23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
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[861: 匿名さん]

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

[862: 購入経験者さん]

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

[863: 匿名さん]

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

[864: 匿名さん]

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

[865: 購入経験者さん]

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。

[866: 匿名さん]

南青山Ｔって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
２０００万の自己資金を全部、南青山に入れて１億５千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか

４８万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね

[867: 匿名さん]

同じく3物件
白金T（1LDK）、港区内陸タワー（居住用につき伏せ）、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中

[868: 匿名さん]

なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。

いずれにしろ
坪単価が安い　賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い　賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い　賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い　賃料単価が安い・・・・買わない

[869: 匿名さん]

＞赤坂をどう払うか思案中

カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ

[870: 匿名さん]

タワーマンションはその昔は建物１００円土地２００円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物１００円土地８０円になった
そこで建物８０円土地１２０円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。

こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる＝物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく　と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。

[871: 匿名さん]

変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。

都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで２〜３年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」

完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは３０代でも４０代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。

[872: 匿名さん]

どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか？

なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。

不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は３件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。

いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。

現状のままで１０年すぎたとして何か困ることがあるか？ないよね
だったらそうなる。

セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。

これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。

[873: 匿名さん]

ぶっちゃけせいぜいみんな５０００万のマンションを生涯に
１回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。

ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き！
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。

[874: 匿名さん]

買い叩きっていくら資金いるねん

[875: 匿名さん]

今から千代田区駅５分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか？

[876: マンション投資家さん]

>>875

正解を申しあげます。
バブル期に比べたら割安。
7-4年前に比べたら割高。

では、現在は？
資金に十分余裕のある人には割安（感）
タイトな人割高（感）

[877: ビギナーさん]

バブル期を上回る好決算続出

[878: 匿名さん]

好決算続出だが、社員の給料ではなく株式配当を高くして株主に利益還元。

[879: 賃貸住まいさん]

ふと疑問ですが、マンションの立地とは、
駅から徒歩何分も入ると思うのですが、マンションから
部屋まで何分というのは、誤差になるのでしょうか？
通勤時間では、よくドアtoドア何分といいますが。

うちはそれで戸建てを物色していて、都心の値上がりマンション
を買い損ねたわけですが。

[880: 匿名さん]

>>873
1人一枚しかもてない長期固定各種税減免付きカードをいかに有効に行使するかと言うことだ。