減して
倒産しているんだと思うけどね。

不動産業も昔にくらべたら全然少ないｗ
http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je92/wp-je92bun-2-6-15z.html

[967: 匿名さん]

倒産は負債件数を見ないと、単に企業間格差が広がっているだけ
ということもある。
中小の淘汰は、2005年末の耐震偽装発覚以降、大手のブランドに
信用が集まり中小の淘汰ははじまっていると考えられる。

高度成長の終わった1970からはからは概ね5年スパンで、
建設好況　建設不況が繰り返されてきた。
70年代は後半が好況
80年代は前半が建設不況（特にひどい）
　　後半は内需拡大バブル
９０年代だけ全般に悪く　後半で金融が持ち直し
2003年までオフィスビルラッシュでマンションが続いて
前半が建設好況
後半は不況

この業界は、うちの犬と一緒でまとめてバ・カ食いする習性が
ある。満腹で眠りながらも鼻を利かせて次の餌のことを考えている。
建設業は、法人で50万社、個人事業主で２０万　計７０万以上ある。
不動産業は宅建業者数12万、個人が2万。
とにかくいずれも中小の裾野で持っている業界。
「倒産件数」など中身の曖昧な数字を追っていると間違える。


どうも、新築マンション購入をバッタ屋でものを買うのと同列で考えて
いるみたいで泣けてくる。

[968: 匿名さん]

ところでユニゾン傘下のコスモスイニシアは中堅なのか大手なのか、どっちに含まれるんでしょうか？

[969: 匿名さん]

>>968
大手です。

供給戸数でかつては大京とトップ争いをした企業です。
http://homepage3.nifty.com/lions/page248.html

戸建路線拡大したりで、一時の勢いは衰えていますが
藤和、秀和、、東急、大京、長谷工が老舗なら、
リクコス（コスモスイニシア）は第二世代の覇者でしたよね。

ゴールドクレストもリクコスから出てます。
マンション業界では極めて大きな存在でしょう。

[970: 匿名さん]

新築マンションの市況不透明化で中古マンション販売が都心部で活況だと

[971: 匿名さん]

http://www.lattrait.co.jp/corprateinfo/ir/investor/press/demo3/2007-de...
マンション再生事業の会社の説明会資料だが
添付資料は、現在の首都圏マンション市場のアウトルックをつかむのによくまっとまって
いる。
Ｐ67には、過去のマンション供給ランキング
Ｐ７８は中古マンション市場の動向が書かれている。
業界人には見慣れたデータだろうが、「デベの工作員」の私には大変ありがたい資料
感謝して引用させていただきたい。

[974: 匿名さん]

「地主さん。再来年度の分譲用にぜひこの土地売ってください。」
「悪いね。ＭさんもＳさんからもゼネコンさん経由で話がきてる。
　入札になるから、案内送るから参加してね。」

「部長、こんな高値で買ったら、うちの力じゃ売り切れません。」
「とはいえ、いつも入札で負けて仕事が減ってばかりじゃジリ貧だ。」
「とはいえ、これ以上販単価あげたらお客さんがついてこないですよ」

「ＶＥでなんとかならんのか、ゼネコンが大囃子組なら工事費
安くなるだろ。なんなら貸間建設に変えてもいいんだぞ。
免震の得意なシズミ建設ならどうだ。」
「いや、もうマンションはやればやるほど損するから嫌だって
　無理に頼んでよその丸投げされても困るし」
「とはいえ、売上げを上げないことにははじまらんし。
　思い切ってこの値段で行ってみろ。
　たまには財閥系の鼻をあかしてやれ。」
「そうっすね。これで社長決済もらってきます。」

「どうだ。入札は。買えたか。」
「ダメでした」
「相手はいくらだったんだ。落札価格くらい教えてもらってきた
　んだろう？」
「うちの３割り増しです。」
「おまえ、それは無茶だよ。なんか容積割り増しの裏技が
　あるんかな。」
「法面掘って地下室つくるのはもうできませんしわかりません。」

「部長、Ｏ不動産が落とした例の物件、着工しても分譲しませんよ」
「そうか、まさかこんな場所でファンドに丸投げとも思えんが」
「やっぱり高く買いすぎて、びびって設計見直しているんですかね。
　小さく刻んで価格さげようって魂胆でしょ。」

「部長。竣工しちゃいましたよ。やっと売りだしました。」
「それより、お前最近土地の仕入れがめっきり減ってるけど
　うちは大丈夫なのか。」
「心配ないです。Ｏ不動産の物件の販売代理、うちがやらせて
もらえるように頼んでますから。」

[975: 匿名さん]

