23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[303: 匿名さん]

>>330

ちなみに５倍っていうのは個別物件の数ですか？

中古物件の在庫って測定するの難しいんだよね。
物件サイトだと専任でも重複物件かでてくるのが
普通だし個別に見ないと区別もできないからね。

[304: 匿名さん]

>>299
え、本当ですか？
どこの情報でしょうか？
昨年、東京パークタワーの中古を何度か見に行ったけど、どこも坪単価550万以上でしたよ。

[305: 匿名さん]

>>304

レインズ。
一ヶ月以上も前の情報だからもう売れちゃったみたいですね。
もっともこの価格なら金払って物件掲載せずとも売れるんで
しょうな。スマソ
この物件に限った話ではないけど本当によい中古を見つけたい
ならネットやオープンハウスなんかじゃダメですよ。
よいバイヤーズエージェントを見つけることをオススメしたい。

スレ違いですみません

[306: 住まいに詳しい人]

そろそろ動き始めますかね？

１月の首都圏賃貸物件成約数、地域による好・不調顕在化　アットホーム
　アットホームは２月26日、１月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
　それによると、１月の首都圏賃貸物件成約数は8,333件（前年同月比1.5％増加）で、３カ月振りの増加となった。神奈川県が2,937件で４カ月連続で増加、東京23区は3,663件（同6.5％増加）と好調だが、東京都下では前年同月比10カ月連続で減少しているなど、エリアによる好・不調が顕著な結果となった。
　１戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが9.71万円（同0.8％減少）、賃貸アパートは6.50万円（同0.6％増加）、全体では8.54万円（同1.3％減少）となった。
[住宅新報　2008年2月26日]

[307: 匿名さん]

>>303
中古物件が重複しているのはどの区も同じだから正として、
その数を各区の分譲マンションストック数で割れば、
その区の分譲マンションの内、中古市場に出回っているおおよその比率が分かるよ。
比率が高いところは、中古が余り気味ってことになる。

[308: 匿名さん]

２００７年末の分譲マンションストック数はこれを使ってください。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf

[309: 匿名さん]

都心マンションの賃料が低下して、郊外から流入してきてる構図でしょうか。

[310: 匿名さん]

>>309
ちょっとだけ違いますね。
職場に近いところが好まれて首都圏で移動が起こっているが、
かと言って、めちゃくちゃ高いところは避けられている。

神奈川県が増えているのは、地場産業の強さでしょうね。

首都圏全体で増えているのは、
地方からの流入でしょうね。

[311: 住まいに詳しい人]

世代交代の時期と重なって台東区南部で新築賃貸が増えています。家賃レベルもそれほど高くないので、まだまだ都心回帰が続きそうです。年々街を歩く人たちが若返って行って、活気が出てくるでしょう。２０１１年には新東京タワーもできますし、トァービューができる通りは特に賑わって行きそうです。５年もすればずいぶん変わっているでしょう。

[312: 匿名さん]

>>302
つまりネットに出ているのはチャレンジ価格ってことですね！

[313: 匿名さん]

１９７７年から過去３０年振り返って、マンションの買い時って本当に少なかった
ですよね。

８１年までに買っていたら旧耐震の不適格マンションの惧れがあり、
それでも８５年くらいまでに買換えしていたら３ＬＤＫに住替えできていたりもする
がバブルピークで１億円以上で売っていたら行き着く先は郊外のバス便一戸建て
二度と東京にはもどってこれないかも。

バブルを賃貸でしのいで１９９５年前後に都内の１ＬＤＫを買ったら金利も高く
結構なお荷物になったはず。

１９９９年ごろの中央区湾岸タワーも大崎も２８０万〜３３０万前後で底値とは言いがたい。
２００２年〜２００４年が過去３０年唯一の安値＝底値で、この時期買った都心物件が
結局このさきどう動こうがコストパフォーマンスでは最高の物件ということでしょうかね。
奇跡の３年間？

逆に言えば都心が２００３年水準以下に下がることがないと買い手としては夢がないね。

土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
バ・カ話してもしょうがない。

地価が下落に向かわなきゃマンションなど昔並に安くならんでしょう。

どうしたら、景気を低迷させずに地価だけ下げるか。・・・はたしてそういうことが可能なのか。
そういう話だと思うけどどうですか。

[314: 匿名さん]

