効率的な前倒し返済は？今？2年後？

[金利の計算方法って・・・？]

ローン元金2,000万。元利金等返済　30年ローン、
現在の利率1.5％　2年固定。
2年後に利率が上昇し、3％2年固定を再び選択すると仮定して、
今、期間短縮方の前倒し返済に使えるお金が100万円あったら、
今返す方が得か、2年後に返済する方が得かどっちだと思いますか。
一般的には、前倒し返済は早ければ早いほどよいと言われますが、
これだけの金利差があれば、2年後に返済する方が期間短縮効果は
大きいのではないかと・・・。素人考えですが。
どなたか、銀行の一般的な金利計算方法をご存知ないですか？
利率に変動があったとき、銀行はどういった再計算方法を採用して
額をはじき出すのでしょうか。

[2 金利の計算方法って・・・？]

０１です。
要は、今と2年後の毎月の元本返済額を比べて
1月当たりの元本返済額が2年後の方が少なければ、
2年後に返済した方が、同じ100万でも期間短縮効果
が大きく＝利息軽減額が大きくなると理解しているのですが、
そんな単純なもんではないのでしょうか？
また、2年後、銀行はどんな計算方法で新たな利率に補正
した毎月返済額を示してくるのでしょうか。
2年後の残高を元に、28年ローンとして一から再計算してく
るのですか？
たぶんそうではなくて、
イメージとしては、当初から3％だった場合の返済明細を作成
して、その25回目から48回目までを適用してくるのではないか
と思うのですが。
違うでしょうか？

[3 匿名さん]

ざっとキャッシュフローを計算してみたけど４年間の支払い利息の額は
大してかわんないかも。
後者の方が約３万円弱お得だったけど。

今年の１０月から？公庫と銀行が組んで新しい住宅ローンが出るってきいたけど、
それは３％の長期固定金利のモノらしいが、誰か詳しい情報教えてください。

[4 匿名さん]

>02
えー！？そうなんでしょうか？
私は固定金利なので変動金利のことは実際にはわかりませんが
当初から３％だったものの２５回目から適用ってのは素朴にヘンでしょうと思います。
それまで１．５％で返してるんだから２５回目の残元本が違いますもん・・・
イメージとして２８年ローンで再計算するほうが近いと思います。
というか変動金利だと毎月の元本返済額は今と同程度で
利息が上がる分だけ月々の返済額があがるのではと思います。
元本返済額が少なくなると３０年で払い終わらなくなっちゃうよ。。。
結論として早く元本を減らすほうが利息総額は減ると思います。

[5 ０１です。]

すいません。
今日、会社で銀行ローンを組んでいる方に聞いたら、
残額を元に残期間で再計算するということでした。
考えてみたら、元本が存在しないのに、利息が発生するはず
ないですもんね。
ということで、自分なりに計算してみました。
で、2年後３％になるのであれば、2年後に返済するほうが得だということになりました。
仮定１　借りたと同時に１，０７１，９１６円返済したとすると、
　　　　　期間が2年間短縮されて、（かつ、仮に2年後以降ずっと
　　　　　３％で推移と仮定すると）28年間での総支払い額は、
　　　　　２８，４１９，６９１円
仮定２　とりあえず2年間はそのままで、2年後、先ほどとほぼ
　　　　　同額の１，０８１，７７５円を返済したとすると、2年と5ヶ月
　　　　　短縮されて、27年と7ヶ月での総支払い額は、
　　　　　２８，３２２，４２０円
となり、仮定２の方がお得になりました。ちなみに、仮定１の場合は
返済手数料が固定期間中ということで１５，０００円プラス。
所得税減税の恩恵が約１０，０００×２年分で２０，０００円受けられなく
なりますので、合計３５，０００円余計に損をします。
ただ、素人計算なので、計算があっているか、自身がありません。
（借りた日やボーナス月の指定など、条件によって、少しづつ変わるはずですが。）
大きく外れていたら、どなたか、ご指摘ください。

[6 何度もすいません。０１です。]