地価は都心⇒都心周辺⇒郊外と概ね1年程度の
タイムラグで上昇の輪がひろがっているようだ。

都心は、マンション以外にも土地需要もあって高騰した。
住宅地価も上がったが商業地との乖離はもっと広がった

周辺は、もともと既存宅地はそれほど売買がない
マンション業者の入札で相場が上がった。
戸建て宅地価格からみるとさほどの上昇ではないが
４年前までは、ゼネコンの企画の持ち込み土地を
安く仕入れていたケースとの差が際立ってきた。
加えて既存市街地では、容積割り増しなどの特例が
使えない。勢い物件価格に占める土地代の比率が増す。

土地比率が高い方が「資産」としての減価が少ないという
ことがわかっているのは、富裕層だけ。
富裕層が買うエリアとそうでないエリアの境界の見分けが
難しくなっている。

マンション用地が売られた時点でその地区の地価が
上がり、マンションが売れた時点で、デベの経費分のった
「推定地価」が公示地価として鑑定士の手で塗り替えられる。

郊外も駅近は希少性があるが、バス便土地はデベも
買わない（一部安売り業者を除いて）
郊外バス便宅地は建売業者がせっせと戸建てを
建て続けてきた。

マンション価格は土地の仕入れが高騰すれば
それを追うように販売価格が上がるものだ。
それに比べて中古マンションは新築価格の高騰に押されて
上がる。
最近の新築マンションの狭くてしょぼい間取りを見ると、
中古をリフォームして住むという需要が伸びるのもわかる。

実際中古物件の少ない都心以外は新築と比べ
中古マンションの値ごろ感が強まっているのは確か。

中古市場の契約数が2割程度増え、新築の新規供給が
２割減れば、買換え需要としての新築の売れ行きが伸びる。
これで、都内の中古戸建てが売れれば完璧な上昇
循環がはじまる。
ところが、城南住宅地地価の高止まりは中古戸建てだけが
高すぎて買い手が少ない状況に陥っている。
不安があるのはそのあたりだ。

理由は敷地を細分化しすぎたせいで、ミ二戸の将来は
そのまま、借家になってスラム化する流れに近い。
環境劣化が地域の価値をさげ、いずれはスポット的に
再開発の手がはいるか、その前に大地震がくるか。

１００坪の大きな区画であれば、逆に高級注文住宅の
需要はあるらしい。

吉祥寺では数億の高級分譲地が計画中という。
住宅市場はここ３〜４年が大きな転換期。

[976: 匿名さん]

逆に、下がる要素を考えると
誰かが土地を安値で放出しない限り、下落の逆ネジをかます
ものはいそうにない。

マンション業者が倒産しそうといえども、それを個別に
手間かけて安売りする時間的売る余裕はなかろう。
普通は債権者が競売にかけるだろうし、倒産前に
一括、別の業者に売って逃げる。別の業者が鞘を抜いて
儲けるだけ。

ラーメン屋とおなじで、開業するときは半額セールをやって
客を集めるが、潰れるときは黙って店たたむ。
おかしいなぁと思ったら潰れてたっていう話。


マンション業者と買い手の綱引きは、いま真っ盛り。
買い手側は一人だが、売り手には、銀行も、情報誌も
地主も、工作員ｗもすでに買ってしまった人もついている。

下手をすると、最大の敵は奥さんだったりする。

負けてる綱引きで力を緩めれば連鎖反応でまける。
下落相場で散々値引きを強いられた苦い思い出もある。
形勢優位になりつつあるなら簡単に力を緩めない。

今これは買いといえる魅力のある
物件がなくなった。今後はもっと少なくなっていくかもしれない。

魅力のある物件を買うなら、思い切って面積を絞る。
それでも６０００万出しても坪単価400万で50㎡の１ＬＤＫだ。

これ以上の値上がりはないとしても、中古市場が値上がって
新規供給がないとするなら、値が下がる心配もないかもしれない。

そういう意味では、価格を評価できる鑑識眼が重要なのだろう。

焦って買うのは間違い。

だけれど下落を期待するのは無理。
このまま、１０年上がらず下がらずというのが経済の面での理想。

漠然とした地価のトレンドでなく晴海とか大崎とか個別の分譲価格に
注目したほうがいい。
今後の地価上昇が２％程度なら、時間をかけて港南定期借地のＰＡＲＴ２を待つ。
おそらく、下馬など都内の都営中層アパートの建替計画がでてくるはず。

当選のコツと登記についてはすでに書いた。

[977: 牛乳配達さん]

先日　みずほ株　どてん買いした人、どうなったかなぁ

今日もちゃんと　どてんしたのかな

[978: 匿名さん]