>>313
おやっさん、過去を振り返るな。
俺たちには未来がある。

[315: 匿名さん]

でも、2002年〜2004年の分譲価格が安かったのは周知の事実なので、
その中古転売時には分譲価格が安かったとのレッテルが付いて回るでしょうね。
今でも、バブル期には億ションだったとのレッテル付きの中古物件があるように。

[316: 匿名さん]

若人よ。
高齢化社会という言葉を思い出そう。
ワシらにも恐ろしいほどの長い未来がある。

キミらの働きで得られる年金はあてにできん。
先の連中と役人どもの怠慢の結果だよ。

わしにも下手するとあと４０年超える寿命はあるのじゃ。
古びたマンションで余生をすごすたくないし
なんとか不労所得で生き延びたいのですじゃ。

[317: 匿名さん]

スタグフレーション下では雇用や賃金が減少する中で物価上昇が発生し、
貨幣や預貯金の価値が低下するため生活が苦しくなる

そのプロセスに、
世界的にみれば、価値もなく競争力も持たない日本のマンションという商品は
各々のリスクを総動員させるほどの魅力はないのでは？

[318: 匿名さん]

>>317

世界的に見れば、日本のマンションは土地所有権があり、尚且つ、
治安面、政治安定性を加味すると非常に価値がある。
旧英連邦の国々は定期借地マンションばかり。某隣国は論外？

[319: 匿名さん]

代替案は？

[320: 匿名さん]

平成９年建築基準法改正以降マンションが「安く」なったのは、廊下・階段・地下室など
「居室」以外の大半が「床面積」に算入しなくてよくなったから。
これは、２０坪の住宅５０戸建てるのに従来なら２５０坪の土地が必要だったのが２００
坪で足りるということ。そのぶん土地を有効に使えるようになった。
本来は老朽マンションの建替え促進のための法改正だったがマンションデベは大喜び。
さらに「都心居住」「都市再生なんたら」とか総合設計制度の枠をひろげて「住宅に限って」
空地をもうければ高い建物が建つような仕組みをつくった。

どうせなら、容積指定を地域ごと見直して全部倍増しちゃえば、地価は高くなる理屈。
でも、実際は近隣の反対運動で土地利用はすすまず、住宅産業が伸びて内需拡大に
つながるというストーリーにならない。
住宅用途限定の容積緩和は、非住宅土地で土地を買い、住宅にする点では、まさに
「効率的に価格を下げるシナリオ」そのものになりえたが、住宅地に及んでは世田谷区を
はじめ行政自体がタワーマンション禁止を表明する有様。
いままたここで「効率的な住宅地価低減のシナリオ」が求められているはずなのだが。
誰も安くしたいとか
こうすればいい
なんて知恵出そうとしないのは困りもんだね。
デベこき下ろして結局デベに安くさせようという他力本願なんだもんね。

[321: 匿名さん]

＞土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
＞バ・カ話してもしょうがない。

実際今こういう状況になってるんですけど。
デベが変に高値で土地を仕入れたのは自業自得。
予想落札価格の2倍で仕入れたバ・カまで出る始末。
でも、それで売れないんだからしょうがない。
体力ない中小は倒産するしかないんだもの。
大手も大損こいても早く損切りしたいでしょう。

前回のバブル崩壊で歴史上はじめて土地の下落局面を迎えた。
それではじめて地価ってのは下がることもあるって知った。

人間はバ・カじゃないから一度そう言う状況が刷り込まれると、
今回のミニバブルは疑ってかかるからね。学習しないのはデベだけ。

歴史上最初のバブルは列島改造論の時代だが、この時は不動産バブル
というだけでなく経済バブルでもあった。みんな所得がどんどん
増えていくんだから、不動産の上昇についていけた。

前回のバブルは一般人の所得は大して増えなかったけど、
みんながマネーゲームに走った結果、えらいことになってしまった。

今回のは一般人も金融庁もマスゴミもみんなが慎重になって
未然に（小さいうちに）防げた。経済に与える影響も前回ほど大きくない。

[322: 匿名さん]

前回のバブルは、
バブル自体が悪いというより
崩壊のさせ方が悪かったんだけどね。