23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[202: サラリーマンさん]

>>201大企業の正社員のことだろ？早く帰ってお勉強したらｗ

[203: 匿名さん]

>>192YOHOO不動産だと江東区の去年の平均坪単価は263万円、販売戸数2250で首都圏でダントツだったよ。あなたが変なのでは？？？もう少し資料ぐらいは見れば？

[204: 匿名さん]

「中の上以上の所得層のサラリーマンが大満足の江東区」に訂正させていただきます。スマソ。

[205: 大学教授さん]

市部および近隣３県の独立性が増すにつれ、いわゆる巨大ターミナル駅の存在感が薄れること
については既に述べてきた。
単体としての機能を増す県境外周区を含めた２３区は、
①都心３区、特に東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増す。
②アジアを対象とした観光業が２３区の重要な産業となる。

[206: 大学教授さん]

それでは、２３区の観光業の将来について予測しよう。
メインの観光資源としては、上野、浅草、秋葉原、皇居、銀座、臨海副都心が上げられる。
特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり、上野、浅草、押上と浅草通りに沿って
一直線につなかるエリアである。周遊バスを走らせれば簡単につながる。また、通りが１本
なので、その整備も集中化できる。極めてポテンシャルが高いエリアである。
さらに、有楽町線の豊洲から住吉までの分岐・延伸が実現知れば、地下鉄を使って
同じくポテンシャルが高い臨海部とも直結する。
現在のところ、観光事業をとりまく状況は以下の通り。

＜外国人観光客＞５年で３００万人増…アジア富裕層やオタク
8月30日11時44分配信 毎日新聞
日本を訪れる外国人観光客が増えている。浅草など伝統的な観光地に加え、アニメやコミックと
いった「オタク文化」を目的としたツアーがはやり、１００万円単位の高額消費をするアジアの
富裕層が増えるなど様変わり。ユーロ高・円安の影響で欧州からの旅行者も多いという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080830-00000027-mai-soci
〔縮む個人消費〕力不足の総合経済対策、自律回復に不透明感
8月28日17時22分配信 ロイター
内需刺激策として、外国人の受け入れ拡大への期待も大きい。日本政府観光局によると、１─６月
の訪日外国人旅行者数は前年比１０％増の４３３万７０００人となり、上半期としては過去最高
を記録した。韓国、台湾、中国、香港などアジア諸国や豪州、カナダ、ドイツ、フランスなど
欧州からの訪日客が増加したという。同局では、２０１０年までに訪日外国人旅行者数
１０００万人の実現を目指している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080828-00000894-reu-bus_all
8月27日8時0分配信 産経新聞
ホテルでの接客や海外旅行の添乗など「観光」に関連する人材の育成を掲げる大学が増え、来年
４月には４０校、入学総定員で４０００人を突破する見通しだ。日本を訪れる外国人観光客を
１０００万人まで増やすと、政府が観光に力を入れ始めたことから、就職に有利との読みも“
観光教育熱”の背景にありそうだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080827-00000101-san-soci

[207: 匿名]

海沿いの埋立地が観光地になるとはお笑いものです。
オタク文化の聖地は秋葉原であり、コミケなどのイベント時以外の埋立地はただの何にもない荒野ですよ。
また、ターミナル駅が衰退するというのも東京の都市構造をまったく理解してないといえます。
東京の商業集積地は渋谷、新宿、池袋、銀座、吉祥寺であり、東京駅ではありません。これは今後も変わりません。
東京駅周辺は仕事に行く場所であり、休日を過ごせる場所ではないです。
また豊洲は郊外型の商業地であるため、周辺住民以外はここに来ることはありません。
大宮、武蔵小杉、津田沼、柏と同レベルです。

これは誰に聞いてもそういうでしょう。

[208: ビギナーさん]

アジアの富裕層やオタクが集まる所に住みたいと思う人がいる？

[209: 匿名さん]

観光客富裕層→銀座・表参道。
おれの言ってる富裕層は、日本に２８８ＧＴＯとか右ハンのスパーとかをわざわざ買いに来る人ね。
百万くらいの弾丸ツアー客じゃないよ。

[210: 匿名]

＞特に注目すべきは、押上のスカイツリーが加わり
今どきあんなタワーを海外から見に来るやつなんかいないだろ。ホントに感覚ズレてるな。
こいつの頭は60年代なんだな。
日本に来る外国人は日本にしかないものを求めてくるわけでそういう人たちが押上のタワーなんかに行くわけがないよ。