何がいいたいかさっぱり意味がわからない。。。。。
法的にも税務的にも、現場運用面でも変なスキーム？？

ダミー社員が当てた分は普通にキャンセルとして譲っていくだけし
順次譲る中で作為があるだけ。でもそんなの誰でも知ってるが・・・

買戻は公団ですらもう特約してないで廃止。

だいたい所得がない嫁や子供名義でローン出す銀行はもうない。
どんな立派な担保や保証人があっても。

[979: 匿名さん]

港南定期借地権分譲に限った話です。当該スレ読んでない人には意味不明当然。

[980: 匿名さん]

都営住宅は、１９９９年あたりに、膨大な金をかけて建替え高層化を
行なってきた。北青山都営住宅、浮間船渡都営タワー、港南都営タワー
東雲都営タワー　
しかし、６０年かけても採算性どころか既存より膨大な管理経費がかかる事実が
議会で取り沙汰されて、高度化するなら土地を有効活用して採算をとろうということで
定期借地の分譲事業コンペが行なわれた。
議会決定事項は、「中堅所得者のための住宅」ということで、いかに安い価格で
分譲できるかが競われた。
結果、住友不動産・竹中工務店グループが分譲坪単価１４９万円という提案で
事業資格を得て、着工。今年の１０月には分譲開始予定。

とにかく定期借地とはいうものの、破格の安値。
普通に売れば、転売・賃貸で「東京都の土地を賃貸する事業」という面で議会の
批判は避けられないという観測が出ている。

①転売防止
②賃貸の規制
③競争倍率の過熱による混乱防止
④申込人の権利の譲渡、転売の抑止

などの観点で、購入希望者の間では、さまざまな憶測が流れている。

それだけの話です。公平性を期すために、どんな方法がでてくるのか
あるいは、一括都の供給公社が（坪単価１４９万）で買い上げてトミンタワーに
なるという説もありましたが、どうも「シティータワー品川」の屋号がつくらしいから
普通に売ってしまうのか、いろいろ憶測渦巻く今日この頃。

少なくとも昔の公団住宅の買戻し特約はつくだろうとかいう議論は確か、物件スレで
でていたような気がしたので書いてみただけです。


買戻し特約は、公団が廃止しても民法的に有効でしょう。
親子リレーローンなど、高齢者の住宅を、「住宅ローン」として
低金利で借りる方式はいまだにあります。

所得がない人に銀行はローンを貸さないけど、
ローン契約はそのままで
債務者が勝手に担保物権の所有権を身内に贈与してしまうケースありますね。
もちろん契約違反ですが、ローン支払いが円滑なら銀行が気が付かないケースも
ある。
贈与された相手が収入のない人だったらどうします？
その場合、抵当権設定者と所有権者の齟齬を訂正するためには、連帯保証人を
たてて所有賢者がローンを起こし代位弁済する解決策を取ります。

[981: 匿名さん]

http://www.preseek.jp/column/column060824.html
買戻し特約そのものは民法の規定で、条件として
１：売買契約と同時に行うこと、
２：買戻しの価額は代金と契約費用、
３：期間は10年以内（延長不可）、
４：所有権移転登記に付記して登記する、
と定められています。

　実例としては少ないと思いますが、売主から購入した不動産を
買戻し期間内に売却する場合、購入した金額よりも高くなり
利益が発生してしまうと、旧売主は承認を出さないかもしれません。
（値上がり益目的で購入したと判断する）

　なお、買戻し特約の期間を過ぎたら、通常の不動産と同じように売却が可能です。

[983: 883]

>977さん

気になりますか？
相場が良くわからなくなっちゃったので昨日売ってノーポジにしました。
公的資金が入ると相場の流れが全然わからなくなる。
下手糞なんだから買い支えなんてしなければいいのに。。。

しかし相変わらず精神論が横行してますなー。
はっきり言って売買では大衆が向く方向は
全て間違いというのが私の経験ですよ。

マンションは人が買わないときに買う。
そしてそれはそんなに長い時間を待たない
まぜまら今は高度経済成長期のような右肩上がりの時代じゃないから。

経済の振幅は必ずマイナスにも振れてくるはず

[984: 匿名さん]

＞高度経済成長期のような右肩上がりの時代
これって、我々の世代の認識では１９７０年まで、あとは安定成長期でバブル期で
失われた１０年でしょ。過去１８年の欧米の宅地価格の推移はまるで、７０年から８５年
のわが国の宅地価格の推移そっくりですよ。

これから先は、株は持ち合いの値動き、不動産は横ばいですよ。

インフレは嫌でも来る。なにしろ貨幣経済ができていらい八割はインフレなんだから。
デフレ続けていてＩＭＦの勧告くらうってのは末期症状でしょう。

貨幣価値が徐々に減るなかで固定金利で借金してできる利殖ってなーに？ってだけでしょ。

＞経済の振幅は必ずマイナスにも振れてくるはず

過去の１５年十分マイナスに振れて、まだ不測ですかｗ