グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[351 匿名さん]

350さんの言う通りです。市場価値と一緒ではありません

[352 匿名さん]

坂上でも路線価高くないところもあるんですね。でもマンション中古価格は高いと。路線価と市場価格の相関は弱い、というところですかね。

[353 匿名さん]

グランの方で港区の高さ制限の話が出ているのですが、ここは関係あるのですか？

既存不適格？

[354 匿名さん]

353さん、
ここは違いますよー。
まー、建てなおす時(4、50年後？)に法律が変わったらそうなるかもしれないけど。

[355 匿名さん]

どこを見ればわかりますか？

[356 匿名さん]

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

これを見ると24m制限？

まあ、いざとなれば

地下室作ればいいのかな。

あ、でも、地下室も規制されるのは時間の問題かもね。

[357 匿名さん]

８階建てだと、２４mは超えるでしょうから、既存不適格ですか？

鹿島が池尻で既存不適格物件を生み出した時は、資産価値は期待できないという論調でしたが、今後は、既存不適格でない物件の方が珍しい（価値が高い）感じですかね？

この辺りだと、築年数いった低層で総戸数が少ないマンション群は、むしろ容積率も高さも余っている感じですが。

[358 周辺住民さん]

２２ｍじゃないですか？

[359 匿名さん]

２２メートルですね。

それなりに、既存不適格ということことでしょうか？

それにしても、条例が実施されるのがほぼ見込まれる中、
駆け込み的に条例を無視した建物を建てるって、ありなのですか？

[360 匿名さん]

条例は変わるものなので、その時々で不適格になるのがでてきてもなんら不思議ではないけどね。何を議論したいの？

[361 匿名さん]

将来建て直したら、戸数が減るっていうこと？

[362 匿名さん]

50年後ね。

[363 匿名さん]

20年後くらい以降は、中古で売るのは難しくなるんじゃないの？
建て替えという選択肢がないことが分かってて買う人は、少ないでしょうから。

[364 匿名さん]

建て替えは出来るでしょ。
建て替え時の建ぺい率、容積率、高さ規制に合うものなら。
50年先の事ですが

[365 匿名さん]

戸数が減るような建て替えって、誰かが追い出されることになっちゃうから、事実上無理なのでは？

[366 匿名さん]

50年先の話しだよ。25年ぐらいしてから会話してもいいけどさ。

[367 匿名さん]

既存不適格物件は転売しようとしたら買い叩かれるよ。
当然でしょう。
賃貸に出すなら関係ないけどさ。

[368 匿名さん]

買えないネガふたたびか。ご苦労さま

[369 匿名さん]

既存不適格は、検討する人すべてにとって極めて重要な問題。

ネガのひがみで片付けようとするあなたこそ、何者？　　ま、大体検討はつくけど。

[370 匿名さん]

で、解決案は？

[371 匿名さん]

建て替えができないとすると、今ある建物を大事に補修しながら使っていくしかないよな。
長期修繕計画は、まさか50年で壊す前提になってないだろうな。

[372 匿名さん]

建て替えできるという選択肢も、あるんでしょ？

[373 匿名さん]

一部の居住者にお金を払って出て行ってもらえば、戸数減での建て替えも可能かもね。誰がそんなお金を出すのか知らんが。

[374 匿名さん]

各戸の面積を縮小して建て替える、
マンション・土地一括して売却して、みんなで分配、

と対応方法はなくはないのでは？

価格に織り込まれていれば、問題ないのでは？
（むしろ、鹿島のマスタビューは、何であんなに問題に
なったんだ？）タワマンなんて、不適格だらけ？

今から思うと、南青山グランが安かったのは、既存不適格
物件というのもあったのかもね（契約者には説明していた
らしいし）。

[375 匿名さん]

条例なんて、よくかわるからね。

[376 匿名さん]

既存不適格物件であることがまるで問題ではないかのように
書くやつって何者だよ。
丸紅関係者？
ここは発売時点で区のHPに条例の素案が出てた。
もちろん、デベの営業は説明してたと思うけど、
まさか知らずに買わされちゃった契約者はいないよね？

[377 匿名さん]

いないでしょ。解決案があるわけだしね。

[378 匿名さん]

港区の高さ制限は素案でしょ。決まった話ではないので、仮定の話をしてもあまり意味がないと思いますが。認識だけしておけばいいと思いますが。５０年の間、議員も変るし区長もかわるでしょ。人が変れば政策も変る訳だしね。

[379 匿名さん]

今週末も大雪ですね。こういう時、駅近、フラットの立地はホント助かりますね。我が家は今、坂上なんですが、坂上から降りる人、結構転んでますね。。年取ったらなおさらかな。

[380 匿名さん]

つまり丸紅が販売中の麻布台タワーは買ってはいけないと(笑)

あそこは駅まで急坂だからなあ

[381 匿名さん]

六本木駅からだとフラットだけど遠いですかね。。

[382 匿名さん]

一連の書き込みを見る限り、既存不適格を軽く考えていた契約者はいそうですね。デベに上手く丸め込まれてしまったのかもしれませんが。

[383 匿名さん]

ほんと、雪の時は、駅近フラットはいいね！

[385 匿名さん]

雪が降ろうが積もろうが、地盤的には絶対高台。

[386 匿名さん]

高台＝地盤が硬い、は成立しないが

[387 匿名さん]

低地で川沿い=地盤が緩い、は成立するが

[388 匿名さん]

逆に言えば、この制限が出来ると今後建てる物は高さの低い物しか出来ないから割高になる(高くなる)
制限前数年の物件はお買い得ともいえる(笑)

まー、建て替える時の50年先の法律や規制なんでどうなるか分かりませんがね。

[389 匿名さん]

駅までフラット、といいながら、大雪の中、本物件と駅の間を無駄に何往復もしてしまいました。坂上の人を見かけないな、と思ったら、タクシー乗っていました。

大雪なんかごくたまにしかありませんが、それでもタクシー代を節約できるなんて幸せです。ういたお金でランチを奮発できるな〜。

[390 契約済みさん]

考え方が倹約家で偉いね。私はタクシー派です。

[391 匿名さん]

タクシー代を倹約しなきゃならない生活レベルの方は
このへんを検討しないほうがいいと思うけどな

[392 購入検討中さん]

生活の余裕はちょっとしたところに出るわね

[393 匿名さん]

釣りでしょ。タクシー発言は。本当なら同じところには住みたくない、と釣られてみる。

[394 匿名さん]

お金持ちで倹約家もいますから。

[395 匿名さん]

本当の富裕層は既存不適格物件は買わない

既存不適格を欲しがるのはちょっと無理して広尾に住みたい
準富裕層じゃないかな？

[396 匿名さん]

グランスイート広尾のスレで高さ制限による
既存不適格問題が話題になっています。
グランスイートのポジの人は、50年後の将来の条例は
変更される可能性があるし気にしない意見みたいですが、
西麻布の皆さんはいかがお考えですか？

[397 匿名さん]

本当の富裕層って何よ。そんなにここにネガいれたいかな。他の営業さんですか？

[398 匿名さん]

買いたい人が買うだけさ。広尾に住みたい人は多いでしょう。

[399 匿名さん]

既存不適格は正常物件に比べて価値が大きく下がるのだから
ネガられて当然。
397みたいな投稿見ると、丸紅関係者や契約者には
真っ当な批判を受け入れる度量がないのかと疑問に思う。

[400 匿名さん]

素案見直す、と港区のHPにあります。運用時期も未定です。度量とか関係ないでしょ。