この教授の言うことはすべて論理破綻してるよな。どこの五流大学の教授か知らんが。

[211: 匿名さん]

うーん、外国人観光客が最も満足した街は、2008年調査でもダントツで新宿なのだが・・・。
で、1位の新宿と大差で2位 銀座、3位 渋谷。

エセ教授がメインとして真っ先に挙げている上野、浅草は最下位組。

この現実から城東地区が観光資源になるなどと、とっぴな妄想ができる教授はすごいねえ。

[212: 匿名さん]

というか、自称ですから。
本物だとしても、朝から晩まで掲示板に書き込んでいる＝論文は書いていない
でしょうから、本業はたかが知れてますね。

大学教授は、一部を除いて年収も低いし、世間との接点もないので、自分の目線でしか
判断できない人が多いですね。

株をやらないのに株を論じたり、マンションを買ったこともないのにマンション購入について
論じている人もいますよね。

この自称大学教授さんは、23区内のどこら辺の物件を所有、あるいは購入しようとしているのか、
それによってだいぶバイアスがかかっていそうですね。

[213: 匿名さん]

城東は観光地じゃなくて朝鮮人や中国人が住む所だよ。

[214: 匿名]

まあ、先読みして城東を買ってぼろ儲けしようとしたら、バブルが弾けて大失敗。
それを少しでも回復したくて必死なんでしょう。
そもそも、今の日本で不動産で儲けること自体があり得ないんですけどね。昔の人だからわからないんでしょうな。

[215: 匿名さん]

西側文化の象徴、下北沢・吉祥寺は貧乏くさい若者〜中年はたくさんいるけど
東側の＊＊＊とは種類が全くといっていいほど違いますよ。
確かに家を買う人はそんなに多くはないだろうけど、自分なりの美意識は案外高い人が多いと思うけど。東側の一般サラリーマンは美意識高い人って多いんですかね？。いくらお金持っててもダサダサだったら微妙じゃないですか？

[216: 住まいに詳しい人]

皆さん釣られすぎだってｗ
教授の話はもー支離滅裂なのに、皆さんも部分部分に反論するからメチャクチャじゃん

>>205では、巨大ターミナルの存在感が薄れると言っておきながら
東京駅周辺へのオフィス集中・集積度を増すと断言する
東京駅って巨大ターミナルじゃない？

>>206は教授のご意見である前半と新聞記事の引用が
全然関係ないつうの問題だよね
記事では浅草−押上が優良観光スポットとして有力だなんて話一切出てこない

この人はもー相手にしなくていいよ

[217: 匿名さん]

大学講師が頻繁に出してくるデータを好意的に解釈して意味付けしてみました。どうでしょう。

会社の寮は土地が安いのと借り上げ賃料が安いためか、東京の東や市川市に立地していることが多い。住んだことはないが、大田区の海側も多いのかもしれない。ブランド地域に住まわせてくれる太っ腹な会社は大企業といえども多くない。
なお、寮を持てる余裕がある企業は東京駅を始めとして山手線の海側に圧倒的に多い印象がある。そうなると、値段も高くて通勤に時間がかかる西側の23区に住ませる理由はあまりない。

寮には一般的には年齢制限があり、いずれ追い出される。そこで、主にワンルーム物件を探すわけだが、西には木造のワンルームアパートは腐るほどあるがワンルームマンションは少なく、あっても築古が多く、用地が豊富な東の方が良質な物件は多い。加えて寮から追い出されるときの年収はまだまだ大したことはないため、まずは賃料が安価な割には通勤にも便利な江東区に住む人は決して少なくない（特に男性）。

ただ、彼らがそのまま結婚して江東区に永住するかどうかは別モノ。子供が生まれれば、通勤時間よりも子供の環境の優先順位は高くなる。歩いている子供たちの雰囲気を見れば、東の地域は住むのに躊躇してしまう雰囲気のところも少なくなく、いっそのこと江戸川を渡った方がかえって雰囲気が良いと感じたこともあった（総武線）。