＞変動金利だと毎月の元本返済額は今と同程度で
＞利息が上がる分だけ月々の返済額があがるのではと思います。
＞元本返済額が少なくなると３０年で払い終わらなくなっちゃうよ。。。
のことなんですが、確かに基本的にはそうなると思うんです。
このスレの疑問は、実はフリーウェアで入手した計算ソフトでいろいろ計算
していたときに、利息の変動によっては、元本返済額が減ることに
気づいたのがきっかけだったんです。
というのは、1.5→3％だと、毎月の支払い総額がアップするのと
（約69,000円→約83,000）
＋元利金等なので、1.5％のときにくらべて、
始期と終期の一月の元本の返済額の差が大きくなるんです。
全期間1.5％だったら、始期と終期の元本返済額は約44，000→約68，000。
2年後から3％だったら、2年後（3％の始期）と終期の元本返済額は
約36，000→約83，000となります。
ので、一月の元本返済額が一時的に減るということも起こるんです。
私の持っている、計算ソフトがあってればの話ですが・・・。
でも、前倒し返済は、早ければ早いほど得をするという先入観が強くて、
疑問がどうしても拭えませんでした。
今でも、本当に05のような計算であっているのか、いまいち信用できません。
ホントのところ、どうなんでしょう？

[7 匿名さん]

いろいろなケースがあるのかもしれないですね。
うちのソフトで計算してみてもいいけど借入総額はいくら？

[8 01です。]

借り入れ総額は、2,000万円です。
よろしくおねがいします。

[9 ローンの人]

ローン商品に金利上限特約が付帯しているか？
支払い金額に上限特約が付帯しているかによっても月々金額（支払い）
は変わります。単純に計算式だけでは算出できません。
個々の銀行ローン商品特性で微妙に変わってきますよ。
ちなみに殆んどの銀行ローンでは未払い金利が生じたときに元金は
一切減らずに毎月支払っている金額は全て金利のみなんてケースも
今後の金利変動で可能性がゼロではありませんよ。
安易に変動金利を選択するのは危険です。銀行も商売ですから損をするような
ことは１００％ありません。利子補給してくれる借入先がベターです。
将来のリスクを考慮するなれば全期間固定金利か２段階金利の公庫
を選択されるのが良いと思います。

[10 01です]

上限特約がついていても、それは単に月々の支払額が上限を
超えないだけであって、返しきれない分は、未収利息としてど
んどん元金にのってくると聞いたのですが。

[11 ローンの人]

＞１０さんへ
未収利息は元金に組み込まれることはありません。
金利は元金にしか掛かりませんから、元金に乗っかると
金利に対して金利がかかることになりますから、闇金と同じ
理屈になります。
支払い上限特約は（一般的には）月々均等返済だとして
１００,０００円を均等支払いしていたと仮定すると、金利変更時（更新時）
に１２５,０００円（１．２５倍）に上限を設定することです。
詳しくは住宅金融公庫HP内の住宅知識情報→賢い資金計画のたて方
http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/kensetsu/main/08/kotei.html
の未払い利息についてをご参照下さい。簡潔に解説してあります。
でも、私自身も住宅ローンを払っていますが上のリンクを見ると
つくづく、住宅金融公庫でローンを組んでよかったと安心します。
ちなみに住宅金融公庫の回し者・関係者ではありません(^o^);

[12 4]

普通に考えれば早く弁済したほうがお得だと思います。
２０００万円借りて１００万円を①借りてすぐか②２年後に返すとします。
２年間で支払う元利金合計は同じとしても①のほうは１９００万円に対する利息なので
２年間で払う利息が②に比べ少なくて済みその分多くの元本を返せます。
②は２年後に１００万円返すとします。
さて２年後に残元本はどちらが多く残っているのでしょうか？
１００万円の繰り上げ返済は同じなので違いは２年間の元本充当額です。
①のほうが多く元本に充当されるため少しですが①の残元本が少ないですよね。
さてこの２年後の残元本に対し２年後から３％の利息がかかります。
①②同額を２年後から返済するとしたら当然残元本の少ない①を早く返し終わりますね。
１さんの５の計算は２年後からの返済額は仮定１と２で同額ですか？
同額なら計算方法が間違っていると思います。
２のほうが多少なりとも高いならありうるでしょう。