ただし、東でも新規に開発して住人が比較的同質な（中堅ホワイトカラー）地域であれば、もともと出来上がっているところよりも子育てには安心感はあるでしょう。
こういう地域は値段がサラリーマンでも背伸びせずに無理なく買えるのであれば、それなりに需要を集めるポテンシャルはあるのだと思います。それがこれまでの豊洲などの湾岸地域なのでしょうが、こういうところはブランドで需要を集めているわけではなくて利便性と買い手の経済力によるところが大きい、平均的な子育て世代の一次取得者が大半を占めるでしょうから、上がりすぎたらその後の展開は厳しくなるのでしょう。地元需要とニューリッチ需要が見込める都心や城南城西ブランド地域とは大きく違うかと。城南も利便性が良くなく、ブランドも大してない地域はかなり厳しいだろうけどな。
江東区は単身世帯向けは利回りベースのインカム狙いでは投資してもいいかな。キャピタルゲインを狙う気にはならないが。

[218: 匿名さん]

観光地としても地盤沈下が進んでいるからこそ
タワーを建てるんでしょ。

起死回生のハコモノ投資で1960年代の思想。
結果は見えている。
一時期は盛り上がるが。。。

[219: 匿名さん]

うーん、このスレを見ていていたたまれなくなり、書き込みします。
私は元城東民です。
今は目黒区に住んでます。
目黒区に住んでから痛烈に感じたのは、城東(ちなみに総武線沿線です。)は非常に便利だったなと。
それこそ地元から出る必要はありませんでした。
服は丸の内や銀座まで出ていましたが電車で10分ちょい。ホームセンターも近所にあってなにもかも近場で揃います。
ちなみに湾岸は内陸部からすれば不便ですよ。豊洲にもよく行きましたがららぽ以外は行かなかったし(ビバホームは近場にホムセンがあったし不要でした)バスがあったからウチからは便利でしたが有楽町線とゆりかもめしかないのは不便ではないでしょうか。
はっきりいって城東は便利ですよ。
ただ、目黒区の住民とはあきらかに層が違います。
不便さをむしろ感じていませんしそれを楽しんでさえいます。
私は城東にいたから便利さを享受していましたが住んだことがない人にはこの不便さは当たり前なことなんです。そういう方には目黒区は便利ですよ。となります。

私は城東の住民層が変わり街並がきれいになればまた城東に住みたいと思いますよ。しかしそれは難しいかな。
この利便性の高い土地を放置している自治体、区民には疑問符を感じます。
合理的だけど味がない。無駄を楽しめない、だからゆとりがない。
城東好きですよ、育った街だし。だからこそ悔しい。

[220: 匿名さん]

>>219
そんなにあせらなくても毎年良くなってますよ。
後１０年もすればオオバケですよ。

[221: 匿名さん]

私も城東出身です。
基本的に東はガテン系と外国人(出稼ぎ労働者)が多くて今後も住み分けは続くと思います。
実家は土地が低く戸建てでは不安なため賃貸マンションに建て替えました。
しかし家賃相場は港区の七割から半分くらいで借りる人も異なります。
もう少し何とかなんないかとは思いますが安さを求めて人が集まる以上エリア間の格差は縮まらないでしょうね。
私も今は港区の山手に引越しました。こちらは町内会の人の出入りも少なくて子供も安心して育てられます。
たまに実家に帰ると付近の猥雑さに圧倒され我ながらこんな街(ＪＲＡのある駅)で良くぞ生きてきたと感心しますよ。

[222: 購入検討中さん]

まあ、若いうちにサバイバル能力を磨いておくのは大事だと思うよ。
高級住宅街で箱入りで育つと安○首相のような世間知らずに育ってしまう。
しかし、ごみごみはしてるけど、治安は悪くないでしょ。
それが東京の良いところだと思う。
フランスなんて、一部の郊外は危なくて住めたものじゃない...。

[223: 大学教授さん]

都心３区を中心に、副都心を持つ内周区が広がり、さらに県境外周区が広がる。
近隣３県と市部の独立色が強まるにつれ、１つの塊としての２３区都市構造が形成されて行く。
そして、形成過程の中心になるのが、その他府県から流入し２３区に滞留している大勢の人たちである。

東京都流入人口　　　近隣３県から　　　その他府県から
２００４年　　　　　１４３６５人　　　５８５１６人
２００５年　　　　　１４０８０人　　　７２４８２人
２００６年　　　　　１３０１２人　　　７７０６７人
２００７年　　　　　　６７９７人　　　８７７０３人