[13 ４]

１さんが仮定１は２年，仮定２は２年５ヶ月短縮といわれる計算方法はなんでしょう。
もしかして１さんは
仮定１
当初の元本充当額が１，０７１，９１６円に達するのが２年間だから
（３０年の総支払額）−（当初２年の返済額）＋（繰上返済額）＝支払総額
仮定２
３％になってからの元本充当額が１，０８１，７７５円に達するのが２年５ヶ月間だから
（３０年の総支払額）−（３％になってから２年５ヶ月の返済額）＋（繰上返済額）＝支払総額
って計算したんじゃないですか？
もしそうなら仮定２はいいけど仮定１の計算方法は間違いですよ。
利率と元本の関係がかわってきますから。

[14 01です。]

えーっと、仮定1の計算方法は、
○元本2000万　30年　1.5%　の返済明細表（Ａ表）の48回目までの返済額の合計（3,313,631円）
　　−（マイナス）
　　（Ａ表）の24回目までの返済額のうち利息充当額の合計（585,139円）＝2,728,492円・・・①

○（Ａ表）の48回目の残高を元本（17,823,543円）に　26年　3％の返済明細表（Ｂ表）
　　の総支払額＝25,691,199円・・・②
①＋②＝28,419,691円
で計算しました。

[15 ０1です。]

仮定２の計算方法は、
○（Ａ表）の24回目までの返済額合計（1,657,055円）・・・①

○（Ａ表）の24回目の残高（18,928,084円）を元本に　28年　3％の返済表（Ｃ表）
　　の総支払額（28,001,154円）
　　−（マイナス）
　　（Ｃ表）の29回目までの返済額のうち、利息充当額（1,335,789円）＝26,665,365円・・・②

①＋②＝28,322,420円
で計算しました。

仮定１の2年と仮定２の2年5ヶ月
を出した考え方は、13さんのおっしゃるとおりです。
でも、わたしも、12さんの考え方が感覚的にはあっているような
気がするので悩んでいます。
わたしの上記の計算方法（考え方）に穴はありませんか？

[16 ローンの人]

元利金等返済のExcelでの計算式は以下になります。
=INT(-PMT(金利/12,期間,借入額))
金融機関でも同様の計算式で算出しておるようです。
実際、銀行の償還表との誤差はほとんどありません。（小数点以下の
扱いで４２０回償還で２０円程度※許せる範囲）

ちなみに今回のケースではこのような計算が正しいと思います。
※間違っていたらすみませんm(__ __)m
1〜2年目では次の通になります↓
=INT(-PMT(1.5%/12,360,20000000))：月々\69024
3年目以後は次の通になります↓
=INT(-PMT(3.0%/12,360-24,20000000))：月々\62976

[17 匿名さん]

エクセルあまり使えないのでわかりませんが
３％になったほうが月々の支払いが少ないのは明らかにおかしいのでは・・・
数式の意味はわかりません(@_@)ので結論のみで判断しました
こちらが間違っていたらすみません

[18 16]

＞１７さんへ
計算を単純ミスしておりました。正しくは↓
3年目以後は次の通になります↓
=INT(-PMT(3.0%/12,360-24,20000000))：月々\83334
です。ご指摘有難うございます。

[19 01です。]

１６（１８）さんの計算方法でも、2年後に支払ったほうが得になるのでしょうか？

[20 4]

１さんへ
仮定２のほうが３％になってからの月々の支払いが仮定１よりちょっと高いのではないですか？
そのせいで逆転するのだと思います。
なにはともあれ銀行で相談されてみてはいかがですか？

[21 匿名さん]

あの・・・・・煽りでもなんでもなく、繰上げ返済と違うものなのでしょうか？
少しでもローンが楽になるのなら、前倒し返済というのも検討したいのですが。