これら上京者は、首都圏に地縁、血縁を殆ど持たず、縛られることなく合理的にその居住場所を
決めることができる人々で、これほどの数に達するのは団塊の世代以来である。
また、近年の上京者が団塊の世代と大きく異なる点は以下で、これら要因は都心に隣接する地域、
すなわち都心部マンションへの需要を高めて行く。
①長男、長女、一人っ子が多い。②既に地方に戸建を持つケースが多い。
③戸建に対する憧れが無い。④利便性に優れ、変化に富んだ都会に対する憧れが強い（だから親を残して上京した）。
⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗感が少ない。
しかし、上京者には首都圏に不動産ストックがなく、買い替えという手段が取れない。
従って、その購入限度額は世帯所得（フロー）に左右され、あまりに高額な坪単価の物は購入しない。
坪単価で言えば２００〜３００万円のレンジでの選択になるだろう。
７０ｍ２で４３００万円〜６４００万円。
５で割ったものが世帯年収とすれば、８６０万円〜１２８０万円。
この価格帯のマンションを大量に供給できる都心に隣接するエリアが、これからの発展地域になる。

[224: 大学教授さん]

それでは次に、都心部を除く２３区、すなわち県境外周区について考察しよう。
上京者の志向は基本的に都心部となるので、外周区に居住する上京者の中心は、
所得レベルが比較的低い単身者となる。
募集件数が多い、１Ｋ・１ＤＫタイプアパートの募集賃料（募集件数）は次の通り。
大田区７．０６万円（８１５件）、世田谷区７．２８万円（２５２１件）、
杉並区６．８８万円（２１５４件）、練馬区６．３９万円（１５８３件）、
板橋区５．８７万円（１１３４件）、北区６．７２万円（７９９件）、
足立区６．００万円（１１１２件）、葛飾区５．９９万円（４８８件）、
江戸川区６．４３万円（５９９件）、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/o=80hsbqBjnIYokc/
今後、土地価格が安く、家賃レベルを低く抑えられる板橋区、足立区、葛飾区で供給量が増え、
西側に偏在している単身者向けアパートストックは徐々に是正されて行くだろう。
県境外周区で賃料が高いアパートの空が目立つようになるだろう。

[225: 匿名さん]

＞＞２１９　目黒区は便利ですよ
って冗談はやめてよ！！ほとんど混み込みバス便じゃない！！（笑）
都心に出るには総武線の方が近いし短時間で行ける自ら恥をさらしてどうする（笑）

[226: 匿名さん]

このモンキーはどこの山から逃げてきたんだ？

[227: 匿名さん]

>>222

朝日新聞読者ですか？

[228: サラリーマン]

なんか、江東区を絶賛している変り者がいますが、騙されてはいけませんよ。

[229: 匿名さん]

>>227
確かに、
病気で無念の退陣の安倍さんを、わざわざ引き合いに出す事もないだろうに。

アメリカの大都市も都心は危なくて一部の地域しか住めない、
よって、住宅地は郊外へ奥へと伸びているのが現状。

[230: 匿名さん]

いつもながら、大学教授さんはすごいですね。
仕事でやっているならわかるが、そうでないのならある意味頭が下がる。
私は湾岸マンションに住む予定ですが、景気が景気なので、世田谷、目黒なども
見て回っています。結論は、価格による。です。
区という大きなエリアで比較しても、ある程度収束していくにせよ、あまりに
フレが大き過ぎます。湾岸のピンにするか、目黒のキリにするかは個人の生活と
価値観によるもの。
ベンツは後部座席に乗るもの。目黒の家は数億持って買いにいくもの。
不動産でひと儲けしたい人が買い叩くにはいい時期なのかもしれませんね。

[231: 匿名さん]

>>229
なるほど、その意味での朝日新聞でしたか。

[232: 匿名さん]

若者の車離れ、車所有が前提の郊外で生活しようとする価値観はありませんので
若者の郊外離れも進行すると思われます。

[233: 匿名さん]

使われなくなる、東京タワーにカプセルを付けよう。
黒川記章せんせ作、中銀カプセルタワーのようにすれば、多くの若者が港区民になれるぞ。

[234: 匿名さん]

車離れなら、地方の過疎化は更に進みますね。
地方は車無しでは生活できないから。自給自足でもしない限り。

[235: サラリーマン]

車生活が前提である東京の僻地、有明も終わりですね。

[236: 匿名さん]

＞２０２
>>201大企業の正社員のことだろ？早く帰ってお勉強したらｗ

あ、ウチの会社のことね。
住宅手当を充実させるなんて話はない。
むしろ成果能力給の割合が高くなり、その分福利厚生費を削減する傾向にある。
本来、関連人材会社の契約社員、派遣社員が多いから正社員数は自然増減で変わりなし。
外資なんてエキスパット以外は住宅手当なんてほとんど無い。
君、妄想で発言しないほうがいいよ。

[237: サラリーマン]

今どき、福利厚生を充実させようなんていう会社はないですよ。
ものすごい時代錯誤です。
そんな余裕があればボーナスや給料で還元するのが普通でしょう。

[238: サラリーマン]

つまり、インチキ教授は社会状況をまったく知らないで、新聞やネットの情報を掻き集めて、自分の江東区の不動産をなんとか高く売ろうと必死に書き込みしてる人なんですね。
しかし江東区が上がる要素は皆無です。

[239: 匿名さん]

スカイツリーを観光資源として、浅草が押上と提携強化しようという話を持ちかけた時、押上は
浅草に観光客を奪われかねないと断ったそうだ。
こんな村意識のままじゃ、ここの観光開発もたかが知れてるね。

[240: 匿名さん]

＞223
＞①長男、長女、一人っ子が多い。②既に地方に戸建を持つケースが多い。
＞③戸建に対する憧れが無い。④利便性に優れ、変化に富んだ都会に対する憧れが強い（だから親
＞を残して上京した）。
＞⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗感が少ない。

教授、この①〜⑤の珍説の裏付けとなるデータもしくはロジックを示しなさい。
できなければ、あなたは単なるアラシと認定します。

[241: 匿名さん]

↑このロジックも分からないトホホの人がいるんですね。
先生も苦労しますねｗ

[242: 匿名さん]

［東京　２日　ロイター］　投資会社プロスペクト（東京都千代田区）のカーティス・フリーズ会長は２日、ロイターとのインタビューで、日本国内で価格が下がった不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に対し、買収を仕掛けてくる海外投資家が増えるとの見通しを示した。８月末にはオークツリー・キャピタル・マネジメントの運用するファンドが、リプラス・レジデンシャル投資法人<8986.T>に対する株式公開買い付け（ＴＯＢ）を実施すると発表。同例のように、割安に放置されたリートに対し海外投資家は投資意欲を高めていると述べた。

[243: 匿名さん]

＞先生も苦労しますねｗ

自分が好きでやってる生き甲斐みたいだから、苦労ってより歓びでしょ。
今頃嬉々とデータ作ってるよ。

[244: 匿名さん]

仕事で上京する人間なんてそんなに居るのか？
大概、東京の大学を卒業してそのまま就職する人が多いんじゃないの？
であれば、都内の住宅事情は理解しているから教授の近くには優秀な人は住まないでしょう。

[245: 匿名さん]

＞先生も苦労しますねｗ

教授が教授なら生徒も生徒ってことねｗ
すばらしい学校でちゅねｗ

[246: 匿名さん]

どうでもいいけど、自称大学教授は単に独り言を言っているだけなので、
掲示板の趣旨には合わないと思いますから、自分でブログでも作って、
その中で独り言の続きを展開してください。

[247: 大学教授さん]

>>244
大企業は全国の大学から新入社員を採用しています。
毎年週刊誌に各大学の就職ランキングが出ますから、ご覧になってください。
大学別 年収ランキング
http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm
地方の旧帝大は結構上位ですよ。

[248: 大学教授さん]

各大学はこぞって東京に就職支援拠点を設け始めていますし、
各企業も首都圏の少子化に合わせ、地方大学からの採用に力を入れています。
この５年で世の中が大きく変わっています。

[249: 匿名さん]

>>247
そんなの50年前からそうだよ。今更持ち出す事じゃない。

景気後退→業績悪化→リストラ・新卒採用削減・福利厚生カットに行きつつあるのが
今現在の世の中の流れ。

なので、あなたの珍説は当たらない。

[250: 匿名さん]

キター！
教授の珍説のデータ元はここだったか！
他人の年収が気になって仕方ないご様子・・・。
http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm

しかし、
＞大企業は全国の大学から新入社員を採用しています。
＞毎年週刊誌に各大学の就職ランキングが出ますから、ご覧になってください。

と言いながら

＞大学別 年収ランキング
＞http://nensyu-labo.com/rank_daigaku_nensyuu.htm
＞地方の旧帝大は結構上位ですよ。

って、まったく珍説とデータがまったく噛み合いませんけど・・・。
仮に「高年収＝一流企業勤務」という珍説を唱えようとしたと考えても
上位10校のうち地方の大学は2校のみだし。
難しいです、教授！

[251: 匿名さん]

はっきり言う
＞大学別 年収ランキング
こんなもん。嘘のかたまり。

けど、教授好きよ。　頑張って！